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| | 我已經買了,因為樓層高所以較貴(約16.6) 這星期就要去簽約,至於該做的功課如下: --------買預售屋之注意事項 -------- 1.消費者可享至少5天契約審閱期 2.詳察並保留建商提供的平面圖、側面圖、俯視圖、配置圖及廣告傳單，以利日後 比對及舉證 3.詳查廣告及合約內容 4.銷售過程建商口頭允諾須白紙黑字加入契約中 5.契約中應載明建物實際使用坪數、權狀坪數 6.確認建商執照 7.交屋時逐項驗收 PS. A. 利用手機或數位相機,將建築物在建造過程中,向建商要求視察工地並拍照存證 B. 坪數計算=平方公尺*0.3025 => 長(m)*寬(m) *0.3025 (實際計算,防止虛灌坪數) PS.簽合約時,註明公設及總坪數,若超過不補(或不足時應補差額,差額應為現金或補足坪數) C. 以正三房(35~40坪)經驗數據:主臥室不含廁所至少4.5~5.5坪(廁所約1.2坪),最小房間至少3坪 (3.15m*3.15m*0.3025) D. 室內若有走道,則寬度最少90 ~100 cm以上較佳 E. 廚房坪數約在2~2.5坪(長3.0~3.2米 * 寬 2.0~2.2米較佳) PS.寬度2.0米以上,就可多設計一櫃櫥(35~45 cm,櫥房走道90~95 cm,流理台62 ~64cm) F. 前(後)陽台之寬度最少1.5米(1.7米以上更佳) G. 由室內之各個空間尺寸合計室內坪數減掉大小公設坪數(如空調機房),再反推公設比例之計算方式較精確 H. 開放式廚房應有室內實坪45~50坪以上的空間來設計較佳,因油煙會在無形中更容易瀰漫在整個室內空間,尤其嚴重影響身體健康,因此對坪數較小的格局,並不建議做開放式廚房 I. 實際丈量自家各室內格局大小,方能想像預售屋之平面尺寸實際空間 J. 若已參觀建商推案後,應想像試畫預售屋之室內格局,再依建商資料核對是否與平面尺寸圖一致,從中了解自己是否真正明白室內各個空間大小,位置及樑柱位置 K. 樣品屋之尺寸,通常與實屋會有相當的出入,觀察樣品屋時,若房間,浴室等,用玻璃隔間或餐廳與廚房採開放式及樓地板高度,都是建商及代銷公司的視覺手法,通常隔間牆寬度大約在8cm(輕質牆) ~ 12cm(磚牆),此外不含貼壁磚,加上沒有樑柱的展示空間,因此誤差之大可想而知 L. 閱讀室內設計雜誌,想像比較空間的設計運用,方便日後與設計師在變更設計時的溝通,減少實際與想像之間的感覺落差 M. 記得跟銷售人員索取室內平面尺寸圖,水電配置圖,門窗圖,影印平面尺寸圖,在圖內規畫室內之裝潢示意圖標示,並附上所參考的設計圖片,更容易與設計師溝通買屋簽約前,要多參考房屋定型化契約內容研究條文之意,以防止陷阱條文 N. 記得向建商索取,預售屋風險報告書,平面圖,分區使用圖,都市計劃圖 ◎ 若購屋有贈送裝潢設計或居家電器設備時要特別謹慎要留意價格與周邊環境或建築物本身品質,尤其有送已裝潢設計好的房屋時,更要注意建築物本身的任何細節,避免便宜沒好貨的結果 ● 建築物外觀 ◎ 外牆壁磚,以二丁掛而言,若為平面磚,則可分為有無亮釉面或色澤深淺,經光照射有亮釉的面磚會較一般平面磚更亮麗顯眼,若為凹凸感非平面之二丁掛磚如山形磚或異形磚,經實際觀察,會有立體及更生動感且經光照折射產生不同的光影之趣味性,尤其可感覺整棟建築物的生命感,同時更直接創造整棟建築物的價值 Ps.仔細比較一般80~90年代住宅,更容易觀察其中是多麼的不同 ● 建材 ◎ 建材廠牌 進口的建材,不一定是好的,因為出口國可能是東南亞一帶製造(代工)生產的 ◎ 窒內門窗之玻璃厚度最好在6~8 mm一般8mm以上較佳,並注意是否強化處理標誌PS.氣密窗又分外推式及左右滑動式,但若要達到防噪音效果據說至少要10mm但若要達到隔音效果,則以兩層厚度8mm以上的玻璃做成的門窗,才能達到最佳效果 ◎ 水電設施 1. 