• 買 賣
  • 出 租
  • 法 拍
區域:   售價: 萬以下
坪數: ~ 用途:
       
       
殺價秘訣
發表者:ddvviidd  發表數:757 IP:218.169.73.* 2005-04-14 21:15:03

殺價秘訣
(轉貼,大家參考參考)

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聲東擊西法
招式內容:若個案產品規劃1~4房均有,通常大坪數銷售單價會較低,由洽談4房產品反帶入2~3房單價。
切記重點:必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。

惡客殺價法
招式內容:下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象,但補足訂金又議,甚至簽約前,面露難色再議。
切記重點:議價方式軟中帶硬,以退為進見好即收。

暗渡陳倉法
招式內容:鎖定住家附近個案,以介紹親友為由代看,要求仲介費用,成交時可省部分自備現金。
切記重點:所謂的親友至少須出現一次,以便配合議價。

人海戰術法
招式內容:房屋給付小訂後,帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看,但多表示價格太高不宜購買。
切記重點:眾人均嫌價格昂貴,以壓力頗重為由逆式議價。

哀兵必勝法
招式內容:到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長,設法拉長補訂時間,以爭取議價空間。
切記重點:以經濟弱者姿態出現,壓低身段爭取議價同情票。

財大氣粗法
招式內容:參觀工地時,炫耀自己房地資產或投資理財,表明是投資立場,至少探價三次以上才下訂,強調逢低買進。
切記重點:施展本招時,個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。

黑臉白臉法
招式內容:夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。
切記重點:黑白臉角色務必堅持到底,絕不能互換角色,直到議價成功亦然。

投石問路法
招式內容:參觀工地時不露聲色,暗中記下中意之戶別,改天友人至工地就此戶大幅議價,以瞭解銷售價格底限。
切記重點:友人議價若成仍須退訂,表示價格尚有空間,若議價未成亦可得知大略底限。

趁火打劫法
招式內容:個案為促銷或引來人潮,推出特價優惠戶時,以用買可不買之投資角度,再往下議價探底。
切記重點:挑戰廣告特惠戶,必須藝高人膽大,現金或支票要露臉。

強渡關山法
招式內容:選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價,請求工地以專案簽報。
切記重點:集體購屋原則首重團結,推舉發言人避免分化,遭到個個擊破。

狐假虎威法
招式內容:參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名,禮節待遇及切入議價均佔優勢。
切記重點:確認所冒稱人員不在現場,應於非假日運用以免穿梆。

孝子議價法
招式內容:年邁老父協助年輕子女成家立業,年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好,年輕人即可順勢直搗黃龍。
切記要點:切記首次議價絕不可付訂保留房屋,以免喪失議價運作之主控權。

老千佈陣法
招式內容:選購戶別時表明要購買整層,以利單價談判,嗣後告知已購他案,但道義上仍購買一戶,但單價要比照辦理。
切記要點:心目中已選好的戶別,要排在佈陣範圍,以免白忙一場。

鴻門宴陣法
招式內容:前數次純參觀工地,要下訂時挑選工地即將下班時間,洽談後邀約共進宵夜,席間達成議價目的。
切記要點:設席地點在工地附近較不易遭拒,對象為俱決策能力者為宜。

現金回饋法
招式內容:預購戶別選定時,不選擇於工地下訂,另通知業務員至家中收訂,並表明協助達成議價備有感恩賞金。
切記要點:此招有損雙方道德形象,雖業界時有所聞,但建議備而不用

回覆者:URL 發表數:153 IP:61.222.97.* 2005-08-23 15:17:06
[買屋殺價秘訣]房價 建商說了算 自由時報記者陸敬民╱綜合報導
http://www.libertytimes.com.tw/2005/new/mar/27/today-e2.htm
你知道誰是預售屋價格制定的最終決定者嗎?答案是建商,也就是代銷商口中的業主。房地產市場裡,消費者來到接待中心,面對的人一律被稱為業者,但除了建商自售的個案外,其實業者是分為建商和代銷商的,建商將個案交給代銷商來銷售,當然,底價要賣多少,也是由建商來決定。

代銷商為了要讓案子好賣,一開始對建商提案時往往會稍微壓低一點底價,但建商為了要爭取利潤,大都會提高底價,雙方在此便產生拉鋸,但天平通常會朝建商方向傾斜,畢竟建商才是「老闆」,換言之,建商往往決定代銷商的利潤空間。

但房價的底價並不會因此無止盡的提高,建商和代銷商通常會協調訂定出一個讓消費者「可接受,但不是很滿意」的房價,而且房價必須達到「有點高,又不是太高」的臨界點,以免嚇跑潛在客戶。

目前來看,熱門地區和推案量稀少的地區都是代銷商偏愛的區域,熱門地區指的是房價增值空間被看好的區域,如台北市內湖區及南港區,即使房價已高,但大都有一定的銷售率;推案量稀少的地區因為無從比價,所以代銷商操作彈性高,也很好銷售,例如半年前的新板特區,當時只有一個預售案。

代銷商最怕的是眾案密集的偏遠地區,因為先天不足,加上消費者可一路比價,將對個案銷售造成極大壓力。(記者陸敬民)

誠信無價
消費者購買預售屋,除了要求在價格方面能夠獲得優惠,也應將建商營建口碑與服務誠信態度,做為重要參考因素,建商財務正常,不致出現無力興建的「空中樓閣」窘況,更是議價時必須慎重考量要點。

