無論您購屋的目的，是因為有實際居住的需要，或是藉此進行投資保值，如果能夠選到具有增值潛力，未來上漲機率較高的區域置產，當然是再理想不過。其實，要選擇具有未來性的區域，說起來並非難事；一般而言，只要跟著政府建設或開發的足跡走，大概就八九不離十。 不過，事情並沒有這麼簡單。要知道政府在哪裡進行公共建設並不困難，但要掌握這些建設的建設時程，以及對區域房市真正造成正面影響的時間點，才是不容易。然而，唯有能正確預測利多效應開始發酵的確切時間，才能真正達到『逢低買進』的最高指導原則。 而在各項公共建設中，對區域房市最具明顯提昇效果的，一般咸信還是交通建設。那麼就交通建設來說，到底是宣佈進行籌畫，路線規劃底定，開始施工，還是即將通車前，利多效應才會反映到區域房價上？以下，我們即從近年來幾項重大交通工程，配合本刊相關的市場調查資料，來做比對分析。 案例一─木柵線等已通車捷運 從各類交通工程建設對區域房市正面幫助的高低程度來看，恐怕捷運建設還是最甚者；箇中原因，主要是快速、高速公路受益者並非全民，而是那些擁有私家車的個人或家庭，相對地，捷運屬於大眾交通系統，普及性更大，因此效果也更明確。 而目前可從決定興建、施工到通車，整個階段完整觀察比較的，當然是營運數年的木柵、淡水、新店及板橋南港線。而從各路線周邊房市近幾年來的變化來看，通車初期利多發酵的速度並不快，大約要到九一年後，利多效應才較明顯。不過要注意的是，從木柵線到板橋線（至新埔站）通車，也就是八十六至九十年間，整體房市景氣是呈現漸走下坡的情況。 近年來房市景氣逐漸復甦，這些捷運路線的利多效應也終於顯現。包括捷運共構個案在內，房價與供給大量提昇的情事，大約是在九二年之後。至於才通車幾個月的板橋線板橋至湳子站及土城線，利多大致則是提前一年多反應；大約去（九四）年初，沿線區域就出現訴求通車效應的個案，房價也同時高於區域原有行情。至於通車後，至今則並沒有出現更明顯的推案潮或漲價風，土城尤其如此。 案例二─信義快速道路 於去年五月中通車，聯絡北二高及信義計畫區的信義快速道路，是從信義路五段松勇路口開始，以隧道方式向南行至北二高木柵交流道，同時與連接基隆路與北二高的國道三甲支線相連。 從紓解交通流量的角度看，本快速道路確有一定的弁遄F而從路線兩端的區域地位來看，則顯然對文山區的木柵地區幫助更大。在北二高及木柵捷運未通車前，木柵居民僅能經辛亥隧道到市區（基隆路），北二高通車後儘管多了一條三甲支線的動線，但最後還是匯流至基隆路。因此每到交通尖峰時間，新舊孔道都仍車滿為患。信義快速道路，則提供了另一條木柵地區通往台北市區的快速甬道。 本快速道路通車之前，就有房市個案及業者看好其對木柵房市的助益。不過就通車後的區域市況來看，似乎並非如此。近一年來，文山區算是北市各區房市中較為平淡者，而木柵地區的熱度又要比景美區稍差些。另外，深坑地區也被認為可以因此快速道路鹹魚翻身，然而從此一說法出現一直到通車一年多來，深坑房市尚無明顯起色。顯然信義快似乎利多的話題性遠高於實質，算是『雷聲大，雨點小』。 案例三─內湖線等施工中捷運 得天獨厚的台北市，是目前，也是未來捷運路線最多的行政區。除了營運數年的幾條路線外，目前正積極施工的還有走大直及內湖的內湖線，橫跨中正、中山、大同區，然後轉至北縣三重新莊的新莊線；沿信義路行駛的信義線，沿南京東路修築的松山線，從目前南港線後山埤站延伸至經貿園區的南港線東沿段，以及從台北車站一路開拔到中正機場的機場捷運。至於從新莊線分支出去的蘆洲支線，則是行經三重及蘆洲。 上述這些施工中，預定陸續從明年（內湖線）開始通車的幾條捷運路線，由於恰好碰到房市景氣增溫期間，因此利多反應的時間都相當早。以內湖線來說，捷運利多效應早在九三年就已顯現，而在同年底至九四年中達到最高峰；房價則從約九二年二十六點七萬的水準，一路拉拔到四字頭。另外，捷運利多也讓內湖推案量一時成為全北市之冠。 類似的戲碼，稍晚也在新莊線沿線上演。以三重及新莊為例，目前兩區最高單價，都出現在捷運站附近；另該路線行經之北市各區，房市推案也相當熱絡。至於蘆洲支線，利多效應啟動時間則要比新莊線稍晚，大約去年，行經區域房市才有較明顯的提昇，今年才出現蘆洲目前最高價個案；其中原因，主要還是當地重劃區，之前仍為主要推案區之故。 至於信義線及松山線，情況與其他施工中路線稍有不同。由於兩者行經區域，嚴格說來房價已相當高，加上開發也臻成熟，因此要出現大量推案的機會有限，房價再上探的空間也不大；儘管如此，這一年來，這兩條路線仍慢慢有利多釋出的跡象。 最後看到機場捷運。這條捷運線可說是所有捷運中，利多發酵的特例。或野悕馧W劃時間很早，因此儘管路線是在最近才底定，今年中才開工，但行經區域包括北縣新莊、泰山、林口等地，都早在兩、三年前就有區域個案，拿這條捷運做文章；不過如果要論行情提昇，則似乎相對有限。這或閉O因為上述這些區域，還有其他利多因素，相對使得機場捷運效應有些模糊。 整體而言，上述這些施工中路線，利多效應都已逐漸反應發酵，預料通車後，周邊房價或麥晹酗@波上漲機會，但幅度應不會比施工期間大。 系列： 交通建設對房價影響 <下> Plurk FaceBook Twitter MyShare