冷水管—不銹鋼管, 熱水管—PVC塑膠管(若改為不銹鋼管更佳) 2. 門禁管理設施,冷氣冷媒管及排水管相關位置,室內單切或雙切開關配置考慮及出線口,?座孔與電壓負荷設計考量 ◎ 購屋成交時 記得索取相關建材之檢驗報告文件(通常不會附在合約內) ◎ 建築外觀 石材種類:花崗岩,大理石,板岩,沙岩,人造石 1. 優者: 外牆壁磚--大理石材,丁掛磚(異形磚,山型磚) 地磚- 60*60cm拋光石英磚 2. 一般: 外牆壁磚-丁掛磚(平面磚-沙岩磚) 地磚-50*50cm或 60*60cm亮釉面地磚, PS.異形磚,因材質抗酸鹼功能較高,而表面較有層次及立體感,且具保潔特性,而傳統壁磚無此特性,因此價錢比一般丁掛磚貴許多(據說差價在15~18倍以上)拋光石英磚,因材質堅硬質感細密且施工方式較特殊,比一般地磚貴許多(據說差價在8~10倍以上) ◎ 廚房設備 - 熱水器應注意是否為大樓用的(其出水量與壓力,是感應點的關鍵) ◎ 空調設備 室內空間影響冷氣主機的規劃,因此若有室內設計時,採用分離式冷氣,則應注意室內機冷氣位置,冷氣套管及排水管等相關位置,避免室內裝潢與冷氣機發生設計衝突 PS. 應考量是否具備自動變頻,運轉安靜及省電的要求 ◎ 建材行詢價瞭解建材差異 1. 看屋時試敲牆壁及木板比較差異體驗 2. 基地平面配置參考圖,屋內格局配置圖,尺寸平面圖,傢俱平面配置參考圖(傢俱圖比例縮小與實際室內擺設有相當誤差),參觀建物時,一定要向建商索取供仔細參閱 ◎ 多參觀建築工地 以便實際歸納比較,及實際感受喜歡程度 ◎ 索取定期性房屋資訊刊物 平時至房屋仲介店,店口索取定期性房屋買賣刊物,方便收集相關資訊 ◎ 上網瞭解房地產資訊 參觀室內建材及傢俱展覽,收集資訊,吸取知識 ● 室內格局 ◎ 格局方正,勿有畸零形地 格局佳的室內樑柱與牆壁均相互對稱配置,避免人為更改格局危害大樓安全,尤其預售屋變更室內格局相當普遍 ◎ 室內裝潢櫥櫃設計 有時間可至傢俱設計店公司參訪,瞭解材質,尺寸規格及價格等,方便比較室內裝潢設計公司之價錢上的差異 ◎ 室內裝潢原則 力求簡單明亮為原則,並利用色差來創造空間感,如天花板採較亮色系,周圍牆壁採象牙白色系,並採漸層次排列 ◎ 參觀室內建築時 記得隨手敲擊牆面及實心木材建物及觸摸標準配備之物品之質感,以便增加審視能力,安全門樓梯台階,是否夠寬敞 ◎ 室內有無走道之比較 1. 有走道主次臥室,一般而言較不受客廳聲光影響,且有層次感,但感覺上走道空間浪費掉了(走道寬度90~100cm以上較適當) 2. 無走道則主次臥室與客餐廳圍繞在室內周圍,且與客廳會有互相干擾之情形發生,不浪費走道空間,但剩餘空間不一定能夠設計的恰到好處,與整體格局有密切關係 ◎ 室內採光方式 1. 落地式大面玻璃窗，全採光，風水上氣場最差 2. 低台度玻璃窗，三分之二採光，風水上氣場較弱 3. 傳統式玻璃窗，二分之採光，風水上氣場較佳 PS. 半反光面玻璃，因外面反光，形成看不到裡面的作用效果 ◎ 玻璃運用原則 安全考量,儘量避免設計整面且大型的玻璃窗或玻璃門 ◎ 考量小孩塗鴉之習性 在特定傢俱上,設計以白板或玻璃烤漆,供小孩塗鴉後,可方便擦拭管理 ◎ 靠近外牆部分且有窗戶或牆壁已有裂縫時 避免設計木作櫥櫃或實木地板,若遇大風雨或颱風時,雨水滲透作用,因潮濕造成木板腐爛,因此建議改用系統櫃或地磚方式設計,較有彈性且易維護整潔,或許還可以節省裝潢的成本 ◎ 餐廳燈光 可採線吊造型燈(三個燈泡),燈泡採黃色系列光源,營造用餐時輕鬆且柔和的氣氛 ◎ 平時注意住家附近傢俱商家 品質好且價值高的寢具,是否一年半載內銷售均未提高,則可適當時機,以低價買進,注重日常住家附近店家經濟活動及觀察新產品及價格,供日後消費資訊參考 ◎ 陽台如果可以變更則建議加遮雨棚 但建築物外觀在目前設計上不允許變更,避免破壞整體外觀 (因此歐式建築物窗戶都設計成深凹長窗模式,儘量避免雨水滲入之美觀考量) ◎ 樓房位置,在風水上儘量避免在停車場出入車道上方 ◎ 買魯班尺(俗稱文公尺),在變更室內格局時,有風水考量時,可以派上用場 ● 室內建材 ◎ 拋光石英磚 雖然堅硬美觀華麗,但因質地細密,若有液體滲入,應立即擦拭,防止滲透 ◎ 室內木作材料 要考量防潮,尤其牆壁、地板是否適合及施作過程是否確實,均要審慎評估,實木地板要避免碰撞及摩擦,防止方式之一,舖上地毯 ◎ 勿過度裝潢,避免致癌物釋放 1. 