並非所有產品的議價空間都相同,消費者仍必須考量建商營建口碑、建材用料與規劃用心度,相同區段取得基地條件相似的不同建商,議價條件可出現約1成左右的差距,消費者在議價時,應抱持「一分錢、一分貨」的心態,一味大肆砍價,僅會產生「劣幣驅逐良幣」的不正常市場發展,屆時,以偷工減料手法或利用精美包裝手法矇混消費者,反而更須注意,以免吃大虧而不自知。(記者林耀文)
回覆者:ddvviidd 發表數:757 IP:218.169.78.* 2005-08-20 21:50:45
省錢有撇步》教你購屋減壓法
■ 記者林韋任/台北報導

雖然買殼壓力逐漸沈重,不過房地產專家還是提供幾招「購屋減壓法」,幫你省荷包。

尋找便宜貨

過去印象裡很便宜的法拍市場,隨著房價上漲,已經不再是專業投資客找案子的場所。台灣不動產資訊中心研究員楊宗憲說,現在只能從區位去找便宜的產品,法拍屋案源變少,加上去買法拍的人多,往往一拍就拍定,成交價多已接近市價,加上物件不如以前多,已經不容易物色到好產品。 不過有心做投資的人,還是有很多環節是可以為自己創造收入,至於對自用型的購屋人來講,楊宗憲建議可以從賣相下手,「只要看了喜歡,破舊反而好,因為可以殺價」,只要不是結構性損壞,不用大興土木,或是評估後可修復的,就狠狠殺價吧,楊宗憲以自己的親身經驗為例,上個月才在中正區砍了13.5%的價格買下一間分租套房。
楊宗憲說,屋況不好殺越多,曾經有靠屋況殺到18%的經驗,那棟房子外觀很糟糕,但他自己花10幾萬修好,他說「外觀差是創造殺價條件」,不是說廢墟可以買,而是要評估花多少錢可修好,但他也提醒,遇到結構性損害的,還是少碰為妙。

從議價著手

除單打獨鬥靠屋況殺價外,找三五好友一起去喊價,「團購」經常能爭取到不錯折扣,這是利用「團結力量大」的購屋減壓法。 住商不動產企研室表示,一般而言,高總價的房子仲介費用可以先和仲介經紀人先議價,往往有折佣的空間,購屋人也可一試。

找仲介辦房貸

此外,仲介業者皆有配合已久的代書,同時,也會有搭配辦理貸款的銀行,住商不動產指出,一般而言仲介業者搭配的代書,或是搭配的貸款銀行,往往都能夠拿到較優惠的利率或是較高的貸款成數,多向仲介經紀人詢問,從他們的身上得到貸款的相關資訊,也能幫你減輕購屋壓力。 【2005/08/20 聯合報】
回覆者:ddvviidd 發表數:757 IP:220.139.1.* 2005-08-14 10:16:40
學生找厝殺價 有撇步
■ 記者林韋任/台北報導

根據崔媽媽基金會的統計,學生找房子,共有五種管道,除了透過路邊租屋紙條外,上網、學長姊「交接」、向租屋社團或房仲公司尋求協助,都是省時省力的方法。
找屋五管道

1.租屋看板與紅紙條:透過租屋看板與紅紙條,是最直接的收集租屋資訊的管道,尤其在畢業季後,不少房子釋出,但是必須「眼到腳到」,除勤快,也要四處留意。

2.學校與網路資訊:崔媽媽公關主任黃小黛表示,目前學校住宿組多設有租屋網站,經由校方提供的網路平台,讓房東提供房屋資訊。這類型的資料多半經過校方過濾,安全性較高。 坊間也有所謂的租屋平台,如崔媽媽租屋網站、BBS,還有房仲業者提供的免費租屋平台。崔媽媽基金會執行長呂秉怡提醒學生,利用BBS看屋時要向房東調閱稅單,並請房東出示身分證,避免遇到詐騙集團或未經房東授權的二房東。

3.校方安排住宿:除了網路平台,有些學校也會安排學生在外住宿,例如東吳大學,因為校內宿舍不多,所以校方在台北市承租整層套房供學生住宿。此外,東吳大學住宿組還會定期蒐集校外宿舍資料,出版「學生租屋即時情報」,提供新生租屋參考。

4.學長姐或是社團協助:黃小黛說,文化大學有個「蝸牛社」,不定期舉辦「租屋博覽會」,提供學生租屋訊息,還會提供租屋換鎖、換燈泡等簡易的修繕訓練,或是二手貨的交換。

5.房屋仲介公司:仲介公司也提供租屋服務,目前仲介收費是向承租方收半個月租金。

議價小撇步

租屋新鮮人如何議價?房仲業者提供五個小撇步。

1.以外表爭取信用:中信房屋表示,房東為保障房屋出租後的安全及保養,對看起來較乖巧、生活單純及書呆子的學生,較有出租的意願,議價空間可以稍微增加。女生不化妝,也可多砍點價格。

2.提早覓屋:提早找屋,選擇性多,較有機會找到便宜又不錯的房子。

3.以設備換租金成本:如果議價空間不大,可跟房東要求附上家電產品,如洗衣機、冷氣,讓新生活更便利並降低其他生活成本。

4.共同分租降低成本:跟考上同一所大學的三五好友同租一層公寓,互相為伴,還有廚房可使用,生活空間比雅房或套房大,租金也較套房便宜。

5.尋找頂樓加蓋或老舊房子:信義房屋不動產企研室協理張欣民說,由於校外宿舍大多屋齡老舊,加蓋、違建屋不少,租金可能較便宜,但要留意頂樓、防火巷或逃生門是否暢通,電線是否不堪負荷等問題。如學校附近租金太貴,租金又砍不下來, 張欣民建議,可住到稍遠一點,以機車、腳踏車或捷運代步,放寬租屋範圍。
回覆者:ddvviidd 發表數:757 IP:218.169.91.* 2005-08-05 21:26:10
超猛議價技巧大公開!七大租金必殺狠招!省錢族必看!

