| 殺價秘訣 |
| 發表者：ddvviidd 發表數：757 IP：218.169.73.* | 2005-04-14 21:15:03 |
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殺價秘訣 |
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| 回覆者：Rawrence 發表數：17 IP：61.57.149.* | 2007-09-14 11:11:11 |
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其實我覺得殺價的幅度還是要看建商/屋主的開價 有些擺明了就是開來給你殺的 那個幅度才會大 有些開的價格已經貼近附近區域的行情價 那殺的空間其實真的是有限 |
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| 回覆者：djfkg 發表數：1 IP：219.84.126.* | 2007-07-19 11:36:17 |
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謝謝你提供這麼寶貴的資訊... 這幾天正想買間房子 看到你這幾招破解大法 讓我的功力又瞬間增加了好幾年 |
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| 回覆者：angel 發表數：23 IP：219.80.139.* | 2007-07-13 08:31:47 |
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回覆 一點都不帥 於 ：2007-07-03 21:16:25 的發言內容
我真的不相信...去看了好多建案,只覺得價格還真硬聽說預售屋議價可以下殺到七折。 我大部份都是非假日去看的..根本沒幾隻小貓..有時連假日去也才一兩組人在看...要不然建商那麼硬說只能便宜20萬是在虎弄我嗎?  [IMG]29
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：122.126.80.* | 2007-07-05 22:57:23 |
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房仲業務員不會告訴你的10句話 Cheers雜誌提供 購屋可能是一生當中最大筆的支出，大意不得。但是，以下幾個觀念，你都知道嗎？ 這幾年，海外投資大熱門、國內股市黑翻紅，房地產也強強滾。 根據《住展》雜誌的資料，台北縣的預售屋光是近1年，就有11.3％的漲幅，北台灣房屋推案量也屢創新高。不論你是購屋自住，還是做為理財投資，你都該來看看這10句房屋銷售員不會主動對你說的話： 1 進房市如進股市慎防追高殺低 股票市場有「擦鞋童理論」，意思是當買氣已經熱絡到連擦鞋童都知道有賺頭的時候，距離行情高點已經不遠，此時貿然投入股市，多半難逃追高殺低的命運。 同樣的道理運用在房市亦然，「創新高」的建案，通常會吸引媒體大篇幅報導，但如果以為這樣就大有賺頭，你可能就會當上最後1隻老鼠。《住展》雜誌研發長倪子仁說，這樣的例子屢見不鮮，之前香港大亨李澤楷到台中，各界馬上爭相分析台中房市前景看好，其實炒作成分比較大。 2房屋漏水、使用面積等最易忽略細節 買房子，大家會看採光格局，挑周邊動線，但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節，可能會讓你在搬進新居之後備感困擾。 最常見的爭議有二：房屋漏水和房屋坪數問題。 信義房屋專案經理孫志仁說明，仲介公司是否有提供漏水修繕補助，應該在事前問清楚，以免住進之後才發現問題，屋主和仲介公司兩廂推託，侵害到買方權益。 此外他還提醒，「使用坪數」並不等於「權狀坪數」，有些舊公寓在登記坪數時，並沒有把陽台等室外空間面積算進去，造成可使用面積大於權狀面積的情況，如果仲介公司不說明清楚，消費者很可能被誤導。 3建商畫大餅看得到、吃不到 「三鐵共構，房價應聲大漲！」 「高鐵一日生活圈，帶動周邊房價！」 重大交通建設或是新興商圈，常成為建商推案時的號召，還在規劃期間，話題就炒翻天，消費者一頭熱，卻忽略了在工程正式發包之前，連政黨異動都可能牽動路線改變。 一時熱潮也容易造成購屋的錯誤判斷。倪子仁舉例，10多年前大吹度假風，當時北海岸三芝等地的美麗風景吸引許多建商進駐，打著「社區規劃」、「新興市鎮」的名號，房價應聲大漲，飆到每坪20萬，現在可能跌得剩下一半不到。 房價要持穩不跌，交通的便利性和生活機能是最大關鍵，如果考慮在規劃中的交通動線周邊置產，可以先上網或致電相關單位，確定工程已經發包再下手，絕對不嫌晚。 此外，戶數過多的大樓出入份子較為複雜，住不滿也容易因為供大於求而跌價，亦是考量因素之一。 4 謹守333原則不怕變屋奴 近兩年，經過雙卡風暴重創，銀行普遍更重視風險管理，以往可以到9成以上的房屋貸款，也緊縮銀根，借錢不那麼容易了。 以最受單身上班族和新婚夫妻青睞的小套房來說，由於轉手不易，部份金融機構如台灣銀行，幾乎已經停止承接小坪數貸款業務。 「年輕上班族最常見的購屋盲點，就是弄不清楚自己到底有多少能耐，買了超出負擔能力的房子，」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文看過不少例子，預算不足卻衝動購屋，到頭來苦哈哈。 其實，最保險的做法，是遵守「333原則」：購屋時就準備3成以上的自備款、月付貸款總額不超過收入的三分之一、此外，每個家庭還可以視情況，準備10∼30萬不等的「緊急預備金」，並詳細計算每月攤還的金額。 也就是說，以現行平均房價來算，想要在台北市買20坪左右的房子，起碼該有200萬以上的存款。因此，一般會建議在市區上班的首購族以時間換取空間，像台北縣市只一橋之隔，房價可能就跌了一半。 至於在施工期間就要開始付款的預售屋，除了要注意貸款期間長，利率走揚的問題外，永慶房屋業三部協理黎保誠特別提醒，預售屋的繳款期數並非以時間劃分，而是以工程進度為準。遇進度超前時，原先1個月繳1期貸款，可能變成1個月繳3期，壓力暴增之下若原本財務狀況就卡得很緊，會更加捉襟見肘，變成名符其實的「屋奴」，得格外小心。 5預售屋現場人氣不等於買氣 如果曾在週末假日蒞臨預售屋代銷中心，對以下幾句話一定不陌生： 「A棟13樓，成交，恭喜陳小姐！」 「先生不好意思，您看中的那間，隔壁桌也正在考慮，您要不要先付個訂金，我可以幫您保留下來��」 「各位朋友您好，我們現在正進行限時特賣，您可享受以下優惠」 別懷疑，這就是假日時預售屋的銷售中心現場，買氣旺、人氣指數高，四周張望，和你一樣來看屋的上班族，還真不少。陳偉文就遇過不少結合藝文活動、邀請名人代言，甚至舉辦時裝秀、珠寶展，先招來人潮，再以限時特惠、多方競爭等技巧，吸引消費者購買的銷售模式。 只是，買氣不等於人氣，陳偉文指出，這些跟你隔桌競爭的客戶，不一定是真正的買家，有可能只是為了炒熱現場氣氛找來的人頭。甚至，就連廣播中「恭喜成交」的訊息，也可能真假參半，對預售屋有興趣的你，千萬別被現場熱鬧的氣氛迷惑了，仔細考慮房子本身是否符合需求，才能避免考慮欠周而後悔的可能性。 6看房子別只挑假日 並不是每個業務員都會主動告訴你，看房子要多看幾次，但這卻是決定你是否能挑到好房子的金科玉律。 其中的祕訣在哪裡？白天看採光、夜晚看居家環境，有些公寓白天是安靜的住宅區，到了晚上，樓下聚集攤販，變成人聲鼎沸的夜市；也有些市郊別墅，平日清幽，一遇週休假日，附近滿坑滿谷的觀光人潮，交通壅塞到教人害怕。如非本地人，在簽約之前，一定要考量這些因素。 看預售屋，則可盡量避開假日時段，一來避開人潮尖峰，銷售人員更有充裕時間帶客戶看屋、解答疑惑，下判斷時，也能避免受限時促銷和競爭喊價的干擾。 7「房市專刊」為特定建商作嫁 輕薄短小的理財專刊，近年搭上各項投資商品強力促銷的便車而大賣，只是，報導中房市投資的教戰守則，真的完全客觀嗎？ 事實上，部份房市專刊直接和建商合作，除報導之外也大量採取置入性行銷。為了加強效果，還會搭配理財講座，邀請幾位買屋達人、理財專家，分析幾個黃金地段，如何「現買現賺」。 但深究這些買屋的邏輯，不難發現許多似是而非的地方。 最常見的話術之一，就是拿亞洲幾個大城市東京、首爾、上海與台北相比，這幾個城市房價近年來的漲幅高於台北，論證台北房市有落後補漲的空間。 「這其實是很弔詭的，」倪子仁以數據說明這樣的推論不合邏輯：台灣和南韓的國民所得相去不遠，但近年來經濟成長率卻不如南韓，更不能和中國每年9％以上的高成長相比，光靠幾個歷史數據，就論斷未來房價漲跌，實在太過草率。以商業角度看來，負責推案的建商當然沒有悲觀的權利，要不要全然相信報導，消費者得睜大雪亮眼睛。 8業務員製造壓力不要盡信！ 業務員為了達成交易，殷勤、盡量提供周到服務是一定的，有時候還會略施小技倆，當作買賣雙方議價之間的催化劑。 陳偉文舉例，像中古屋的買賣，業務員會製造出「子虛烏有的買家」，操弄買家心理：「價開到390萬，業務員可能會告訴你還有另一個買家出到400萬，」為的就是製造競爭意味，希望能再將價格提高一點，製造購買壓力。 倪子仁還遇過半夜1、2點按電鈴的業務員：「他說他剛剛才跟賣方談完價錢，為了砍價，跟對方耗到凌晨。」這種大施「苦肉計」的業務員，也讓他哭笑不得。 不論業務員拿出千百種說辭，別讓它擾亂了你的判斷。買房子是終身大事，應該盡量排除各種情緒，如急躁、壓力影響了最後的決定。 9遇「投資屋」別輕易下手 近年房市大好，不少投資客趁機收購重要交通動線、學區附近中古屋，加以改裝、隔間，再出售給附近的上班族，統稱為「投資屋」。 這種為了出售而改裝的新成屋，裝潢精美外連家具都一應俱全。有些甚至連餐具都幫你擺好了，對於繁忙的上班族來說，是相當具魅力的產品。然而，投資屋是否物有所值，裡頭還大有文章。 