舖設木質地板時,在水泥地上要先做防蟲藥劑處理,木質地板本身防潮及防腐之藥劑處理,實木地板的塗料中不僅含有甲醛,而且在鋪設地板前,需要在水泥地上大量使用長效性除蟲劑,長期緩慢污染室內環境之虞 2. 油漆之化學成份瞭解與選用 水泥漆, 乳膠漆, 水性漆, 防霉漆 3. 若隔間牆為輕質隔間牆之石灰石,則小心致癌物釋放,因此磚牆隔間較佳,且防噪音效果較佳 ◎ 收納櫃 尺寸大小規格心理要有概念,多參考系統櫃傢俱設計創意 PS.系統櫃在防治蛀蟲較佳 ◎ 多閱讀室內設計書籍 雜誌,並勤做筆記,方便日後與設計師溝通討論 ◎ 選擇燈管或燈泡時 建議選用較不聚熱的且省電型且瓦數範圍較大的燈泡較能彈性運用,盡量不建議採用小崁燈,因太高熱 ◎ 瞭解水管材質優劣及特性 最少一律採用不?鋼管材質 PS.有些建材在特力屋賣場有展示及販售,諸如地板,地磚,壁磚,衛浴廚具,窗簾布等,在裝潢設計前,可先對建材做一些瞭解,有助於裝潢設計創意及節省成本 買預售屋注意事項 一、適用範圍 區分所有建物預售買賣時，買賣雙方訂立契約時，仍可依民法第一百五十三條規定意旨，就個別情況磋商合意而訂定之。 二、契約審閱 關於契約審閱，按預售屋買賣契約屬消費者契約之一種，買賣雙方對於契約內容之主客觀認知頗有差異，是以建築投資業者所提供之定型化契約應給予消費者合理期間以瞭解契約條款之內容，此於消費者保護法施行細則第十一條已有明訂。另依據行政院公平交易委員會八十八年三月十日第三八三次委員會議決議：建築投資商銷售預售屋時，有左列行為之一者，即可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為： （一）要求客戶須給付定金始提供契約書。 （二）收受訂金簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間。契約審閱期間至少 五天。 三、廣告效力 廣告效力中之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖係指廣告宣傳品所記載者，至房屋平面圖及建材設備表則指賣方提供之定型化契約所附之附件。 四、土地使用分區部分 土地坐落部分，依法令規定，如屬都市計畫內住宅區者，係做為住宅居住使用；如屬非都市土地編定為甲種建築用地者，係供農業區內建築使用；如屬非都市土地編定為乙種建築用地者，係供鄉村區內建築使用，如屬非都市土地編定為丙種建築用地者，係供森林區、山坡地保育區及風景區內建築使用；如屬非都市土地編定為丁種建築用地者，係供工廠及有關工業設施建築使用（即一般所稱之工業住宅）。 五、車位部位 車位部分，若勾選自行增設停車位或獎勵增設停車位者，應另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。本契約範本有關停車位部分，僅適用於法定停車位。 六、共同使用部分項目、面積及面積分配比例計算 （一）共同使用部分之項目，乃屬例示性質，應依房屋買賣個案之實際情況於契約中列舉共同使用部分項目名稱。 （二）共同使用部分面積之分配比例計算，法定停車位雖列入共同使用部分登記，但其權利範圍乃另行計算，至其他共同使用部分項目面積以主建物之比例而為計算，而另有購買法定停車位者，再行計入。 （三）依據行政院公平交易委員會八十四年九月六日第二０四次委員會議決議，認為房地產買賣合約書應明定各共有人所分配之公共設施面積或其分配比例，否則即可能違反公平交易法第二十四條之欺罔或顯失公平之規定。 