要便宜又新、地點又好、坪數又大的房子,而且不是泡水屋、輻射屋,也無兇殺前科,又不像鬼屋,這種好康事,未免太夢幻了!大概只有跟自己爹娘租才有了!
    基本上租金與房價的邏輯大致相同,賣的愈貴的房子租金也貴,當然賣的愈便宜的房子租金,也會較便宜。有一好就沒二好,這是租屋族租屋前要有的觀念。房子漂亮地點一流,大家搶著要,那麼租金就降不下來了;若要租金便宜,那麼就必須犧牲某些條件… 例如∼要便宜又新的房子,就不要怕路途遠,隱居租在市郊! 要便宜又地點好的房子,舊公寓將就考慮!  要便宜又新,且地點方便的房子,就不妨屈就坪數較小的。----------------------------------------------------------------------租金必殺因素七大狠招,行前教育、先看這一篇
   
      要跟房東殺價的租屋族,請妥善利用, 搬出一兩條就可以省下不少錢了!

 天災損害∼善用台灣常有的地震、颱風、淹水等因素: 山坡地、低漥地區、容易水災震災土石流…,尤其地震、颱風後,您大概會發現不少,連房東都不敢住的房子呢!

 觀察屋齡屋況∼加以利用,反映到房租上:沒漏水的比有漏水的貴,有整修過的比沒整修過得貴,磁磚地板比塑膠地板貴,無暗房的比有暗房的貴。九二一地震後,些微的屋況損壞,都將成為殺價的致命傷∼切記! 房子愈新愈貴,但是如果建築外觀感覺很舊,您也可以大作文章!
 
 地段決定租屋的身價: 市區比郊區貴,例如大里市雖離中興大學一橋之隔,但就硬生生的比台中市便宜個幾千元。台北市有了捷運後,租金因此有波動!離捷運五公尺比離捷運一百公尺貴;有公車站比沒公車站貴;巷子裡比馬路邊貴......,反正只要方便的地段,租金一定不低!

 坪數大小∼當然是租金的關鍵:
同一種類的房子,坪數愈大愈貴,但是每坪的單價相對愈低。
 景氣好壞∼社會經濟,直接影響租屋市場:
景氣好,房價水漲船高,景氣若壞,房價相對就便宜不少!

 房東因素∼無論個性、是否同住…都決定殺價的難易度!房東本身就是原因!一般而言,房東住的地方與房子的距離越近,價錢越難談,因在帶看新房客、管理上都是負擔,越早租出去越好 但是住愈遠愈好講話!因為他們要來帶看房子,實在很麻煩,如果是價錢少一點,順利出租,何樂而不為!

 風水位置∼老一輩的說法、新生代的殺價招數:
老一輩的人十分迷信風水,若遇到路沖、壁刀、厝角、廁所居中、廁所對大門…等問題租屋,是不可能租的!但是對於租金不能妥協的新一代,壞風水反而成了您殺價的好工具了!

其實大部分房東,都會在預留殺價的彈性,所以租屋族不妨一試!但是請切記,殺價要適可而止,殺到房東臉色大變,血本無歸,如果沒租成還好,若房東勉強妥協、關係弄僵、種下禍根,反而得不償失,製造日後翻臉的最大因素!-----------------------------------------------------------------------

殺價比較法,自己觸類旁通了

 地點不好:市區一樣的公寓才一萬元,怎麼你重劃區這裡也要一萬五!

 景氣較差:現在景氣真的很差,我原來的房東降一千元叫我續租…

 坪數不符:這房子對我來講實在太小(大)了,能不能……

 屋況太差:這房子地板好像有裂痕喔!大概有30幾年了吧……

 天災作祟:我同學說921地震,這裡影響很大!適用南投、太平、霧峰、大里!

 房東心理:房東一看就知道人不錯,我們同學們一定好好愛惜…

 風水問題:哇!路沖…,我老媽一直叮嚀說…
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五大秘訣,實地操作、累積心得,快看

 約友人同去看屋,一個扮黑臉;一個扮白臉,黑臉從頭到尾不要出價,只要裝腔作勢就好了,回去後白臉再以探到的底價,以黑臉的名義出價。
  
 利用比較法,捏造一些例子,把房東的房子比下去,例如隔壁的張媽媽才租多少而已!千萬切記,價錢未談妥前,萬萬不要先給訂金。

 透過已經進住的同學,讓他們當介紹人幫你背書。有時候礙於人情,或基於獎勵介紹,房東通常會軟化下來喔! 不要給房東不好的印象,想盡辦法強調及證明自己條件好態度要客氣,言語要犀利,就算有抽煙,當著房東面前請也要節制。

 殺價殺不動,換個方式談增加家具、家電等配備或延後租金的起算日期,如此一來,可能比純粹殺價還划得來,而且可以造成房東的錯覺喔!