「關鍵在於建材，」黎保誠指出其中關鍵：投資客為了增加利潤，當然會盡量壓低成本，更要注意的是，建材的好壞，一般消費者實在很難看得出來。 以瓷磚為例，台灣產製和大陸產製的價格可以差到2倍以上，進口貨就更不用說了。黎保誠表示，經過改裝的「投資屋」通常可以讓賣方現賺2∼3成，為了讓買主覺得「物有所值」，通常會情商裝潢師傅和家具公司提供裝潢、家具的費用清單，只是兩廂套招好的情況之下，這份清單有多少真實性，就看買方的運氣了。 他說，房屋建材往往一分錢、一分貨，要確保居家品質，如果能親身參與改裝，了解其中環節，絕對能讓你住得更安心。 10直營店、加盟店計薪方式大不同 同樣是仲介公司，「直營店」和「加盟店」的結構和業務員計薪方式，截然不同。 直營店受總公司管轄，遇到糾紛，總公司可直接介入協助解決，加盟店則付給總公司加盟權利金「租招牌」，盈虧自負，相關業務最高也只上報到店東。 加盟店業務員在拉到生意之後，和店東拆帳，通常可領到賣方4％、買方1％或2％加總起來的其中一半以上佣金。 高比例獎金利誘下，不少加盟店的業務都是銷售技巧純熟的super sales，然而，業內人士卻表示，良莠不齊的狀況也差異頗大，購屋前應該多詢問加盟與直營店的服務或權益保障差別。 畢竟，買房子跟買衣服不同，無法說換就換，「勤做功課，貨比3家」才是最好的保障。 倪子仁對此就頗有感觸，在業界多年，已經是買屋專家了，但挑起房子，他仍然很嚴格。 「我不只屋比3家，簡直是屋比30家！」說到做到，前陣子幫弟弟尋覓新居，他就真的一口氣看了3、40棟中古屋，一點都不馬虎。 文／黃采薇 |
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| 回覆者：一點都不帥 發表數：9 IP：218.160.61.* | 2007-07-03 21:16:25 |
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聽說預售屋議價可以下殺到七折。 http://www.myhouse168.com/Benjamin/article.aspx?PKID=503 本來我也不太相信 但是上周去南港的一個套房預售案接待處 案子再半年就可以入住 我隨便喊喊就到了八折 小姐還說可以送家具 液晶電視  感覺上砍價的空間似乎真變大了 |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：125.232.124.* | 2007-03-21 19:51:31 |
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買高公設比屋 衡量使用率 【林大正╱台北報導】房市329檔期即將登場，全國預售建案爆量，但民眾該如何避免預售購屋糾紛紛？尤其是最常出現的公設問題。永慶房屋代銷部經理王財旺建議，民眾在選購高公設比的產品前，應先衡量自己的實際需求，確認將來會使用到的設施及後續管理品質。 所謂「公設」包含大公、小公等區塊，也就是登記為共同使用部分面積，但分擔的比例到底多少才合理，目前還沒有法令強制規定。王財旺表示，「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等；而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。 一般來說，公寓產品的公設比約6~10%；12樓以下的大樓則為18~20%；12樓以上為25~30%。信義房屋企研室協理張欣民表示，目前內政部已有訂定買賣雙方的標準契約版本，包括公設界定、計算方式等均有詳載，消費者可據此為準。 王財旺提醒消費者，某些建商為了降低每坪單價，會將停車場、車道都計入銷售面積，也就是所謂的「灌車位」，雖然換算單價變便宜，但實際上卻是買貴了。因此，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，換算出室內實際坪數的單價，才是聰明的購屋方式。 |
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| 回覆者：AA 發表數：559 IP：203.72.39.* | 2006-12-26 17:07:26 |
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各位要買房子者 我教你們一招氣氣仲介跟投機客的方法 記得在看房子時 一定要問仲介或自己調謄本 甚至問物件隔壁.樓上.樓下的鄰居 查一查前ㄧ次過戶日是何時 若是近一兩年 擺明是投機客 找個時間你再拜訪隔壁樓上.樓下鄰居 把仲介或投資客開給你的房價 告訴鄰居 包她們一定會告訴你當時投機客買的超低價格 可以得到很多情報 這時不動聲色 得到訊息後.當作跟仲介投機客談判的籌碼 直接要仲介約投機客出來談 看仲介還有投機客那白痴的嘴臉 ㄏㄏ 到最後再小聲的跟她們說 其實我大概知道你當時買的行情 ..很有趣 對了 還可以看看他有沒有把不動產設定質押 這樣代表他玩的很大(房貸) 說到這 重點是.只要知道前ㄧ次過戶日是最近一兩年 就不用再考慮買此物件了..記得 投機客敢馬上買裝潢後(或裝潢成小套房.雅房) 馬上又丟出來賣 代表他絕對是想套利 不要讓他得逞 讓投機客的錢都套在這物件 時間拉越長 對投機客資金調度就越不利 各位看到我發表的文章 敬請 告訴真正要房子"住"的朋友 好嗎 再次感謝仲介及投機客極力炒作不動產 假日週末可以看她們耍白痴 也是種平常工作舒壓的好方法 我家是沒有找屋的急迫性 所以都是隨便看看 要是真正要買房子的人 就不要浪費時間再投資客的物件囉 |
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| 回覆者：茉莉 發表數：76 IP：61.230.39.* | 2006-10-21 14:31:08 |
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售屋小姐說停車位價位的空間比較小 請問有這樣的說法嗎? |
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| 回覆者：﹢妮 × 發表數：358 IP：219.87.131.* | 2006-10-05 11:55:51 |
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我是用死纏爛打法＞＜” 死賴在那邊不走就是硬要殺到我們想要的價錢！ 後來拖到他們下班時間小姐就妥協ㄌ＠＠” 【 妮妮 AT 世界的角落 】 http://www.wretch.cc/blog/fannycute |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：218.169.94.* | 2006-09-02 12:06:09 |
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回覆 小芸 於 ：2006-08-25 18:05:58 的發言內容
地籍測量常用面積單位換算： 例如:在內政部地政司資訊網中, 房地產交易價格查詢 1平方公尺 = 0.3025坪 1坪 = 3.3058平方公尺 1公頃 = 10000平方公尺 = 3025坪 = 1.03102甲 1甲 = 10分 = 2934坪 = 0.96992公頃 1平方公里 = 100公頃 http://www.penghu-land.gov.tw/service/service8.htm 
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| 回覆者：小芸 發表數：15 IP：202.39.223.* | 2006-08-25 18:05:58 |
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例如:在內政部地政司資訊網中, 房地產交易價格查詢 我有點看不懂, 街 道 名 稱 及 範 圍: 東湖路 東湖國小附近 路寬(m): 20 建築完成年月: 77年03月 移轉層次: 2 總樓層數: 5 移轉土地面積(m平方): 37.3 移轉房屋面積(m平方): 114.29 總價(萬元): 750 移轉土地面積是什麼意思ㄋ? 移轉房屋面積是指 交易房子的坪數嗎? 如果是建坪的話.... 114.29坪, 以當地東湖而言, 至少1500萬以上.....這跟750萬差距相當大 |
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| 回覆者：小芸 發表數：15 IP：202.39.223.* | 2006-08-25 14:37:24 |
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回覆 ddvviidd 於 ：2006-07-17 18:41:42 的發言內容
進去了網站, 可是看不懂耶區域房價白皮書 什麼是 移轉層次, 土地使用分區, 移轉土地面積(m2) ,移轉房屋面積(m2), 總價(萬元) 可以請大大幫我再解釋一下嗎? 感謝喔 |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：220.139.22.* | 2006-07-17 18:41:42 |
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回覆 ddvviidd 於 ：2006-05-02 19:30:55 的發言內容
區域房價白皮書 請大家參考以前的成交价,來作為您出价的依據! http://tw.house.yahoo.com/list/url/d/c/1160.dbf 還有這可參考! 
