| 殺價秘訣 |
| 發表者：ddvviidd 發表數：757 IP：218.169.73.* | 2005-04-14 21:15:03 |
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殺價秘訣 |
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| 回覆者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-23 15:17:06 |
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[買屋殺價秘訣]房價 建商說了算 自由時報記者陸敬民╱綜合報導 http://www.libertytimes.com.tw/2005/new/mar/27/today-e2.htm 你知道誰是預售屋價格制定的最終決定者嗎？答案是建商，也就是代銷商口中的業主。房地產市場裡，消費者來到接待中心，面對的人一律被稱為業者，但除了建商自售的個案外，其實業者是分為建商和代銷商的，建商將個案交給代銷商來銷售，當然，底價要賣多少，也是由建商來決定。 代銷商為了要讓案子好賣，一開始對建商提案時往往會稍微壓低一點底價，但建商為了要爭取利潤，大都會提高底價，雙方在此便產生拉鋸，但天平通常會朝建商方向傾斜，畢竟建商才是「老闆」，換言之，建商往往決定代銷商的利潤空間。 但房價的底價並不會因此無止盡的提高，建商和代銷商通常會協調訂定出一個讓消費者「可接受，但不是很滿意」的房價，而且房價必須達到「有點高，又不是太高」的臨界點，以免嚇跑潛在客戶。 目前來看，熱門地區和推案量稀少的地區都是代銷商偏愛的區域，熱門地區指的是房價增值空間被看好的區域，如台北市內湖區及南港區，即使房價已高，但大都有一定的銷售率；推案量稀少的地區因為無從比價，所以代銷商操作彈性高，也很好銷售，例如半年前的新板特區，當時只有一個預售案。 代銷商最怕的是眾案密集的偏遠地區，因為先天不足，加上消費者可一路比價，將對個案銷售造成極大壓力。（記者陸敬民） 誠信無價 消費者購買預售屋，除了要求在價格方面能夠獲得優惠，也應將建商營建口碑與服務誠信態度，做為重要參考因素，建商財務正常，不致出現無力興建的「空中樓閣」窘況，更是議價時必須慎重考量要點。 並非所有產品的議價空間都相同，消費者仍必須考量建商營建口碑、建材用料與規劃用心度，相同區段取得基地條件相似的不同建商，議價條件可出現約1成左右的差距，消費者在議價時，應抱持「一分錢、一分貨」的心態，一味大肆砍價，僅會產生「劣幣驅逐良幣」的不正常市場發展，屆時，以偷工減料手法或利用精美包裝手法矇混消費者，反而更須注意，以免吃大虧而不自知。（記者林耀文） |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：218.169.78.* | 2005-08-20 21:50:45 |
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省錢有撇步》教你購屋減壓法 ■ 記者林韋任／台北報導 雖然買殼壓力逐漸沈重，不過房地產專家還是提供幾招「購屋減壓法」，幫你省荷包。 尋找便宜貨 過去印象裡很便宜的法拍市場，隨著房價上漲，已經不再是專業投資客找案子的場所。台灣不動產資訊中心研究員楊宗憲說，現在只能從區位去找便宜的產品，法拍屋案源變少，加上去買法拍的人多，往往一拍就拍定，成交價多已接近市價，加上物件不如以前多，已經不容易物色到好產品。 不過有心做投資的人，還是有很多環節是可以為自己創造收入，至於對自用型的購屋人來講，楊宗憲建議可以從賣相下手，「只要看了喜歡，破舊反而好，因為可以殺價」，只要不是結構性損壞，不用大興土木，或是評估後可修復的，就狠狠殺價吧，楊宗憲以自己的親身經驗為例，上個月才在中正區砍了13.5%的價格買下一間分租套房。 楊宗憲說，屋況不好殺越多，曾經有靠屋況殺到18%的經驗，那棟房子外觀很糟糕，但他自己花10幾萬修好，他說「外觀差是創造殺價條件」，不是說廢墟可以買，而是要評估花多少錢可修好，但他也提醒，遇到結構性損害的，還是少碰為妙。 從議價著手 除單打獨鬥靠屋況殺價外，找三五好友一起去喊價，「團購」經常能爭取到不錯折扣，這是利用「團結力量大」的購屋減壓法。 住商不動產企研室表示，一般而言，高總價的房子仲介費用可以先和仲介經紀人先議價，往往有折佣的空間，購屋人也可一試。 找仲介辦房貸 此外，仲介業者皆有配合已久的代書，同時，也會有搭配辦理貸款的銀行，住商不動產指出，一般而言仲介業者搭配的代書，或是搭配的貸款銀行，往往都能夠拿到較優惠的利率或是較高的貸款成數，多向仲介經紀人詢問，從他們的身上得到貸款的相關資訊，也能幫你減輕購屋壓力。 【2005/08/20 聯合報】 |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：220.139.1.* | 2005-08-14 10:16:40 |