回覆者:ddvviidd 發表數:757 IP:218.169.93.* 2005-08-02 19:26:16
開店當老闆 15招撿便宜

台灣就業市場調查顯示,平均每2人就有1人想要自己開家店舖,有許多人更將開店視為職業生涯裡最終要達成的目標,也是最光榮的工作成就象徵。
裝潢設計的風格變化萬千,經費也可大可小,如果你想知道如何能節省裝修設計的經費,又能讓你的店舖不失優雅品味,這裡教你如何節省荷包,花得少,而且效果好。 殺價有技巧,省錢有訣竅,開店老闆的省錢15招,傳授你最寶貴的經驗。

殺價省錢經驗傳授

1.自己主導設計
如果自己的美感和專業知識還不錯,或有相關行業的親友可以免費協助你,在設計方面自己來負責,如裝潢、招牌、名片、菜單、廣告DM等設計,林林總總加起來,可省下總經費約10%左右的費用。

2.自己製作DIY
如果你的手還算巧,簡單的布置或配件可以自己來做,如窗簾、抱枕、桌巾等;擅長美工手繪者,可自己繪製經常需要更新的菜單、桌上式價目表、海報DM,或運用電腦影像處理技術來製作;自己有不錯的畫作和攝影作品,也可裝框裱背當作壁飾。

3.自己開車載運
裝潢布置上需要的家具和電器,如果廠商願意免費運送到店舖來,當然沒有問題,但是布置上較小的物件,如果不是一次採購很多量,到達一定金額,盡量自己開車載運,這樣可節省額外的運費。

4.善用「免費服務」
免費服務,當然是最省錢的方式,天底下真的有這麼好的事喔?像是在空間設計上遇到問題,可以詢問一些室內設計公司的專業看法,甚至可以得到免費的設計圖服務。裝修施工上的問題,可以請教相關工程人員,逛逛建材店、家具店及大型的家具家飾賣場,既可在眾多商品中瀏覽比較,常常也可獲得「免費」的好康,如商品型錄、專業諮詢、免費到店丈量、免費運送安裝、保固期免費維修等,這些可以省下一筆不小的開銷,說不定可以再多買幾部生財設備呢!

5.買現成品比訂作便宜
現成的家具或飾品在樣式和尺寸有一定的限制,但由工廠大量生產可以降低成本,因此價位上較便宜,如果要求特殊式樣,要師傅為你量身訂作,雖然獨一無二,但費用自然會高出許多,除非是很必要的部分才選擇訂做。以節省預算的目的來看,當然是選購現成品比較便宜,可多走訪市面上各賣場,有許多樣式可挑選,其中也不乏創意之作喔!

6.自己安裝
需要自行組合的家具用品,如摺疊椅、燈具、電腦等,通常組合方式不會太複雜,如果自己能依照說明書指示來安裝,每件都可省去數百元至千元不等的安裝費,節省下來的錢又可添購不少布置品。

7.找熟識師傅與廠商爭取優惠
「人情」的運用是很好的省錢方法,能夠透過認識的人當介紹者,並且找到適合的設計師和裝潢師傅、家具行、電器行,多少都可享受到特別禮遇,不僅在價格上會有所優惠,服務上也會比較熱心,售後服務較有保障。

8.貨比多家不吃虧
俗話說的好:「貨比三家不吃虧」,由於市場上的競爭,降價求售薄利多銷的廠商不在少數,只要確認品牌、生產製造地點,簽訂合約或索取保證書,在3∼5家比較後,單價不滿10,000元的物品可能會有500∼1,000元左右的價差,幾萬塊的物品則可能相差到2、3千元,累積起來省得也很可觀。

9.零碼、二手貨撿便宜
家具、布料常可撿到零碼貨,如原本「1+2+3」的整組沙發,廠商如果獨剩兩人座不好賣,就會願意降價求售;窗簾或家飾布料常會因為整匹布裁減到最後,剩下一些碎布頭,店家就會以便宜的方式賣出,可以主動去詢問,有些店家會把零碼布都集中在一個販售臺上,方便選購;其中不乏高級布料,若花色不錯、面積足夠,還可以做成抱枕、餐具包巾、餐盤墊布等,布頭如果收集得夠多,搭配起來也可以做成拼布飾品。 選購二手貨,是省錢的另一個好方法,但是開店營業要有嶄新亮麗的感覺,而且機能性的生財器具絕對馬虎不得,真的需要採購二手貨時,最好選擇外觀品相看起來美觀整潔、所具的機能依然運轉順暢、品牌信譽不差的才值得一買,如果為了貪小便宜,機器突然操作失控,那真是得不償失。

10.大量購買折扣較便宜
無論是家具、家電或是杯盤組、消耗品,一次大量購買都比分批購買來得便宜,可到大賣場購買大包裝商品,或是直接打電話向生產製造的工廠訂貨,請他們出貨運送過來。

11.利用折扣活動期採購
幾乎所有的廠商在每年會推出幾次的折扣活動,無論活動的名目為何,只要是你所需要的且有利可圖,就能採購下訂單,每年度的家具展也是個下手的好時機,通常較貴的家具櫥櫃折扣多達數千元,甚至有對折銷售、半買半相送的機會。 如果離店舖裝潢完成日還有一段時間,要先確認有沒有地方可以暫時貯放,有些家具店可提供訂購後,代為保管商品的服務,通常不要超過一個月,因此要先算準如何配合店舖裝修完工日,不要買得太早。

12.利用「集購法」省錢
近年流行起「集購法」,舉凡主婦聯盟式的蔬菜、水果日用品集購,甚至家電、家具的集購(如網路商店裡的台灣裝潢網,就有所謂的集購商品),聯合起來購買的人數越多,廠商給的單價就越便宜,很適合開店時一次需要購買某件家具或單品數量多的時候。

13.善用「長期配合」享折扣
開店所需的消耗品,可以選擇品質和價格都適當的供應商來長期配合,「長期配合」,是一種互信互惠的方式,廠商會回饋你一些折扣和免費幫你配貨運送,既省錢又省力。 此外,如果固定有大量的桌巾、窗簾、布飾、工作服等需要清洗,可以和鄰近的洗衣店長期配合,要求給個折扣。現在洗衣店大多有到府到店收送的服務,非常便利。

