購屋前奏曲-購屋能力計算 -

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《 購屋前奏曲-購屋能力計算 》

想買房子了？很多網友上網發問、來信發問，都是問哪裡可以買、誰的房子可以買，不過，還是要告訴你，該如何著手第一步，免的到處看房屋之後，還是不知道該如何開始買房子。「你手上有多少購屋現金？」這是我會問你的第一個問題，這個現金不是指你戶頭有多少錢，我們說現金三分法，就是三分之一消費、三分之一儲蓄、三分之一付房貸。所以，為了你不會因為買了房子就變成屋奴，我要先告訴你該如何抓現金概念。當然，這是針對首次購屋的人，如果你財務分配得當，積蓄多，是百大富豪，可以跳過先。先抓出你的每月生活所需。基本上，我會抓半年的生活費用，也就是如果沒有收入、被開除，你手上起碼有半年的錢可以支用，這是比較不保守的方式，如果你保守些，我會建議你抓一年的生活費用，因為現在好工作比較不容易找。要注意的，這個每月生活所需，包含所有開銷、保險、醫療準備、交通等等費用，所以假如你的每月開銷是三萬元，那麼半年就是十八萬元。接著，你找出你可以動用的錢，如果你有一百萬元存款，這裡面可以包括你打算贖回的基金、可以隨時賣的股票、有個富爸爸贊助，當然如果你有定存也是可以解，只是會犧牲利息，手上多留點現金是好的。一百萬元扣除十八萬元的半年生活準備，你還有八十二萬元，這就是你的自備款。這個自備款，除了支付房屋二成的頭期款，還有裝潢、家電、代書費等稅金準備。通常，裝潢家電等會佔大約房屋總價的一成，所以，你可以抓總價三成當作你的數字概念。八十二萬元等於總價的三成，也就是你的購屋能力為二百七十三萬元。這是銀行貸款八成的總價，所以，你就可以找總價二百七十三萬元的房屋。粗算一下，自備款為五十四萬多，裝潢跟家電有二十七萬元，每月房貸本息平均攤還為一萬出頭。看了這個數字，很多年輕人都會大大的嘆一口氣，有了一百萬元的存款好像還不賴，可是總價二百七十三萬元現在可以買啥房屋阿？地點到底有多恐怖阿？是的，現實很殘酷，你花了這八十二萬元的房款後，手上只剩下十八萬元，那二十七萬元的裝潢頂多買一點櫃子、買台電視小冰箱就沒有了，不過，已經可以買地點沒這麼好的中古套房，做個溫馨小窩。但是如果你真的只有存款一百萬元，想在台北買間房屋，我會建議你先租房屋，或是繼續住家裡即可，孝順父母也可以就近，萬一生小孩還有機會讓父母幫忙帶，褓母費用自家人賺即可。買房屋千萬別逞強，也別以為買房屋一定賺錢，更別以為你未來會賺更多，可以支付更多的房貸，一定要以保守的態度面對，屋奴的新聞你不是沒看過，被法拍的房屋每個月都在增加，不可以不謹慎。接著，我要教你該如何回推你的購屋門檻。幻想一下，你未來五年的人生。結婚？有沒有小孩計畫？這個幻想，是要讓你知道，你最少要買幾房的房屋。如果你因為要結婚而買房，夫妻兩人需要一間當臥室、一間當書房，那你的基本就是兩房格局。小孩通常在出生之後、上小學之前都是跟父母住，兩房的彈性，就是如果未來你的收入無法讓你換屋，起碼還可以犧牲書房的弁遄A兩代都可以滿足。如果你打算五年內都單身，平常不開伙煮飯、看電視喜歡在床上，那麼你買個套房就夠了。當然萬一五年內你不小心結婚，這套房可租可賣可自用，結婚就有兩個人一起算買房能力。有個你不需要考慮的，就是「我打算準備一間房間給我爸媽住，他們哪天也雪|來住個一兩天」這個萬一倒是可以隨時取消在你的購屋計畫裡，因為這個萬一可以用旅館代替，你不需要為了這個萬一，花幾百萬元放個空房間，除非你錢夠多。好，你需要兩房至三房的大小，台北市門檻上千萬元，地段差的八百萬元，台北縣有捷運的八百萬元，沒捷運的五百萬元，這是中古屋的門檻。