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：218.169.77.* | 2006-07-15 16:01:57 |
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2大密招防買屋被坑 先問左鄰右舍再以租金回推 【楊欣樺╱台北報導】想要評估住家房價水準，民眾除了向房仲業者諮詢外，只要掌握不動產估價的基本方法，就能概算住家房價行情。一般不動產估價的基本方法為「市場比較法」及「收益還原法」，專家建議民眾最好2種方法都試，可以互相參考。 貨比三家 永誠不動產估價師事務所不動產估價師廖逢麟表示，「市場比較法」簡單的說，就是向左鄰右舍打聽買賣價格，取得價格區間的參考標準，建議找曾買賣過同社區物件的住戶打聽價格，或在社區附近繞繞看有無正在出租、出售的房子，向房東詢問，也別忘了跟管理員打聽社區狀況。 實地走訪勘查實況 此外，住宅旁的環境好壞也是影響房價的因素，可替房價加分的包括重大交通建設、公園綠地、鄰近學校等，如住家附近有捷運、道路拓寬、三鐵共構等便民建設，就有機會拉高房價。 至於造成房價下降的因素則有：社區管理差、高架橋或鐵路通過住家旁、變電箱、墳墓、高壓電塔、特種行業等嫌惡設施，實地勘查時建議至住家頂樓及地下室觀察維護狀況，或至住家方圓500公尺~1公里內，帶著地圖沿著每條巷子繞一圈，確認周邊環境。 百達全球物業顧問有限公司資深經理郭培耕表示，買賣房屋須掌握多看、多聽、多問的原則，記得多跟社區管理員詢問，除了左鄰右舍、管理員，可打電話給多家仲介公司，告知他們區塊、坪數、屋齡等基本資料，詢問房價相關訊息。 租金利率推算總價 廖逢麟指出，「收益還原法」是以年租金收益除以年利率的方式，推算房屋參考總價，年利率該是多少，最簡單的算法是「平均」，也就是說總和各家銀行房貸放款利率，建議找5~6家銀行，再除以家數，得到年利率的平均值。 廖逢麟強調，「收益還原法」所指的年租金收益為「淨收益」，一般影響淨收益的原因包括房屋空置期長短、修繕準備金、年利率。 舉例來說，假設1間30坪大樓住宅，每個月租金2萬元，年租金為24萬元，修繕準備金通常是年租金的10%，為2.4萬元，空置期為1個月租金約2萬元，此案例淨收益算法為年租金24萬元減修繕準備金2.4萬元，再減空置期租金2萬元，得出的淨收益為19.6萬元。 廖逢麟說，以年利率0.03來說，淨收益19.6萬元除以年利率0.03，推算房屋總價約為653萬元，而租金有高有低，可分別計算租金的高低行情，得出總價區塊。 影響住宅房價因素 項目 優點 ●重大交通建設，例如捷運、三鐵共構道路拓寬等便民設施 ●公園綠地，例如近大型公園或社區公園 ●擁有河景、湖景等景觀 ●距學區不遠，步行約5~10分鐘內 缺點 ●社區管理不佳 ●周邊巷道不通等 ●住家旁有高架橋或鐵路通過 ●嫌惡設施，如焚化爐、垃圾場、飛機場、加油站、高壓電塔、變電箱、特種行業等 資料來源：《蘋果》資料室 |
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| 回覆者：家家 發表數：21 IP：210.208.135.* | 2006-06-26 21:59:17 |
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很喜歡這裡 教了大家許多殺價祕訣 有智邦不動產真好呀 |
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