一個『虛胖』的莫拉克，竟造成台灣如此嚴重的禍害。這是天災，也是人禍；影響所及，連房市人氣也跟著受挫。然而不可諱言地，房市資金行情不可能延燒太久，升格、優惠房貸及台商回流等利多又已出盡，今年房市的新價量行情，終將面臨實質基本面的檢驗；台灣房地產市場，由此正式進入發展關鍵期… 大概誰也沒料想到，不過是個被稱為『虛胖』的中度颱風莫拉克，卻因接近台灣陸地時速度減慢、影響時間拉長，加上地球暖化、氣候型態丕變的大環境遠因，於是釀成中南台灣鉅大災情，為史上近五十年最嚴重的災禍，是謂八八水災。 莫拉克早已遠離，然而它所帶來的後續風暴，短時間內卻還未有停息跡象。災區救援及災民安置刻不容緩，重建作業千頭萬緒；然而，相關單位未能第一時間察覺災禍的嚴重性，事發後救災效率又奇差，導致輿論炮轟，才是事態演變得如此嚴重的關鍵，上月馬英九便為此數度鞠躬道歉。 於此同時，民間強烈要求內閣大改組，甚至總辭的聲浪甚大，馬英九此刻卻不打算順應民情；如此這般，相關撻伐及口水戰，恐怕還要延續一陣子。 颱風人禍釀災 房市亦受波及 而風災後的一連串發展，也影響到房地產市場。根據本刊市調人員查訪，災後不少銷售現場都提到，八八水災後的種種事件，造成民眾觀感不佳、影響社會氛圍，準購屋人看屋意願因而降低；媒體持續大肆報導相關事件，更讓建案釋出的廣告失焦、效果打折。 不過分析近時趨勢，新舊案青黃不接，恐怕更是市況混沌的主因。根據本刊掌握資料，現階段持續強銷曝光的，還是舊案為主；傳聞將開出高價，或量體可觀的指標案，則幾乎都還按兵不動，最快也得等到本月中之後，也就是所謂九二八檔期起跑，才會進場或造勢。 台股八月震盪，一干利多也都轉成實質建設或政策，反倒失去想像及炒作空間；加上民眾購買力及經濟基本面還未明確好轉，因此，避開傳統淡季之鬼月，等黃金檔期再推案或強銷造勢，是現階段業界咸信，比較合理的因應策略；政策優惠房貸不再續撥，則是業界解讀，另一項不利因素。 簡言之，目前房市算是進入『利多出盡，回歸基本面』的格局；據此情況，近期各區房市又呈現怎樣的狀況？未來可能之趨勢為何？請看以下的分區報導。 ■台北市　價格漲不止 薪資族已難追 還記得才不久前，金融海嘯餘波未止，台北豪宅房市受影響甚鉅。當時甫進場的信義計畫區新成屋豪宅「台北信義」，為因應局勢，據傳實際成交價曾一度修正到百萬左右一坪的『低水平』。 豈料時局無常，陸資題材開始發酵，北市豪宅率先『發難』起漲。除了中泰賓館改建案「文華苑」開出超高價仍狂銷外，上述「台」案也反向快速調價；時至今日，該案平均表價已漲到一六０萬以上；業主太子建設，甚至還傾向惜售。 接著，空總旁九二八檔新豪宅案「吾疆」，將開出每坪一八０萬以上北市新天價；另傳聞博愛特區即將擴大範圍，如此案成真，則豪宅案「揚昇君臨」，顯將成為區內最後一棟合法超高建物，而堪稱最大受益者，未來價格可能進一步被炒高。 豪宅領銜狂飆 資金行情使然 北市豪宅近一季來話題及銷售熱度居高，突顯的是，這波房市多頭，主要來自資金，特別是陸資面。資金行情外，非營建本業企業之資產開發及都市更新題材話題，也仍舊火燙。不過這也代表，北市整體房價炒作空間擴大，一般薪資階級追價能力將更加薄弱。 八月北市還出現一宗相當特殊的個案，這是由知名飯店暨娛樂業者六福集團推出的「南京六福居」。該案創『公寓式酒店』的新名詞，與目前時興的酒店公寓賣點分庭抗禮，訴求購者『買後回租』，由六福負責物管，純當飯店經營、包租三年，每年估算有三．五％的投報率。除了六福本身品牌做為賣點外，該案推出之時機點，也是看準白領陸客來台的短期住屋商機。 ■台北縣　個案表現突出 整體市況平平 北縣房市，過往多半是特定區域具話題或表現突出；如夏天的淡水，重劃區拉抬聲勢的三重、林口、三峽，捷運話題發酵的新莊、蘆洲，台北港正式營運的八里等，不過八月北縣房市，則是話題個案撐場面。 