以八百萬元為例，你只要擁有二百四十萬元的現金，就可以買，這是銀行貸款八成、有八十萬元可以裝潢跟買家電、每月房貸三萬二千左右。回到收入三分法，保守方式就是房貸是收入的三分之一，所以你或你家庭的月收入要有九萬六千元。當然，如果你比較大膽些，房貸是收入的二分之一也是不少人這樣做，那麼你家每月只要賺到六萬四千元就可以支付八百萬元的房貸，別忘了，無論保守或大膽，你還是需要有二百四十萬元的現金。有人不屑的說：「有寬限期阿，買東西都可以分期了，明明有二年寬限期可以用，我買房屋已經花了不少現金，還有買電器，所以這兩年寬限期讓我付款比較輕鬆些，我努力賺錢多存點也好，反正現在利息低，不用白不用阿。」計算能力，不可以用寬限期來算。如果你有財務的運用，比如你的定存利息比房貸高，外幣定存有4%~6%就可以打敗房貸；你兩年內的資金「一定」可以贖回，比如定存還差一些時間，你判定你買的基金在兩年內「一定」可以賺回來，那比較可以大膽些。這樣，你了解你的能力了嗎？如果你想換間大一點的房屋，我建議你，仍然以手上有多少現金跟每月收入兩項來評估，如果你現金不太夠，那麼，你當然可以一邊賣一邊找房屋買，房屋賣了就有錢可以換大間點，你可以在賣屋合約書的交屋期限內，多保留些時間，比如「交屋時間自對保後延長一個月」，這樣你就多點彈性可以找房屋買，萬一你賣了之後還沒買到房屋住，租房屋也是可以的。可是，如果你想「我先高賣後低買」這個概念不一定會實現。房價沒有永遠漲的道理，雖然就長期趨勢來看，房價是漲的，十年前房價一定比現在還低，但是，這是大環境的趨勢，每一間房屋的狀態不一定，我有朋友在淡水買間當年有海景的大樓，買價一坪十八萬元，現在他想賣了，但是行情也頂多十八萬元，因為景觀都被後來的房屋擋住，一年前這個社區才賣十五萬元，中古屋仍必須有折舊的概念。多準備些彈性，是好的，你的收入並沒有保證幾年後一定多，現在連公務員都有考績制度的退場方案了，別以為「大不了賠錢，我去租房子就好。」沒事別作屋奴跟賠錢，這不值得嘗試。還有，根據房仲調查，有七成的首購，父母會贊助小孩購屋，所以，多孝順父母吧，你投資你的父母，也等於投資你自己呢。當然，有父母的贊助，你還是必須算算你每月的貸款能力，要不然浪費這幾百萬元的頭期款，還不如把錢拿去環遊世界哩。買房自住地點怎樣選有了錢可以找房屋買了，恭喜你，你是買家，可以到處看房屋、到處嫌貨色不好了。不過，台灣那麼大，你要怎買呢？「請問Sway版主，新莊副都心到底好不好，新聞說很有前景，可是我在台北市工作，那我該買有高鐵的板橋還是買有前景的新莊？」這些是網友很關心的問題。簡單說，分成你家原來住哪裡，你熟悉哪裡，跟你在哪工作這三方面。無論新成屋還是中古屋，有七成的購買客源來自區域客。所以，你不需要太掙扎、亂無目標，你想想，如果你從小住新莊長大，你會想要搬到永和去？除非你另一半住永和，要不然不太可能住到你不熟悉的地點。所以，管他新聞怎寫，如果你家原來住哪裡，為了你日後父母探親、小孩就近照顧，你還是會喜歡原來的地點。如果你來自外地，比如你住中南部、在台北工作，現在租房屋在三重已經很多年，當然，你比較沒有地域的限制，因為你都在三重生活，如果你要買房屋，也一定會在三重或附近地方選購，比如新莊或泰山。工作地點也會影響你的購屋地點，如果你在林口工作，你大可不用擔心林口的未來有多麼美妙，你就在這裡工作阿，需要房屋就可以買。當然，如果你在信義計畫區工作，你也雀R不起計畫區內的豪宅，那就可以利用你的交通動線來規劃。以台北為例，住南區的都會在南區買屋，住北區的也只會在北區，因為你已經習慣這樣的交通動線跟生活重心，住永和的人不太會跑到新莊買屋自住，頂多移到旁邊的中和，而住板橋的也雪|移動到新莊，但是很少跑到北投去住。