| ☆☆請問各位先進對於 文山杜拜的看法 謝謝！ |
| 發表者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-11 14:50:18 |
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身為中產階級的我們 |
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-30 17:21:26 |
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在高壓力、高工時、高房價的3高時代裡，不少民眾退而求其次，選擇郊區有山有水或有溫泉，房價又較市區便宜的「慢活住宅」。住展房屋網總監陳韻如指出，所謂「慢活住宅」房價較區域行情來得高，以淡水的新推案為例，高出一般房價近5成，而文山區的新推案則在2成左右。其次，購買前應確認「山」、「水」、「溫泉」等主題的延續性，更要留意後續的管理素質。撰文：朱福山 以台北近郊來說，淡水、新店的安坑、文山區的木柵等地，都是許多想要暫離都市的慢活族最佳選擇；陳韻如指出，慢活住宅的房價，依地段而異，舉例來說，淡水新推案因產品稀少，本來就是賣方市場，再加上區域外來客的支撐，房價容易走揚，如果再擁有優勢的景觀視野，足足比同區房價高出5成甚至7成，幅度相當驚人，例如淡水建案「美人嶼」。 而同一建案裡，擁有景觀視野的高樓層又比低樓層的房價高出3~5成。住商不動產北投光明加盟店東潘萬寶表示，北投溫泉住宅近年已成為慢活住宅的新指標，集中在溫泉路、幽雅路一帶，過去購屋客群以退休族群為主，自從捷運通車後，溫泉住宅的客層已出現年輕化趨勢。 溫泉住宅防假貨 住商不動產董事總經理陳錫琮指出，文山區的木柵有許多有山有水的河岸景觀住宅，純住宅的靜謐環境，成為許多中產階級心目中的最佳居所選擇。而近期推出的指標案「信義18號」，訴求有捷運又有河岸景觀，房價自然不低。陳韻如補充，木柵地區以區域客為主，比較不容易受到市場炒作，慢活住宅的房價一般高出區域行情約1~2成。 陳韻如提醒讀者，購買慢活住宅首先必須留意社區管理素質，近年許多新建案與飯店業者或物業管理公司合作，比較容易維護居住品質，但相對每月要多出管理費的預算。 其次，慢活住宅的主題功能是否能持續發酵，例如有些案子訴求自行開挖溫泉，但挖出的水是不是真的溫泉？還是只是地下水？以及溫泉的湧泉量，能夠使用多久，會不會用了3年水脈就乾了等等，都要事先問清楚。因為房價之所以比區域行情來得高，就是因為這些主題，切勿白白花錢買到「假的」或「不耐用」的慢活住宅。 http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseAppleContent&Article_ID=30701865&NewsDate=20080630#ImgAdd |
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| 回覆者：eric 發表數：460 IP：118.169.141.* | 2008-06-29 02:54:30 |
| 有人在亂打廣告,幫推一下囉 |  |
| 回覆者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-27 15:52:45 |
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when to have the bottom fishing ?? 台股真是不斷頭見血 不見多頭波段 繼續練習忍功中....... 營建 近20檔跌停 【聯合晚報╱記者嚴雅芳/台北報導】 2008.06.27 03:31 pm 央行升息半碼，台股開盤重挫，營建股更是風暴中心，盤中近20檔個股跌停，營建類股指數盤中大跌6.6%，破300點大關。 另一大重挫類股為百貨貿易股，龍頭股統一超 (2912)盤中觸及跌停價位，遠百 (2903)、農林 (2913)在跌停價位開開關關，其中遠百股價頻頻破底，股價再創今年以來新低。百貨股主要反應央行調升存款準備率，貨幣緊縮政策將使消費支出減少，抑制民間消費買氣，讓百貨類股也難逃衝擊命運。 營建股在520以來即屢成空方狙擊的主要標的，如今央行持續升息的策略更使得營建股雪上加霜，尤其央行調升存款準備率，資金回流銀行體系，將大大打擊房市買氣，而持續升息的緊縮貨幣政策，更將使得房貸戶利息增加。在房貸戶入不敷出的壓力下，未來不排除將出現房市斷頭賣壓，國內走了4年的房市多頭是否將跟著急轉直下，在自住以及投資買盤急凍下，似乎已吹起第一陣寒風 |
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-27 15:40:30 |
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YA 泡泡不要來 資金緊縮 房市將更健康 【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.06.27 03:25 pm http://udn.com/NEWS/FINANCE/FINS4/4402793.shtml 趁機淘汰擴張信用的建商 央行調升存款準備率，強力緊縮貨幣，部分房地產業者認為建商不易再「以小搏大」，搶短線的建商、投資客都將受到影響，短線房地產買氣也將受挫，只要房貸利率維持4-5%，不衝破5%，房市短期還不致崩盤，部分業者趁此時洗牌淘汰擴張信用的建商長線反而有利於房市穩健發展。淡大產經系副教授莊孟翰表示，「這樣房市泡沫就吹不來」。 資金緊縮，房市將更健康 至於對購屋人影響，由於利率僅調升半碼，幅度在消費者預期中，業者多認為，只要不超過5%，對消費者影響不大。遠雄建設副總蔡宗易表示，央行升息，對消費者反而是好處，因為可作為議價籌碼。 淡大產經系副教授莊孟翰說，他兩三年前就不斷提醒，國內存款約26兆多，但建築融資達6兆5000億元，把高達24.2%存款放在建築單一產業，風險過高。現在採取資金緊縮，房市將更為健康，房價不會亂哄抬，泡泡就吹不起來。 信義代銷協理呂信銓認為，央行連下三道強力緊縮貨幣政策，對建商融資再添陰影，但短空長多。他表示自去年六月以後，金融機構除給建商的消費者購屋貸款額度大幅緊縮外，貸給建商本身的土融、建融也都縮水不少。 在土地融資方面，呂信銓表示，過去公庫土地標售，建商可依土地拍定價格貸到八成，目前銀行放貸則需視得標人資金情況而定，有的只能貸到6到7成。建融部份，過去是7成，現在則是五成上下，有些營造廠甚至拒貸。 他說，這會影響到建商財務槓桿操作，過去10億推案建商只要二、三億元自備款，未來可能要拉高到三、四億元。但也有好處，建商「小孩玩大車」的情況，將可大幅減少。 遠雄：對優質推案建商有利 遠雄副總蔡宗易表示，對於一些零星推案，搶短線的建商，因於貸款門檻更高，影響應不小，但一些優質長期推案的建商則反而有優勢，因為銀行會優先找這些建商放貸。 