首先是彈丸之地永和。因為開發空間有限，永和儘管近年新案價格漲勢兇猛，但卻缺乏指標案拉抬聲勢；這樣的情況，近期已有改變。之前在大台北以推捷運聯合開發案打響名號的樺福建設，七月推出頂溪捷運共構之「樺福千金」，並收購台鳳停建河岸大樓案重推，為「樺福水悅」。 結果「千金」接續以往捷運題材個案的聲勢，一個多月便售罄，也為永和房市再添一樁熱銷話題。再者則是新莊頭前重劃區首宗個案「新富都」；由興富發投資興建的「新」案，挾著該區首宗推案、鄰近副都心計畫及價格合宜三大優勢，該案一期兩週內便銷售一空，於是緊急推出二期，也同樣引來消費者高詢問度。 受高房價推擠 汐止率先顯現 上述兩案都有各自的特殊賣點，買單者中投資目的所佔比重也相當高。相對之下，北縣整體房市則和上述兩案的熱銷有些陵t距；有些地區是個案仍多，產生稀釋作用，有些地區則是利多題材發酵不如預期。不過鄰近南港的汐止，則已看見北市房價飆漲，產生的推擠作用。 之前汐止由於有超級大案「長虹大鎮」造勢，一度成為焦點；該案價格合宜，造成話題及熱賣，不讓人意外；排擠到同區其他同質個案，則是始料未及。不過八月汐止房市，人氣似有緩步加溫的情況。 「長」案現在主推大坪數產品，要到本月底才會推出新棟別銷售，使首購客只好續往東移，尋找合適標的。再者，也因為北市高價產生推擠效應，使得目前平均大樓成交行情在二十萬出頭一坪的汐止，率先出線。至於此推擠效應，是否繼續顯現於其他北縣衛星市鎮，除了看相對位置及交通條件外，價格還是相當重要的因素。 ■桃園縣　優惠房貸不續撥 影響餘屋消化？ 就住展雜誌資料統計，如以新成屋量體估算，則桃園縣是近年北台灣地區餘屋量最大的區域。桃園由於整體仍屬內需市場，短期內不大可能像大台北都會區一般，真正出現資金炒作行情。 以地方及中央積極推銷的大園航空城題材為例，就連陸資來台已成為政策該題材仍難發酵，當地房市近期幾乎呈停滯狀態，不少代銷都選擇退場。鄰近的觀音地區，則再出現改為主動登門上街拉看屋客方式銷售的個案。 值得注意的是，M型房市現象，也在桃園縣出現。這個M化，不僅是產品坪數、總價之差距，更有區域的區別；桃園市中正藝文特區周邊及中壢市中心區，這兩個相對高價區域，近年幾乎已是相對高價或換屋產品的天下。以中壢市區來說，上月就出現相當多的中大坪數換屋案；過去，這樣的情況並不常見。 八月期間，對桃園地區房市影響最大的發展，一般咸認，是號稱撐起多年市場買氣、幫助消化餘屋，幾乎不限申貸資格的政策優惠房貸，確定不再續撥。成屋為主的桃園房市，近年公民營行庫放貸多所限縮，政策優惠房貸對區域個案去化，確有一定程度助益。如今雖特殊或弱勢身分優惠房貸仍將持續，不過此政策改變，預料短期內，仍將是桃園房市發展的不利因素。 ■新竹地區　特定區域表現 房市續盤整 儘管已遠離去年底開始的無薪假暨裁員風暴，目前的新竹房市，卻仍看不到真正回溫的具體證據；第二季末始有個案推出的新科開發區─台科大重劃區，則仍搶佔房市主要版面、蔚為當地房市話題。近在咫尺的高鐵特區，比起年初雖有好轉，但比起新同學台科大，則仍相去甚遠。 分析這般市況差異，主要還是價格因素使然。把時間推到金融海嘯之前，竹北、新竹兩大房市區，分別由高鐵特區和關埔重劃區領頭，吹起價量風潮；當時由於大景氣緣故，竹科人多願意追價，一時之間，新竹房市氛圍大好。 沒想到金融海嘯對竹科影響甚鉅，多靠竹科人撐起的區域房市，當然首當其衝。至今，關埔地區仍是開價二十萬/坪以下個案，才有較好的市場接受度；竹北市高鐵特區，更一度市況慘澹。 而台科大重劃區自有個案推出便一區獨熱，關鍵還是價格。截至八月中為止，該區推案的實際成交價，約在十四、十五萬/坪之譜，以新竹兩大都會區房市來說，確實是相對實惠。