系列： 如何選購會增值的房地產商品？<1> 參、重大建設及開發 一個地區的開發，絕不會，也不可能只靠交通建設；重劃區的規劃及開展，沒有各類相關建設，也是枉然。因此各項建設與開發如公園綠地、展覽場地、購物中心等等建設，甚至只是單純的土地開發，也是使一個區域環境條件增值的關鍵之一。 公園綠地，對區域環境品質當然是加分，而購物中心，則強化了生活機能，科技園區的闢建，也能帶來新的發展和商機；但是這些建設，對區域發展的效益，多少仍摻雜了些主觀因素。 畢竟，一定有些人不認為，附近有座公園，就能合理化說明周邊房價拉高的情事；同理可證，也不會每個人都認同，巨蛋、軟體園區、購物中心，甚或是近期十分流行的活化土地資產，可替區域環境加分。 不過現實是，北市內湖及南港兩區的科技軟體園區，大安區的大安森林公園，松山區的大小巨蛋，各區的大型購物中心如大直美麗華百樂園，及桃市中正特區內的藝文中心等，都讓該區房價有明顯提昇。 此外，一些擁有土地資產的企業，像是台肥、裕隆、大同公司、南港輪胎等，近期無論是參與實際開發，或僅釋出土地，也都形成區域內新的房市商機。公有地標售，也有類似效果；建國南路聯勤信義俱樂部土地標售，就使得鄰近的瑞安街一帶區域價值瞬間提昇，成了北市內最新的大坪數高級換屋產品集中地。 肆、學區 和各項建設或開發相比，學區是一個相對較為抽象的利基點。此話怎講？學區的好壞，成因並不單純。因為有了建設開發，區域價值通常確能提昇；然光有學校，不見得一定就能增值，環境條件因此轉佳。 區域內有學校，當然子女就學較為便利。然要說能增值，就只有所謂明星學校周邊的明星學區，才真有如此『能耐』。而說到明星學校，其現象的成因和影響相當複雜，在此難以概括論述；然一言概之，就是家長『望子成龍，望女成鳳』的心理，及士大夫觀念的交替作用所造就。 回歸房市面，不管是義務教育的中、小學，還是高等教育的大專院校，只要是知名學府，對周邊地區，一般仍會造成一定且正面的拉抬作用；況且義務教育部分，只要設籍時間足夠，子女還能順理成章就讀名校，某些投資者看準此點，學區房地產因此成為一種另類的投資模式。 大致來說，對區域價值或房市行情較有直接影響的，恐怕還是中、小學義務教育部分；近期最好的例子，應該是大直地區的永安國小。至於高中以上者，雖然對區域品質多少有所提昇，但畢竟絕非在周邊置產，就能取得學籍，因此投資報酬率略低。 此外，一些大專院校對周邊房市的影響，應是在學生住宿及消費需求上；這些面向，也提供了一些房地產投資的獲利空間。 伍、地段 前文曾提到，產業結構的改變，使人們居住方式，變得更為集中，都市因此形成。而在都市中，無論是先天地理條件使然，或是後天人為建設的營造，有一些區域，慢慢地成為所謂的優質地段；部分區域則因相對條件略差，地段價值稍低。 一般來說，這種不同區域，地段價值不一的現象，會隨時空背景的變遷而有異動。而產生變化的原因，和前述的各項增值因素其實不無關聯。然而各類建設，多是伸手可及、親眼可見的實際事務，但地段則屬於心理層面，屬於一種認同機制、一種概念，並非實際可看到、可摸到的條件。 這樣解釋非常抽象，但舉例說明，就很容易瞭解。以近年來台北市公認的最佳地段所在大安區來說，此行政區的劃分，完全是人為因素造成，但對想買房子的人來說，一聽到大安區，馬上聯想的，就是絕佳地段、價值不斐。這，就是地段的魔力。 大安區之所以成為最佳地段，交通、學區等各項條件極佳，公共建設也相當充足，這些都是本區房價居高不下，且還有增值潛力的原因。只是，大安區內也有生活機能或交通條件稍差的小區塊，但對購屋者來說，只要有大安區這塊門牌，其他的東西似乎就不那麼重要。這就是心理上認同機制運作的結果。 而要注意的是，大安區之所以有現在的地位，也是經過十年以上演進的結果；六十年代之前，大安區還是一片農田的景象。因此地段的好壞，是長期累積的結果；各項建設所產生的實際效應，總要一段時間來驗證。由此引申，過去普通或不好的地段，要在短時間內獲得大眾認同，轉變成優質地段，可能性並不高。 五大增值條件─交通排首位 看過以上五項為區域、為環境帶來正面效益因素的分析之後，對於想要擇良木而棲的準購屋人來說，這些條件的實際效應如何？該怎樣抉擇取捨？ 綜合以上分析討論，我們認為，無庸置疑地，交通建設是您在選擇置產區域時，最應該優先考量的條件。至於地段、學區和其他非交通之建設或開發，正面效應算是不分軒輊。 如果一定要分出高低，那麼代表一個區域發展成熟度的地段價值，會是您第二優先抉擇的因素，畢竟我們認為，好的地段形成不易，需要長時間累積，因此此一增值條件值得掌握。 學區部分，則基於現實，明星中、小學真是少數中的少數，因此物以稀為貴，我們將之排進第三位。重大建設或開發，則排在第四位；主觀意識上對各項建設的評價不一，是我們將此條件排在學區及地段之後的主因。 至於重劃區，我們承認，是提供房市推案的空間和機會的最佳條件，但也是五項條件中，唯一有明確，未使區域價值真正提昇之反例者。因此我們才將其排在五大之末；畢竟這項因素的風險度，是五大增值條件中最高者。 Plurk FaceBook Twitter MyShare