14.開口殺價別害羞
想要省錢,最直接的方法就是「開口殺價」,殺價有個幾容易成功的技巧:

●計畫好需要買的物品,盡量在同一家店一次購足,達到該公司折扣門檻之外,還可主動要求「再便宜一點」,通常直接找老闆較容易成功,一般收銀店員較無降價的權力。

●通常個性「阿沙力」的老闆,比較容易接受顧客殺價,發現這樣的好老闆,在購物閒談過程中,盡可能去發現是否與老闆品味相近或有同樣的背景,拉近距離,籠絡感情,然後要求給個優惠的「人情價」。

●如果發現要購買的商品有些小瑕疵(以你能接受為前提),也是殺價的好籌碼,尤其堆放很久的商品又有瑕疵,多數老闆都會願意低價出清。

●如果發現老闆是性情中人,可運用同情心理,盡可能表現出你上有高堂、下有妻小、創業為艱的辛苦,有些善良的老闆會因此給個「惺惺相惜」折扣。

15.一次做好,不花冤枉錢
裝潢的每一項工程都要嚴謹以對,從企劃、規劃、配置、細部設計到施工手法,各項裝潢材料的樣式、尺寸、質感、品牌都要和設計師與師傅們約定清楚,各項工程之間必須相互協調合作,每個環節都不能有閃失,一次施工就做正確,避免做錯還要重新修補,花兩倍的冤枉錢
回覆者:XenogenicM 發表數:6 IP:203.71.84.* 2005-08-01 18:55:25
新成屋預售屋的殺價空間為1成/P,中古屋為2成/P
看過幾家預售屋後發現經驗累積越來越上手,還能跟老公演雙簧,這樣打心理戰為的就是有一個舒服溫暖的家,不過......累了
回覆者:givanni 發表數:47 IP:163.17.197.* 2005-07-25 10:39:49
殺價一定要自己先做足功課,尤其是對自己喜歡地點的案子,一定要徹底了解狀況,千萬不要被業代牽著走。
很多業代的資訊還沒有網路的多喔
真的很喜歡就去喬價格,不要太快決定
要迂迴前進喔,保證可以殺到自己喜歡的價格
回覆者:ddvviidd 發表數:757 IP:218.169.94.* 2005-07-24 10:35:40
掌握價格 透視房屋未來價值
■ 彭培業

不管買預售屋、新成屋或中古屋,精確掌握房屋的真實價格,是購屋的第一個功課。
這件事說來容易,但學問可大得很。別看現在口袋「麥克、麥克」的不動產估價師,穿著亞曼尼(Armani)高級西服、帶著NB,好像很專業,即使他們擁有最完整的房價紀錄、最先進的估價公式、最迅速的市場情報,估算出的價格仍不免與市場成交價有誤差。這就是所謂的「資訊不對稱」(asymmetric information),當買方和賣方都掌握完整的資訊,交易會在對雙方公平的價位上成交;若其中一方掌握的資訊比另一方多,交易就對掌握資訊較多的那一方有利。 不動產市場完全是一個資訊不對稱的市場。為什麼預售屋都賣得比較貴?因為建商通常掌握比較多的資訊,他能找到未來增值幅度大的地段(看走眼的建商不在討論範圍內),也能找到願意付出較高價的消費者。 相反地,掌握資訊較多的買方,就可以買到比較便宜的房子,或以相同價位買到比別人更好的房子。不動產投資客就是最好的例子,他們靠著比一般人更精準的眼光、更豐富的資訊,在轉手之間獲利。
在資訊不對稱的市場中,掌握最多資訊的就是贏家。在不動產市場裡,所有資訊都是為了估算最精準的市場價格。這不代表購屋就得學估價公式。因為建商有土地開發團隊,他們最重要的工作之一就是估價;大型房仲業者也有自己的研究室,研究室裡臥虎藏龍,具有不動產估價師資格者比比皆是。他們不但經驗比你多、消息比你快、資訊比你完整,連估價公式都比你的專業且複雜。
我經營不動產仲介業20年,深深了解:即使再完美的估價公式,算出來的價格與實際成交價始終有差距。既然如此,有沒有更快、更精準的方法?
有。以下是善用資訊蒐集的聰明估價法:
北區房屋基本估價公式(土地開發分析價格的計算公式) V=[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)]
V:土地開發分析價格 S:開發或建築後預期總銷售金額 R:適當的利潤率
C:開發或建築所需的直接成本 M:開發或建築所需之間接成本 i:開發或建築所需總成本的資本利

展開搜查行動
房價的70%建立在地段的價值上,剩下的30%就由生活機能、建築品質、格局裝潢、使用年限、住戶水準等因素所左右。從一些小地方著手,就能輕鬆地找到目標地段的價位區間。假設你想購買台北市中山區的房子,可以在中山國中捷運站下車,買杯星巴克的咖啡四處散步、看看四周環境,觀察公園在哪裡、市場近不近,然後留意電線竿與公布欄的紅紙條,求售的房子一坪開價多少錢。 除了買房子的「好朋友」電線竿之外,附近如果有預售屋或新成屋工地,也可以索取那些印製精美的DM,了解新屋和預售屋價格(通常是價格上限)。也別忘了蒐集附近仲介公司塞進信箱的DM,了解附近賣屋的屋主開價多少。
走累了,找個地方休息一下,通常家具店是個不錯的選擇。只要你打算在附近買房子,你就是家具店的潛在客戶,所以老闆往往會知無不言、言無不盡。家具店的客戶通常是附近剛搬來的新住戶,要找小道消息,進家具店準沒錯。從家具店出來後,找個忠厚實在的大樓管理員聊聊天吧。
從閒聊中你會發現,從價格到成交量,他知道的比你想像的多更多。從這些小道消息得到了高低價格後,你就能大略掌握該地區的價格空間。接下來要做的,就是針對單一物件,精準估價。