另該會於同年十一月二十九日第二一六次委員會議針對業界之導正期限與執行方式作成如下決議： １、契約中應說明共同使用部分（公共設施）所含項目。 ２、契約中應表明公共設施分攤之計算方式。 ３、各戶持分總表應明確列示，並由業者自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方式。 ４、導正期限訂為八十五年元月底止。 ５、基於不溯及既往原則，本導正計畫實施前已簽訂之房地產買賣契約，不予適用。自八十五年二月一日起，業者如未依前開決議執行，即認定違反公平交易法第二十四條。 七、交屋保留款之付款規定 付款明細表所訂自備款之各期期款，賣方應依已完成之工程進度訂定之。房地總價之百分之五交屋保留款訂於最後一期（交屋時），但賣方未依已完成之工程進度定付款明細者，買方得於工程全部完工時一次支付之。 八、輻射鋼筋及未經處理海砂之檢驗 （一）有關預售屋之材料不含輻射鋼筋部分，按自八十四年七月一日起，針對施工中建築物業已實施「施工中建築物出具無輻射污染證明」制度，消費者如有疑義，可委託經行政院原子能委員會認可具偵檢能力之輻射偵測單位進行偵檢，詳情請洽詢行政院原子能委員會「輻射鋼筋事件處理專案小組」。 （二）預售屋之材料不含未經處理之海砂部分，消費者如有疑義，可攜帶六百公克結構物之混凝土塊或五十至一百公克之砂樣逕送財團法人工業技術研究院工業材料研究所（新竹縣竹東鎮中興路四段一九五號七七館）委託檢驗（檢驗費用由委託者負擔）或郵寄至該所工業服務室登錄辦理（備妥委託單、樣品及費用），詳情請洽詢（０３）５９１８４８３。 九、有關擅自變更設計之責任 室內隔間或裝修變更，如有違建築法令或未經主管機關核准時，將有導致保固請求權喪失及損及鄰近房屋之損害賠償之虞。 十、房地產權移轉登記期限 房地產權移轉登記期限第一款土地產權登記，依據行政院公平交易委員會八十四年八月十六日第二０一次委員會議決議：建議業者應於八十四年十月一日以後簽約之契約中明定關於土地移轉之年度或日期。否則，即違反公平交易法第二十四條之規定。 又該會第二一八次委員會議決議：有關以不特定之約定期間表示土地移轉時間，如「簽約後三個月內」、「使用執照取得後」、「使用執照申請後」等方式，「簽約後三個月內」之表達方式，因簽約日有契約上明確記載，易於推算，可予認同；而後二者隱含土地產權移轉時間之不確定性，可能造成土地增值稅負擔爭議，仍請依本會第二０一次委員會議決議辦理。 十一、住戶規約草約 住戶規約草約依公寓大廈管理條例第四十八條及第四十九條規定，係指賣方依內政部營建署所訂之「住戶規約範本」所制作，依該條例第四十四條第二項規定，本住戶規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。 十二、買方自行辦理貸款之規定 買方如欲自行辦理貸款，除於訂約時明示自行辦理外，並預立貸款撥款委託書予賣方，賣方則須配合買方貸款需要提供房地權狀或配合辦理貸款手續，賣方如因而增加之費用支出得向買方求償。 十三、優惠貸款之類別 政府所舉辦之優惠貸款係指國民住宅貸款、公教人員貸款及勞工貸款等。 十四、房地轉讓條件 房地轉讓條件，按預售屋賣方會同買方辦理房地轉售時，需說明契約內容及提供相關資料，俾辦理契約簽訂等其他相關事宜，其所需成本似得准收手續費。 十五、違約金之約定 違約金之約定，按違約金數額多寡之約定，視簽約時社會經濟及房地產景氣狀況而定，是以買賣雙方簽約時，就違約金數額之約定，仍應考量上開狀況磋商而定。 十六、消費爭議之申訴與調解 發生之消費爭議，依消費者保護法第四十三條及第四十四條規定，買方得向賣方、消費者保護團體或消費者服務中心申訴；未獲妥適處理時，得向房地所在地之直轄市或縣（市）政府消費者保護官申訴；再未獲妥適處理時得向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解。 十七、消費者保護法對消費者權益之保障 預售屋買賣契約所訂之條款，均不影響買方依消費者保護法規定之權利。 |