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學生找厝殺價 有撇步 ■ 記者林韋任／台北報導 根據崔媽媽基金會的統計，學生找房子，共有五種管道，除了透過路邊租屋紙條外，上網、學長姊「交接」、向租屋社團或房仲公司尋求協助，都是省時省力的方法。 找屋五管道 1.租屋看板與紅紙條：透過租屋看板與紅紙條，是最直接的收集租屋資訊的管道，尤其在畢業季後，不少房子釋出，但是必須「眼到腳到」，除勤快，也要四處留意。 2.學校與網路資訊：崔媽媽公關主任黃小黛表示，目前學校住宿組多設有租屋網站，經由校方提供的網路平台，讓房東提供房屋資訊。這類型的資料多半經過校方過濾，安全性較高。 坊間也有所謂的租屋平台，如崔媽媽租屋網站、BBS，還有房仲業者提供的免費租屋平台。崔媽媽基金會執行長呂秉怡提醒學生，利用BBS看屋時要向房東調閱稅單，並請房東出示身分證，避免遇到詐騙集團或未經房東授權的二房東。 3.校方安排住宿：除了網路平台，有些學校也會安排學生在外住宿，例如東吳大學，因為校內宿舍不多，所以校方在台北市承租整層套房供學生住宿。此外，東吳大學住宿組還會定期蒐集校外宿舍資料，出版「學生租屋即時情報」，提供新生租屋參考。 4.學長姐或是社團協助：黃小黛說，文化大學有個「蝸牛社」，不定期舉辦「租屋博覽會」，提供學生租屋訊息，還會提供租屋換鎖、換燈泡等簡易的修繕訓練，或是二手貨的交換。 5.房屋仲介公司：仲介公司也提供租屋服務，目前仲介收費是向承租方收半個月租金。 議價小撇步 租屋新鮮人如何議價？房仲業者提供五個小撇步。 1.以外表爭取信用：中信房屋表示，房東為保障房屋出租後的安全及保養，對看起來較乖巧、生活單純及書呆子的學生，較有出租的意願，議價空間可以稍微增加。女生不化妝，也可多砍點價格。 2.提早覓屋：提早找屋，選擇性多，較有機會找到便宜又不錯的房子。 3.以設備換租金成本：如果議價空間不大，可跟房東要求附上家電產品，如洗衣機、冷氣，讓新生活更便利並降低其他生活成本。 4.共同分租降低成本：跟考上同一所大學的三五好友同租一層公寓，互相為伴，還有廚房可使用，生活空間比雅房或套房大，租金也較套房便宜。 5.尋找頂樓加蓋或老舊房子：信義房屋不動產企研室協理張欣民說，由於校外宿舍大多屋齡老舊，加蓋、違建屋不少，租金可能較便宜，但要留意頂樓、防火巷或逃生門是否暢通，電線是否不堪負荷等問題。如學校附近租金太貴，租金又砍不下來, 張欣民建議，可住到稍遠一點，以機車、腳踏車或捷運代步，放寬租屋範圍。 |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：218.169.91.* | 2005-08-05 21:26:10 |
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超猛議價技巧大公開！七大租金必殺狠招！省錢族必看！ 要便宜又新、地點又好、坪數又大的房子，而且不是泡水屋、輻射屋，也無兇殺前科，又不像鬼屋，這種好康事，未免太夢幻了！大概只有跟自己爹娘租才有了！ 基本上租金與房價的邏輯大致相同，賣的愈貴的房子租金也貴，當然賣的愈便宜的房子租金，也會較便宜。有一好就沒二好，這是租屋族租屋前要有的觀念。房子漂亮地點一流，大家搶著要，那麼租金就降不下來了；若要租金便宜，那麼就必須犧牲某些條件… 例如∼要便宜又新的房子，就不要怕路途遠，隱居租在市郊！ 要便宜又地點好的房子，舊公寓將就考慮！ 要便宜又新，且地點方便的房子，就不妨屈就坪數較小的。----------------------------------------------------------------------租金必殺因素七大狠招，行前教育、先看這一篇 要跟房東殺價的租屋族，請妥善利用， 搬出一兩條就可以省下不少錢了！ 天災損害∼善用台灣常有的地震、颱風、淹水等因素： 山坡地、低漥地區、容易水災震災土石流…，尤其地震、颱風後，您大概會發現不少，連房東都不敢住的房子呢！ 觀察屋齡屋況∼加以利用，反映到房租上：沒漏水的比有漏水的貴，有整修過的比沒整修過得貴，磁磚地板比塑膠地板貴，無暗房的比有暗房的貴。九二一地震後，些微的屋況損壞，都將成為殺價的致命傷∼切記！ 房子愈新愈貴，但是如果建築外觀感覺很舊，您也可以大作文章！ 地段決定租屋的身價： 市區比郊區貴，例如大里市雖離中興大學一橋之隔，但就硬生生的比台中市便宜個幾千元。台北市有了捷運後，租金因此有波動！離捷運五公尺比離捷運一百公尺貴；有公車站比沒公車站貴；巷子裡比馬路邊貴......