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-27 09:31:27 |
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又一個46/P 看來報社大哥又少一票 通膨巨噩來襲 手上資產要甚注意 供需 http://www.weme.com.tw/eyp/front/bin/ptdetail.phtml?Category=350004238&Part=9706120001 97年文山區房市分析 首頁 > 區域分析 97年文山區房市分析 作者:陳鍾暉 壹、文山區人文條件分析 一、區域位置 文山區位於臺北盆地之南，為通往新店、深坑、宜蘭必經要道，地勢為一小型盆地。瀕臨新店、深坑之下游，三面環山，在東邊山坡地帶，部分闢為茶園、果園、竹林外，大部分為林地，景美溪貫穿本區西流，下游與新店溪匯合，依山傍溪，溝澮縱橫，小型商業均自然集中發展在景美溪沿岸的中央狹長盆地，有平原、山嵐、森林、廟宇，風景秀美。地形具備了都市環境的機能與規模，其山水兼容的特色，更是臺北市一座景緻動人的「後花園」。 二、發展歷史 開拓之初，到處污泥、荊棘；乾隆年間，先民由景美沿溪入墾，至嘉慶道光之際漸成街肆，西邊設有萬盛、興福兩莊，東邊沿溪以木椿圍柵以拒山胞來襲，漸成部落，故有木柵、霧裡薛社、內湖莊之產生，沿用甚久；至同治年間隸屬淡水廳，又稱木柵莊、內湖莊、木見尾街；光緒初年置臺北府，仍屬淡水廳。 臺灣光復初期、隸屬臺北縣深坑鄉；民國39年3月1日政府為推行政令之需要，乃將深坑鄉劃分為景美鎮、木柵鄉、深坑鄉三鄉鎮；民國57年7月1日景美鎮、木柵鄉改隸臺北市，變更為景美、木柵兩區；民國79年3月12日行政區域調整，又將景美、木柵兩區合併為文山區。未來仍將以「茶文化」為主軸，結合成為帶狀觀光休閒地區，包含臺北市立動物園、貓空休閒農業區、指南觀光茶園、仙跡岩生態保育、景美溪河堤公園、寺廟、古蹟等據點，近年來新增貓空纜車路線，全長約四公里，共設置六個車站，將穿越動物園、北二高，坐在纜車上，不但可欣賞貓空美景，就連北市東區、101大樓皆可遠遠眺望。 三、交通機能 （1）信義快速道路：信義支線起自北二高萬芳交流道，經貫穿富德公墓下方後，以雙孔隧道方式，打通拇指山、象山等山區路段，最後於信義區中強公園旁與信義路交會。全長三•二公里的信義支線，全線均為雙向三線車道規劃；加上新興學區政大附中，讓週邊房市受惠多多。 （2）捷運系統：在交通部分，除了有多達數十線公車營運與一般公路交通外，淡水線捷運、木柵線捷運各自滿足傳統景美、木柵地區。 （3）北二高木柵交流道：文山區最重要的聯外道路，使得文山居民不管通勤或聯外，均有一快捷可達的交通動線。 貳、房市區分五大生活圈，各自獨立 整體而言，目前本區在售個案，除羅斯福路沿線有以套房為規劃主力的個案外，整體市場仍以大坪數的三、四房換屋產品為大宗。 若以區域特質來區分，文山區可大致劃分景美、興隆、萬芳、木柵、政大二期重劃區等五大生活圈。 一、景美商圈 景美生活圈由於在地理上，較接近中正區的公館商圈，因此可見文山區較少見的套房產品，捷運新店線經過設萬隆站、景美站，帶動沿線舊屋改建機會點。 （1）羅斯福路及捷運沿線 特色：交通便利，街景質感佳 房價焦點：43-45萬/坪 （2）師大分部至羅斯福路六段142巷 特色：文教色彩濃厚，居住水準高 房價焦點：40-43萬/坪 （3）興隆路一段至景興路以東 特色：景美站一帶，商圈熱鬧，景華街以北，相對居住質感好 房價焦點：36-40萬/坪 （4）羅斯福路六段142巷以南至滬江中學 特色：位置相對偏遠，臨溪有景觀 房價焦點：33-35萬/坪 羅 斯 福 路 兩個同時間推出個案 案名 羅斯福 喬治愛瑪麗 投資興建 永陞建設 景美開發 推出日期 96.11.05 96.11.05 地址 羅斯福路三段275號旁 羅斯福路、車前路口 基地面積 328 262 樓層 14F/B4 12F/B3 公設比 32% 34% 可售戶數 118 103 坪數範圍 12-12坪36戶 27-29坪72戶 店面4-170坪10戶 14-15坪85戶 20-23坪12戶 辦公室70,130坪6戶 房屋表價 50萬/坪 50萬/坪 房屋成交價 45萬/坪 42萬/坪 車位表價 平面150-180萬 機械 90-130萬 平面170-180萬 機械 90-120萬 規劃及地段 特色 近捷運站 樓高：1~4F 4米2 5~10F 3米6 11~12F4米2複式夾層 銷售反應 價格抗性大， 建商不願降價 預售銷售90%以上 二、興隆住宅區 以往為景美一帶相對低價區域，近來挾現任總統原住所之區域，價格相對補漲。 市場現無大型個案，新進場個案文山秀樹(總銷8億)。 （1）興隆路二段以南 房市機能：文教色彩濃厚，學區亦不錯 房價焦點：38-43萬/坪 （2）興隆路二段以北 房市機能：出入動線以福興路為主，為傳統福地集中區，也是首次購屋的優先選擇。 房價焦點：近年來房價開價36-40萬/坪，失去原先低房價特色，普遍不易去化，如控制在30萬/坪，則市場買氣可望活絡。 （3）捷運辛亥站周邊 「環遊市辛亥站」基本資料 單價：每坪39萬元起；坪數：10.03~52.97坪 (樣品屋：精緻禪意藝術風 25坪、當時尚遇上古典43坪) 戶數：128戶；公設比：33% 樓層：地上8~9樓、地下2樓 停車位售價： 機械車位105~110萬元 平面車位180~190萬元 子母車位245萬元 方位：坐西北朝東南 環遊市辛亥站」位於捷運站旁，交通方便，不過，由於木柵線非地下化捷運，所以列車通過時可能會有噪音問題。因屬文山區福地密集區，該案部分高樓層可能會看到福地。 門禁系統結合悠遊卡 建築立面採用山形磚與金屬玻璃，走東京時尚精簡風，並邀請日本設計師橋本夕紀夫設計1樓公共空間，主要入口處運用落地玻璃打造透明迎賓廳，休閒設施包括交誼廳、半露天游泳池、健身房，社區門禁卡系統將與悠遊卡整合，讓住戶1卡多用，管理費每坪每月70元。 基地約906坪，面寬長達104米，彰顯社區氣勢。為地上8~9樓、地下2樓的電梯華廈，分A~E共5棟，A棟為4房雙併，B~D棟則是2~3房，E棟以套房為主，每棟皆配有2部電梯。每坪開價39萬元起，規劃1~4房產品，坪數10.03~52.97坪，皆為挑高3.6米，空間可創意運用。總價450~2400萬元，自備款2.5成，其餘7.5成銀貸；全棟戶數128戶，包括1樓臨辛亥路的2戶店面。預計96年6月動工，施工期2年半。 興隆住宅區-福興路96年推出各案 案名 綻賞 和風集 太平洋LOHAS 投資興建 金和裕開發 興富發建設 太平洋建設 地址 福興路108號旁 福興路82巷 福興路.