和去年整年，北台灣房市之表現確實『不同凡響』。不僅各區房價已接近上一波房市高點，預售推案更是如雨後春筍般冒出，成屋案相對較少；至於銷售則似乎沒有推案速度般穩定。現在就由本刊每月發表的房市風向球，經過彙整後，說明去年的發展軌跡吧！

住展房市風向球，每月均會發佈房市最新指數，本文即以月為藍本，看看去年整年，北台灣房地產各面向的實際情況；一方面為去年北台灣房市來一次正式大體檢，另方面也藉此推演今年整年的可能情勢。

房價一路攀升 案量持續擴張

整個93年，購屋大眾感覺到的最大趨勢，應該是房價的上揚；或多或少，各地區都有一定的漲幅，全國皆然。其原因，則來自於成本，主要是土地成本的提高；這是因為，大小建商都想趁景氣回溫之際撈上一筆，彌補之前幾年的慘澹。

於是我們看到，各土地標售會上人聲鼎沸，標定價格步步高升；接著，自然就反應到新屋市場的價格上。新屋價揚，中古屋市場焉有不跟進的道理？同樣地，建商見時機大好，搶地推案，更讓推案量遽增。而這些激增的案量，自然多是預售案；畢竟，要搶時機推案，如果誚n才推，好時機早被別人捷足先登了。

這一點，從93年住展房市風向球附表『預售推案分數』欄中即一目了然。扣除受農曆年節淡季影響的一、二月，93年整年只有八月份預售案量稍減，其他各月，本項換算分數都在10分以上；這代表北台灣每月預售推案量，都有兩百億以上。整年的預售案量，因此超過4,600億；這樣的水準，已和90至92年累積預售案量相差無幾。

相對地，成屋案量就呈現出相當『穩定』的現象，每月推案量，並沒有太大的起伏。事實上，近幾年北台灣各年度成屋推案量，都在2,200~2,400億間；就唯獨93年，因預售案量擴張劇烈，相對使新成屋量稍減，全年案量不足兩千億。

廣告加碼不墜 人氣開高走低

案量激增，廣告媒體自然順勢擴張；尤其93年總推案量，七成以上是預售案，更需要大量、華麗的廣告來鋪陳氣勢拉抬人氣。從『廣告批數』及『廣告金額』分數欄位中，我們就發現，去年前五個月分數水準一般，然六月後就一路長紅；整年廣告量，可說一直維持相當高的水平。1~5月廣告量稍少，應是受總統大選，及選後抗爭事件之干擾所致。

然在來人及成交組部分，從附表來看，分數趨勢就沒有那麼『欣欣向榮』了。在『來客組數』，也就是本刊市調部門，在假日巡訪各指標案接待中心所取得之來人資訊方面，整年算是起起伏伏；大趨勢則是，93下半年各案場來人狀況不如上半年。這除了價格持續上揚外，下半年案量遽增，稀釋效應發酵，也是導因之一。

至於與銷售狀況更有關聯的『成交組數』部分，資料來源與『來客組數』相同，是根據指標案現場人員提供之資料，再輔以累積來客組數做最後修正。在本項目的分數變化上，呈現的是愈到年尾，成交狀況愈差。這除了價揚量增，讓購屋人持續觀望外，農曆年前民眾買新房搬家的心態較強，新成屋在年尾買氣大增；相對地佔多數的預售案，人氣就變得較差了。

推案集中上半年 94最大走勢

經過上述的分項探討後，我們知道，市場供給方面，隨著時序持續擴增；3月底總統大選及選後紛爭，更使案量，尤其是易受時局影響的預售案，自然往下半年集中。而需求面呢？則隨案量不斷增加及價格一路上漲，呈現一路下滑的走勢；愈往年後，買氣、人氣愈不好。

雖然我們在總分欄看到的分數，並沒有太大幅度的波動；全年各月燈號，只出現兩次代表『衰退注意』的黃藍燈。而從最後一列年度風向球平均分數來看，預售案量與成屋案量比例異於往年，廣告量持平，人氣指數還算不錯；全年來看，仍是在復甦安全的綠燈狀態，且比92年還有小小進步。

但實際的情況是，93年的平均分數趨勢，恰好與92年相反；雖然在推案趨勢上92、93年類似，但人氣及成交方面，就出現完全相反走勢。於是，房市在案量續增，人氣下滑之下，從92年的『雨露均沾』，逐步轉為93年的『預售推案與廣告量大增，來拉抬整體風向球的表現』。

今年到目前為止，雖未出現大幅推案潮，然利率上修壓力漸增，京都協議書效應又將使油價、電價大幅上修，並帶動各項物資蠢動，加上今年第四季，恐將有過去幾年的預售案量，轉為成屋重新進入市場。往者已矣，來者可追；在短期內購屋環境還算不錯之情形下，建商勢將抓住今年上半年及三二九檔期，大舉推案。

新聞來源：住展不動產