，反正只要方便的地段，租金一定不低！ 坪數大小∼當然是租金的關鍵： 同一種類的房子，坪數愈大愈貴，但是每坪的單價相對愈低。 景氣好壞∼社會經濟，直接影響租屋市場： 景氣好，房價水漲船高，景氣若壞，房價相對就便宜不少！ 房東因素∼無論個性、是否同住…都決定殺價的難易度！房東本身就是原因！一般而言，房東住的地方與房子的距離越近，價錢越難談，因在帶看新房客、管理上都是負擔，越早租出去越好 但是住愈遠愈好講話！因為他們要來帶看房子，實在很麻煩，如果是價錢少一點，順利出租，何樂而不為！ 風水位置∼老一輩的說法、新生代的殺價招數： 老一輩的人十分迷信風水，若遇到路沖、壁刀、厝角、廁所居中、廁所對大門…等問題租屋，是不可能租的！但是對於租金不能妥協的新一代，壞風水反而成了您殺價的好工具了！ 其實大部分房東，都會在預留殺價的彈性，所以租屋族不妨一試！但是請切記，殺價要適可而止，殺到房東臉色大變，血本無歸，如果沒租成還好，若房東勉強妥協、關係弄僵、種下禍根，反而得不償失，製造日後翻臉的最大因素！----------------------------------------------------------------------- 殺價比較法，自己觸類旁通了 地點不好：市區一樣的公寓才一萬元，怎麼你重劃區這裡也要一萬五！ 景氣較差：現在景氣真的很差，我原來的房東降一千元叫我續租… 坪數不符：這房子對我來講實在太小(大)了，能不能…… 屋況太差：這房子地板好像有裂痕喔！大概有30幾年了吧…… 天災作祟：我同學說921地震，這裡影響很大！適用南投、太平、霧峰、大里！ 房東心理：房東一看就知道人不錯，我們同學們一定好好愛惜… 風水問題：哇！路沖…，我老媽一直叮嚀說… ========================================= 五大秘訣，實地操作、累積心得，快看 約友人同去看屋，一個扮黑臉；一個扮白臉，黑臉從頭到尾不要出價，只要裝腔作勢就好了，回去後白臉再以探到的底價，以黑臉的名義出價。 利用比較法，捏造一些例子，把房東的房子比下去，例如隔壁的張媽媽才租多少而已！千萬切記，價錢未談妥前，萬萬不要先給訂金。 透過已經進住的同學，讓他們當介紹人幫你背書。有時候礙於人情，或基於獎勵介紹，房東通常會軟化下來喔！ 不要給房東不好的印象，想盡辦法強調及證明自己條件好態度要客氣，言語要犀利，就算有抽煙，當著房東面前請也要節制。 殺價殺不動，換個方式談增加家具、家電等配備或延後租金的起算日期，如此一來，可能比純粹殺價還划得來，而且可以造成房東的錯覺喔！ |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：218.169.93.* | 2005-08-02 19:26:16 |
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開店當老闆 15招撿便宜 台灣就業市場調查顯示，平均每2人就有1人想要自己開家店舖，有許多人更將開店視為職業生涯裡最終要達成的目標，也是最光榮的工作成就象徵。 裝潢設計的風格變化萬千，經費也可大可小，如果你想知道如何能節省裝修設計的經費，又能讓你的店舖不失優雅品味，這裡教你如何節省荷包，花得少，而且效果好。 殺價有技巧，省錢有訣竅，開店老闆的省錢15招，傳授你最寶貴的經驗。 殺價省錢經驗傳授 1.自己主導設計 如果自己的美感和專業知識還不錯，或有相關行業的親友可以免費協助你，在設計方面自己來負責，如裝潢、招牌、名片、菜單、廣告DM等設計，林林總總加起來，可省下總經費約10%左右的費用。 2.自己製作DIY 如果你的手還算巧，簡單的布置或配件可以自己來做，如窗簾、抱枕、桌巾等；擅長美工手繪者，可自己繪製經常需要更新的菜單、桌上式價目表、海報DM，或運用電腦影像處理技術來製作；自己有不錯的畫作和攝影作品，也可裝框裱背當作壁飾。 3.自己開車載運 裝潢布置上需要的家具和電器，如果廠商願意免費運送到店舖來，當然沒有問題，但是布置上較小的物件，如果不是一次採購很多量，到達一定金額，盡量自己開車載運，這樣可節省額外的運費。 4.善用「免費服務」 免費服務，當然是最省錢的方式，天底下真的有這麼好的事喔？像是在空間設計上遇到問題，可以詢問一些室內設計公司的專業看法，甚至可以得到免費的設計圖服務。裝修施工上的問題，可以請教相關工程人員，逛逛建材店、家具店及大型的家具家飾賣場，既可在眾多商品中瀏覽比較，常常也可獲得「免費」的好康，如商品型錄、專業諮詢、免費到店丈量、免費運送安裝、保固期免費維修等，這些可以省下一筆不小的開銷，說不定可以再多買幾部生財設備呢！ 5.買現成品比訂作便宜 現成的家具或飾品在樣式和尺寸有一定的限制，但由工廠大量生產可以降低成本，因此價位上較便宜，如果要求特殊式樣，要師傅為你量身訂作，雖然獨一無二，但費用自然會高出許多，除非是很必要的部分才選擇訂做。