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  • 出 租
  • 法 拍
區域:   售價: 萬以下
坪數: ~ 用途:
       
       
殺價秘訣
發表者:ddvviidd  發表數:757 IP:218.169.73.* 2005-04-14 21:15:03

殺價秘訣
(轉貼,大家參考參考)

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聲東擊西法
招式內容:若個案產品規劃1~4房均有,通常大坪數銷售單價會較低,由洽談4房產品反帶入2~3房單價。
切記重點:必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。

惡客殺價法
招式內容:下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象,但補足訂金又議,甚至簽約前,面露難色再議。
切記重點:議價方式軟中帶硬,以退為進見好即收。

暗渡陳倉法
招式內容:鎖定住家附近個案,以介紹親友為由代看,要求仲介費用,成交時可省部分自備現金。
切記重點:所謂的親友至少須出現一次,以便配合議價。

人海戰術法
招式內容:房屋給付小訂後,帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看,但多表示價格太高不宜購買。
切記重點:眾人均嫌價格昂貴,以壓力頗重為由逆式議價。

哀兵必勝法
招式內容:到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長,設法拉長補訂時間,以爭取議價空間。
切記重點:以經濟弱者姿態出現,壓低身段爭取議價同情票。

財大氣粗法
招式內容:參觀工地時,炫耀自己房地資產或投資理財,表明是投資立場,至少探價三次以上才下訂,強調逢低買進。
切記重點:施展本招時,個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。

黑臉白臉法
招式內容:夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。
切記重點:黑白臉角色務必堅持到底,絕不能互換角色,直到議價成功亦然。

投石問路法
招式內容:參觀工地時不露聲色,暗中記下中意之戶別,改天友人至工地就此戶大幅議價,以瞭解銷售價格底限。
切記重點:友人議價若成仍須退訂,表示價格尚有空間,若議價未成亦可得知大略底限。

趁火打劫法
招式內容:個案為促銷或引來人潮,推出特價優惠戶時,以用買可不買之投資角度,再往下議價探底。
切記重點:挑戰廣告特惠戶,必須藝高人膽大,現金或支票要露臉。

強渡關山法
招式內容:選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價,請求工地以專案簽報。
切記重點:集體購屋原則首重團結,推舉發言人避免分化,遭到個個擊破。

狐假虎威法
招式內容:參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名,禮節待遇及切入議價均佔優勢。
切記重點:確認所冒稱人員不在現場,應於非假日運用以免穿梆。

孝子議價法
招式內容:年邁老父協助年輕子女成家立業,年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好,年輕人即可順勢直搗黃龍。
切記要點:切記首次議價絕不可付訂保留房屋,以免喪失議價運作之主控權。

老千佈陣法
招式內容:選購戶別時表明要購買整層,以利單價談判,嗣後告知已購他案,但道義上仍購買一戶,但單價要比照辦理。
切記要點:心目中已選好的戶別,要排在佈陣範圍,以免白忙一場。

鴻門宴陣法
招式內容:前數次純參觀工地,要下訂時挑選工地即將下班時間,洽談後邀約共進宵夜,席間達成議價目的。
切記要點:設席地點在工地附近較不易遭拒,對象為俱決策能力者為宜。

現金回饋法
招式內容:預購戶別選定時,不選擇於工地下訂,另通知業務員至家中收訂,並表明協助達成議價備有感恩賞金。
切記要點:此招有損雙方道德形象,雖業界時有所聞,但建議備而不用

