科技園區帶動發展　士林生活圈置產潛力股 -

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《 科技園區帶動發展　士林生活圈置產潛力股 》

由於科技園區之設立及運作，內湖及南港成為北市發展耀眼新星；基於相同的發展規劃，傳統優質地段之士林，未來發展同樣可期。而無論是北側北投、南邊大同，或往西一橋之隔的三重重陽特區，都各有其特色，同樣坐享士林北科計畫帶來的增值潛力… 最近有關台北市的新聞話題，幾乎都聚焦到南港；原因則是202兵工廠及中研院生技園區之開發，浮現可能破壞當地生態的疑慮，在文壇巨擘張曉風的請命之下，變成中央高度重視的個案。不過，南港可不是最近才『爆紅』。事實上，從環東大道開通、經貿園區規劃誕生，到南港捷運線全線貫通，南港近年可說完全簡皝L往『黑鄉』的既有印象，成為北市發展藍圖中的明日之星。從最近一則建案廣告中，『預言』南港三到五年內房價呈倍數成長，漲幅將追過信義計畫區，就可看出房市業者看好南港的程度。園區擘劃運作南港內湖翻紅南港確實因為一系列發展題材及土地活化開發，房價持續攀升。目前最火熱的經貿園區，新案開價普遍站上七、八字頭，稍早更已出現高樓層戶別三位數字價格。同樣情況，也在南港東鄰的內湖出現。現階段以內湖五期重劃區為核心，房價亦出現相當程度漲幅，五期及市區地帶，都已出現三位數字開價個案。確實，由於科技園區及重劃開發的推動，加上近年大台北房市上演資金行情，使得以往為相對低價、地段稍偏的內湖及南港，近年房價快速翻漲速度及幅度，都是全市之冠。而就當焦點都聚集在發展軸線東移之當下，當我們回頭檢視台北市的整體發展藍圖，會發現南港、內湖仍紅之際，北市東北側的士林地區基於類似的規劃，加上民間資產活化開發，其實同樣具有無限未來性。現階段嚴格論，除了少數特定個案外，士林目前房價漲幅相對和緩，只是隨市中心區跟漲。換言之，這個類似內湖、南港的發展擘畫，目前為止仍未全面發酵；因此，未來士林房市不啻更具增值潛力。而這個發展擘畫，就是『北投士林科技園區』。北科計畫規劃科技走廊核心『北投士林科技園區』位於士林、北投交界處，範圍橫跨雙溪兩側，包括雙溪以南、承德路東西二側，及雙溪以北、文林北路、承德路所圍地區，並含承德路以西沿基隆河一帶的農業區，總面積約194.29公頃，計劃人口1.5萬。本計劃早在馬英九擔任市長時代，就開始進行擘畫，是和內湖、南港及大直等區現有科技園區聯成一氣，打造為台北科技走廊的重要環節，更可說是該建構此一產業廊帶的最後一塊重要拼圖。根據台北市都市發展局今年一月最新修訂的計畫內容，『北投士林科技園區』（以下簡稱北科計劃）的計畫目標為『創造富含文化氣息與生產、生活與生態結合之知識經濟產業園區，並藉由與國際接軌，促進台北市的產業發展與國際化』；實際定位則為『知識經濟產業知識庫及生物技術、媒體、資訊、通訊等相關產業長期發展中心』，預計將可創造3.5萬就業人口。北科計劃實際是以位於福國路及承德路交叉口，面積約29.96公頃的科技產業專用區為核心，將引進生物科技、媒體、資訊、電子及通訊等產業。園區將以區段徵收方式進行開發，北市地政處已於98年初公告實施，預計於101年4月及104年12月完成一二期區段徵收、發還抵價地。而因為北科就在北投、士林交界及基隆河畔，因此也充分與周邊現有資源結合。計畫擬運用基隆河、雙溪、磺溪及雙溪舊河道等水岸資源，建立河濱開放空間系統，並沿主要道路及社區活動主軸設置林蔭園道。另還會結合附近的美崙公園、市立音樂廳、天文科學教育館、國立科學教育館，打造北區文教活動核心。結合豐富資源士林發展再加分從規劃內容及目標來看，和現階段的南港經貿園區，或擴大後的內湖科技園區相比，北科計畫的先天優勢，絕對是有過之而無不及。再加上士紙、士電及新紡的資產活化開發，同樣令人期待；其中士電開發案已有具體進展，去年開幕的SOGO百貨，對當地發展及房市，就帶來相當活力。尤其士林一直是北市北區傳統優質地段，人文薈萃，境內有多所高等學府，榮民總醫院及陽明醫學院，更讓區域質感及機能趨於完整。這部份優勢，也是北科計畫以『知識經濟』為核心，潛力更勝內湖及南港科技園區的關鍵。因此無論從區域質感或未來展望來看，士林不僅投資置產最具『錢』景，也是自用換屋人優先選擇的區域。然不可否認地，現階段士林地房價隨著大台北資金行情一路上漲，不少區域新案開價動輒七、八十萬一坪；目前最熱門的士林官邸特區豪宅，開出單價更逼近兩百萬大關。現在進駐士林生活圈，絕對是聰明首選，不過對多數購屋人來說，面對目前房價水準，也的確是負擔沉重。而無論從過往發展，或這波房價上漲背後成因分析，未來北市都會區房價要出現大幅修正，機率並不高。因此現階段已有不少人，選擇轉往外圍地區購屋居住。同樣的思考，以北科計畫所在的士林、北投交界處為核心，我們建議，其實有往南、往北與往西三個方向可選擇。擴大生活圈可朝南北西前進這三個方向所在，目前都還是相對低價區；短短約五到十五分鐘車程，同樣可享北科計劃帶來的發展前景及增值潛力。往北是北投區新北投、復興崗及關渡地區，往南是大同區，往西則是一橋之隔來到三重重陽重劃區。北邊北投北側三區，可由淡水捷運線或文林路、承德路抵達，現階段新案開價約在四十到五十萬/坪間。和士林同樣有北市門牌，算是本區『優點』；而新北投、復興崗一帶多為山坡地開發，是需要注意的點，關渡的生活圈屬性和淡水竹圍比較貼近，通勤距離稍遠。南側大同區因發展較早，產生若干包袱，因此區域質感需要重塑。另外，近期因為都市更新題材，大同區房價竄升情況更明顯，加上跟漲風潮，大同區近期新案開價已來到七十萬一坪的水準。至於往西，則是跨過重陽大橋到淡水河對岸的三重重陽特區。本區明年之後也會掛上升格之新北市招牌，並具有開發新穎、街廓完整的優點。另外，房價方面也是相對最低；目前除了標榜河岸景觀的個案或產品單價較高，可能開到五字頭外，一般區域行情大約在三十到三十五萬左右，相對低廉不少。輕移民購屋同享發展增值三重重陽特區原是北縣政府配合二重疏洪道工程，所規劃的新興區域；約九五年後，因為距離士林區僅一橋之隔，房價卻有倍數差距，因此一夕暴紅。現階段區域發展已進入成熟期，大台北環狀捷運線第二階段路線也規劃行經，因此除了道路動線外，未來本區還會有軌道運輸，區域機能將更趨完整。購屋置產不僅是看現在，也要展望未來；畢竟以耐久財特性而言，房地產商品座落地段的發展及前景，攸關其未來價值的增減。而以北科計畫為核心，士林無疑將成為未來北市發展的另一核心所在，潛力可望更勝內湖、南港。因此建議就近選擇合適標的投資置產，或秉持『輕移民』思維，沿交通動線擇定房價相對稍低的區域。北投及大同區同樣有北市門牌，一橋之隔的三重重陽特區則為新興區域，且具未來潛質。而無論您選擇哪個方向，都仍可享北科計畫發展帶來的發展前景及資產增值！圖說：三重「陸江A+」外觀

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