善用仲介專業
在你已縮小範圍、預備進行精確估價時,就是善用仲介公司專業的時候。房地產首在深耕經營,有品牌的大型仲介對地區房價的走勢、成交量價變化有長期研究,他們對房屋價格的預測最為準確。善用他們的專業,是取得最精準價格的最快方法。在找房屋仲介業者之前,必須先建立自己的大搜查線,養成對地區價格區間的敏銳嗅覺,才能以「巷子裡」的角度與仲介業者進行專業性對話。 我聽過有人以「逆向思考」的方式進行精準估價,這種想法非常有趣。當他鎖定了南京東路、松江路的華廈後,打電話給仲介公司,告訴仲介他有一棟松江路的巷內華廈要賣,屋齡、坪數等資料都報上,詢問仲介多少錢賣得掉。他的想法是「仲介最了解價格,而且不會讓自己吃虧」,然後業者報出來的價錢,就成為他口袋裡的價格低點。

不要急不要拖
買房子,與你上Yahoo拍賣網的道理相通,不要急,也不要拖。買房子最忌諱的是「急」,不經大腦思考,被建商塑造的美麗情境迷惑,匆忙下訂成交。背上20年的貸款不說,房子價格每年直直落,更讓你像「蠟燭兩頭燒」那般負擔沉重。 買房子的態度,應該像逛Yahoo拍賣網找零碼名牌那樣,先冷靜地觀察,判斷多少錢以下可以競標、多少錢以上是有人哄抬價格,然後耐心地找到成交的價格區間,等到完全符合顏色、尺寸等需要的品牌物件出現。千萬不要一時被美麗的外表迷惑,忽略自身的需要,明明是周杰倫,卻買了周潤發的西裝褲。儘管西裝褲是好東西,如果不符合你的需求,再好都沒有用。

在你觀察市場中物件流動的情形時,事實上,你就在累積估價經驗。一旦找到超值好屋,記得,不要拖,真正的好機會稍縱即逝。在中古屋市場裡,有些久賣不掉的房子,賣方會一時心軟,在價格上有所讓步。一旦你錯過這一回,同一區域裡不見得還找得到價格/價值比這麼漂亮的機會。有時房價雖然比別人高了60萬元,屋主卻花200萬元裝潢且不滿一年,碰到這種情況,切記不要拖,勇往直前。 如果你是賣舊屋、買新屋的換屋族,你的舊屋賣價也能運用前文所提的聰明估價法,讓你找到不吃虧、又讓買方佔便宜的市場價格。 (本文摘自「買對房子,買進千萬人生」一書,作者是北區房屋首席總經理)

回覆者:傑克 發表數:64 IP:61.222.97.* 2005-07-19 19:30:44
議完單價再殺總價 :
買房子如果沒有討價還價,小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價,讓消費者有議價空間,建議如果要議價,先從單價開始談起,30坪的房子,每坪若下殺2萬,就可省下60萬元,單價議完後,再從總價殺價,要求將總價尾數去掉,520萬元變成500萬元,殺價千萬不要手軟。

拿法拍屋價來殺價 :
這幾年法拍屋數量不低,而且又以大型社區最常出現,所以消費者在購屋時,可以仔細觀察該社區內有無法拍屋,像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊,然後再將拍定價格當成談價的起點,因為只要社區中一出現法拍物件,通常都會拉低社區行情,而且只要法拍物件一多,其他待售屋主心態也會較鬆,殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 :
一般來說,新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後,多少會有一些房子流入中古屋市場,因為當初購買這些房子的消費者,在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後,有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔,有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子,通常會比剛推出時的價錢來得低,這就好像買新車,車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子,記得要將服務費納入成本計算。

從中古市場找新房子:
價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比,通常來說,預售屋售價最貴,等蓋到新成屋時售價會降個10%;一旦在成屋後再轉入中古屋市場,售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子,因此都會往預售屋案場尋購;事實上,房子只要轉手就變成中古市場物件,精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子,不僅品質不打折,售價也會比買預售屋少個兩成左右。

預售屋 10殺價空間:
買房子總價高,人人懂得議價;不過,要殺得漂亮,可是門學問。以預售屋為例,工地現場代銷人員都很專業,面對消費者的議價,早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面,一家老字號的預售屋代銷業者指出,預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的,視銷售情形機動調整。不過,一般剛上檔的預售屋,依表價行情,應有5到10%的議價彈性,看買方的殺價功夫而定。例如,很多民眾看工地都選在周六、日,加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景,讓購屋者一看到現場人多、買氣旺,自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象,多半選在周六、周日假期;所以,消費者反制之道是,最好在周一到周五工地人數稀少時,前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象,這類手法,常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數,讓消費者產生使用坪數增多的假象,再除以總價,等於就稀釋每坪單價的行情,讓買方錯認「便宜」,無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單,即按照房屋所有產權狀上,所登記的坪數為計算每坪單價的依據,任何非產權登記上的坪數,改按建造成本單獨計價。

