近幾年來，亞洲地區隨著美國的腳步， 興起了對不動產投資信託基金（REIT，Real Estate Investment Trust）的一股投資熱潮， 日本與新加坡在二ＯＯ一年開始正式引入REIT，表現十分搶眼； 香港也於二ＯＯ五年底，推出了二檔規模超過八百億元台幣的REIT（Link REIT和Property REIT）； 首次完全由中國大陸地產組成的廣州越秀REIT（GZI REIT）也在二ＯＯ五年十二月正式上市； 台灣從第一檔富邦一號REIT在二ＯＯ五年三月上市， 到最近掛牌的基泰之星REIT，總共已有六檔，規模超過四百四十億元︰︰ 在全球房地產泡沫化的警告聲不絕於耳的環境中， 人們對REITs市場的投資熱情不減反增， 與其他國家相比，投資人應該如何從台灣房地產REITs中獲利？ 本文從以下五點來探討投資前應該再加以瞭解的角度： 一、要瞭解台灣目前發行的REITs，是「理財」工具而非「投資」工具 雖然REIT在台灣的名字叫做不動產「投資」信託基金，但實際上，由於其主管機關是金管會的銀行局。因此，已被「管」成是一種「理財」而非是「投資」工具。 理財與投資有何不同呢？「理財」的首要目的在於安全，而非報酬率，因此，它是被要求在同樣安全的情況下，尋找具有較高報酬率的標的。根據風險─收益原理，低風險標的其報酬率一定不高，所以台灣目前新發行的REITs必然不會有太高的報酬率，這可由已發行的幾檔REITs年報酬率都不超過百分之五，可見一斑。相對地，「投資」的首要目標在於追求高報酬率，而非安全，因此，它是被要求在同樣高報酬率的情況下，尋找風險最低的方案，最好的例子是釵h創投基金只在釵h高報酬率的投資機會間尋找相對安全的標的，就是一種投資行為，由於風險較高，其報酬率自然較高。 今年七月一日起，金管會擬定最新審查標準，規定過去三年平均出租率不到百分之八十五的商業大樓，不得成為證券化標的。這是一種完全不瞭解「投資」意義的限制，因為，就投資的角度而言，出租率愈高的標的，代表以後租金的成長幅度有限，獲利自然不易攀高；相反地，出租率衰退的可能性卻較高，代表未來獲利下跌的機會較大。 類似的例子反映出，我國主管機關仍然以管理銀行放款的心態管理REITs，自然使其成為「理財」工具，獲利的潛力必然受到壓抑。 二、要瞭解台灣目前發行的REITs屬於「資產」型，而非「貸款」型 REITs根據其所募集資金投向的不同，可大致分為二類：一類是所謂的「資產」型，其資金主要投資於購買房地產所有權，主要收入來自房地產的租金。主要風險為「租金風險」，亦即出租率愈差，獲利則愈差，其收益主要取決於經營者的經營能力，可見經營者的重要，但目前主管機關─金管會卻提出租金收入不得集中於少數承租戶（單一承租戶收入不得超過總租金的四成），以及管理機構不得收取績效獎金等限制。 如果該標的目前的出租率已有八、九成，可見目前的經營者是有經營能力的，但卻硬性規定要限制甚至更換現有經營者，顯然是一種冒險的行為，自然會影響該標的未來獲利能力。 另一類是所謂的「貸款」型，其資金主要投資於房地產抵押貸款，或是房地產抵押證券，主要收入源於房地產貸款的利息。該基金本身不直接擁有房地產的所有權，而是將其資金透過抵押貸款的模式借貸出去，從而獲得抵押權，其可投資於已建築完成的房地產，也可投資於正在開發建築中的物業。主要風險則是來自「利率風險」，亦即如果利率走低，其獲利就會變差。 目前台灣政府希望在立法院通過的所謂「開發型REITs」，其實就是一種貸款型REITs，在台灣目前各金融機構充斥大量浮爛資金、無法貸出的情況下，卻還希望發行貸款型REITs，在邏輯上是非常不通的。因為，如果現在已有良好控制機制的銀行，都不願或不能提供融資的標的，卻讓一個新的、管理機制尚不健全的新基金去承作貸款，該基金未來的安全性顯然是會令人憂慮的。所以市場上傳言，開發型REITs是為某些特定企業解套的設計，亦是因此而生。 當然還有一些所謂混合型的REITs，其資金是可以同時承作上述二種型態的業務，就不再贅述。一般就收入性而言，貸款型REITs要大於資產型；就增值性而言，資產型的REITs要大於貸款型；投資人在投資前應學會分辨。 系列： 投資REITs有獲利的機會？ <2> Plurk FaceBook Twitter MyShare