不過根據了解，該區地價已因為推案熱銷而水漲船高；往後推案成本已被墊高，能否持續高溫反應，值得持續觀察。 兩大都會區之外，房市則仍以內需為主。以湖口為例，當地都市計劃外的丁種地目區帶，最近出現不少住宅建案；推斷這些住宅建地，主要來自自辦重劃，基地都不大，產品規劃以電梯公寓居多，特色為未開挖地下室，公設比因而壓低到十五至十八％間。然換算單價約十一、二萬，和竹市牛埔、香山或南寮房價差不多，因此不易真正吸引竹科人，仍以湖口工業區藍領需求為大宗。 ■基隆宜蘭　內需市場 基隆大案始造勢 位於北縣八里的台北港，七月正式啟動；規劃十年的『台北港特定區』，也在上月中獲內政部都審會審議通過，最快明年將進行開發，貴為北縣政府明年的施政重點項目之一。 台北港營運及相關建設起跑，對原來北台灣海運貨櫃吞吐量最大的基隆港來說，是遲早會來臨的衝擊。儘管中央及地方，都大力準備將基隆轉型為觀光重鎮，港區暨火車站公辦都市更新案也持續進展，但一切千頭萬緒，短期內區域地位仍將沉降。區域房市則早已反應，近期已難如往年一般，吸引一定比例的北客。 不過當地有幾項房市相關的發展，仍值得關注。首先是年初匿名造勢的基隆長庚商圈旁「陽明山莊」，據傳已更改產品，將在「東方帝景」接待中心合併銷售。信義區萬家福商圈，原本因大賣場停止營業，區域商機盡失，房市回檔；如今改由遠百愛買進駐確立，當地店面市場如逢甘霖。至於上月正式公開的「台北FUN HOUSE」，則正式進入強銷期；尤其鬼月期間更反向操作，首度釋出報紙廣告。 宜蘭方面，取代童玩節的蘭雨節，據聞依然吸引不少觀光人潮，不過對區域房市來說，能撿到的人氣卻相對有限。整體來看，六百萬上下的透天厝，仍是較受區域消費者青睞的產品，千萬以上相對高總價產品，詢問度則偏低。 建設質量差距 助北市房價飆 近期連同本刊在內，一連串有關購屋壓力指數的新聞先後發布，一時之間蔚為話題。而無論是本刊的二十三年，永慶房屋三十坪中古屋除以家戶可支配所得，而得到的九點六年，還是太平洋資產以三十五坪換算得到的十點四年，都顯示北市房價飆漲之勢難遏抑。 尤其對照國人平均所得降至八五年水準，及含北縣在內，同期其他區域購屋壓力指數多半持平或降低，更反映出北市房市近年炒作程度之高，已非一般人所能想像。 這樣的情況，本單元幾年前就已預言；台灣房市走的是資本主義路線，因此首善區房價持續墊高，不過是重演歐美大都會現況。然而這也反映了另一項事實，那就是貧富差距遠比官方數據更大。因為除了陸資行情外，台灣政府對資本利得及資產持有課稅偏低，及華人特愛炒樓炒地，都助長了都會房市的炒作空間。 近半年這波都會區炒作風，資金行情是背後重點；但到底是『陸資炒房市』，還是『房市炒陸資』？值得深究。歐美國際大都市之所以房價比天高，是因為潛在客層為全球各處之富豪階層。那麼，台北有這個吸引力嗎？ 光看內湖捷運線搶通兩個月以來頻頻出包，恐怕就可揣摩出市民或臺灣人民的答案，多半是否定的。 內湖線是不是內湖房市近期區外客減少、買氣下滑的主因？見仁見智，但連同真的造成區域大回堵的交九轉運站在內，類似問題及反面示範一再出現，代表無論中央或地方，現階段都還無法有效建構具備足夠效率的大眾運輸系統，遑論其他各項重要的基礎公共建設。 於是建設之落差，使願意移居外縣市者仍有限，市區內外因而房市供需失調。因此，台灣房市發展已進入關鍵期，而整體公共建設之完善程度，將是取決重點！尤其八八水災殷鑒不遠，突顯此事更為至要。 從三二九缺席到九二八　台中房市但看明年 在邁入暑假之後，台中房地產市場，正式進入白熱化的『戰況』。在先前一波「優惠房貸用磬效應」的購屋潮後，將原本的自用型需求都消化的差不多了，目前正在銷售中的工地，必須有特殊的優勢，表現才會較好，如熱門重劃區、相對低價、特殊建材或知名建商品牌等條件。其他一般個案的銷售，在七月份已顯現疲態，來人及銷售反應均不好。 