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央行「選擇性管制」 恐僅具恫赫效果
來源:住展雜誌
詳細的時間點早已不可考,不過最近政府一系列有關「平抑」高房價的舉動,大部分的確源自吳揆提出、研考會舉辦的十大民怨網路票選,由高房價『榮膺』首位。而央行彭總裁昨日再出招,這回是所謂的「選擇性信用管制」措施。 其實相關具體之措施,今天央行才會召集行庫主管研擬,大致雛型應該如下:先期將針對房貸量較大的行庫,進行個案或個別式的授信調整(包含審核趨嚴、調高利率或減縮貸款成數等);如果無效,才會採取所謂「區域選擇性信用管制」,也就是工商時報頭版標題所示:央行對三區域房產(台北縣市、台中七期重劃區及高雄美術館周邊)信用管制。 只是根據市場經驗及觀察,或以往政策『打壓』房市之實效做比對,在此我們必須說,無論個案授信調控或三區房貸管制,恐怕到頭來僅有短期恫赫效果。以下,是筆者的幾點立論或理由。 首先,針對所謂『存貨性購屋』,也就是坊間一般我們說的房市投資置產行為,各行庫過去就有相關緊縮措施。然從半年來大台北房市狂颳資金行情來看,已經宣示其為無效。這第一招如果有效,早就該顯現出來了。 再來,既然第一招無效,那麼勢必仍要走到緊縮三區房貸信用管制一途。然而荒謬的是,前一天營建署的住宅存量統計不是才顯示,台北市仍供不應求嗎? 或野_縣及台中市確實有供給過量問題,在房產信用風險升高之下,緊縮信用確有道理;但按營建署統計,則北市房產應無泡沫問題,或泡沫不大,何況前幾天合庫宣示緊縮房貸之時,也說大台北地區房貸逾放比低。我們更要問的則是,到底誰說的才對?央行,合庫,還是營建署? 近半年這波資金行情中,台商及背後可能的陸資金主,是過去不曾有的。而由於租金行情下滑、壓縮投報率,目前還存活的投資客,口袋也都要夠深;上述的管制措施,對他們影響其實有限。對這些專業投資者(中間確實有少數為短期投機操作或操弄客)來說,如何抓準時機點,在最短時間內找到套利買家,才是最重要的。 更關鍵的是,貸款緊縮只對即將交屋的新成屋有效果;然而目前市面上屢創高價、造成比價狂潮的新豪宅,各個都是預售案,兩、三年內根本還不會撥發貸款,況且不少豪宅買主,無論繕蛪禨屭蚻紕ㄚ~,還是置產投資,不需向行庫貸款者更大有人在,這部份以信用管制,更是根本『管不著』! 根據以上幾個現象,吾人認為,央行這回的特定區域信用管制措施,恐怕實質效果會非常有限,因為這波特定區域房價狂飆,除投資套利外,也來自豪宅加比價;透過上述分析,是無法以央行宣示的兩大方針消除的。 或部A對岸針對兩年內轉手之第二套房產課徵營業稅,才是值得我們思考的方向。可能不是兩年,或課徵的不叫營業稅,但從轉手階段加重租稅,才是真能增加其投資成本,又能確認其為套利行為、一件雙鵰的作法。至於豪宅持有行為,說實話,以資本主義社會機制,確如彭老所言,是很難管控的;加重其買賣租稅及持有稅,毋寧是降低一般民眾相對剝奪感、聊勝於無的必要做法。 當然就央行角度,貨幣、利率及信用緊縮政策,是不經修法、他們唯一立即能做的;而租稅手段的問題,顯然在時效。光是北市豪宅稅檢討,最快也得101年才實施,屆時台灣房地產會變成啥款,又有誰能知?但這也再次突顯,政府對房地產市場缺乏長遠的政策規劃!吳揆的平價捷運住宅,就是頭痛醫頭的治標策略! 新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw
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