同樣的，你住台中的中港路，就會在中港路沿線找房子買，不會千里迢迢去買烏日或十一期。交通呢？是個必須要考慮的問題。開車族，請沿著你工作的動線，考慮是否換捷運或是繼續開車。桃園有不少地方吸收台北的移民客，因為桃園有北二高、中山高兩條主要動線，沿線幾個交流道都有不少台北客移民，如果你習慣開車並且可以接受車程，就可以更多的時間換取能力內的房價。不過我要提醒你，有不少朋友當初為了省點房價，買到開車只要半小時的桃園居住，五年過去了，人口增加，他的開車時間已經拉長至一個小時，為了不想浪費這一小時，他開始搭車上班，有時坐中興號，有時搭火車，省錢又多了時間可以睡覺、聽音樂、用手機上網。機車族，同樣沿著你的工作地點動線，找你可以接受的騎車時間，我住過新店的安坑，曾經長期每天騎四十五分鐘的機車上班，那這四十五分鐘的距離，以我工作地點為圓心，畫個圓，就是我可以買房屋的地點了。如果叫我騎六十分鐘到三峽買屋，別說環境不熟悉，騎那麼久的車還是很辛苦的，不值得。如果你不想開車也不會騎車，你還是依著你習慣的交通工具找地點吧，有捷運搭捷運，沒捷運搭公車或轉乘，有火車就作火車，可是，別去想高鐵。高鐵在完工時，一堆廣告說：「高鐵一日生活圈，房價省一半」這是不切實際的做法，你搬到遙遠的那頭，每天搭昂貴的高鐵，然後再轉捷運或公車到你上班地點，算算票價你不一定划算，這是廣告商想出來的方法，刺激你買房屋啦，如果你偶爾才搭一次高鐵，就不用買在高鐵站附近，就像，我工作不需要搭捷運，就沒有那麼急迫性買在捷運邊，高鐵宅沒有捷運宅的保值性。機場也是，未來在幾個航空城附近一定會開始炒作，但是呢，機場宅頂多享受出國方便，你一年出幾次國？這樣，你知道該從哪裡開始看房屋了嗎？有方向了吧，你住哪，你工作在哪，就往哪去。別看太多有前景的新聞，除非你把房屋當作投資性來住，你自然可以住在新莊副都心、林口重劃區，然後等待房價上漲，脫手賺一比，如果你買房屋只是用來自己住，在住的期間要舒服、方便，就別期待新的重劃區可以讓你多賺錢，想想，新莊副都心已經二十年了，這二十年的等待當然值得，起碼當年買的房屋現在都已經算是賺回來，不過，你要等二十年，如果是我，不如把這二十年的等待與夢幻房價省下來，拿去做別的投資，要知道，當年正對副都心、中原路上的房屋，都比新莊其他地方貴上一坪兩萬呢。學區、市場、大公園你需要明星學校、大型傳統市場、萬坪森林公園嗎？有，很好，房子也很貴，沒有，或是缺少一個，好像也不會怎樣，對吧。買房子要考慮的因素很多，台灣可能沒有房子在明星學區旁、走路五分鐘有很大的傳統市場、又身兼正對超大公園讓你賞景、運動、深呼吸，有的話，房價可能頂天。如果你的財力沒問題，那麼上述條件當然最好都擁有，對你的房價絕對有保值以及加分的動作。如果沒有，那麼，三個你必須作出選擇，哪個比較重要。五年內有小孩，或是五年內會有小還需要上國中、小，而你又想挑一下學校，那麼學區你該是第一個考慮的條件，如果不必挑明星學校，短短的接送或是讓小朋友可以自己走路上學的距離，就是你可以買屋的環境距離。雙薪家庭多的現在，對於傳統市場也酗騆𦲁S有需要，但如果你的二嬰釵P住的父母包辦，那麼，附近有個早市挺好的，可以買到新鮮的蔬果，如果你平常不煮飯，可是如果只有假日想買個生鮮，那麼你對早市就沒這麼需要，想煮飯開個車、騎個車都可以滿足。大公園也一樣，如果正對大公園那當然是奢侈，我也幻想過我要住在大安森林對面，打開窗就是滿滿綠意，可惜我沒那個財力，但坦白說，面對樹海景觀，並不會讓我想真的每天去公園散步、運動，告訴你，其實坐在我的書房跟臥室，窗外就是一個萬坪的綠帶，可是，我從來沒有去散步過。我家附近，走路二分鐘有個小小的早市，可以買到現殺的雞肉，走路十分鐘有超大的黃昏市場，一般學校在我家旁邊。可是，這是碰巧，喝！對我來說，我只要開闊景觀、安靜住宅環境即可，我並不希望旁邊有早市，有時太晚睡，大約四點就有雞會啼了，那是很妙、有點困擾的樂音。對我的條件來說，學校在旁邊是用來保值的，旁邊有市場也是哪天要賣屋時的小小賣點，對我的生活，最重要還是開闊景觀，萬坪公園提供新鮮氧氣，所以，當初找房屋時，有特別留意這一帶環境而選擇，市場，妙的是，我是從雞啼聲發現的。這樣你懂了嗎？挑選房屋從你自己的需求條件開始。如果你一定要讓小孩唸明星學校，那你可以從你要買的區域，找出學區旁的幾條馬路開始找起，必且確定這個房子以後可以入籍，不過也要提醒你，有時學校旁不一定可以唸的到，像永和國中與福和國中，用的是身分證末碼的基數或偶數來確定，而政大附中國中部也會隨著入學人數的多寡，決定今年到底學區到哪一條巷子。你有了學區之後，市場跟公園的順序條件就可以竄嵾惆ゥA同樣的，你一定要市場，就把他簡臚@位，其他放後面。還是要提醒你，正對學校的房子很吵，上下課小朋友的尖叫聲跟鐘聲，會讓你抓狂！樓下是市場，出入不便利，蟑螂老鼠也會很多！公園在前面，晚上就比較暗，也容易有色老頭或流浪漢出沒，這就是有一好也有一壞的道理。最棒的就是，走路一分鐘有學校、市場、公園，而且從你家的房屋看出去，就是大公園。啥，房價很貴，我要唉唉唉了。中古屋還是新成屋「我們很想住新房子，尤其你怎知道中古屋有沒有死人？而且重新裝潢也很麻煩，又花錢！」這是很多想買新成屋人的心聲。另外「買預售屋比較好吧，可以賺錢，付款又輕鬆，況且房屋的格局可以隨時調整耶，不用重新敲敲打打。」這得分成好幾個層面，先說說預售屋，房屋的格局可以調整是對的，不過你不能隨心所欲，管道間有限也有固定，頂多房間的大小可以調整，但是廁所不見得可以從這頭拉到那一頭，也不見得想增加就增加，但是，你可以把四房改成三房，取消一個房間合併成大客廳，也可以讓廚房變成開放式大廚房，這些在紙上就可完成。付款，一樣囉，你先付10%，接著工程期款再付10%，這兩三年的興建期你還是不能住，這跟兩年後買房子的付款是一樣的，因為你完全無法預測兩年後房價是高還是低。如果你現在就需要住，那麼你當然不能買預售屋，況且我很少建議別人買預售屋，因為你完全無法預測，以後房屋會賓蝻芊A除非你非常努力的監工，以及你選到一個不差的建商。那麼，新成屋跟中古屋呢？如果你有新房屋的情節，那麼，你可以跳過中古屋，這個部分是你蒐集房價跟資料用的，做末畛椄O必要。如果你兩者皆可，就只要討論房價的高低與地點即可，這樣的彈性比較大。新成屋不用花大錢裝潢？還是要的，建商給你的房子只有天地壁，以及廚具跟廁所，如果天花板有消防洒水頭，你還是要作天花板，作木作，作系統櫃等等，當然比中古屋方便釵h，不過，如果隔間你不喜歡，同樣要敲掉重作，地板重換，天花重釘等等，當然，買新成屋主要是看格局。中古屋的好處，只差了「舊」與房價稍低。格局喜歡的中古屋，你頂多重新粉刷、換了新馬桶、廚具也陷咫@套就好，地板通常兼顧耐用，否則花點錢貼木頭地板也不算費事。你到底該買哪樣的房屋，就看你的預算問題，如果購屋與裝潢的預算多，你兩者都可以考慮，因為地點好的有時都已經是中古屋，買下來重新裝潢又是一番新天地，社區管理也已經上軌道，但是新成屋又是乾淨，所以很常讓你兩難。別想太多，單純點方便，我會建議你中古跟新成屋都去看，看到喜歡的就來作比拼，這時記得要估算裝潢的拿捏，以及預算的考量，你會知道，你該買的房屋是哪樣。

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