詳全文[FAQ]買屋殺價秘訣 http://efrance.no-ip.org/phpbb/index.php
回覆者:傑克 發表數:64 IP:61.222.97.* 2005-07-19 19:27:02
看過模型、銷售平面圖、樣品屋後,若對於產品感興趣,下一步就是「議價」階段。消費者會殺價,銷售人員當然也有一套應對進退的守則,因此該如何談價錢,讓價格符合自己心中的標準,又不會傷了和氣,既是一門學問,也是一個買賣會不會成立的重要關鍵。

斤斤計較
在進行議價前,消費者應先問自己,是不是真的可以進入「議價」階段,回想剛剛經過解說、參觀後,本身對產品的感覺,是否優點多於缺點,接著抱著「嫌貨才是買貨人」的觀念,從一堆優點中,利用產品的缺點,作為和銷售人員議價的條件。

拿同類個案做比較
消費者可以將自己的需求先列在紙上,參觀時邊聽、邊看、邊記下,例如「覺得這房子很不錯,但是格局似乎有點不符合需求;交通、生活機能上,仍有不方便的地方」等,再針對這些缺點進行議價。議價時可以先透露一些訊息讓銷售人員知道,例如自己亦鎖定同區域的同類個案,並將類似的個案拿出來做比較,讓銷售人員了解,自己是有作功課,不是漫天喊價。議價時,價格可以堅持,但是態度至少要溫和,畢竟是人與人談買賣、生意,表現出誠意,建立互信關係,至少就先有3分情。

堅持價格態度溫和
有人說,議價時不能表現出非買不可的樣子,也有人說表現出強烈的購買欲望可以促使賣方讓價。「表現非常想買,對銷售人員而言會有2種效應,一是覺得價格不必降太多,消費者也會買;另一種則是價錢不敢太硬,怕把消費者嚇跑,丟了一個客戶。」因此各有利弊,消費者可以觀察銷售人員的態度與表現方式,決定要出哪一招。

試探價位拖延戰術
建議多看幾次房子,再決定是不是要談價錢,在這之前,可以利用不同時間、找不同的銷售人員試探價位,或是告訴銷售人員本身的預算實在不足,利用拖延戰術,暗示銷售人員要回家和家人討論,表現出可以接受,但家人可能會反對的態度,為自己留一個後路。
不過,消費者會議價,銷售人員當然也有應對守則; 遇到很會殺價的客戶,銷售人員也許不會推薦位置太好的產品,因為價位高低,關係到產品所處的位置。銷售人員會盡量說服客戶,說地段、環境、學區、公設都一樣好,只是採光可能沒那麼好,所以價錢比較可以談。消費者還是要考量自己真正的需求,再作最後打算。

專家意見, 殺價行情約單價1成
價格是決定買賣行為的最終關鍵。買件衣服殺價40元,可以多吃1塊炸雞排,買1棟房子,若是1坪殺個2萬元,30坪的房子就可以省下買家具的錢了。「建商所定的『表價』通常都有殺價空間,一般行情約是單價的1成?1成半,能殺多少,主要看整體銷售狀況,但是買方的態度也是關鍵。」, 消費者可以直接問銷售人員「權限是多少」,若是每坪單價開出20萬元,銷售人員表示其權限是5000元,建議消費者可以從19萬5000元殺起,為了測試銷售人員的底價,可以先準備5000元或1萬元現金在身上,從明知不太能賣的價錢開始殺價。

利用小定測試價格
「告訴銷售人員若是價錢談得成,就可以放小定,若是銷售人員收下小定,表示價錢差不多可以賣,若是不敢收,則表示這價錢沒得談。」銷售人員就算覺得已經是可以賣的價錢,也會推託必須請示主管才能決定,和消費者在價格上有所拉距,在心理上是為了不讓消費者覺得自己殺得太少,導致反悔。不過基本上,只要收下了小定,價格都不會再出現太大問題。「消費者談價錢時,態度是很重要的。因為買賣有時差那麼一點,就是看對方給你的態度。原則上,銷售人員都會被賦予一定程度的議價空間,消費者和銷售人員若是相談甚歡,價錢當然就會變得比較好談。」

詳全文[FAQ]買屋殺價秘訣 http://efrance.no-ip.org/phpbb/index.php
回覆者:ddvviidd 發表數:757 IP:218.169.95.* 2005-07-11 20:27:19
買屋小撇步》哪些房子可議價?
■ 記者林韋任/專題報導

房屋有瑕疵,嚴重者可能影響生命安全(如海砂、輻射屋),或造成心理障礙(如凶宅),有的則會影響生活品質(如採光差,管線設計有問題)。
北區房屋總經理彭培業說,發現瑕疵屋,不外3種解決方法:解約、修復、減價。建議買方可要求屋主解決問題,或在房價上做些折讓,彌補損失,如果協調不成,再考慮解約。
判斷輻射屋,現在有儀器可以檢測,檢測海砂屋則要在家裡打個洞,一般來說屋主多不願意接受,該如何判斷海砂屋?彭培業說,實地觀察地下室及公共設施,或向附近鄰居、專業房仲公司打聽都是方法。
至於風水上的瑕疵,如路衝、對屋角,在意程度因人而異,若無風水的忌諱,則可用較便宜的價格買到,一般風水上有問題的房子,議價幅度約在5%到10%左右。
格局差也能議價,房仲業者舉例,「一進去看到好幾個門,建議賣掉」,因為空間不通透,感覺侷促,住起來也不舒服,因為賣相較差,也可以談出折扣。