興福國中旁 基地面積 258.64坪 925 467.67坪 樓層 13F/B2 13F/B4 10F/B1 公設比 25.88% 29% 24.5% 戶數 38 146 56 坪數範圍 17~57坪(2~4房) 20~35坪 29~30坪 房屋表價 35 ~ 38 萬 32-35萬 33 ~38 萬元 房屋成交價 30萬 30萬 26~28萬 車位表價 坡道平面26 個， 車位140~160萬 平面21個、機械21個， 每組160萬元 規劃及地段 特色 75%空地比，擁有前庭後院及雙花園，單純零店面，蘭花型建築，戶戶邊間，格局方正。座向：座北朝南 正對800坪興旺公園，形成雙園合一的美麗樹海。 一樓中庭挑高，規劃為和風庭園，營造出新亞洲風格人文空間。 鄰12公頃森林公園預定地，雙拼/3房/3面採光，一樓VIP規劃。 三、萬芳社區生活圈 （1）市場去化最成功個案，96年6月推出預售，位於興隆路三段309巷，案名「夏．夢林-奇妍雅居」、建照96-0495 、地號：興安段一小段426-4；「夏．夢林-登峰美墅」、 建照96-0481 、 地號：興安段四小段289，建商開工前希望100%銷售，成交價配合客戶意願為31~32萬/坪。 （2）97年但藉著捷運木柵線加持下，個案單價屢創新高，預售個案開價瞬間價差，較96年持續擴大，指標個案-信義18號。 A.萬芳社區及木柵站周圍 特色：居住質感佳，聯外交通便利 房價焦點：40-45萬/坪 B.萬芳醫院周圍 特色：生活機能便利，交通方便 房價焦點：36-40萬/坪 萬芳生活圈97年新推個案比較表 案名 信義18號 文山杜拜 文山秀樹 文山行旅II 推出日期 97.04.04 97.05.21 97.04.16 97.05.07 投資興建 日盛生活科技 翔譽建設 僑群建設 華威建設 地址 木柵路4段300號 木新路指南路 興隆路二段301巷6號旁 木新路三段95巷 基地面積 4300 186 480 240坪 樓層 14、17、19/B3 12F/B4 13F/B2 7F/B1 公設比 30% 32% 32% 28% 戶數 216 47 36 27 坪數範圍 25坪60戶 45坪86 55坪70 23坪 9戶 30坪 7戶 35,43坪 27戶 52,55坪 2戶 63坪 2戶 42坪 12戶 52坪 11戶 58坪 11戶 66、77坪 2戶 23-27坪 13戶 33-43坪 12戶 55坪 2戶 房屋表價 55~60萬/坪 43-48萬/坪 48萬/坪 56萬/坪 房屋成交價 38~42萬/坪 38-40萬/坪 40萬/坪 38萬/坪 車位表價 190~230萬 平面200萬 機械110萬 平面250萬 機械230萬(組) 平面200萬 規劃及地段 特色 規劃三棟 一棟四倂 二棟六併 聯合開發案，位木柵站旁 國際建築規劃團隊、養生建材設備及綠地 後有萬坪保護區 四、木柵生活圈及地段概分 ► 價格行情：在遠雄日光，開價站上5字頭後，後續個案亦不徨多讓，已屬文山區相對高價之區域。 ► 市場現況：大型個案退場，新進個案文山杜拜(總銷10億，46萬/坪)及文山行旅II (總銷6億，56萬/坪) 。 A.木柵一、三期重劃區 特色：具河岸景觀，居民水準高 房價焦點：44-48萬/坪 B.木柵路至木新路所圍區域 特色：發展早，人口密集，生活機能便利 房價焦點：36-45萬/坪 C.考試院及世新周圍地帶 特色：文教色彩濃厚，生活機能較弱 房價焦點：35-42萬/坪 五、政大生活圈及地段概分 原本生活機能不甚完善的二期重劃區，自從政大附中確定將於該區招生辦學後，便吸引許多建商購地、競相推案。 二期重劃區不但是低密度住宅區，也是文山區新興的推案地點，雖然推案熱度無法與內湖四期重劃區比美，也成文山區市場一重要指標。 ► 價格行情：本生活圈，地理位置已屬偏遠，各項機能亦弱，只憑著重劃區及學區題材支撐，40萬實屬高價。 ► 市場現況：指標個案-日出大地，總銷45億，(明月區53萬/坪，涵翠區46萬/坪)，去化辛苦。 （1）二期重劃區 特色：純住宅區，政大附中學區，生活品質維持良好，生活及交通機能較弱，需自行克服。 房價焦點：38-42萬/坪 （2）秀明路周圍 特色：居住品質不錯，聯外交通尚可。 房價焦點：36-38萬/坪 （3）指南路三段 特色：適合深居簡出，綠地環繞景觀，各項生活機能皆差。 房價焦點：33-35萬/坪 政大生活圈銷售中個案 案名 山點水 日出大地 水事紀 山研美墅(成屋) 投資興建 鵬程建設 皇翔建設 元聚建設 福井建設 地址 指南路三段 政大二街(重劃區) 指南路三段24巷 政大一街320巷內 基地面積 555 3000 630 594坪 樓層 10F/B3 5F/B1 11F/B1 4.5F/B1(連棟別墅) 公設比 33% 21.5% 31% 戶數 53 68 115 14 坪數範圍 43坪3房 63坪4房 地坪40~43坪、 建坪91-93 房屋表價 房屋成交價 45~50萬 38-42萬 36-37萬 車位表價 平面車位200萬元 平面+機械車位每組250萬元 坡道平面車位180~210萬 坡道平面 170 萬 地下室車庫，可停2~3部車 規劃 社區規劃A~C棟，1樓大廳挑高6.9米，休閒設施包括健身房、SPA區、交誼廳、閱讀室、泡茶區等。 1層僅2戶、 每戶3面採光 除A棟和D棟1樓雙併外，B、C棟1~4樓及A、D棟2~4樓為4併，A~C棟的1~4樓坪數規劃70~75坪，D棟1~4樓為60~70坪 規劃4棟，A、D棟1層1戶，坪數分別為54坪、44坪；B棟為9~16坪套房~1房，同層9戶，C棟規劃2~4房29~34坪、48坪，1層3戶 1樓樓高約3.4米、2樓以上樓高約3.2米 規劃2排連棟別墅，2排棟距約9米，每戶面寬約5.05米、縱深約12米，單層面積約17坪 地段特色 A棟看山景，B、C棟皆享有醉夢溪及山巒景觀 A區前方有山凹，後方部分戶別可看鄰房中庭 基地前臨醉夢溪，後方為政大校園後山。 2樓以上A、B棟挑高3.6米，C、D棟樓高3.2米； 1樓皆為樓高4.2米 頂樓皆為挑空6米樓中樓 97年6月底預推個案 案名 宏普名人居 九昱建設- 文山翡麗 地址 富陽街59號旁 萬芳路 產品規劃 獨棟雙併 坪數 45、58坪 46、60、100坪 總銷金額: 約10億 18-20億 三、市場結論 文山區未來能夠創高價的地段，可望由元利建設以四十餘億買下之國發院土地，原土地面積廣逾二萬四千坪，在完成土地變更後，雖然將捐出百分之三十的土地，作為國小校地之用，但是變更為住三用地後，可建的住宅區面積還是相當可觀，未來元利建設將做何種規劃推出？也是市場正密切注意的焦點所在。 推案潮一波續一波，讓文山房市始終維持熱度，有秩序的輪番上陣，既不會有集中推案、案量爆炸，導致銷售競爭的問題，個案持續推出維持市場熱度，文山房市可說是穩定發展中。特別是在各項利多刺激下，想必文山房市未來將有更大的發展空間，而房價亦有彈升之可能性。 97年上半年市場總結五個現象： （1）最佳銷售時機：在總統大選後，一波銷售熱潮，不少個案解套出場，如友座森觀及夏夢林等。 （2）熱門推案地段：多分布於木柵地區，以木新路木柵路沿線及政大二期重劃區內，佔文山區半數以上之案量。 （3）產品規劃：購屋需求以２、３房產品為主，區域客比重高。個案如有交通優勢，４房產品需求增加，區外客源（大安、信義）比重增加。政大二期個案，坪數差異大，高單價高總價之產品接受度低。 （4）價格：40萬/坪仍為文山區客戶價格抗性的天險關卡，單價漲幅過快，區域客已難負擔，目前多靠區外客源支撐。 （5）客戶反應： 區域客層：個性保守、眼高手低、迷信權威→以洗腦、轟炸及名人見證之手法可有效銷售。 區外客層：以北市南區為主要來源，“交通可達性”為考量重點，亦是個案價格能否拉高之要素。 參考資料:台北市文山區公所人文介紹 |