回覆者:sanchez 發表數:4 IP:220.135.141.* 2016-11-18 17:54:45
感謝分享
就是要殺到底
回覆者:leexue570 發表數:2 IP:61.216.5.* 2016-05-23 00:18:11
Monster Beats http://beatsmall.tw
Monster耳機 http://beatsmall.tw
Beats耳機 http://beatsmall.tw
Beats耳機專賣店 http://beatsmall.tw
beats官網 http://beatsmall.tw
回覆者:studylin 發表數:4 IP:111.248.182.* 2016-04-07 22:17:15
感謝分享
受益良多
希望下次看房議價時可以派上用場
回覆者:judith0202 發表數:3 IP:223.136.217.* 2015-10-11 17:46:10
感謝分享 買房真的有太多需要注意的地方了 又學到經驗了
回覆者:pon45848 發表數:3 IP:182.235.57.* 2015-10-02 11:08:19
不過有些業務也不好對付
議價是場硬仗!
回覆者:zhii 發表數:3 IP:36.228.48.* 2015-07-21 23:06:53
好厲害的殺價法啊!真是受用,感謝分享!
回覆者:happyyoung 發表數:4 IP:115.43.184.* 2015-02-28 23:15:22
感謝分享!
這些撇步都是多學少虧!
回覆者:jukilu 發表數:4 IP:199.58.84.* 2013-03-16 10:11:06
感謝分享
回覆者:yuju26 發表數:4 IP:122.123.162.* 2011-05-05 13:22:00
謝謝分享~
回覆者:luke 發表數:6 IP:220.136.72.* 2011-01-19 18:35:39
謝謝分享耶~
回覆者:air 發表數:127 IP:59.115.130.* 2008-07-24 15:01:16
感謝分享,確實在心理策略上有所道理
http://tw.myblog.yahoo.com/air-ts950468/
回覆者:帥過頭 發表數:1065 IP:61.57.156.* 2008-06-28 17:34:03
回覆 小芸 於 :2006-08-25 18:05:58 的發言內容

例如:在內政部地政司資訊網中, 房地產交易價格查詢
我有點看不懂,
街 道 名 稱 及 範 圍: 東湖路 東湖國小附近
路寬(m): 20
建築完成年月: 77年03月
移轉層次: 2
總樓層數: 5
移轉土地面積(m平方): 37.3
移轉房屋面積(m平方): 114.29
總價(萬元): 750
移轉土地面積是什麼意思ㄋ? 移轉房屋面積是指 交易房子的坪數嗎? 如果是建坪的話.... 114.29坪, 以當地東湖而言, 至少1500萬以上.....這跟750萬差距相當大

