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| 《 投資REITs有獲利的機會？ <2> 》 |
| 來源：資料來源：住展雜誌 |
系列：
投資REITs有獲利的機會？ <1>
三、要瞭解績優上市建設公司的股票，其實就是最有保障的資產型REITs
REITs可以賺錢的機會有二種：一種是靠房地產的出租或出售獲利，因為是一種理財行為，所以獲利的幅度較小（理財是風險控制大於投資獲利）；另一種是靠土地開發獲利，就是買到好的土地，經過專業的規劃、興建，然後出售，因為是一種投資行為，所以獲利的幅度較大。
由於台灣目前所發行的REITs，是屬於前者，所以市場上所有的REITs，想要有大的獲利機會，自然是不容易的。
相對地，如果想要透過房地產投資，獲利的機會在那裡呢？其實就在上市的建設公司，為什麼呢？其原因如下：
第一，相對於私人公司，政府對上市建設公司經營的控管，是極為嚴格的，它用處分極重的證券交易法、商業會計法、刑法，來管理上市公司，可以大幅降低投資人的投資風險。
第二，建設公司主要的業務範圍就是購買土地，再透過規劃設計，興建後出售，同時還要提供永久的售後服務，因為是上市公司，因此，它才可以賺到土地開發的利潤，透過財務槓桿的操作，使得不論市場景氣情況如何，通常每個投資案的自有資金投資報酬率都超過百分之百，除以投資時間後，平均每年的投資報酬率，至少都應該在百分之二十以上，就投資的角度而言，才有高獲利的機會。
但一般法人機構為什麼願意買REITs，而不願購買上市建設公司的股票呢？其主要原因有二：一是有些上市建設公司股票的每日交易量太小，使其不易買賣，導致變現（流動性）風險增加；二是公司財務報表的透明度較差，因為大多數上市建設公司還是無法脫離家族公司的色彩，在專業經營者制度尚無法建立之前，其投資風險自然較高。
但若以同樣的標準來看REITs時，風險是否較小？其實也是一個可以加以思考的課題：
第一，就變現（流通性）風險而言，其實REITs每日交易量是更小的，它幾乎比大部分上市建設公司的股票交易量都小，因此，當投資者想要大量買賣時，在短期內仍然十分困難，能夠掛牌並不是代表就可以容易變現，這是一般投資人容易產生的盲點。
第二，就透明度而言，雖然REITs的主要受託（管理）機構是金融機構，但這些準公家機關的從業人員，仍有極強烈公務員「不求有央A但求無過」的工作心態。因此，保守的程度自然不言而喻，不但如此，依照「不動產證券化條例」的規定，它還不能自己管理，必須要委託「管理公司」管理。
而對這些管理公司的資格規定是： 加入建築開發業、營造業、建築經理、不動產租賃業等任一公會。 實收資本額五千萬以上。 不動產相關投資或資產管理業務達三年以上且績效卓著。 應配置專職基金資產管理人、專職不動產管理人員至少各一名，並具備大專學歷及相關工作三年以上經驗。 公司負責人不得有不良記錄。
相對於上市建設公司，其不論在資本額、專業能力、專業經驗、團隊人員數量以及風險承擔能力各方面，顯然都無法相比。充其量只能扮演一個「收租婆」的角色，卻要承擔REITs的成敗，其績效自然不易彰顯。
其實，透過現有「信託法」的規範也可很容易達到同樣的保障，因此，在可預見的未來，一定會有一種新的投資商品出現，就是上市建設公司以個案信託的方式，由銀行出面，發行私募證券。可惜的是，雖然「不動產證券化條例」通過，但因為執行單位觀念的保守，又逼使業者走回個案「信託」的老路，政府花了近二十年的努力，逐步建立了管理上市建設公司的健全機制，卻不予以重視與協助，反而另行創造了新的機制，政策的搖癒A投資人自然又要付出釵h代價，這是極為可惜的事。但若純就投資角度觀察，如果投資人希望有較高的報酬率，投資購買績優上市建設公司的股票，亦是一種選擇。
((待續))
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