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：61.222.126.* | 2008-06-26 18:19:41 |
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一篇我覺得讓我深思的文章 http://mag.udn.com/mag/m_forum/storypage.jsp?f_ART_ID=126826 為何我沒錢-迷思182》老手眼中的房地產市場 •李雪雯 2008/05/22 假如不怎麼受到景氣影響的豪宅市場，都必須靠大量的廣告，以及無法在台灣購用自用住宅的「大陸富豪」來拉抬聲勢，那麼，一般自用住宅市場又怎麼可能「逆勢而為」，違反市場的應有供需法則呢？ 上個星期三，筆者參加一場由台灣金融總會，邀請大陸北京大學朱家祥教授，針對大陸總體金融狀況所做的分析演講。 朱教授是原本任教於台灣大學的教授，2006年受聘於中國經濟研究中心，靠著貼近市場的觀察，再加上計量經濟的背景，朱教授雖然在資訊不透明的環境限制下，還能夠以有限數據所繪成的指標模型，描述大陸目前的金融問題所在。 儘管朱教授演講的重點，是比較複雜而專業的計量分析，而不單純只是對大陸投資市場的預測。但是根據他的觀察，在預期利率持續走高，以及人民幣可能升值的前提下，熱錢仍將源源不斷地流入。 由於大陸可投資項目受限，過多熱錢只有兩條出路，一是股票市場，另一個則是房地產市場。不過，因為大陸股市未來變數仍多，朱教授認為過多游資的唯一出路，就只剩下房地產市場可期。 當然，現階段國人很難直接投資大陸股市或房地產，對本專欄的讀者來說，最關心的莫過於國內市場。而如果將焦點拉回台灣，這種「過多游資尋求投資出口」的預期，恐怕也是許多專家看好國內的股票及房地產市場，特別是房地產市場後市的重要觀察指標。 有確切數字佐證的是：截至今年第一季為止，上市櫃公司累計投資大陸金額，達7176億元，較去年底減少145億元。相對之下，台商透過減資方式，將資金上繳台灣母公司的情況也逐漸增加，今年第一季上市櫃公司投資收益匯回金額達103億元，累計匯回金額達739億元。以上還不包括許許多多中、小型台商，透過各種管道匯回台灣的資金。 還記得前一陣子，某政大地政系教授發表了「看空未來房市」的言論後，便受到許多市場人士的「圍剿」。事實上，房價計算的公式非常複雜，同時與股市相比，房地產市場包括了自住與投資兩種不同的參與者。而這兩群人對房地產市場的預期，總是相對而衝突的。 根據經建會2007年的調查顯示，國人平均要不吃不喝七年多（北市要10年左右），才能買一棟房子。當買房子不是一件輕鬆的事，而多數媒體、專家都公然看多房市之際，筆者希望在此提供一些投資十幾、二十多年老手們，對國內房地產市場前景（不論自住或投資）的一些看法與購屋建議。 首先，豪宅市場與一般住宅市場應該是兩個世界，不能混為一談。台灣目前豪宅市場看的指標不在於供需狀況，它幾乎沒有供需失衡的問題。因為只要目前國內遺產稅法中，有關房地產的計價方式（按照公告現值而非市場）的政策不改變，豪宅市場就沒有供大於求的一天。 不過值得注意的是：買豪宅既然是為了避稅，就不要想「拿它來出租」，因為它肯定不會太划算（畢竟會去「租」豪宅住的人並不多）。所以，買豪宅的人心裡一定要有「買『不動產』的心理準備」。 儘管豪宅市場可能熱呼呼，燒滾滾，卻不保證一般住宅市場（特別是中低價位或區段的物件）也一樣可以水漲船高。因為大多數人不是沒有能力購買第二棟房子，就是也只需要一棟房子來住。 儘管建商或賣方，可以任意提高每坪售價，在嚴格受限於「供需關係」之下，議價空間將會越來越大，成交時間也會跟著拉長。這對投資客來說，都是成本增加的隱憂。 二、市場搶手與否，與廣告曝光量成反比。就算豪宅市場與一般自住房屋市場，是呈現「脫勾」的走勢，但是在供應量大增的前提下，不是所有的建案，都能順利地用高價銷售一空。 因為根據住展雜誌之前統計，今年329檔（3月1日至4月30日，共2個月）推案量為2200億，創下93年以來新紀錄，但「520檔」顯然更為火熱，一個月就高達1200億元。 一位市場老手就說得好：當國內房地產業者頻頻邀請對岸「富豪」來台考察，各大媒體競相刊登房地產專刊之下，要說國內房地產市場只多不空，那根本就是騙人的。 這位朋友所持的重要依據，就在於「搶手的東西不需要打廣告」這句鐵則。要知道好賣的東西，是絕對不會大打廣告的。而一般房市在供不應求之際，建商一推出新建案，至少建案週邊厝邊頭尾的鄰居，一定會率先「賞光」。 通常，這群投資客是最了解當地建案投資潛力的一群，因為他們住在附近，或者對建築物所在區位附近的生活機能知之甚詳，同時也深知附近建案的每坪合理價格。 因此，如果這群人都不買，還要靠建商花大筆銀兩，在各大媒體的房地產專刊中刊登廣告，吸引外來客進行投資，那絕對不會是房地產榮景的應有象徵。所以可以這麼說：「房地產建案廣告打得越凶，越是表示餘屋眾多，難以脫手」。 假如不怎麼受到景氣影響的豪宅市場，都必須靠大量的廣告，以及無法在台灣購用自用住宅的「大陸富豪」來拉抬聲勢，那麼，一般自用住宅市場又怎麼可能「逆勢而為」，違反市場的應有供需法則呢？ 三、如果是為了節稅而購屋，選擇標的恐怕就與自住或投資完全不同，選擇標準應該比照「豪宅」，而不是一般普通的自用住宅。想要購買最具節稅效果的房子，必須符合「售價遠遠高於公告地價」的標準。一般來說，符合這樣條件的最佳標的，應該是那些公告地價低的區域，所蓋的「高價豪宅」，這樣才越能幫助有錢人，隱藏掉更多的現金。 不過，世間的事有一好，卻總有一壞。因為這些「高價豪宅」雖然節稅效果一流，但是如果所處區位不佳，房子的賣相又不好，未來繼承的子女想要原價以上脫手，或是靠著出租來獲得收益，恐怕也不是一件容易的事。也就是說，這種一流節稅屋，恐怕是個只能幫子女順利節遺產稅，日後卻無法創造更高收益的真正「不動產」哩！ 四、想藉由入住豪宅，進而擠身豪門階級的人更需要注意：不是建材頂級，每坪價格超貴的，才叫做「豪宅」。從另一個角度來說，不是同樣臭味相投的人，是入住不了同一個大樓或社區的。因為這些人對鄰居的要求，不僅是錢多，品味與格調也同樣重要。 因此，對於想住進豪宅的人來說，選地點、選鄰居，將比選建材、選價位要重要得多。否則，你將會發現：左鄰右舍住的人，只是單純的「錢有很多」，自己頂多也只是個「住在窮人區裡的富人」而已。 五、對於「買房子自住」的人來說，關鍵不在價格的高低，而在於「願不願意用那個價格，換得那樣的一棟房子」。當然，每個人對「價格與價值」的認定都不一樣，但是，相信沒有人願意當「幫別的投資客順利賺價差」的呆子。因此，自住購屋人必須對週邊物件瞭若執掌。但是這項工作，絕對不能靠房屋仲介來完成。 筆者的朋友就曾碰到一位這樣的人，受到房屋業務員三寸不爛之舌的鼓動，買下一間每坪40萬元，屋齡高達20多年，位於四樓的中古屋。姑且不論這中古屋的公設比多麼得低，視野有多麼好，但問題是：距離這中古屋才沒隔幾步，去年才開始銷售，至今還未完工的預售屋，每坪訂價也不過50萬元（實際銷售據說也只有40萬出頭）。 筆者的朋友評論，他朋友之所以會買到如此高價，最主要的原因就在於房仲業務員的不斷慫恿，再加上他受到媒體一片看好的假象所惑，以為房地產市場真的是「無往不利」，才會用那麼高的「天價」，購買了一個別人都以轉手為目的，希望投資賺好幾成或好幾倍的房子。 六、在專業分工下，買房子雖然不用事必躬親，但還是要做點小小的市調，以免被誤導。為了避免讓自己成為幫他人抬轎，投資獲利的呆子，投資老手們建議想要購屋自住的人，一定要親自跑一趟市場。探聽一下附近中古屋的行情，如果有新推出的建案，也可以問問訂價與實際成交價之間的關係…。 通常這類問題，最好是找想買房子附近，開了很久的店家。這些在地人因住久了，對週遭人、事、物都會瞭若指掌。不管是房價，還是其他問題（例如房子乾不乾淨？是不是海砂屋、幅射屋等問題房子？隔壁鄰居是好是壞？…）幾乎都知之甚詳，絕對是很好的諮詢的對象。 很多人怕麻煩，覺得委託中間人即可。沒錯，上述關於房子的一些問題，或許中間人都可以解決，但是熟悉房仲運作流程的老手都知道：關於其中的「經過投資客轉手了幾次？轉手價格是多少？」，卻不見得會誠實以對。 更重要的是，如果購屋者看到的房子，是裝潢得既新且美的，越有可能出現問題。儘管這樣的標的不一定是漏水等有問題的狀況，卻極有可能是專門為了抬高價錢出售，而刻意裝修的房子。 七、少碰別人已經裝潢過的房子。懂得抬高價錢的房地產投資老手都知道：用低價買進一棟不起眼的房子，經過簡單的裝修，馬上就可以因為賣相佳而高價脫手。 既然如此，想要買到最經濟實惠的房子來自住的人，或者是想要賺更多價差的投資客，就應該聰明地避開具有上述特徵的「標的」，才有可能壓低購買的成本。 
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：61.222.126.* | 2008-06-26 18:09:48 |
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一篇我覺得讓我深思的文章 http://mag.udn.com/mag/m_forum/storypage.jsp?f_ART_ID=126826 為何我沒錢-迷思182》老手眼中的房地產市場 •李雪雯 2008/05/22 假如不怎麼受到景氣影響的豪宅市場，都必須靠大量的廣告，以及無法在台灣購用自用住宅的「大陸富豪」來拉抬聲勢，那麼，一般自用住宅市場又怎麼可能「逆勢而為」，違反市場的應有供需法則呢？ 上個星期三，筆者參加一場由台灣金融總會，邀請大陸北京大學朱家祥教授，針對大陸總體金融狀況所做的分析演講。 朱教授是原本任教於台灣大學的教授，2006年受聘於中國經濟研究中心，靠著貼近市場的觀察，再加上計量經濟的背景，朱教授雖然在資訊不透明的環境限制下，還能夠以有限數據所繪成的指標模型，描述大陸目前的金融問題所在。 儘管朱教授演講的重點，是比較複雜而專業的計量分析，而不單純只是對大陸投資市場的預測。但是根據他的觀察，在預期利率持續走高，以及人民幣可能升值的前提下，熱錢仍將源源不斷地流入。 由於大陸可投資項目受限，過多熱錢只有兩條出路，一是股票市場，另一個則是房地產市場。不過，因為大陸股市未來變數仍多，朱教授認為過多游資的唯一出路，就只剩下房地產市場可期。 當然，現階段國人很難直接投資大陸股市或房地產，對本專欄的讀者來說，最關心的莫過於國內市場。而如果將焦點拉回台灣，這種「過多游資尋求投資出口」的預期，恐怕也是許多專家看好國內的股票及房地產市場，特別是房地產市場後市的重要觀察指標。 有確切數字佐證的是：截至今年第一季為止，上市櫃公司累計投資大陸金額，達7176億元，較去年底減少145億元。相對之下，台商透過減資方式，將資金上繳台灣母公司的情況也逐漸增加，今年第一季上市櫃公司投資收益匯回金額達103億元，累計匯回金額達739億元。以上還不包括許許多多中、小型台商，透過各種管道匯回台灣的資金。 還記得前一陣子，某政大地政系教授發表了「看空未來房市」的言論後，便受到許多市場人士的「圍剿」。事實上，房價計算的公式非常複雜，同時與股市相比，房地產市場包括了自住與投資兩種不同的參與者。而這兩群人對房地產市場的預期，總是相對而衝突的。 根據經建會2007年的調查顯示，國人平均要不吃不喝七年多（北市要10年左右），才能買一棟房子。當買房子不是一件輕鬆的事，而多數媒體、專家都公然看多房市之際，筆者希望在此提供一些投資十幾、二十多年老手們，對國內房地產市場前景（不論自住或投資）的一些看法與購屋建議。 首先，豪宅市場與一般住宅市場應該是兩個世界，不能混為一談。台灣目前豪宅市場看的指標不在於供需狀況，它幾乎沒有供需失衡的問題。因為只要目前國內遺產稅法中，有關房地產的計價方式（按照公告現值而非市場）的政策不改變，豪宅市場就沒有供大於求的一天。 不過值得注意的是：買豪宅既然是為了避稅，就不要想「拿它來出租」，因為它肯定不會太划算（畢竟會去「租」豪宅住的人並不多）。所以，買豪宅的人心裡一定要有「買『不動產』的心理準備」。 儘管豪宅市場可能熱呼呼，燒滾滾，卻不保證一般住宅市場（特別是中低價位或區段的物件）也一樣可以水漲船高。因為大多數人不是沒有能力購買第二棟房子，就是也只需要一棟房子來住。 儘管建商或賣方，可以任意提高每坪售價，在嚴格受限於「供需關係」之下，議價空間將會越來越大，成交時間也會跟著拉長。這對投資客來說，都是成本增加的隱憂。 二、市場搶手與否，與廣告曝光量成反比。就算豪宅市場與一般自住房屋市場，是呈現「脫勾」的走勢，但是在供應量大增的前提下，不是所有的建案，都能順利地用高價銷售一空。 因為根據住展雜誌之前統計，今年329檔（3月1日至4月30日，共2個月）推案量為2200億，創下93年以來新紀錄，但「520檔」顯然更為火熱，一個月就高達1200億元。 