系列： 交通建設對房價影響 <上> 案例四─國道五號北宜高速公路 就最近這一年來看，要論利多話題的熱度，恐怕沒有其他交通建設，比得上才剛剛通車的北宜高速公路。從籌畫興建開始，關於這條最新通車國道的話題始終不斷；這包括路線施工對區域環境的破壞，對宜蘭地區到底是好是壞等等。當然，坪林交流道是否管制的爭議，以及雪山隧道的種種，更讓這條高速公路具有相當特殊的色彩。 無論如何，如單就台灣北部東西岸，或者說台北與宜蘭地區的交通往來來說，北宜高確實發揮了預期效果；以往只能利用蜿蜒的北宜公路，得開近兩個小時的車，還得經過鼎鼎大名的九彎十八拐，才能從北縣新店來到蘭陽平原；如今只要不塞車，大約三十至四十分鐘，就能從北市南港或北縣汐止到達宜蘭縣礁溪。 而從房市發展的角度看，兩地距離大幅縮短，相對發展較平淡或是行情較低的區域，大都會因此受益，區域房市推案及房價會出現明顯的提昇。而從本刊近兩年多來針對宜蘭地區房市的調查與觀察，當地房市算是已經提前一年，甚至更早反應這項利多，其中又以礁溪和宜蘭市最明顯。以礁溪來說，九三年前區域房價大約還在每坪十二、三萬的水準，如今指標案開價已進逼十八萬／坪。 今年中北宜高通車後，確實為宜蘭地區帶來更多觀光客，區域房市人氣也因此稍有拉高，但實際上無論推案或行情，卻都沒有太明顯的『再』提昇。未來宜蘭房市如要有進一步的向上發展，區域公共建設還要有所加強，而北宜高僅能扮演次要，也就是吸引北客的角色。 案例五─高速鐵路 目前台灣地區最重要的交通建設，非高速鐵路莫屬。對整個台灣地區而言，高鐵的規劃及通車，將使全島成為一日生活圈；這對於長久以來區域發展失衡的台灣來說，或閉O一個拉近南北差距的大好機會。 而就區域房市而言，高速鐵路的意義，則主要還是在配套接駁交通，以及站區開發這兩個部分。在接駁交通方面，目前包括桃園、新竹等地，都會有連接市區與車站的捷運系統，這算是為桃園的中壢、桃市，以及新竹市的區域房市，來個錦上添花。不過這些捷運系統還在紙上規劃階段，路線及停靠站尚未完全底定，因此雖已有個案以此做為訴求，但論全面性的供給及行情拉抬，則時候還未到。 至於站區開發，則是如火如荼的進行式。按照高鐵原先規劃，應該是在去年底通車。如果以這樣的原定時程來看，則竹北六家特定區算是最早利多發酵的區塊，時間則大約在九二年間。至於桃園青埔則相對稍晚，大約是在九三年中之後。 會造成這樣的差異，特定區抵費地的發放時間是表面因素；這方面，六家確實要比青埔早。但深入分析，六家之所以房市會更提早發酵，主要是所在的竹北市本身房市，當時恰好進入高峰期，加上區域其他開發利多配合所致。至於青埔，由於相對位置稍微偏遠，過往小區域發展平淡，因此開發上存在一定風險，利多發酵時間稍稍落後六家。 而目前來看，六家特定區內土地行情仍舊相當高，但似乎已有觸頂之嫌，區域房市人氣買氣也大不如前。至於青埔，挾著即將通車以及開放大陸人士來台觀光的話題效益，店面產品相當搶手，後勢看好，大有迎頭趕上六家的機會。至於延後一年通車，大體上其實對於兩區房市而言，影響十分有限。 利多話題勝實質 建設利多提前反應 綜觀以上各項交通建設，對於區域房市產生影響的時間點，其實仍舊和大環境的景氣面息息相關。以通車多時的北市捷運來看，就算通車，如果房市景氣不佳，利多效應也只能暫時蟄伏，等待有利時機才會發酵。 而如果是在景氣持平或升溫的條件下，則交通建設利多提前發酵的情形相當明顯，且就最近幾個施工中建設來看，幾乎是路線規劃底定，利多就會開始發酵。而如果區域房市夠熱，交通黑暗期的影響更是僅限於周邊的店面租賃市場。當然，實際利多發酵的程度，也和區域本身原有的發展空間有密切關聯。 由此我們認為，在評估交通建設利多何時發酵，何時對區域房市提昇效果最大時，首先必須斟酌大環境景氣面因素；唯有景氣向上時。利多才有發酵空間。再者，通常只要該交通建設確定施做，路線底定並公佈之時，大約就是第一波發酵的時間點，至於再下一波的發酵點，則是即將通車前。而論程度，則通車前後之發酵力道，遠不如路線底定之時。至於利多之所以提前反應，大多數還是開發者或地主藉此『話題』利多進行炒作，而這也是本地房市大行預售制度的必然結果。 Plurk FaceBook Twitter MyShare