例如:在內政部地政司資訊網中, 房地產交易價格查詢
我有點看不懂,
街 道 名 稱 及 範 圍: 東湖路 東湖國小附近
路寬(m): 20
建築完成年月: 77年03月
移轉層次: 2
總樓層數: 5
移轉土地面積(m平方): 37.3
移轉房屋面積(m平方): 114.29
總價(萬元): 750
移轉土地面積是什麼意思ㄋ? 移轉房屋面積是指 交易房子的坪數嗎? 如果是建坪的話.... 114.29坪, 以當地東湖而言, 至少1500萬以上.....這跟750萬差距相當大
~~~~~~``
用口語化的來說你就明白了,
這一件買賣的標地物是五樓的二樓,買賣就是轉移。
建物77年3月完工,土地持分11.28坪,建物34.57坪,買賣總價是750萬元,一坪約21.88萬元。
若是今年的話舊公寓的二樓小坪數是25萬元,大坪數是21萬元,以上價錢算合理價錢.
回覆者:ddvviidd 發表數:757 IP:122.126.67.* 2007-10-22 23:24:56
買屋必殺8招 房價可少3成===達人傳授密技,輕鬆買超值屋


內行人買屋怎麼殺價?本刊特別訪問《住展雜誌》研發長倪子仁、房產投資達人張淳淳、專業投資客張嘉敏,3位房地產經驗超過20年的資深老手,告訴你房價怎麼殺得漂亮,還能讓買賣雙方歡歡喜喜。


******1、掌握預售及中古價差必殺招 **********

首先,要針對鎖定區域,了解當地成交行情和交易狀況,最簡單的檢驗方法就是比較預售價和中古均價,價差愈多代表議價空間愈大。「預售價格通常是區域最高價,如果和中古屋價差非常大,價格就比較好談。」倪子仁說,尤其是B級地段想賣A級價格的預售屋,議價空間可能拉大到3成。

例如,近期公開的士林區建案,一坪開價85萬∼90萬元,但是該區5年內新成屋只不過45萬∼50多萬元,預售屋極有可能以55萬∼60萬元左右成交。畢竟站在自住角度來看,銷售對象至少有一半以上會是區域客,為求成交,價格一定得獲得區域客認同。此外,中古市場部分交易行情價,則可以參考房仲網站及內政部地政司全球資訊網,了解物件成交行情。

免費成交行情哪裡找?

◎內政部地政司全球資訊網 www.land.moi.gov.tw/chhtml/index.asp 首頁左側柩點選「地政相關系統」柩點選「房地產交易價格」柩點選欲查詢縣市柩選取最新一季房地交易資料柩出現資料包含街道名稱、土地使用分區、移轉土地及房屋面積、總價等資訊

◎信義房屋 www.sinyi.com.tw 首頁上方柩點選「買房子」柩點選「查成交行情」柩設定搜尋地址、房屋類型、日期區間後按「搜尋」柩出現資料包含地址、成交價、坪數、屋齡及所在位置地圖等資訊

◎永慶房仲網 evertrust.yungching.com.tw/index.asp 頁面下方柩點選「周遭成交行情表」柩輸入房屋地址後按「查詢」柩顯示周遭500公尺成交案的門牌、總價、坪數、屋齡等資訊柩也可參考區域成交行情分布圖、歷年行情走勢圖、待售行情分布圖

◎吉家網(台灣不動產交易中心)www.gigahouse.com.tw 頁面上方柩點選「成交行情/免費查詢」柩輸入縣市、區域、路段、產品類別、查詢期間後按「確認查詢」柩顯示該區域位置、坪數、成交價、單價、物件類別等資訊


******2、推算房屋成本價必殺招 ************

俗話說,殺頭生意有人做,賠錢生意沒人做。殺價前要先學會推算房屋價格,以免亂殺一通,壞了雙方買賣意願。

以預售屋而言,可以用土地買進價格、建造費、15%管銷費和20%建商利潤空間推估合理房價。例如,宏盛建設於4月及6月間,以1坪約35萬元的價格,賣給亞昕開發和中悅機構的兩筆林口重劃區中心商業地,容積率為500%(編按:即每1坪土地上面最多容許蓋5坪建坪的面積),加上可計入售價但不算容積率內的陽台、梯間、地下室停車場等設施或其他爭取到的容積獎勵等,土地1坪估計可以蓋到7坪建坪。

專門在林口投資房地產的張嘉敏說,換算成每建坪單價為5萬元,若以現在建造成本1坪7萬元來看,光是成本就要16.6萬元,所以到時候預售價格一定會開到20萬元。

中古屋的房價較難估,一般來說,台北市精華區1坪100萬元的房子,若不考慮土地價值的再利用性,20年後約折舊25%,約為75萬元;但實際上,中古屋價還要考量區位、環境、通貨膨脹、經濟環境等各種因素,基本上無法完全以屋齡做為考量,最好還是以周遭成交行情為主。

了解成本 才好殺價!
--預售屋成本價試算

以林口重劃區商業用地為例,假設試算條件如下:

商業區容積率:500%
可計入售價之其他獎勵空間:200%
土地購進價格:35萬元/坪
建造價格:7萬元/坪
管銷及廣告費:15%
銷售利潤:20%

掌握行情 推估底價!
--北市精華區房價折舊率

1. 500%+200%=700%
1坪土地可以銷售7坪建坪

2. 35萬元÷7=5萬元
每建坪分擔之土地成本5萬元
3. 5+7=12萬元
每建坪土地加上建造成本12萬元

4. 12×(1+15%)×(1+20%)≒16.6萬元 預售屋每坪成本價16.6萬元