強打訴求中科園區旁的『藍海帝國』系列推案，一直都有穩定的看屋人潮及銷售量，從首購的「世紀凱悅」、換屋的「藍海帝國」，到豪宅規格的「天瀚」，甚至小坪數的「新杜拜」（工程至明年初），滿足各類購屋需求，應有盡有的多元產品，是近期表現好的原因之一。 而價格相對實惠的市區工地，如南區的「森悅」，二至四房產品成交單價約十一萬/坪；南屯區勝美市二期「飛夢特區」，成交約每坪十二萬；以及北區全新成屋的「四季麗景」，四房產品成交價每坪不到十二萬。這些都是相對低價的價格，在區域中突顯低價優勢。 而知名鄉林建設推出的「鄉林新月灣」，也是台中頗受矚目的熱銷個案之一，報紙全版廣告，頻頻在北部版面出現，搶攻北客的企圖心濃厚。另外如北屯十期太原路唯一大樓案的「大城比佛利」、正五期市區的「品精誠」系列，都是近期台中市表現不錯的個案。 優惠房貸已在八月下旬用磬，八月及九月又正值農曆七月，看來房市在九二八檔期之前，難逃一場苦戰。台中市在九月份強銷的個案，包括南屯區的「太子作新民」及西屯區台中港路旁的「中港首璽」，兩案皆為自住型二至四房產品。 台中目前並無大案醞釀在九二八檔期推出，像是寶佳系列之佳泰建設，原本預計九月份將在文心路及崇德路口推出的新案，目前也放慢工期，最快在明年首季才會進場；另外，「勝美市」的三期及四期，也是同樣延後推案，明年才會進場。從三二九缺席到九二八，台中房市只能看明年表現了。 高雄縣市　優惠房貸用罄 自用買方顯疲態 世運會風光落幕，高雄市又回復正常生活，售屋的廣告帆布，也重新在高雄市區出現，一切都逐漸回到正常軌道。不一樣的是，房地產市場開始出現疲態，尤其是優惠房貸不續撥，對九月房市來說，可能產生不少負面影響。 根據高雄市市調聯誼會調查顯示，高雄市每週新成屋的成交戶數，大約穩定維持在一百五十戶左右，一個月大約是六百戶，截至八月份為止，成交量都還算正常。近兩個月來，並沒有因為世運會帶來更多成交量，也沒有因為農曆七月來臨，讓房市買氣明顯衰退，一切似都跟往常沒有太大不同。 只是感受到，在優惠房貸用磬，且政府不續撥的狀況下，買方的購屋及看屋意願，已經出現萎縮跡象。高雄市優惠房貸額度為三百萬元，以高雄市一般自用型產品的總價來看，激勵買氣的效果不小。 高雄市自用型產品總價大約在四百萬至八百萬之間，優惠房貸很好用，之前促購的效果很好，不少買方確實是因為優惠房貸而進場；現在優惠房貸階段性任務告一個段落，政府優惠房貸一旦暫停，對中低總價住宅市場的衝擊可能會逐漸浮現，以下說明幾個指標案。 高雄市三民區「太普上河堤」挾其在地品牌優勢，加上附近沒有同類型產品競爭，自今年五月底公開以來，銷售已逾四成，表現算是不錯。總戶數將近兩百五十戶，總價約在三百萬至七百萬之間，在優惠房貸申購期間，頗受自用型客戶青睞；但優惠房貸用罄後，後續銷售狀況仍須觀察。 另外位在前金區的「Q1」，距離紅線及橘線交會的雙捷運站—美麗島站僅有五分鐘路程，加上以二十三、四坪兩房規劃為主，總價約在四百萬左右，加上八成高銀貸，吸引不少首購族群及投資客進場購買，目前銷售約為兩成。 另外，鳳山地區的買氣，基本上也都維持在一定水準，北京建設「園周綠」自今年七月進場以來，看屋人潮居鳳山市之冠，單週就有百組看屋；但也是因為來人看屋多，賣方對價格頗為堅持，目前成交與看屋組數尚有一段落差，「凱旋門」也有類似狀況。 高雄地區不少大案都準備在第四季進場強銷，預料媒體量將增加，以吸引人潮；但就目前了解，由於經濟環境多變，原本市況被樂觀看待的第四季，是否會如期推案，目前建商態度有點傾向觀望，還是要看後續景氣走勢，是否能如預期回穩上升，政治風暴及流感疫情是否擴大等等，再選擇最適時機推案。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare