央行持續打房、ECFA三讀通過；進入鬼月，政策面還是影響房市的最重要因素。不過無論打房或利多炒作，終究只是一時；近年台灣最大經濟利多，進入兌現期之際，其實也正是本地房市回歸基本面的關鍵時刻… 近年國內經濟暨房市最重大利多題材ECFA，上月中正式三讀過關；而基於近月商辦標售成績斐然、店面交易火燙，顯見國內的確對ECFA所帶來的預期效應，有著高度期待。 當然，ECFA三讀通過，也代表該題材開始進入兌現期。而就政府最近公佈的經濟數據來看，一切似乎有『好的開始』。首先，主計處根據今年前兩季GDP成長率連續破十％的佳績，上調全年GDP預測至八•二四％。 接著月底公佈七月失業率為五•二二％，增幅僅萬分之四，比過去五年七月平均增幅千分之一低甚多。七月份批發、零售、懦撥~績大幅成長，象徵民間消費動能提升；工業及製造業生產指數連續第五個月上升，代表產業持續擴張。 經濟與房市 皆多空交錯 照理說，這些數據會讓人們對未來感到樂觀；事實上，馬政府心態的確如此。但是輿論看法則完全不同，因為國內貧富差距也正持續擴大。 根據主計處稍早公佈的九八年度國民所得統計，五等分所得最高組與最低組差距，已達八點二二倍之歷史新高。近年平均薪資成長少得可憐，尤其這一年房價、物價都漲得兇，更加深一般民眾對該數據的『實質感受』。 ECFA等利多如順利兌現，絕對有利房市暨總體經濟之中長期發展，八月以來新地王不斷換人做，則顯示市場資金充沛、信心指數仍高。但是同時間房仲業則忙著喊空；先發表豪宅交易價量首見下滑的消息，接著預測第四季大台北房價將下修一成，然後再以北市購屋痛苦指數攀至十一以上的新聞稿來加強力道。 中古屋和新屋市場的供需結構並不相同，不能完全等量視之。而從本刊市調人員探訪及觀察所得，進入鬼月後，也確實因為若干新案選擇蟄伏或暫停強銷，因此房市仍瀰漫著一股詭異的觀望氣息。 表面上看，鬼月成了建案推出或造勢『按兵不動』的替罪羔羊，但實質上大家心知肚明，短期內多空持續交錯，買賣雙方各執觀點，所產生的認知差距尚無法拉近，還是近期市況低檔渾沌的最主要因素。 接著，我們再從以下的分區報導，更詳細看看各區上月市況及本月後的發展趨勢。 ◎台北市　調控影響持續 低總價獨夯 儘管台北市不能代表台灣全島，但無論價或量，北市房市仍動見觀瞻，因此也是央行今年六月打房的最大目標。而北市房市交易果真受央行調控影響；就近兩個月來看，只剩低總價產品還能有銷售成績。以市中心大安、中正兩區為例，情況更為明顯。 因為三千萬以下『低總價』產品，靠著投資客或自用族買單，反應還不錯，三至五千萬總價者，則得看產品規劃與所在區位而定。五千萬以上高總價產品，則近乎交易停滯。 大約眼見市況如此，不少高總價大坪數新案，都選擇鬼月後才打算公開；大安區最近還出現低總價舊套房案重推。而這些重推案的價格，都還要比首推時高出不少。 短期內房價尚無下修跡象，近期北市產品規劃，也因此出現了一特殊現象，那就是『無曙U規劃』。中正區某熱銷案，產品坪數為三十餘及四十餘坪，竟規劃出三及四房。 近年建築法規修訂，使得新建物公設比動輒超過百分之三十：按此估算，過去印象中是二十來坪的兩房產品，如今實際銷售坪都放大到三十坪以上。但該熱銷案捨棄曙U空間，房數因而增加。從該案實際銷售反應來看，或陶o樣的規劃概念，會成為大台北房市一般型產品的另類趨勢。 ◎台北縣　新店新莊林口 第四季重案區 上月有北市個案『質疑』台北縣房價跟漲的合理性；當然，這只是廣告宣傳手法，不過這一年來的北縣房價『漲潮』，也還沒有停歇的跡象。 以價格水準來看，板橋、新店及永和還是最高價的三區。板橋是靠新站特區拉抬房價，不過全市價格落差不小。新店市區已有開價六十萬／坪以上個案，永和也是類似。新莊還是目前最紅的『後起之秀』；一般咸認，第四季副都心首案，開價絕對有機會上衝六字頭。三重及蘆洲靠將通車捷運題材，價格也將持續墊高。 不過來到二線區域，就有相當落差。大致仍屬內需型市場的土城及樹林市區，雖然也出現開價新高個案，但行情變化仍相對有限。低價區八里則持續受惠於台六四線，區外客繼續增加，但是位置偏遠、交通仍不便，因此買氣並未因此提升。 展望第四季，選舉因素當然不容小覷。至於房市供給方面，則有集中趨勢。前述的新店，本月後將有三圓建設「養心殿」為首的指標新案進場，英業達集團董事長葉國一的華城別墅案也頗受外界矚目。林口新案預計第四季陸續公開，據了解開價落差將不小。新莊還是熱點；頭前加副都心，仍將是年底北台房市焦點所在。 至於先前『一枝獨秀』、自用客捧場的北大特區，第四季將由皇翔大案打頭陣；該區多數線上個案都待皇翔案進場，準備搭其造勢之順風車。另外，北大特區開發已近尾聲，據了解，當地不少建商都打算轉移陣地，到隔壁鶯歌的鳳鳴重劃區另起爐灶。 ◎桃園縣　鬼月媒體減量 市況維持平盤 目前除桃園市少數地區及蘆竹南崁外，整個桃園房市，基本上仍算內需市場，推案及銷售行為相對保守。因此，上月雖然桃市、南崁等區建案北上打廣告的情況仍不少，但當地媒體量則確有減少。 在這樣的市場近況下，在地品牌就成為順銷的保證。像是中壢市內壢地區 「深耕」系列透天案，雖然換算單價，和當地水準相比不算低，但仰賴品牌優勢，反應仍相當熱絡。近年房市平淡的大溪埔頂重劃區，在地的三本建案一推出，詢問度也頗高。 展望第四季，除了桃園市中正特區仍可望持續加溫外，南崁及八德也相當有看頭。南崁方面，新案目前多在興建接待中心，第四季後應該會陸續登場，中悅最新推案則已先推出搶市。 八德市近幾週當地市況則略降溫，不過原因和大環境因素較無關聯，是因為先前靠著與桃園市相對低價優勢，當地住家產品熱銷，但之後所剩多為高總價之透天店面，因此市況走緩。預計九月後八德則將有新案進場，產品方面，大樓、透天都有，且還有乙工住宅案。 ◎新竹地區　竹科人購屋區 市況續低檔 大台北市、縣兩區是在央行祭出選擇性信用管制後，買氣開始下滑，桃園則大致為內需市場格局，市況波動不大。新竹則由於市場和產業景氣，或說竹科人購買力連動性太高，因此自五月股市震盪後，新竹全區房市就明顯呈現盤整。 從下半年到上月為止，竹北市況沒有太大變化，唯一差別是，新案冒出的速度稍有減緩，表面理由也是走避鬼月。而值得注意的是，之後竹北陸續進場的新案，產品規劃幾乎都走大坪數、高總價路線，原因則是土地成本持續墊高所導致。 一窩蜂推大坪數產品，自是成本所趨、別無選擇。不過產品同質性過高，加上在竹北購屋的客群(竹科人)重複性頗高，因此未來銷售將競爭激烈。 另一主要房市重鎮區新竹市，原本受政策調控影響較小，不過八月市況也開始有變化。本市東側關埔重劃區到舊市區一帶區域，由於仰賴竹科人消費比例較高，因此銷況也轉淡。牛埔、香山等西區地帶，則因為主要靠內需，因此相對變化不大。 除了中央政策影響外，地方政府近期強力取締引導帆布，也對市場造成若干影響。雖當地人不見得一定得靠引導，才能抵達案場，不過由於帆布遭取締，電話被停話，因此對銷售現場仍然會有影響。 ◎基隆 　多案持續強銷 成媒體焦點區 央行調控政策持續，不僅要求行庫上呈雙周報，更持續緊盯投資客放貸情況。種種政策發展，近兩個月新推案量明顯減少，市面上個案強銷意願也減低。結果，原本被視為邊陲的基隆，反倒成了近期北台灣房市媒體的聚焦所在。 包含「城上城」在內，目前基隆全區共有四到五個指標案同時釋出大量媒體，總合曝光度可說遠遠高過其他區域。而由於這些建案中，不少是上百，甚至上千戶的超大量體案，因此該上述現象應該還會持續一段時間。 ◎宜蘭　運動公園兩側 宜市新戰區 屬內需市場、透天產品佔大宗的宜蘭縣房市，情況和桃園算是類似；民風純樸、購屋走避鬼月，是人之常情。 至於最受外地人注目，假冬山河親水公園舉行，今年重辦的童玩節，上月進入活動高峰期。不過當地個案現場多表示，童玩節並沒有為他們帶來太多有效人氣；活動本身確實吸引大批人潮，但也造成附近區域塞車，對附近個案銷售反而造成些頃v響。 而如同第四季，大台北房市將有焦點話題區，宜蘭房市也冒出新興熱區。那就是位於宜蘭市運動公園兩側重劃區。該區塊上半年就辦過土地標售，據了解成績不錯，不少在地建商皆躍躍欲試。由於近年宜蘭市郊區買氣不弱，房價、地價跟著墊高，使得運動公園兩側重劃區土地脫標價格，都來到高檔；因此，本區未來推案如以千萬以上產品為主，可能得想辦法拉攏相當比例外地客。 成本居高不下 短期房價難下修 從上述各區市況分析介紹中，我們可以發現，儘管央行調控政策，感覺上力道頗強、影響程度不小，不少新建案選擇暫時走避。不過包含現階段線上個案及準備推出的新案，價格都還是很高；至少對一般受薪階級來說，仍舊高不可攀。 如果從目前一般消費者的經濟能力衡量，或釧苭繴~預測第四季大台北房價下修一成之說法，有一點根據。不過中古屋房價上漲，泰半是市場景氣因素，說更白一些，就是跟著鄰近新案上漲。 至於新案，定價策略當然也有大環境因素在內，但成本觀點則還是佔較重的比例。因此以近年土地成本衡量，至少未來半年內，價格明顯下修的機會並不高；除非央行再大動作祭出土地及建築融資管制，而且還要伴隨大幅升息。而目前看來，短期內要大幅升息，可能性較低。 不過這是短期，如中長期來看，則仍須回歸基本面，而且不是看GDP成長，也不是看外匯存底或資金流量，而是消費者的經濟力，能不能『趕上房價』。這就得看政府未來的施政成績；更精確地說，就是ECFA為首的利多藍圖是否能實現。有關這點，現階段馬政府和輿論顯然不同調。 經濟數據GDP高成長及貧富差距擴大同時發生，當然事出有因；因為近年台灣GDP數據組成中，愈來愈高比例來自三角貿易，也就是台灣接單，海外(主要為大陸)生產及出口。經建會主委劉憶如就指出，三角貿易產生的GDP成長的確算在台灣頭上，但其成長果實，台灣本地民眾卻是『看得到，吃不到』。 ECFA兌現程度 攸關房市未來 那麼，未來本地民眾能不能吃得到經濟成長的果實？不僅攸關台灣房市前景，更是全台灣未來發展的最重要因素；成或不成，主導權當然仍握在執政者手上。台灣房市未來是穩定中成長？還是震盪整理？甚至泡沫破裂？很快就見分曉。 年底五都大選就要鳴槍起跑，現在的主流看法是，從現在到選前一個月，候選人會大灑利多，其實有利房市；但投票前約一個月，則仍將造成干擾。因此，今年第三、四季交接之際，將會成為今年度建商衝刺業績的最後良機。至於選後，乃至明年，利率肯定走升，無論民眾購屋或建商融資，今年將是低利率時代的最後尾聲。 土地脫標百分百 潛在利多仍火旺 投資客的縮手觀望，造成了釵h以投資買盤為主的區域產品頓失立足，買氣減溫不少，雖然目前新成屋的價格鬆動情形尚未明顯，但如後續全台市場買方氣氛仍舊呈現如此低檔，那價格向下修正的趨勢也將可預見。 在上月，鬼月也帶來了一定程度的影響，雖然近年來，受習俗影響看屋的比例不像過去明顯，但是由於中元普渡等祭祀活動仍是根深蒂固，由來已久。尤其傳統以來又以中南部的風俗較盛，因此來人就有些釭煽謅痋F加上銀行房貸控管也趨嚴，投資客如要進場，得拿出更多的成本，在風險提高、市場風向膠著之際，近期買氣受到了些頃v響。 而買氣轉淡的區域，尤其以投資比例最高的七期重劃區最為明顯，在投資客暫且退場觀望之下，高總價為主的個案受影響的幅度也就較大。