*****3、比較建案 抓出心中底價必殺招 **********

再來就是以同區域比較法,確認你的價格底限。「沒看過3、50間房子,最好不要下手買!」手上進出過上百間房子的張淳淳說,要殺價,絕對不能懶惰,勤跑建案、勤問周邊鄰居都很重要。

如果是買預售屋,最好把區域內的新建案接待中心都跑一遍,知道每個建案的開價、地理位置、用料建材等,再拿A建案去問B建案的銷售人員,相信對方絕對「非常樂意」告訴你A建案的缺點。一般來說,拿同區域的3個案子來比較,就知道底價要抓多少。



至於中古屋部分,除了上網查詢附近交易行情之外,鄰居絕對是不能放過的「眼線」,如果不能問到住樓下、住隔壁的鄰居,多和大樓管理員或是附近的店家聊一聊,也有意想不到的收穫。


*****4、銷售期頭尾 是砍價好時機必殺招 ******

對行情和心中底價都了然於胸後,接下來就進入議價的實戰階段了。

首先,議價最好避開周末假日,因為預售招待中心常在假日舉辦活動吸引人潮,甚至會以假來客塑造多方競爭的假象來刺激買氣,很容易讓買家目眩神迷,無法好好談判。

「如果可以,最好挑星期二到星期五去接待中心。」倪子仁說,星期一通常是建商或代銷的開會日,所以星期二到星期五的上班時間,是最有機會和銷售人員坐下來好好談的時候。

彭培業則提供另一個殺價好時機,就是「掌握頭尾」,一般建案銷售期是半年,前10天是一般銷售人員口中的「開市」,折讓空間較大;最後10天則是銷售團隊為了在結算之前衝業績,有些業務人員還差一點,就能把整檔業績獎金再提升2%到3%,這時候議價空間加大,甚至有可能再折讓5%佣金給你。


*******5、分兩階段專業嫌貨必殺招 ********
「會嫌貨的才是買家,」張淳淳說,「但更重要的是,嫌要嫌得專業!」賣家都知道,嫌貨才是買貨人,但是不能無的放矢、惡意中傷。

以「嫌貨法」議價,最好找家人扮黑白臉,比如說,你表現出很想買的誠意,再找媽媽來幫你嫌東嫌西,比較不會破壞你和銷售人員之間的後續關係。記住!殺價不可能一次到位,「盧」個好幾次的大有人在。

此外,最好的嫌貨方式是從大環境開始嫌起,包括附近有電塔、沒捷運、公共交通不便、附近市場嘈雜等等,都是可以議價的因素;再來才是嫌小環境,例如客廳太小、有一間臥室是暗房等,配合你之前到其他建案或鄰居處「打探」到的消息,讓賣方知道,這房子的優缺點在你面前無所遁形,自然不敢死守價格。


*******6、先砍單價 再殺總價必殺招 ******

接下來,就是雙方亮出底牌的時候了!通常房產老手絕對不會先公開自己的底價,而是讓對方一步步把價格壓低,等到接近心目中的理想價格時,再進行出價。

比較常用的方法是先砍每坪單價,再殺一次總價;殺總價則要交叉運用「殺整數」、「湊整數」、「殺尾數」的方式。

「殺整數」是指一次先砍掉買方總價的50萬元或100萬元(編按:依物件總價高低而定,通常總價愈高者,下殺空間愈大),例如從總價1,024萬元砍到924萬元。「湊整數」則是直接從1,024萬元殺到900萬元。而「殺尾數」是指對方降到968萬元底限,你再殺到950萬元湊到整數,張嘉敏就用這些方式交叉運用,幫朋友將林口精英賞的一間房子,從1,400萬元殺到820萬元。

不過,張嘉敏也坦承,因為林口建案太多,土地價格又便宜,她也特別挑選銷售期即將結束的時候,才有這樣的特例,其他地區恐怕能殺個2至3成,就算非常厲害了。


*******7、態度要軟 價格要硬必殺招 *******

議價的過程中,最致命的就是「心軟」!當銷售人員讓了步,有的購屋者就會想算了,1坪差個幾千元而已。但事實上,若1坪差5,000元,40坪就差了20萬元,幾乎等於一個小家庭需要的基本家電,實在不應該輕易棄守。

「要注意的是,價格堅定並不代表惡言相向。」張淳淳說,尤其是中古屋交易,看屋時會和屋主打照面,也有可能由房仲人員邀約,3方當面談價格,這時候更要好言軟語,雙方才談得下去。
「可能的話,最好先了解屋主的背景和出售原因。」張淳淳說,如果屋主有資金困難,那麼多拿點現金,或是證明自己的貸款資格,比較容易議到好價錢;如果屋主是有錢人,可能比較在乎「奇蒙子」,買方的態度更要謙和,表明自己真正很喜歡這個房子,只是礙於預算。總之態度要軟,但價格一定要硬!


********8、找對人議價必殺招 ********

如果上述方式全都試過了,還是沒有辦法拿到令你滿意的價格,這時候就要思考,是不是找錯人議價?

以大台北預售屋來說,跑單小姐可以折讓的空間是5%∼8%,專案(代銷公司主管)10%,主委(建設公司主管)則是15%,至於建商總經理或董事長就有15%∼20%的「價格彈性」了。倪子仁曾經幫某電視台當家主播,引薦給建設公司總經理見面,會談仁愛路上的豪宅案,馬上從8,900萬元降到7,000萬元。

不認識相關人士怎麼辦?「為了少個上百萬元,當然是臉皮厚一點,自己找上門!」張嘉敏說,她在2002年買下林口「唐莊」的店面,當時開價1,100多萬元,最後她以800萬元成交,就是從跑單小姐一路「盧」上去,見到亞昕建設董事長姚連地,才談到超值價格。

除了價格之外,買菜都可以送蔥了,預售屋附送的配備當然也不能少,而且要確認品牌,要不然TOTO衛浴設備變和成,價差也有十幾萬;中古屋也一樣,冷氣拆卸超麻煩,不如補貼一點錢請屋主留下來,又可以省下好幾萬元。總之,殺價密技各有巧妙,有待聰明的購屋者好好實行了!

倪子仁 PROFILE
◎出生:1962年
◎現職:《住展雜誌》研發長
◎房產資歷:18年
◎必殺事蹟:_幫某電視台主播,將仁愛路豪宅從8,900萬元殺到7,000萬元

張淳淳
PROFILE
◎現職:張淳淳國際股份有限公司執行長
◎房產資歷:20年
◎必殺事蹟:信義計畫區精華地段物件,從1,500萬元殺到1,250萬元

張嘉敏

PROFILE
◎現職:亦嘉珠寶負責人、投資林口店面
◎房產資歷:25年
◎ 必殺事蹟:林口精英賞建案,從1,400萬元殺到820萬元
回覆者:三隻小豬 發表數:35 IP:218.162.131.* 2007-10-11 23:36:04
回覆 ddvviidd 於 :2005-04-14 21:15:03 的發言內容

殺價秘訣
(轉貼,大家參考參考)

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聲東擊西法
招式內容:若個案產品規劃1~4房均有,通常大坪數銷售單價會較低,由洽談4房產品反帶入2~3房單價。
切記重點:必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。

惡客殺價法
招式內容:下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象,但補足訂金又議,甚至簽約前,面露難色再議。
切記重點:議價方式軟中帶硬,以退為進見好即收。

暗渡陳倉法
招式內容:鎖定住家附近個案,以介紹親友為由代看,要求仲介費用,成交時可省部分自備現金。
切記重點:所謂的親友至少須出現一次,以便配合議價。

人海戰術法
招式內容:房屋給付小訂後,帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看,但多表示價格太高不宜購買。
切記重點:眾人均嫌價格昂貴,以壓力頗重為由逆式議價。

哀兵必勝法
招式內容:到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長,設法拉長補訂時間,以爭取議價空間。
切記重點:以經濟弱者姿態出現,壓低身段爭取議價同情票。

財大氣粗法
招式內容:參觀工地時,炫耀自己房地資產或投資理財,表明是投資立場,至少探價三次以上才下訂,強調逢低買進。
切記重點:施展本招時,個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。

黑臉白臉法
招式內容:夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。
切記重點:黑白臉角色務必堅持到底,絕不能互換角色,直到議價成功亦然。

投石問路法
招式內容:參觀工地時不露聲色,暗中記下中意之戶別,改天友人至工地就此戶大幅議價,以瞭解銷售價格底限。
切記重點:友人議價若成仍須退訂,表示價格尚有空間,若議價未成亦可得知大略底限。

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招式內容:個案為促銷或引來人潮,推出特價優惠戶時,以用買可不買之投資角度,再往下議價探底。
切記重點:挑戰廣告特惠戶,必須藝高人膽大,現金或支票要露臉。

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切記要點:切記首次議價絕不可付訂保留房屋,以免喪失議價運作之主控權。

老千佈陣法
招式內容:選購戶別時表明要購買整層,以利單價談判,嗣後告知已購他案,但道義上仍購買一戶,但單價要比照辦理。
切記要點:心目中已選好的戶別,要排在佈陣範圍,以免白忙一場。

鴻門宴陣法
招式內容:前數次純參觀工地,要下訂時挑選工地即將下班時間,洽談後邀約共進宵夜,席間達成議價目的。
切記要點:設席地點在工地附近較不易遭拒,對象為俱決策能力者為宜。

現金回饋法
招式內容:預購戶別選定時,不選擇於工地下訂,另通知業務員至家中收訂,並表明協助達成議價備有感恩賞金。
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感謝板主
趕緊收好
謝謝
回覆者:助人為快樂之本 發表數:13 IP:220.142.14.* 2007-10-02 22:12:15
什麼法都一樣
就是運氣
建商老闆最近資金調度緊一些拉
剛買地拉
原本銀行的貸款額度沒下來拉
那他就會通知現場銷售降價
不然平常你用什麼法
現場能收定金的底價都一樣
叫誰來現場演的戲都很逼真
兵來將擋水來土掩
能作代銷的都不是省油的登
倒是多拜拜偶而會有好運氣
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