以節省預算的目的來看，當然是選購現成品比較便宜，可多走訪市面上各賣場，有許多樣式可挑選，其中也不乏創意之作喔！ 6.自己安裝 需要自行組合的家具用品，如摺疊椅、燈具、電腦等，通常組合方式不會太複雜，如果自己能依照說明書指示來安裝，每件都可省去數百元至千元不等的安裝費，節省下來的錢又可添購不少布置品。 7.找熟識師傅與廠商爭取優惠 「人情」的運用是很好的省錢方法，能夠透過認識的人當介紹者，並且找到適合的設計師和裝潢師傅、家具行、電器行，多少都可享受到特別禮遇，不僅在價格上會有所優惠，服務上也會比較熱心，售後服務較有保障。 8.貨比多家不吃虧 俗話說的好：「貨比三家不吃虧」，由於市場上的競爭，降價求售薄利多銷的廠商不在少數，只要確認品牌、生產製造地點，簽訂合約或索取保證書，在3∼5家比較後，單價不滿10,000元的物品可能會有500∼1,000元左右的價差，幾萬塊的物品則可能相差到2、3千元，累積起來省得也很可觀。 9.零碼、二手貨撿便宜 家具、布料常可撿到零碼貨，如原本「1+2+3」的整組沙發，廠商如果獨剩兩人座不好賣，就會願意降價求售；窗簾或家飾布料常會因為整匹布裁減到最後，剩下一些碎布頭，店家就會以便宜的方式賣出，可以主動去詢問，有些店家會把零碼布都集中在一個販售臺上，方便選購；其中不乏高級布料，若花色不錯、面積足夠，還可以做成抱枕、餐具包巾、餐盤墊布等，布頭如果收集得夠多，搭配起來也可以做成拼布飾品。 選購二手貨，是省錢的另一個好方法，但是開店營業要有嶄新亮麗的感覺，而且機能性的生財器具絕對馬虎不得，真的需要採購二手貨時，最好選擇外觀品相看起來美觀整潔、所具的機能依然運轉順暢、品牌信譽不差的才值得一買，如果為了貪小便宜，機器突然操作失控，那真是得不償失。 10.大量購買折扣較便宜 無論是家具、家電或是杯盤組、消耗品，一次大量購買都比分批購買來得便宜，可到大賣場購買大包裝商品，或是直接打電話向生產製造的工廠訂貨，請他們出貨運送過來。 11.利用折扣活動期採購 幾乎所有的廠商在每年會推出幾次的折扣活動，無論活動的名目為何，只要是你所需要的且有利可圖，就能採購下訂單，每年度的家具展也是個下手的好時機，通常較貴的家具櫥櫃折扣多達數千元，甚至有對折銷售、半買半相送的機會。 如果離店舖裝潢完成日還有一段時間，要先確認有沒有地方可以暫時貯放，有些家具店可提供訂購後，代為保管商品的服務，通常不要超過一個月，因此要先算準如何配合店舖裝修完工日，不要買得太早。 12.利用「集購法」省錢 近年流行起「集購法」，舉凡主婦聯盟式的蔬菜、水果日用品集購，甚至家電、家具的集購（如網路商店裡的台灣裝潢網，就有所謂的集購商品），聯合起來購買的人數越多，廠商給的單價就越便宜，很適合開店時一次需要購買某件家具或單品數量多的時候。 13.善用「長期配合」享折扣 開店所需的消耗品，可以選擇品質和價格都適當的供應商來長期配合，「長期配合」，是一種互信互惠的方式，廠商會回饋你一些折扣和免費幫你配貨運送，既省錢又省力。 此外，如果固定有大量的桌巾、窗簾、布飾、工作服等需要清洗，可以和鄰近的洗衣店長期配合，要求給個折扣。現在洗衣店大多有到府到店收送的服務，非常便利。 14.開口殺價別害羞 想要省錢，最直接的方法就是「開口殺價」，殺價有個幾容易成功的技巧： ●計畫好需要買的物品，盡量在同一家店一次購足，達到該公司折扣門檻之外，還可主動要求「再便宜一點」，通常直接找老闆較容易成功，一般收銀店員較無降價的權力。 ●通常個性「阿沙力」的老闆，比較容易接受顧客殺價，發現這樣的好老闆，在購物閒談過程中，盡可能去發現是否與老闆品味相近或有同樣的背景，拉近距離，籠絡感情，然後要求給個優惠的「人情價」。 ●如果發現要購買的商品有些小瑕疵（以你能接受為前提），也是殺價的好籌碼，尤其堆放很久的商品又有瑕疵，多數老闆都會願意低價出清。 ●如果發現老闆是性情中人，可運用同情心理，盡可能表現出你上有高堂、下有妻小、創業為艱的辛苦，有些善良的老闆會因此給個「惺惺相惜」折扣。 15.一次做好，不花冤枉錢 裝潢的每一項工程都要嚴謹以對，從企劃、規劃、配置、細部設計到施工手法，各項裝潢材料的樣式、尺寸、質感、品牌都要和設計師與師傅們約定清楚，各項工程之間必須相互協調合作，每個環節都不能有閃失，一次施工就做正確，避免做錯還要重新修補，花兩倍的冤枉錢 |
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| 回覆者：XenogenicM 發表數：6 IP：203.71.84.* | 2005-08-01 18:55:25 |