一位市場老手就說得好：當國內房地產業者頻頻邀請對岸「富豪」來台考察，各大媒體競相刊登房地產專刊之下，要說國內房地產市場只多不空，那根本就是騙人的。 這位朋友所持的重要依據，就在於「搶手的東西不需要打廣告」這句鐵則。要知道好賣的東西，是絕對不會大打廣告的。而一般房市在供不應求之際，建商一推出新建案，至少建案週邊厝邊頭尾的鄰居，一定會率先「賞光」。 通常，這群投資客是最了解當地建案投資潛力的一群，因為他們住在附近，或者對建築物所在區位附近的生活機能知之甚詳，同時也深知附近建案的每坪合理價格。 因此，如果這群人都不買，還要靠建商花大筆銀兩，在各大媒體的房地產專刊中刊登廣告，吸引外來客進行投資，那絕對不會是房地產榮景的應有象徵。所以可以這麼說：「房地產建案廣告打得越凶，越是表示餘屋眾多，難以脫手」。 假如不怎麼受到景氣影響的豪宅市場，都必須靠大量的廣告，以及無法在台灣購用自用住宅的「大陸富豪」來拉抬聲勢，那麼，一般自用住宅市場又怎麼可能「逆勢而為」，違反市場的應有供需法則呢？ 三、如果是為了節稅而購屋，選擇標的恐怕就與自住或投資完全不同，選擇標準應該比照「豪宅」，而不是一般普通的自用住宅。想要購買最具節稅效果的房子，必須符合「售價遠遠高於公告地價」的標準。一般來說，符合這樣條件的最佳標的，應該是那些公告地價低的區域，所蓋的「高價豪宅」，這樣才越能幫助有錢人，隱藏掉更多的現金。 不過，世間的事有一好，卻總有一壞。因為這些「高價豪宅」雖然節稅效果一流，但是如果所處區位不佳，房子的賣相又不好，未來繼承的子女想要原價以上脫手，或是靠著出租來獲得收益，恐怕也不是一件容易的事。也就是說，這種一流節稅屋，恐怕是個只能幫子女順利節遺產稅，日後卻無法創造更高收益的真正「不動產」哩！ 四、想藉由入住豪宅，進而擠身豪門階級的人更需要注意：不是建材頂級，每坪價格超貴的，才叫做「豪宅」。從另一個角度來說，不是同樣臭味相投的人，是入住不了同一個大樓或社區的。因為這些人對鄰居的要求，不僅是錢多，品味與格調也同樣重要。 因此，對於想住進豪宅的人來說，選地點、選鄰居，將比選建材、選價位要重要得多。否則，你將會發現：左鄰右舍住的人，只是單純的「錢有很多」，自己頂多也只是個「住在窮人區裡的富人」而已。 五、對於「買房子自住」的人來說，關鍵不在價格的高低，而在於「願不願意用那個價格，換得那樣的一棟房子」。當然，每個人對「價格與價值」的認定都不一樣，但是，相信沒有人願意當「幫別的投資客順利賺價差」的呆子。因此，自住購屋人必須對週邊物件瞭若執掌。但是這項工作，絕對不能靠房屋仲介來完成。 筆者的朋友就曾碰到一位這樣的人，受到房屋業務員三寸不爛之舌的鼓動，買下一間每坪40萬元，屋齡高達20多年，位於四樓的中古屋。姑且不論這中古屋的公設比多麼得低，視野有多麼好，但問題是：距離這中古屋才沒隔幾步，去年才開始銷售，至今還未完工的預售屋，每坪訂價也不過50萬元（實際銷售據說也只有40萬出頭）。 筆者的朋友評論，他朋友之所以會買到如此高價，最主要的原因就在於房仲業務員的不斷慫恿，再加上他受到媒體一片看好的假象所惑，以為房地產市場真的是「無往不利」，才會用那麼高的「天價」，購買了一個別人都以轉手為目的，希望投資賺好幾成或好幾倍的房子。 六、在專業分工下，買房子雖然不用事必躬親，但還是要做點小小的市調，以免被誤導。為了避免讓自己成為幫他人抬轎，投資獲利的呆子，投資老手們建議想要購屋自住的人，一定要親自跑一趟市場。探聽一下附近中古屋的行情，如果有新推出的建案，也可以問問訂價與實際成交價之間的關係…。 通常這類問題，最好是找想買房子附近，開了很久的店家。這些在地人因住久了，對週遭人、事、物都會瞭若指掌。不管是房價，還是其他問題（例如房子乾不乾淨？是不是海砂屋、幅射屋等問題房子？隔壁鄰居是好是壞？…）幾乎都知之甚詳，絕對是很好的諮詢的對象。 很多人怕麻煩，覺得委託中間人即可。沒錯，上述關於房子的一些問題，或許中間人都可以解決，但是熟悉房仲運作流程的老手都知道：關於其中的「經過投資客轉手了幾次？轉手價格是多少？」，卻不見得會誠實以對。 更重要的是，如果購屋者看到的房子，是裝潢得既新且美的，越有可能出現問題。儘管這樣的標的不一定是漏水等有問題的狀況，卻極有可能是專門為了抬高價錢出售，而刻意裝修的房子。 七、少碰別人已經裝潢過的房子。懂得抬高價錢的房地產投資老手都知道：用低價買進一棟不起眼的房子，經過簡單的裝修，馬上就可以因為賣相佳而高價脫手。 既然如此，想要買到最經濟實惠的房子來自住的人，或者是想要賺更多價差的投資客，就應該聰明地避開具有上述特徵的「標的」，才有可能壓低購買的成本。
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-26 10:44:06 |
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亂扣帽子 沒提出論點者的樓下大哥 請爬文乾淨 戴上眼鏡 回覆 Sway 於 2007-07-05 19:16:14 的發言內容： 其實 無論討論內容如何激烈 我都會認為 那是一種公開的言論辯論 每個人有不同的看法 也有人想要捍衛自己的想法 更有人想要捍衛自己的利益 如此的激烈不同角度 才能激發出真實面與火花 房地產為經濟火車頭 牽動面廣及金融業及基本面 本來就應該如此 君不見 熱門股票討論區的激烈程度 並不亞於智邦不動產 不必有任何灰心或失意 更請不要謾罵 本來 討論區就是如此 藉由不同角度 來探討無法真實的房地產世界 不是嗎? 房地產世界中 不會有人一定是對或錯 只有事前的各種角度判斷 事後驗證誰對誰錯而已 加油加油 不管您看多看空~~~ 請尊重別人的意見及看法~~ 也不要和別人辨!!! 時間會證明誰對誰錯~~~~~~ 加油~~~~~~~~~ 
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-26 10:40:59 |
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回覆 於 ： 的發言內容
第一 我不是代銷請不要像共產黨 亂扣帽子 真沒禮帽 請舉出證據 第二 之前鋪文 正反就有陳述 請爬文乾淨 第三 我是買了 難道只有看空者 才可以留文嗎 乾脆改名叫 看空版 挪動？ 這是威脅嗎？ 如果這是一個只可以留看空 沒證據亂控訴的網站 我應該也沒時間整理蒐集 個別建案的資訊 |
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| 回覆者：狗臉歲月 發表數： IP：218.167.169.* | 2008-06-25 18:55:06 |
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現在代銷真的真的好辛苦 我也來替你加加油 不過提醒代銷大哥 你開這個版很有可能會移版喲!
