系列： 投資REITs有獲利的機會？ <1> 投資REITs有獲利的機會？ <2> 四、要瞭解台灣未來的REITs市場，會趨向萎縮而非蓬勃 金管會以保護投資人之名，重新修訂不動產投資信託基金（REITs）審查標準，在收益穩定性方面加了九項標準，期望藉由這些標準，讓REITs的投資人獲得保障，無奈的是保護還未見效，REITs市場恐怕就會先因此萎縮。 由於REITs發行規則從嚴審核，現有市場參與者普遍認為，投資人未來買到的REITs商品，品質將更有保障，但也會因可供給的商品相對減少，市場預料將趨於萎縮。 相關業者指出，今後審查標準更加嚴格，包括REITs發行規模、初始投資不動產數量、不動產安全狀況、產權狀況、座落集中風險及屋齡等，都有明確的標準，若不符合標準者，則不能成為證券化標的。這些改革措施，將對國內REITs市場造成重大影響有下列四項： 一是審查時程更加縮短： 未來REITs審核將縮短審查流程及時限，金管會准駁時間將縮短為三個月。 二是估價方法更加保守： 不動產證券化首重穩定的現金流量，因此將要求以「收益折現法」估價，因金管會認為過去由業者委託估價，把不動產未來漲價空間統統都估算進去，使REITs掛牌後股價缺乏增值空間。 三是審查標準更加具體： 包括受託機構應出具評估報告、估價方法、收益穩定性評估、不動產管理機構的適合性等。 四是發行後管理更加強化： 未來受託機構必須將不動產管理機構績效報告、不動產每年鑑估價值、發起人每季底持有受益證券情況、買入或賣出不動產情況等，定期公佈在證交所、櫃買中心及信託公會網站上，以提高資訊透明度。 由於金管會對REITs發行的從嚴把關，可預料將來REITs商品的品質應會比現在好，不過因增加了一些強制性規定，發行過程勢將轉趨困難，符合發行資格者將會變少，這將會和韓國與泰國的情況類似，市場自然就會萎縮。 同時，因類似的嚴格標準只有少數財團才「夠得上」，REITs可能將成為大財團財務操作的工具。但若純就投資的角度觀察，對於理財型的投資人，其保障是增加的。 五、要瞭解投資REITs的真正選擇指標，是在報酬率而非安全性 簡單的說，資產型REITs本質上就是一個「投資標的確定的上櫃建設公司」，所以其申請、運作及管理方式，都是依循著上述目標設計，其設計型態可分為二種： 一種是「主體獨立」型。也就是目前市場上所看到的REITs，因為是新的機制，所以拉上釵h單位與個人背書，如會計師、律師、估價師、證交所、櫃買中心、項目主管機關、內政部、及其他相關單位，但即使有如此多個人與單位的背書，但卻沒有人需要負責！它由銀行作受託（保管）機構，再委託另一家「管理公司」經營管理，如果管理不善，頂多換一家管理機構。這樣的一種設計，是標準的「責任分攤」與「有權無責」設計，如果經營績效不佳，沒有任何人需要負責。 根據金管會修改REITs核准條件的最新規定，明訂基金名稱不應以發起人名稱訂定，以顯示資產真實出售的獨立性。故連基金的名稱都要與發起人完全切斷，使最後一點可以找到人負責的機會都切斷，所以未來的REITs就成為一個多人關心，卻無人願意全力付出與負責的「上櫃公司」。這種主體獨立型態，對投資人而言，其實是有風險的。 另一種是「依附」於績優上市建設公司型（由上市建設公司發行）。如果是由績優的上市建設公司負責發行，為了投資人的最大利益，它應該將好的標的包裝成REITs，然後發行於社會，其申請程序可以依照現有規定，以保持REITs的獨立性與安全性，但若經營績效不佳，該上市建設公司必須提出負責任的「投資人保障方案」，在現有的監督機制之下，由已具有能力，有經驗的上市建設公司背書並承擔風險，方能確保投資人獲得最大利益。 發行REITs是一個正確的方向，它可以完全符合房地產的特性，以「長時間的持有」抵抗房地產的唯一投資風險─時間風險，所以它是一個只會成央A不會失敗的投資。因此，要如何擴大REITs的報酬率，才是核心問題！ 但因為目前主管機關對房地產與REITs兩者的瞭解都不夠，浪費了一個極佳的「投資」工具，而將其限制成一種「理財」工具，使其獲利不易大幅增加，是極為可惜的事。因此，就台灣的投資人而言，目前的REITs可以說是一個安全性與流通性都沒有問題的標的，但獲利性在短期內就不能有太高的期望了。 （本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士） Plurk FaceBook Twitter MyShare