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新成屋預售屋的殺價空間為1成/P,中古屋為2成/P 看過幾家預售屋後發現經驗累積越來越上手,還能跟老公演雙簧,這樣打心理戰為的就是有一個舒服溫暖的家,不過......累了 
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| 回覆者：givanni 發表數：47 IP：163.17.197.* | 2005-07-25 10:39:49 |
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殺價一定要自己先做足功課，尤其是對自己喜歡地點的案子，一定要徹底了解狀況，千萬不要被業代牽著走。 很多業代的資訊還沒有網路的多喔 真的很喜歡就去喬價格，不要太快決定 要迂迴前進喔，保證可以殺到自己喜歡的價格 |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：218.169.94.* | 2005-07-24 10:35:40 |
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掌握價格 透視房屋未來價值 ■ 彭培業 不管買預售屋、新成屋或中古屋，精確掌握房屋的真實價格，是購屋的第一個功課。 這件事說來容易，但學問可大得很。別看現在口袋「麥克、麥克」的不動產估價師，穿著亞曼尼（Armani）高級西服、帶著NB，好像很專業，即使他們擁有最完整的房價紀錄、最先進的估價公式、最迅速的市場情報，估算出的價格仍不免與市場成交價有誤差。這就是所謂的「資訊不對稱」（asymmetric information），當買方和賣方都掌握完整的資訊，交易會在對雙方公平的價位上成交；若其中一方掌握的資訊比另一方多，交易就對掌握資訊較多的那一方有利。 不動產市場完全是一個資訊不對稱的市場。為什麼預售屋都賣得比較貴？因為建商通常掌握比較多的資訊，他能找到未來增值幅度大的地段（看走眼的建商不在討論範圍內），也能找到願意付出較高價的消費者。 相反地，掌握資訊較多的買方，就可以買到比較便宜的房子，或以相同價位買到比別人更好的房子。不動產投資客就是最好的例子，他們靠著比一般人更精準的眼光、更豐富的資訊，在轉手之間獲利。 在資訊不對稱的市場中，掌握最多資訊的就是贏家。在不動產市場裡，所有資訊都是為了估算最精準的市場價格。這不代表購屋就得學估價公式。因為建商有土地開發團隊，他們最重要的工作之一就是估價；大型房仲業者也有自己的研究室，研究室裡臥虎藏龍，具有不動產估價師資格者比比皆是。他們不但經驗比你多、消息比你快、資訊比你完整，連估價公式都比你的專業且複雜。 我經營不動產仲介業20年，深深了解：即使再完美的估價公式，算出來的價格與實際成交價始終有差距。既然如此，有沒有更快、更精準的方法？ 有。以下是善用資訊蒐集的聰明估價法： 北區房屋基本估價公式（土地開發分析價格的計算公式） V＝[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)] V：土地開發分析價格 S：開發或建築後預期總銷售金額 R：適當的利潤率 C：開發或建築所需的直接成本 M：開發或建築所需之間接成本 i：開發或建築所需總成本的資本利 展開搜查行動 房價的70％建立在地段的價值上，剩下的30％就由生活機能、建築品質、格局裝潢、使用年限、住戶水準等因素所左右。從一些小地方著手，就能輕鬆地找到目標地段的價位區間。假設你想購買台北市中山區的房子，可以在中山國中捷運站下車，買杯星巴克的咖啡四處散步、看看四周環境，觀察公園在哪裡、市場近不近，然後留意電線竿與公布欄的紅紙條，求售的房子一坪開價多少錢。 除了買房子的「好朋友」電線竿之外，附近如果有預售屋或新成屋工地，也可以索取那些印製精美的DM，了解新屋和預售屋價格（通常是價格上限）。也別忘了蒐集附近仲介公司塞進信箱的DM，了解附近賣屋的屋主開價多少。 走累了，找個地方休息一下，通常家具店是個不錯的選擇。只要你打算在附近買房子，你就是家具店的潛在客戶，所以老闆往往會知無不言、言無不盡。家具店的客戶通常是附近剛搬來的新住戶，要找小道消息，進家具店準沒錯。從家具店出來後，找個忠厚實在的大樓管理員聊聊天吧。 從閒聊中你會發現，從價格到成交量，他知道的比你想像的多更多。從這些小道消息得到了高低價格後，你就能大略掌握該地區的價格空間。接下來要做的，就是針對單一物件，精準估價。 善用仲介專業 在你已縮小範圍、預備進行精確估價時，就是善用仲介公司專業的時候。房地產首在深耕經營，有品牌的大型仲介對地區房價的走勢、成交量價變化有長期研究，他們對房屋價格的預測最為準確。善用他們的專業，是取得最精準價格的最快方法。在找房屋仲介業者之前，必須先建立自己的大搜查線，養成對地區價格區間的敏銳嗅覺，才能以「巷子裡」的角度與仲介業者進行專業性對話。 