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| 回覆者：由你我做起 發表數：1950 IP：61.217.242.* | 2008-06-25 18:16:40 |
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好想請他幫你買一戶?? 你不是一開始就說已經買了??~ 沒人理你 我就稍為回應你一下 免得被主管罵 寫文章時請注意前後文 注意自己說過啥~~ |
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-25 16:25:19 |
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預售屋現場開 42-48 住展網站 估 46 下面報社大哥 引用代銷 說 38-40 好想請他幫我買一戶 吳銘鴻說，信義的直營分店會配合代銷部門提供資源，除在門市架設看板、吊掛帆布，也會直接提供誠意買方名單，帶客戶到預售案場看屋。 信義房屋代銷部執行協理呂信銓表示，文山區預售案「文山杜拜」結合信義房屋木柵八家分店聯合行銷，公開一個月就售出七成，每坪成交價約38.5萬至40萬元，預計7月就可結案。
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-24 13:31:30 |
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物以類聚文山幫成型 馬英九平時在家附近慢跑運動。(中時資料照片) 「文山幫」的成型，並非是因為馬英九當選後，有人為了拍馬屁搬至就近，它比較是結構性因素。 文山區在台北市的地價漲幅，相較於其他地區算是漲得慢的，加上鄰近郊區的景色，吸引了較多公教人員進駐此地。此番馬政府組成中，又以文官體系及大學教授為多，馬英九大量啟用這些人，這些人有許多就住文山區，由於自己也自此區出身，「物以類聚」下，「文山」自然成了新的權貴部落（如圖，請點選這裡）。 馬英九住在興隆路二段的興隆公園邊，興隆公園是當地居民沒事兒會去運動、嗑瓜子聊天的地方，馬英九當選總統後，附近因派駐不少警察與特勤，顯得緊張兮兮。 加上馬英九住所一出門就有紅綠燈，好奇的民眾等紅燈時會一起「向右轉」，瞄瞄這位新當選總統到底住哪兒，神經緊繃卻被交代「不能擾民」的維安人員，只能「裝自然」地用目光全身上下快速地掃描一遍這些「鄉民」，確定當中沒有可疑份子才稍微放鬆。 這些動作每等一次紅綠燈、每換上一批新的鄉民就得重來一遍，有點兒像是三十秒就響一次的警報器，鄉民們晃呀晃地無意識地碰觸警鈴，特勤人員卻要高度戒備、確認每一次都不是假警報；若再有好奇人士，想要進一步把車駛進馬總統家那條巷子，就要心臟夠強、臉皮夠厚，才通得過特勤維安「微笑」下卻禁衛森嚴的壓力 馬核心皆在幾步之遙 重兵戒護下的興隆公園，順帶也保護到馬英九的長年好友，新任總統府副秘書長、前台大政治系系主任高朗。 馬英九此次選舉的政策白皮書，高朗在過程中兜人、出主意，著力甚深，馬與高朗另一層很重要的關係是，兩人為「通家之好」。高朗就住在馬英九家後方位於山坡上的「華園山莊」，電視鏡頭上馬英九早起要在家附近跑步時，有時會右轉上山，跑著跑著就可以到高朗家了。 所謂的「馬家軍」，其中高朗、金溥聰、蘇永欽（NCC主委）•••等人，和馬英九交往已經二十多年，是馬英九在決策上、個人感情上，相當信賴與依賴的一群人。 這三人中，高朗就住在馬英九家後面；蘇永欽也離得不遠，家在木新路與指南路交口邊；金溥聰原來也與蘇永欽住在附近，後來再往政大裡面搬，住進了與貓空、指南宮等風景名勝鄰近的二期重劃區。有意思的是，在馬英九競選期間，最後一個月才加入馬蕭競選總部擔任發言人的蔡詩萍，也住這一區。 馬核心的「熟男」們以馬英九住的興隆公園附近與政大一帶構成了「文山幫」的主體，緊接著，另一群「小朋友」們也相繼往這裡搬。前國民黨發言人、現任桃園縣環保局長蘇俊賓，才在捷運辛亥站周邊買了房子，蘇俊賓新家到馬英九家，連搭車都不必；穿過鄰近的萬芳路往馬身邊第一策士金溥聰家晃，慢慢開車也不過十分鐘。 前馬蕭競選總部發言人羅智強，則因為過去唸書的關係，住在鄰近政大的萬壽橋旁，與他比較近的馬家班是蘇永欽，不過，走幾步路搭個捷運就可以到蘇俊賓家，計程車也跳不了幾塊錢就可直達馬英九或金溥聰住處。 原本，離開馬英九辦公室後，羅智強在去浙江大學唸法律還是於政大繼續讀外交兩者間猶豫，他個人意向是去浙大攻法研，不過，身份敏感加上馬英九也不希望他走太遠，最後被「勸服」留在台灣讀書。因為這樣，羅智強將繼續留在文山部落攻讀政大外交所。 馬英九的「哥兒們」與栽培後進多住文山區，國民黨不少高官權貴也依著文山區而住，未及上任內政部長即過世的廖風德，就住在軍功路，他便是假日於附近爬山期間心臟病發過世的。 文山區附近多山，文山幫們休閒假日常去爬山，仙跡岩、政大後山、貓空、指南山一帶便成了「政治山」，認真一點兒走可以遇到不少國民黨高官，環境熟悉容易有共同話題，默契與共識自易形成。整個來說，文山幫的「政治山」是因為講究生活、健康而形成，與民進黨某些人幾分酒意和權勢薰染後爬出的「枕頭山」路線大異奇趣。 http://forums.chinatimes.com/report/news_homerun/970624/01-3.htm  |
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-24 10:00:05 |
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又有文山杜拜丫 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN9/4396804.shtml 信義房屋 代銷締佳績 【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2008.06.24 02:33 am 信義房屋跨足代銷業，利用房仲通路資源掌握買方，在近日買氣一片低迷下仍能衝出好成績。信義代銷在文山區一預售案「文山杜拜」，除了接待中心外，還透過區域八家直營店聯賣，一個月就衝出七成銷售率，而下半年代銷的100餘億元預售案，也將比照此模式辦理。 信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示，今年立委選後，房地產買氣回籠，中古屋市場強強滾，代銷業績更是紅不讓，很多潛銷案子尚未公開，就創造出不錯的成績，例如上個月大直的「雅璞涵館」業務員，就勇奪全公司業績第一名。 吳銘鴻說，信義的直營分店會配合代銷部門提供資源，除在門市架設看板、吊掛帆布，也會直接提供誠意買方名單，帶客戶到預售案場看屋。 信義房屋代銷部執行協理呂信銓表示，文山區預售案「文山杜拜」結合信義房屋木柵八家分店聯合行銷，公開一個月就售出七成，每坪成交價約38.5萬至40萬元，預計7月就可結案。 今年文山區競爭激烈，共有近十個預售案同時銷售，下半年還有昇陽建設在二期重劃區推出「昇陽田田」，但客戶購屋趨於理性，除考量價格，也重視生活機能與未來性，信義房屋結合房仲的行銷手法，已在紅海中殺出一條血路。 呂信銓說，信義代銷下半年要公開100多億元的預售案，分布在萬華、景美、新店、中和與關渡，未來將整合信義房屋在各行政區的門市資源找尋買方，以增加利基 
