近幾年來,亞洲地區隨著美國的腳步,
興起了對不動產投資信託基金(REIT,Real Estate Investment Trust)的一股投資熱潮,
日本與新加坡在二OO一年開始正式引入REIT,表現十分搶眼;
香港也於二OO五年底,推出了二檔規模超過八百億元台幣的REIT(Link REIT和Property REIT);
首次完全由中國大陸地產組成的廣州越秀REIT(GZI REIT)也在二OO五年十二月正式上市;
台灣從第一檔富邦一號REIT在二OO五年三月上市,
到最近掛牌的基泰之星REIT,總共已有六檔,規模超過四百四十億元︰︰
在全球房地產泡沫化的警告聲不絕於耳的環境中,
人們對REITs市場的投資熱情不減反增,
與其他國家相比,投資人應該如何從台灣房地產REITs中獲利?
本文從以下五點來探討投資前應該再加以瞭解的角度:
一、要瞭解台灣目前發行的REITs,是「理財」工具而非「投資」工具
雖然REIT在台灣的名字叫做不動產「投資」信託基金,但實際上,由於其主管機關是金管會的銀行局。因此,已被「管」成是一種「理財」而非是「投資」工具。
理財與投資有何不同呢?「理財」的首要目的在於安全,而非報酬率,因此,它是被要求在同樣安全的情況下,尋找具有較高報酬率的標的。根據風險─收益原理,低風險標的其報酬率一定不高,所以台灣目前新發行的REITs必然不會有太高的報酬率,這可由已發行的幾檔REITs年報酬率都不超過百分之五,可見一斑。相對地,「投資」的首要目標在於追求高報酬率,而非安全,因此,它是被要求在同樣高報酬率的情況下,尋找風險最低的方案,最好的例子是釵h創投基金只在釵h高報酬率的投資機會間尋找相對安全的標的,就是一種投資行為,由於風險較高,其報酬率自然較高。
今年七月一日起,金管會擬定最新審查標準,規定過去三年平均出租率不到百分之八十五的商業大樓,不得成為證券化標的。這是一種完全不瞭解「投資」意義的限制,因為,就投資的角度而言,出租率愈高的標的,代表以後租金的成長幅度有限,獲利自然不易攀高;相反地,出租率衰退的可能性卻較高,代表未來獲利下跌的機會較大。
類似的例子反映出,我國主管機關仍然以管理銀行放款的心態管理REITs,自然使其成為「理財」工具,獲利的潛力必然受到壓抑。
二、要瞭解台灣目前發行的REITs屬於「資產」型,而非「貸款」型
REITs根據其所募集資金投向的不同,可大致分為二類:一類是所謂的「資產」型,其資金主要投資於購買房地產所有權,主要收入來自房地產的租金。主要風險為「租金風險」,亦即出租率愈差,獲利則愈差,其收益主要取決於經營者的經營能力,可見經營者的重要,但目前主管機關─金管會卻提出租金收入不得集中於少數承租戶(單一承租戶收入不得超過總租金的四成),以及管理機構不得收取績效獎金等限制。
如果該標的目前的出租率已有八、九成,可見目前的經營者是有經營能力的,但卻硬性規定要限制甚至更換現有經營者,顯然是一種冒險的行為,自然會影響該標的未來獲利能力。
另一類是所謂的「貸款」型,其資金主要投資於房地產抵押貸款,或是房地產抵押證券,主要收入源於房地產貸款的利息。該基金本身不直接擁有房地產的所有權,而是將其資金透過抵押貸款的模式借貸出去,從而獲得抵押權,其可投資於已建築完成的房地產,也可投資於正在開發建築中的物業。主要風險則是來自「利率風險」,亦即如果利率走低,其獲利就會變差。
目前台灣政府希望在立法院通過的所謂「開發型REITs」,其實就是一種貸款型REITs,在台灣目前各金融機構充斥大量浮爛資金、無法貸出的情況下,卻還希望發行貸款型REITs,在邏輯上是非常不通的。因為,如果現在已有良好控制機制的銀行,都不願或不能提供融資的標的,卻讓一個新的、管理機制尚不健全的新基金去承作貸款,該基金未來的安全性顯然是會令人憂慮的。所以市場上傳言,開發型REITs是為某些特定企業解套的設計,亦是因此而生。
當然還有一些所謂混合型的REITs,其資金是可以同時承作上述二種型態的業務,就不再贅述。一般就收入性而言,貸款型REITs要大於資產型;就增值性而言,資產型的REITs要大於貸款型;投資人在投資前應學會分辨。
系列:
投資REITs有獲利的機會? <2>
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