在搶佔良機的誘因下，無論是建商或代銷，從帳面業績的角度看，93年都算大豐收。但是每到歲末年終結算時，講求的是實質成績、是實際銷售率。在這波推案暴量中，只有賣得好的單位，才是最大的贏家。那麼，在眾家推案、售案競爭異常激烈之下，誰才是2004年的房市大贏家？

壹、建商—寶佳撈最多 賣預售較好賺

首先我們來看建商部分。93年銷售金額數字最亮麗的，是同年度十大建商第一位的寶佳機構。而毫無意外地，寶佳照例也是因成屋銷售成績佳（連同旗下各建設共售出近三千戶成屋），使其成為建商撈錢的第一名；以93年該機構入帳約223億的數字估算，去年全年，寶佳就淨賺33億多。

撈錢榜第二至第十，則分別為麗寶機構、昌益建設、大都市建設、華固建設、東懿建設、元大建設、興富發建設、竹城建設及樺福建設。而比較各家實際帳面收入，除第一的寶佳將其他建商遠遠拋在後頭外，其他九個位置，差距其實不太大。

如果拿這十大賺錢榜，和同年度十大建商做比對，會發現『相似度』僅有五成；也就是說，同時進入十大賺錢榜和十大推案榜的建商，只有五家。而另五家能在推案量不及年度前十的狀況下，躋身十大賺錢榜的建商，分別就是昌益、東懿、元大、竹城及樺福建設。

其中，竹城去年全年都推成屋，成績當然穩定，而昌益建設是經營新竹地區的主要建商之一，全年銷售率高達77.2%；華固建設則是因為93上半年「台大美學院」及「亞瑪森花園」的熱賣，讓其在銷售榜中表現搶眼。談到元大建設，當然就是去年初知名且暢銷的頂級換屋作「園」及「囍園」；至於東懿及樺福，分別就是新店去年兩大順銷指標案—「綠中海」及「悠遊市」的投資建商。

總體來看，除了寶佳、麗寶和竹城是以成屋為主或單靠成屋入榜外，其他都是單賣預售案；銷售率超過七成的建商，更全部都是賣預售。所以從表面上看，預售建商成績確實比較好。當然，去年總推案量中約七成都是預售，確實會造成上述的現象。

貳、代銷—榜單變化小 前五銷售率偏低

談過建商部分，接下來則是代銷。剛剛我們提過，十大推案建商與十大賺錢建商，相似度只有百分之五十，差異度實在不小。那麼代銷方面呢？相似度又如何？

93年度十大撈錢代銷，從第一至十位，分別為甲山林廣告、新聯陽廣告、海悅廣告、新和廣告、新理想廣告、信義代銷、新高創廣告、甲桂林廣告、鴻慶廣告及翰昌廣告。這十大和同年度十大代銷相比，相似程度高達90%；也就是說，有九家代銷單位，同時擠入十大接案及十大賺錢榜。

仔細再比對兩個十大榜，還可以發現，兩者前五大名單完全相同，只是名次大風吹；六至八名，則名單與位置都完全相同。接案第十位鴻慶廣告，因排名第十的代銷整體銷售率不足四成，而順勢坐上賺錢榜第九。而除了前三位銷售金額自成一個集團外，後面幾名的差距其實都不太大。另外，這十大賺錢代銷，幾乎也多是靠預售案撐腰，這和建商部分的趨勢不謀而合。

雖然榜單的名單部分差距頗小，但其中仍大有學問。其中最值得注意的，就是前五賺錢代銷中，除新聯陽實業外，其餘代銷銷售數字都偏低、不及五成。而比照之下，後五名中銷售數字最差的鴻慶廣告，也有近七成的銷售成績。這個奇異的現象到底，又是什麼原因造成的？

下半年推或接案者　銷售數字普遍差

前面兩大部分，都分別出現了不同的疑點：為何十大推案及賺錢建商之間，差距居然達到五成？代銷部分前五名的銷售成績，又為何普遍都較差？說起來，雖然問題完全不同，但答案卻都是相同的。

因為關鍵就在，上或下半年的時間點差異。

首先來看建商部分。這五個非推案十大，卻能擠入賺錢十大的建商，他們所推個案，幾乎全在93上半年就推出，不然就是旗下之熱銷個案，推出時間落在去年第一、二季；因為在當時，買氣還算持續92下半年的熱潮。昌益在新竹的順銷個案是如此，華固去化亮麗的「台大美學院」等兩案是如此；元大兩大指標換屋案是如此，「綠中海」及「悠遊市」更是如此。甚至推成屋的竹城，也是類似情形。

而寶佳、麗寶機構屬於全年推案平均的大型建商，在下半年個案的稀釋效應下，銷售率成績，尤其是預售案部份，就顯得不是那麼好看。至於大都市、皇翔、宏泰、宏普等建設，主要大型個案幾乎都在93下半年推出；這不但造成案量大增、競爭更加白熱化，銷售成績自然也有所下滑，當然難以在賺錢榜上出頭。

今年上半年市況 仍是個案表現

至於銷售單位部分，乃是異曲同工。賺錢榜前五中，新聯陽及新和廣告之接案量，平均分配在去年上下半年，因此銷售率成績稍好；相對地，93年兩大代銷龍頭甲山林及海悅廣告，在93下半年接手不少超大型個案。甲山林的「法國小鎮」、「海揚」，海悅的「碧潭有約」、「元氣大鎮」等，甚至都是第四季的個案。

至於新理想，雖然主要還是在桃園銷售成屋；但是，去年下半年買氣下滑，乃是全北台灣皆然。而該單位進軍北台北首作—「台北雪梨」，因價位上與同區個案有些差距，銷售十分辛苦；加上新理想也算全年都在接案，因此在下半年接案規模普遍較大的情形下，平均銷售率僅略高於四成。

而分析至此，當然衍生出有關未來買氣的問題。平心而論，去年下半年的買氣下滑，主要還是案量增加速度太快，及單價漲勢過猛所造成。然從今年目前為止歸納觀察所得，上述的現象還不會出現太大變化，因此短期內，整體買氣提昇力道有限，「個案表現」的市況，將更加明顯。

【註】顧慮銷售期過短因素，影響銷售率數字，因此各家93年底所推新案，如未大量釋出媒體、推案資料尚不齊備或未正式公開銷售者，則暫不列入相關計算。

新聞來源：住展雜誌