新成屋市場的來人除了有減少的情形外，購屋的意願也都有所下滑，估計接下來因為越來越接近選舉，這樣的情形可能還要持續一段時間。 中古屋市場表現就比較好，自住客買盤有著小幅回升，且在價格上，因為賣方的價格鬆動幅度比新成屋大，且總價仍低，民眾在看好未來台中發展的情況下，成績因而不俗。 而未來局勢的看好可從幾個面向來佐證，像是位於台中縣太平市的新光地區土地，就因為生活便利、交通完善等因素，縣政府在總計三次的標售中，就以突破百億的成績，達到脫標率百分百；又像是台中市的體二用地部分，多年的延宕後，終於是有所進展，開發的方式也將採公辦都更的方式進行，估計年底可完成規劃審查，到時現階段違建雜立的景象將可望煥然一新，房價也將有所成長。 重要交通建設部分則像是中部國際機場在七月底已開始動工，預計將朝國際化現代機場的目標來興建，對於縣市合併升格的大台中而言，具備著指標性的意味。而八月底在台中舉辦的『聯合招商會』，據經建會表示會推出三十二項的重大建設，可吸引近千億元的資金挹注。 而這些願景，當然也會帶動商辦產品的成長，是八月初，逢甲商圈的碧根旅館以八點八億元成交，創造了區域店面成交的新行情，代表商辦的投資資金也正加速朝市中心以外的一級商圈蔓延。 在買氣盤整之際，雖然現階段市況表現並不突出，但是未來縣市合併的效應仍是不容小覷，尤其是大台中陸、海、空的交通網都已在相繼兌現形成，未來的反彈力道定會相當可觀。 自住市場買氣影響較小 高價產品來人少 全台房市市場面臨盤整考驗之際，大高雄地區當然也無法免於其難；雖然央行打房政策並未針對高雄。但是對於區域內，高單價、高總價產品而言，仍舊是造成了一定程度上的影響。 根據調查表示，現階段高雄整體的市況，可大致分三個總價帶來概說。 首先，單價落在八∼十二萬之間的一般型與換屋型產品，因為買方多屬自住需求考量，因此受到景氣的影響其實並不明顯。這樣的價格從一個南部最大的直轄市來看，可說是相當的樸實近人。也難怪近期內政部主計處發布的最新『家庭收支調查結果』顯示，在高雄購屋成家的壓力是最為輕鬆的！如近期位在愛河沿岸的景觀戶別中古屋，就因為單價仍落在十五∼二十萬區間，又具有無可取代性，因此詢問的人也有增多的趨勢。 再看到單價居於二十萬到三十萬區間的產品，此價位的產品在高雄已屬高價，因此對於經濟面的風吹草動，感受也就比較明顯；房市的調控政策雖然主要針對北部，然而高雄的房市難免還是會受到些頃v響。且鬼月影響一般人士的看屋意願，因此上月市場就冷清了釵h。大致上看來，品牌和地段是影響此產品帶銷況的關鍵，像是高雄美術館周邊因為地理條件特殊，第一排的單價和後排相比，雖然價差甚至可達兩三倍之多，但還是吸引了不少的人指定選購。當然，品牌的行銷力影響還是巨大的。 三十萬以上的產品在高雄可算是較為少數，代表性產品多是位於愛河、高雄港周邊的豪宅案。然而，受到景氣鋒面的襲擊，這類產品的近期走勢並不順遂，甚至有個案呈現週來人掛零的情形發生。綜觀之，因為此類豪宅市場無法純依靠區域客來買單，更甚著，當地區域客對此價格的認同性不高的情況下，走勢當然下滑；在上半年，由於房地產氛圍大好，因此有不少的北市客願意南下置產，但打房政策使得投資客暫時縮手觀望，故現階段高價位市場趨冷的市況也就有跡可循了。 如果端看現在高雄市場買賣數據，似乎並未有明顯下滑，原因在於自住市場仍有所支撐，然而從產品分屬來看，就有所區隔了，因此有人說高雄房市目前買氣仍旺，不受影響的言論是有待商榷的。另外，即將到來的選舉季節可能還會讓現階段的市況維持一段時間。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare