房市五大增值效應分析暨排名 房地產市場上有句話說：『環境形塑房價』；也就是說，不同的環境，會造就出各異的房屋價格，乃至價值。然而這個『環境』，指的到底是什麼？由哪些元素構成？能夠讓房屋價格或是價值增加的因素或效應有哪些？面對這林林總總的因素，消費者又該如何取其輕重？ 台灣社會承襲中國固有『有土斯有財』的思想，因此不動產和房地產幾乎劃上等號。也就是說，購置房屋，其實不只是買房子本身而已，其實還得同時包含持分的土地。 因此，房地產要能增值，不可能單靠愈住愈舊的房子，而是來自於土地本身，說得更具體一點，就是房產所在的『環境』。而這『環境』之好與壞，增值或貶值，在現代相關開發技術與時俱進之下，先天的條件優劣與否，其實影響已漸式微；後天相關建設的加值，才是最主要的關鍵。 環境造就價值 五大增值條件 無論人們的居住模式怎樣變化，相關細節如何演進，最基本的原則，還是距離生財場域愈近愈好。古時人們多務農，居所就在田地或農舍旁；近代工業革命，乃至於高度商業分工，社會開始有集中作業的工廠及辦公室產生，都市因而形成，人口於是開始集中。 而都市化的過程和結果，產生了相對較佳及較差的環境或生活圈；這樣的演變，先天地理條件當然有影響，但主要仍是後天、人為建設或選擇所形塑。於是，有的地方地價、房價高，有的所在相對就偏低。 由此，我們歸納出了五項這種後天、人為的環境加值條件，它們分別是交通、學區、重劃區、重大建設開發以及地段。以下我們就來看看，這五大增值條件的定義、現況以及增值力高低。 壹、交通 人類社會之所以人口集中、形成都市，是產業結構改變所致。但談到都市發展，交通則扮演更關鍵的角色；根據相關的理論與實務，都市發展，都是藉由交通聯絡路網向外擴張；都市人的居住範圍，也因此漸次朝都市外圍發展。 然而，多數人的工作場域還是在市中心，因此居住生活圈或地區的交通易達性，就影響了該地區地價、房價高低。而這些具有拉抬區域價值的交通建設，又有哪些？從現階段本地的發展現況看，大致以捷運、快速道路及高速鐵路，對於區域環境及房市最具加值效果。 近幾年因捷運『建設』，區域房市出現明顯提昇的區域，可說不勝枚舉；上半年即提前通車的土城線，就是捷運帶動區域房市及區段價值的最新力證。大台北地區幾條規劃中路線，機場捷運，桃園、台中捷運，甚至是傳出弊端的高雄捷運等等，雖還在規劃或施工階段，或曾面臨停工問題，但對區域發展的提昇力，絲毫不減。 包括高速公路在內的快速道路興建，最近的例證則是信義快速道路，提昇北市文山區的木柵地區及北縣深坑地區之地位。當然，剛全線通車的北宜高，將使整個宜蘭縣脫胎換骨，利多話題更早已發酵。 再看高鐵。現階段沒人敢打包票會『如期』通車，但其周邊的相關開發，包括五大站區及配套交通建設，早就為鄰近地區帶來新的利多題材，地價、房價都明顯上升；從北市南港、桃園青埔、新竹六家到中南部的台中烏日、高雄左營等區，我們都看到高鐵題材的威力。 貳、重劃區 交通建設使都市人在選擇居住地點上，有了更多的可能性，重劃區則是具體實現這個可能性，讓都市範圍真正拓展。一般來說，重劃區多出現在離都市核心較遠的新興地區，或開發程度相對較低的地方。重劃區提供了可開發的新土地資源，甚至是造鎮的憧憬。 而說到重劃區發展利多實例，北縣板橋新站特區，台北大學特定區以及林口新市鎮應該是近期的例證。此外，三重、蘆洲、新莊等地區規模不一的公辦或自辦重劃區，也幾乎都是區域現在或未來的發展核心。 桃園的情況也類似。首善之區桃園市，現階段最精華區域，房價行情最佳者，就是經過重劃的中正特區（本區塊屬桃縣南崁新市鎮重劃區範圍）。另外，包括大溪、八德、龍潭、大園、蘆竹、中壢龍岡等地，也都有大小不一的重劃區塊。 至於新竹地區，這幾年中推案最為熱絡的竹北市，也是由重劃區塊帶動區域房市及發展，主角則是著名的縣治重劃區一、二期。而高鐵桃園青埔及新竹六家站區開發，當然也都是重劃區利多觸發區域增值的實證。 只不過，重劃區之於房市，還真如『水能載舟，也能覆舟』這句話般；畢竟重劃開發幾乎是從零開始，因此我們看到，重劃區可以成它p信義計畫區，但也可能像淡海新市鎮一般開高走低，如今劃定範圍縮水，只剩原來的四分之一。 平心而論，前面提及的重劃區，多數還在發展階段，區域目前房市熱度正酣，但未來是否真能成扒}發成型，成為都會發展新中心，現階段恐怕難妄下定論。 系列： 如何選購會增值的房地產商品？<2> Plurk FaceBook Twitter MyShare