我聽過有人以「逆向思考」的方式進行精準估價，這種想法非常有趣。當他鎖定了南京東路、松江路的華廈後，打電話給仲介公司，告訴仲介他有一棟松江路的巷內華廈要賣，屋齡、坪數等資料都報上，詢問仲介多少錢賣得掉。他的想法是「仲介最了解價格，而且不會讓自己吃虧」，然後業者報出來的價錢，就成為他口袋裡的價格低點。 不要急不要拖 買房子，與你上Yahoo拍賣網的道理相通，不要急，也不要拖。買房子最忌諱的是「急」，不經大腦思考，被建商塑造的美麗情境迷惑，匆忙下訂成交。背上20年的貸款不說，房子價格每年直直落，更讓你像「蠟燭兩頭燒」那般負擔沉重。 買房子的態度，應該像逛Yahoo拍賣網找零碼名牌那樣，先冷靜地觀察，判斷多少錢以下可以競標、多少錢以上是有人哄抬價格，然後耐心地找到成交的價格區間，等到完全符合顏色、尺寸等需要的品牌物件出現。千萬不要一時被美麗的外表迷惑，忽略自身的需要，明明是周杰倫，卻買了周潤發的西裝褲。儘管西裝褲是好東西，如果不符合你的需求，再好都沒有用。 在你觀察市場中物件流動的情形時，事實上，你就在累積估價經驗。一旦找到超值好屋，記得，不要拖，真正的好機會稍縱即逝。在中古屋市場裡，有些久賣不掉的房子，賣方會一時心軟，在價格上有所讓步。一旦你錯過這一回，同一區域裡不見得還找得到價格／價值比這麼漂亮的機會。有時房價雖然比別人高了60萬元，屋主卻花200萬元裝潢且不滿一年，碰到這種情況，切記不要拖，勇往直前。 如果你是賣舊屋、買新屋的換屋族，你的舊屋賣價也能運用前文所提的聰明估價法，讓你找到不吃虧、又讓買方佔便宜的市場價格。 （本文摘自「買對房子，買進千萬人生」一書，作者是北區房屋首席總經理） |
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| 回覆者：傑克 發表數：64 IP：61.222.97.* | 2005-07-19 19:30:44 |
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議完單價再殺總價 : 買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。 拿法拍屋價來殺價 : 這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變大了。 買新成屋撿便宜 : 一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。 從中古市場找新房子： 價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。 預售屋 10殺價空間： 買房子總價高，人人懂得議價；不過，要殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。 詳全文[FAQ]買屋殺價秘訣 http://efrance.no-ip.org/phpbb/index.php |
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| 回覆者：傑克 發表數：64 IP：61.222.97.* | 2005-07-19 19:27:02 |
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看過模型、銷售平面圖、樣品屋後，若對於產品感興趣，下一步就是「議價」階段。消費者會殺價，銷售人員當然也有一套應對進退的守則，因此該如何談價錢，讓價格符合自己心中的標準，又不會傷了和氣，既是一門學問，也是一個買賣會不會成立的重要關鍵。 斤斤計較 在進行議價前，消費者應先問自己，是不是真的可以進入「議價」階段，回想剛剛經過解說、參觀後，本身對產品的感覺，是否優點多於缺點，接著抱著「嫌貨才是買貨人」的觀念，從一堆優點中，利用產品的缺點，作為和銷售人員議價的條件。 拿同類個案做比較 消費者可以將自己的需求先列在紙上，參觀時邊聽、邊看、邊記下，例如「覺得這房子很不錯，但是格局似乎有點不符合需求；交通、生活機能上，仍有不方便的地方」等，再針對這些缺點進行議價。議價時可以先透露一些訊息讓銷售人員知道，例如自己亦鎖定同區域的同類個案，並將類似的個案拿出來做比較，讓銷售人員了解，自己是有作功課，不是漫天喊價。議價時，價格可以堅持，但是態度至少要溫和，畢竟是人與人談買賣、生意，表現出誠意，建立互信關係，至少就先有3分情。 堅持價格態度溫和 有人說，議價時不能表現出非買不可的樣子，也有人說表現出強烈的購買欲望可以促使賣方讓價。「表現非常想買，對銷售人員而言會有2種效應，一是覺得價格不必降太多，消費者也會買；另一種則是價錢不敢太硬，怕把消費者嚇跑，丟了一個客戶。」