【2005/07/10 聯合報】
回覆者:Summit 發表數:7506 IP:219.80.32.* 2005-07-10 21:48:04
話題:眾家仲介高手教您議價技巧!
http://realestate.url.com.tw/subject_view.html?main_node=1&cat_no=2&f_no=118237
話題:買屋 出價必殺技
http://realestate.url.com.tw/subject_view.html?main_node=1&cat_no=3&f_no=118731
回覆者:ddvviidd 發表數:757 IP:220.139.2.* 2005-07-10 18:11:11
買屋 出價必殺技
■ 記者林韋任/專題報導
想要議價,必須先變成半個行家,越熟悉行情,越能增加談判籌碼。
房地產市場從前年起飆漲,漲了兩年後,賣方產生居高不下的心態,不論預售屋或中古屋,房價越喊越高。但隨著下半年將有許多新成屋陸續釋出市場,部分供給超過需求的地點,議價空間拉大,可能由賣方市場轉為買方市場,加上鬼月將至,購屋人若把握機會進場殺價,可能是撿便宜貨的好時機。
沒有教科書教民眾買房子怎麼殺價,但房屋仲介經紀人有一些不傳的議價經驗談,本報邀集國內八大房仲公司最會賣房子的top sales,公開他們累積的議價心得,教你如何講出一口好價錢。 買賣價格攻防戰,打的是心理戰,換句話說,心機夠深,才能撿到便宜。力霸房屋民權加盟店襄理林雲龍說,去年中古屋市場熱,許多房子議價空間不到10%,不過今年以來平均議價空間在15%左右,等於可打八五折。

第1招:多看房子少說話

「房子多看,不要說話」是買方累積籌碼的方法,力霸房屋行銷副理陳偉文說,買方太早表露喜怒好惡,會讓賣方掌握想買的心態,價格可能就會硬。中信板橋江翠加盟店襄理薛招琴形容「議價是一個探底的過程」,出價要比行情低一些,增加談判空間,並從中探測屋主的底牌,談價談到滿意時,最忌喜形於色,不動聲色或許還能再把價格往下拉。

第2招:貨比三家做功課

「做功課」很重要,所有top sales一致認為要「貨比三家」,甚至建議拿本筆記本,把所有案子、工地行情寫下來,心裡有譜才能講價,以免喊的價錢偏離市場太多,「便宜到屋主不理你,怎麼講下去?」

第3招:屋主越急越易砍

屋主有資金壓力,或是工作變遷急著賣屋,就有了議價機會,林雲龍說,屋主售屋心態越迫切,價格越容易折讓。太平洋房屋忠孝店業務處長吳翠幸說,她曾遇過60幾歲的老先生,賣房子幫孩子解決財務危機,還有三個小孩急著把房子賣掉分家,或屋主股票被套牢、投資大陸失敗,都會因為急著要現金,而讓買方多爭取到議價空間。21世紀安和遠企店副理黃裕群說,沒有屋主會說自己急售。怎麼判斷呢?信義房屋天母店執行協理賴重錫有個絕招:調地政事務所謄本,從「他項權利部」查看屋主的貸款狀況。賴重錫說,如果是換屋族,「先賣後買的客戶,比較難議價;先買後賣的客戶,因為要有現金買房子,價格會比較好談。」

第4招:多看幾次挑毛病

挑毛病也是一個方法,21世紀不動產台北仁愛店經紀人李維鑫說,「看屋至少要看五次」,一次一次找出房子的缺點,再拿出附近成交過的價錢來跟屋主談,再針對管理跟生活上質感的缺陷做價格上的修正。
住商不動產民生加盟店店長林文泉說,同樣的建案,採光不同,前棟跟後棟可能一坪價差1萬,30坪就差30萬元,挑剔賣相,可以軟化屋主的價格。

第5招:付斡旋金表誠意

北區房屋業務副總林合湧,會從總體經濟數字跟屋主「盧」,永慶房屋內湖區區經理李元鳳則建議付斡旋金,讓屋主「看見」買方的誠意。陳偉文提醒,在還沒有確定喜歡房子前,不要開口議價,以免簽約後反悔。

【2005/07/10 聯合報】
回覆者:33123 發表數:78 IP:211.21.163.* 2005-05-20 13:45:47
我也是看了一年多才在半年前買房子的,
說真的,
這些招術可以用在可買可不買的房子,
真的很喜歡的房子,
不敢用再不便宜我就不買這種心態吧,
當然大家都知道你愈不想買人家就會愈便宜,
但有時真的不錯房子還是殺到一個可接受程度,
或許可以再少個五萬十萬,
但也或許要再等兩三年才會找到心中契合的房子了^^
我也是殺了75萬的人喔,10%以上,
因為是透天且地點不錯^^
回覆者:ddvviidd 發表數:757 IP:220.139.23.* 2005-05-18 20:27:59
=====雪中送炭,勿錦上潻花=====

去洽談的時機:

利用天氣不佳、選舉、天災、景氣低迷、國際情勢危急,這些時候銷售中心門可羅雀,您的出現自然很有份量,你出的價,建商才會考慮.

切記勿在門庭若市,連續假期,建商大作廣告期、媒體熱烈報導時、您的出現只是肥羊一隻,你出的價,業代不會仔細考慮,因為肥羊太多,不差你一隻......

在建商或代銷公司,即將結案時,最好殺價了!因為建商的利潤都賺到了,建商不需為餘屋再出人力及廣告費,建商只要收回本錢幾呼都能成交,但缺點是房屋的格局不是你所喜歡的. 切記您的出價,可有可無,願者上鉤,有緣者居之.莫強求!

洽談的對象(業代)越菜越好!他會為了追求業績,滿足你的需求,如果是 TOP SALES 他會思考你能貢獻他多少獎金!




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