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| 回覆者：steve 發表數：96 IP：192.192.150.* | 2008-06-20 17:14:42 |
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有文山區呀 ..... 但是文山區還要再分 之前 921 有沒有倒的 有沒有經過地震帶的 有沒有面河堤的 有沒有河堤公園的 公車路線多不多的 有沒有進學校的 有沒有機會在還狀線附近的 基本上 在地人最密集的地方比較好 如果蓋在 在地人不常居住的地區 風險比較高 多走走 問問 在地人 半年房市「先蹲後跳」10大趨勢指點迷津 文章來源：住展雜誌 住展雜誌發佈今年上半年最新市場報告，北台灣今年上半年推案的個案數有531個，與去年上半年的518個相當，從產品類別來看，今年上半年預售屋的推案戶數為15,185戶，較去年同期的預售屋22,342戶減少了32%，顯示去年與今年的預售屋推案產品出現重大變革，訴求大坪數換屋客層與豪宅產品的比例大增，雖然戶數減少了，但推案金額卻增加了。 新成屋方面，今年上半年的推案戶數為16,494戶，較去年同期的14,521戶，增加了13.6%，顯示新成屋供給有再上升的壓力，其中大部份集中於台北縣與桃園地區。 從總推案量來看，去年上半年的總推案金額為3,842億元，今年上半年的推案金額為4,248億元，推案量成長了10.6%，顯示今年總統大選營造出兩岸和緩的氣氛，看好後市的開發商機增加，使推案量亦同步成長。 市況顯示，今年上半年推出個案的坪數，普遍較去年放大了，不再是以推出低總價的小套房為主，這與放款金融機構，對投資性小套房的貸款成數降低有直接的關係，建商於是轉進推出換屋型的產品，甚至是豪宅。 對於去年不是推豪宅就是推小套房的兩極化市況，今年上半年的推案結構已獲得改善，超大坪數的豪宅、中大坪數的換屋型產品與低總價的小套房都有，這才算是正常的房屋市場。 推案產品的結構上，台北市市中心，精華地段的豪宅推案風潮仍銳不可擋，但在南港與萬華區的一些指標個案，包括南港合肥公司的「甲子園」、大同公司的「明日世界」，與萬華區的「萬囍」等案，不再是以規劃百坪以上的豪宅為主力，而是以50至80坪的坪數為主力，抓的是換屋客層。這種以換屋客層為訴求的個案，下半年將成為市場推案的主流。 當然，今年上半年，台北縣市市中心的套房推案依舊不少，但受到銀行對套房案緊縮銀根的影響，銷售的市況已大不如前，銷售的時間拉長了，一次買多戶的投資客也已較少見。 從新成屋的推案總金額，可看出房屋市場供給的大小，去年上半年新成屋的可售金額為1,364億元，今年的可售金額則為1,596億元，較去年同期增加了17%，顯示今年北台灣新成屋的供給比去年重些，這些供給，主要分佈在台北縣的林口、三峽、淡水，桃園的桃園市與中壢市。 今年上半年，一般建案的銷售時間較去年同期時間再拉長，以一個20~30億元的預售案而言，去年大概三個月就賣完或結案開工了，今年的銷售時間則要四個月左右，較去年同期銷售期再拉長了一個月之許，顯示上半年出來看屋的有效客戶減少了，銷售期自然拉長，下半年預估仍將沿續這種走勢。 單純從銷售率來看，去年上半年的平均銷售率約45%，今年上半年銷售率則較同期再掉了5%，約40%，這種情況從四月與五月的住展風向球也可以看出，建商一頭熱的開高價強銷，然購屋者卻平淡以對，銷售率自然不會太理想。 2008年全台三大都會區推案量預估將超過1.4兆元，其中北台灣的推案量為一兆元左右，較去年的推案量9,221億元，成長一成左右，顯示房市的推案量呈現「溫和放大」，並未出現爆量推案的過熱現象。 住展彙整了O八年下半年房市推案的脈絡與走勢，加上馬總統當選後政經局勢的發展方向，歸納出O八年下半年台灣房市的10大推案與發展趨勢，住展研發長倪子仁說： 一、 O八年推案量將高達1.4四兆元 : 從今年北台灣上半年的推案量4,284億元來看，今年下半年的推案量預估將與上半年相當或更多，主要為馬總統上任後，全力推動兩岸關係的進步，並可能放寬陸資與陸客來台投資房地產，看好後市的建商增多，北台灣全年將有一兆元的推案水準，台中都會區約有3,000億元的推案量，高雄都會區則有1,500億元的推案量，所以預估O八年的推案量，將朝民國八一年的歷史新高點1.4兆元挺進。 二、 大台北房價持續挺進 : 台北市O八年Q1預售屋房價站上62.3萬元新高點，台北縣預售屋房價也同時站上26.9萬元高點，預估O八年下半年台北縣市的平均房價，仍將呈現溫和的上揚，平均漲幅在5~10%之間。至於台中市與高雄市的房價，以高檔盤整居多。 三、豪宅推案依舊火紅: O八年的豪宅市場，仍會是台灣三大都會區的推案亮點，特殊地段的特殊產品，仍會不斷的有創新高的預售建案推出，加上總統大選後，兩岸三通的腳步加快，豪宅會是受惠者之一。 四、房貸利率上升壓力增大 : 為了抑制通膨，O八下半年的房貸利率，仍將出現緩步上揚的走勢，自然會對購屋者的壓力增加，下半年恐將達到四%的水準。 五、房價補漲區域 : 下半年台北市房價將出現補漲的地區，包括南港區與文山區，加上老舊市區的大同與萬華區，在O八年下半年將出現較大幅度的補漲行情，預估漲幅約在一至二成之間。台北縣補漲的地區，將出現在新莊、蘆洲、三重等地區，預估漲幅約在一至一成五之間。台中市七期新市政中心推案雖仍火紅，但房價要再攀升的機率並不高，以高檔盤整的個案表現為主，惟八期與十一期重劃區，將出現補漲的空間，值得注意。 六、商用不動產看俏: 總統大選後的兩岸敵對氣氛和緩下來，以台北市、台中市與高雄市為主體的商用不動產市場，勢必開始活絡起來，A級的辦公大樓、全省科技園區內的廠辦市場，會是最大的受惠者 七、餘屋賣壓增、影響預售屋市場 : O六至O七年推案量大的地區，在O八年下半年將出現交屋的高峰期，這些地區包括，台北縣的板橋、 淡水、林口、三峽…….，台中市的七期重劃區與高雄市的農一六區與左營地區。 八、台北市持續出現移民潮 : 購屋壓力指數愈來愈高的台北市，近年出現每年一萬多人的人口外移，這些人以往台北縣遷移為大宗，台北縣的林口、三峽、新店、淡水、中和與新莊地區，下半年將有為數不小的新移民進駐。 九、議價空間拉大 : 建商在B級區段，開出A級區段房價的現象，在O八年上半年有增加的趨勢，此舉將使下半年房價的議價空間進一步再放大，台北市約有一至一成五的議價空間，台北縣則可能拉大至二成左右，至於中南部的議價空間則在二成至三成，不過這些個案仍限於B級地區為主。 十、都市更新案緩不濟急 : 雖說O八年度都更案的手續會更加簡便，但對建商而言，仍會是緩不濟急，特別是公權力在都更案的執行上，仍會令許多建商為之疑慮，都更案只會是個看到在炊煮、卻遲遲不見成熟的政策而已。 O八年下半年，台灣正處於一個極為特別的環境中，在需求面，碰到三O年來最大的通貨膨脹壓力，消費者手中的現金面臨不得不買東西的壓力；在供給面，各種原料成本的大幅增加，逼得房屋價格水漲船高。而學者疾呼的房市泡沫化說法，已對目前的房市成交狀況產生影響，至於是否會對下半年的購屋者持續產生觀望的影響，則有待時間再觀察。 96、97年上半年推案一覽表 |
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