因此各有利弊，消費者可以觀察銷售人員的態度與表現方式，決定要出哪一招。 試探價位拖延戰術 建議多看幾次房子，再決定是不是要談價錢，在這之前，可以利用不同時間、找不同的銷售人員試探價位，或是告訴銷售人員本身的預算實在不足，利用拖延戰術，暗示銷售人員要回家和家人討論，表現出可以接受，但家人可能會反對的態度，為自己留一個後路。 不過，消費者會議價，銷售人員當然也有應對守則； 遇到很會殺價的客戶，銷售人員也許不會推薦位置太好的產品，因為價位高低，關係到產品所處的位置。銷售人員會盡量說服客戶，說地段、環境、學區、公設都一樣好，只是採光可能沒那麼好，所以價錢比較可以談。消費者還是要考量自己真正的需求，再作最後打算。 專家意見, 殺價行情約單價1成 價格是決定買賣行為的最終關鍵。買件衣服殺價40元，可以多吃1塊炸雞排，買1棟房子，若是1坪殺個2萬元，30坪的房子就可以省下買家具的錢了。「建商所定的『表價』通常都有殺價空間，一般行情約是單價的1成？1成半，能殺多少，主要看整體銷售狀況，但是買方的態度也是關鍵。」, 消費者可以直接問銷售人員「權限是多少」，若是每坪單價開出20萬元，銷售人員表示其權限是5000元，建議消費者可以從19萬5000元殺起，為了測試銷售人員的底價，可以先準備5000元或1萬元現金在身上，從明知不太能賣的價錢開始殺價。 利用小定測試價格 「告訴銷售人員若是價錢談得成，就可以放小定，若是銷售人員收下小定，表示價錢差不多可以賣，若是不敢收，則表示這價錢沒得談。」銷售人員就算覺得已經是可以賣的價錢，也會推託必須請示主管才能決定，和消費者在價格上有所拉距，在心理上是為了不讓消費者覺得自己殺得太少，導致反悔。不過基本上，只要收下了小定，價格都不會再出現太大問題。「消費者談價錢時，態度是很重要的。因為買賣有時差那麼一點，就是看對方給你的態度。原則上，銷售人員都會被賦予一定程度的議價空間，消費者和銷售人員若是相談甚歡，價錢當然就會變得比較好談。」 詳全文[FAQ]買屋殺價秘訣 http://efrance.no-ip.org/phpbb/index.php |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：218.169.95.* | 2005-07-11 20:27:19 |
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買屋小撇步》哪些房子可議價？ ■ 記者林韋任／專題報導 房屋有瑕疵，嚴重者可能影響生命安全（如海砂、輻射屋），或造成心理障礙（如凶宅），有的則會影響生活品質（如採光差，管線設計有問題）。 北區房屋總經理彭培業說，發現瑕疵屋，不外3種解決方法：解約、修復、減價。建議買方可要求屋主解決問題，或在房價上做些折讓，彌補損失，如果協調不成，再考慮解約。 判斷輻射屋，現在有儀器可以檢測，檢測海砂屋則要在家裡打個洞，一般來說屋主多不願意接受，該如何判斷海砂屋？彭培業說，實地觀察地下室及公共設施，或向附近鄰居、專業房仲公司打聽都是方法。 至於風水上的瑕疵，如路衝、對屋角，在意程度因人而異，若無風水的忌諱，則可用較便宜的價格買到，一般風水上有問題的房子，議價幅度約在5%到10%左右。 格局差也能議價，房仲業者舉例，「一進去看到好幾個門，建議賣掉」，因為空間不通透，感覺侷促，住起來也不舒服，因為賣相較差，也可以談出折扣。 【2005/07/10 聯合報】 |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：219.80.32.* | 2005-07-10 21:48:04 |
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話題：眾家仲介高手教您議價技巧! http://realestate.url.com.tw/subject_view.html?main_node=1&cat_no=2&f_no=118237 話題：買屋 出價必殺技 http://realestate.url.com.tw/subject_view.html?main_node=1&cat_no=3&f_no=118731 |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：220.139.2.* | 2005-07-10 18:11:11 |
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買屋 出價必殺技 ■ 記者林韋任／專題報導 想要議價，必須先變成半個行家，越熟悉行情，越能增加談判籌碼。 房地產市場從前年起飆漲，漲了兩年後，賣方產生居高不下的心態，不論預售屋或中古屋，房價越喊越高。但隨著下半年將有許多新成屋陸續釋出市場，部分供給超過需求的地點，議價空間拉大，可能由賣方市場轉為買方市場，加上鬼月將至，購屋人若把握機會進場殺價，可能是撿便宜貨的好時機。 沒有教科書教民眾買房子怎麼殺價，但房屋仲介經紀人有一些不傳的議價經驗談，本報邀集國內八大房仲公司最會賣房子的top sales，公開他們累積的議價心得，教你如何講出一口好價錢。 買賣價格攻防戰，打的是心理戰，換句話說，心機夠深，才能撿到便宜。力霸房屋民權加盟店襄理林雲龍說，去年中古屋市場熱，許多房子議價空間不到10%，不過今年以來平均議價空間在15%左右，等於可打八五折。 第1招：多看房子少說話 「房子多看，不要說話」是買方累積籌碼的方法，力霸房屋行銷副理陳偉文說，買方太早表露喜怒好惡，會讓賣方掌握想買的心態，價格可能就會硬。中信板橋江翠加盟店襄理薛招琴形容「議價是一個探底的過程」，出價要比行情低一些，增加談判空間，並從中探測屋主的底牌，談價談到滿意時，最忌喜形於色，不動聲色或許還能再把價格往下拉。 第2招：貨比三家做功課 「做功課」很重要，所有top sales一致認為要「貨比三家」，甚至建議拿本筆記本，把所有案子、工地行情寫下來，心裡有譜才能講價，以免喊的價錢偏離市場太多，「便宜到屋主不理你，怎麼講下去？」 第3招：屋主越急越易砍 屋主有資金壓力，或是工作變遷急著賣屋，就有了議價機會，林雲龍說，屋主售屋心態越迫切，價格越容易折讓。太平洋房屋忠孝店業務處長吳翠幸說，她曾遇過60幾歲的老先生，賣房子幫孩子解決財務危機，還有三個小孩急著把房子賣掉分家，或屋主股票被套牢、投資大陸失敗，都會因為急著要現金，而讓買方多爭取到議價空間。21世紀安和遠企店副理黃裕群說，沒有屋主會說自己急售。怎麼判斷呢？信義房屋天母店執行協理賴重錫有個絕招：調地政事務所謄本，從「他項權利部」查看屋主的貸款狀況。賴重錫說，如果是換屋族，「先賣後買的客戶，比較難議價；先買後賣的客戶，因為要有現金買房子，價格會比較好談。」 第4招：多看幾次挑毛病 挑毛病也是一個方法，21世紀不動產台北仁愛店經紀人李維鑫說，「看屋至少要看五次」，一次一次找出房子的缺點，再拿出附近成交過的價錢來跟屋主談，再針對管理跟生活上質感的缺陷做價格上的修正。 住商不動產民生加盟店店長林文泉說，同樣的建案，採光不同，前棟跟後棟可能一坪價差1萬，30坪就差30萬元，挑剔賣相，可以軟化屋主的價格。 第5招：付斡旋金表誠意 北區房屋業務副總林合湧，會從總體經濟數字跟屋主「盧」，永慶房屋內湖區區經理李元鳳則建議付斡旋金，讓屋主「看見」買方的誠意。陳偉文提醒，在還沒有確定喜歡房子前，不要開口議價，以免簽約後反悔。 【2005/07/10 聯合報】 |
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| 回覆者：33123 發表數：78 IP：211.21.163.* | 2005-05-20 13:45:47 |
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我也是看了一年多才在半年前買房子的， 說真的， 這些招術可以用在可買可不買的房子， 真的很喜歡的房子， 不敢用再不便宜我就不買這種心態吧， 當然大家都知道你愈不想買人家就會愈便宜， 但有時真的不錯房子還是殺到一個可接受程度， 或許可以再少個五萬十萬， 但也或許要再等兩三年才會找到心中契合的房子了^^ 我也是殺了75萬的人喔，10%以上， 因為是透天且地點不錯^^ |
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| 回覆者：ddvviidd 發表數：757 IP：220.139.23.* | 2005-05-18 20:27:59 |
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=====雪中送炭,勿錦上潻花===== 去洽談的時機: 利用天氣不佳、選舉、天災、景氣低迷、國際情勢危急,這些時候銷售中心門可羅雀,您的出現自然很有份量,你出的價,建商才會考慮. 切記勿在門庭若市,連續假期,建商大作廣告期、媒體熱烈報導時、您的出現只是肥羊一隻,你出的價,業代不會仔細考慮,因為肥羊太多,不差你一隻...... 在建商或代銷公司,即將結案時,最好殺價了!因為建商的利潤都賺到了,建商不需為餘屋再出人力及廣告費,建商只要收回本錢幾呼都能成交,但缺點是房屋的格局不是你所喜歡的. 切記您的出價,可有可無,願者上鉤,有緣者居之.莫強求! 洽談的對象(業代)越菜越好!他會為了追求業績,滿足你的需求,如果是 TOP SALES 他會思考你能貢獻他多少獎金!  |
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