雖然中間夾了一個金融海嘯衝擊；不過對台灣來說，真的很巧，連續兩年的六月，都掀起一股兩岸開放熱潮。去年六月，挾著馬英九當選總統之勢，兩岸題材熱滾滾；今年六月，則在相關政策逐步成形下，台灣股房大演陸資瘋。更多資金挹注，不僅是房地產，眾產業都能受惠；不過於此同時，我們更關心的是，國內廣大自用消費者的權益，有沒有受到照顧… 如果只看五月後的台灣股房市表現，您一定很難相信，才不過幾個月前，受到全球金融海嘯衝擊，國內景氣跌落谷底，生產及需求面同步衰減，政府還得祭出消費券政策來刺激消費。如今股市大演資金行情，景氣谷底已似遙遠往事。 現在我們知道，這是因為去年還僅止於話題或想像層次的陸資鬆綁題材，目前終於進入政策階段；而股市堪稱經濟先行指標，因此在全新的資金題材簇擁下，五月底到六月中，台股出現狂飆行情，並不難想像。房市近日的快速增溫，其實也是基於類似情況。 目前擬定的相關辦法中，雖然仍未開放國內相關企業到對岸投資不動產，陸資允釦賳磪x灣建設的項目也有諸多限制；不過在購買行為這方面，則確是大幅鬆綁。這當然造就了新一波需求的想像空間。 房市陸資熱 即將見真章 無論是對岸企業體，或具專業之白領階層，都有望因為政策性開放，而來台購置不動產。因此店面、商辦、廠辦及高價位住宅，被投資客相中，將需求大增而後市看好，因此上月湧現的買氣，的確不少是屬於這類『卡位』性質。 不過六月中一場大雨，宣告梅雨季終於來臨，台股也受到資金行情獲利了結的賣壓影響，一週內，加權指數又跌回五月中之前，約六千四百點之水準。回顧約從五月開始的房市加溫，同時間台股大演陸資行情，絕對是關鍵的推動因素。未來股市走勢如何，當然仍將對房市帶來信心及資金面的影響。 此外，六月底陸資來台相關辦法生效後，才是真正檢驗的開始；房市的陸資熱，是只聞樓梯響，還是確有其實質？很快就將會揭曉。不過可預期地，房市的陸資題材，短期內仍將繼續悶燒。 除了陸資想像題材之外，本地房市基本面的發展仍相當重要。接下來我們就來看看，各行政區近期的房市及區域發展，有哪些重大趨勢，值得我們關注？ ■ 台北市　開發議題啟動 最新炒作題材 從五月底中泰賓館改建豪宅「文華苑」正式曝光，接著台股引爆陸資行情，一時之間，去年上半年北市的高檔炒作風再起。 市民大道「麗寶City1」，現在順勢可能會開上三位數字；仁愛路三段空總旁新豪宅「吾疆」，出現超高價的機會也很高。而最近再掀話題的，當然還是鄉林士林官邸案「Q21 Headquarter」。鄉林董座賴正鎰強調，該案為商辦而非豪宅，不過這應是受限於地目及開發目的所致，此案骨子裡，恐怕還是豪宅成分居多；而無論是商辦或豪宅，兩百萬一坪的開價，也確實都創台灣新高。 國有地BOT開發，則將是繼陸資後，下一個房市熱門炒作題材。目前最熱的，就是信義區廣慈博愛院BOT案。雖然這號稱是社福設施，不過由於BOT方式開發，得提供獲得開發權的樺福集團獲利誘因，因此周邊還將開發住宅、商場及辦公室等；就已有房仲業者喊出，周邊房價將因此每坪增值十萬。 豪宅再啟動 輸人不輸陣 接著，光華新天地旁台北資訊園區、信義計畫區世貿二館基地，也將循類似之BOT模式，分別在今年底前先後進行招商。另外，政府還重啟都市更新議題，以懸宕一時的華光社區打頭陣。 北市新豪宅熱已勢不可擋，而實質仍地段至上，並無真正的產品區隔，因此新一波比價風潮遲早上演。北投區復興崗站合陽建設新案，就打算開出四字頭高價。近年北市房價炒翻天，當地卻因相對封閉，始終難站上三字頭大關。姑且不論該案能否賣到業者預期的高價，光是其開價，就代表比價風潮已再度悄悄吹起。 ■ 台北縣　近郊衛星都市 房市新聚焦 由於遠雄重新強銷，加上甲山林持續砸出媒體，使得台北縣淡水、林口等地，感覺仍是重量房市區。從待售案量或尚未開發面積角度來說，兩區也確實符合此要件；不過最近真正加溫的，卻是距離北市更近，幾個人口密集的衛星市鎮。 首先是永和。由於地狹人稠，永和近年少有大案；不過這個印象，即將改變。上月才取得北市信義區廣慈博愛院社福BOT案的樺福集團，稍早已推出頂溪捷運站共構案「樺福千金」；樺福另還盤下位於環河西路，原台鳳所有，因建物超過地界線而停穠熒Ь磣擘荂A以「樺福水悅」之名重推。 汐止也不遑多讓。福德路超級大案「長虹大鎮」上月正式公開，長虹董座李文造還親自出馬代言；由於位置適中，未來汐止捷運線設站在不遠處，開價也屬合理，因此開案初期就創超高詢問度。 和「大鎮」屬同生活圈的瓏山林舊案「長堤」再度進場銷售，興富發新台五路前期指標案「國家交響樂」及「微風小城」，也以「成家進行曲」之聯合案名重推。原來市況平淡的汐止，一夕之間再度成為重案區、熱鬧非凡。 說起北縣房市，絕不能不提廣告超級大戶遠雄企業團。六月中遠雄在北大特區一點二公里藝術大道舉辦的『ART嘉年華』，據現場稱，一日半的活動，有超過一萬七千名民眾共襄盛舉。相較之下，林口造勢動作似乎較小，評估應該是暫時按兵不動，待最後一塊基地「未來之光」籌劃完畢後，會有較大的造勢動作。 ■ 桃園縣　買氣緩升 市場谷底翻身 這波陸資房市風潮，精華區店面和商用產品，是一般咸認最直接受惠者。說桃園房市沒有此類題材，也不盡然；縣政府近年強力推展的航空城計畫，正是中央所設想，最具吸引資金能力的建設。有趣的是，最近本縣出現的一個特殊個案，應該也是想搶搭陸客置產潮，那就是位於觀音鄉的「紫金華府」 「紫」案產品非常特殊，超過七百坪的地坪及超低建蔽率還不稀奇，畢竟本案基地為農業地目，成本較低。最特別的是建築規劃，是採所謂的四合院設計。 誰會想要買這種超大地坪、總價三千五百萬起跳的四合院建築？遑論地點在有點偏遠的觀音鄉（另有設外接待於中壢市）。不過，對岸北京之前曾傳出，一幢古式四合院宅邸以高價標出的消息；顯然，推出「紫」案的業者，瞄準的應該是本月之後，預料將湧入的多金陸客。 到底這種超高總價、農業建地目四合院，有沒有市場？建商打的如意算盤能否奏效？只有等政策上路後才能檢驗。另根據本刊市調人員調查，上月桃園房市，似乎呈現南北冷熱各異的情況；北桃園的桃園市、南崁及八德等地，買氣都有逐步回溫趨勢。然而南桃園除了中壢表現還算差強人意外，其他區塊就不算理想。 尤其，前幾年吹起的直銷風，如今又有抬頭之勢。現階段平鎮南勢地區，以這種先拉人製造聲勢，再用行銷話術推銷賣屋的個案，人氣明顯較佳。不過據了解，當中不少其實是高齡族群，就這樣先被低價日用品吸引到現場，然後接著再被強力推銷，購買房屋。 ■ 新竹地區　降價抬買氣 股海成關鍵 五月底起台股飆升，除了一般投資人樂透或解套外，最直接受到帶動的，無疑就是新竹地區房市了；不管是實質或是信心，股市翻紅對竹科員工來說，意義更勝於之前短期急單或對岸家電下鄉政策造成的效果。 單就上月區域房市來看，市況也確實有明顯好轉。這除了台股效應外，也可以歸因於建案調降價格收效。分區來看，新竹市還是以相對低單、低總價及成屋產品反應較好，中高總價客層雖出來看屋的比例增加，但心態則仍持觀望；關埔地區之前熱銷的「東京六本木」，後來就因價格調回降價前的水準，銷況轉而鈍化。 竹北市方面，情況和竹市也類似，相對低價產品反應較好。當然接下來最受矚目的，還是台科大重劃區；目前除了「台大映象」反應不惡外，本月份還會有台中北上建商新案登場，在地的椰林建設在本區也有新案。 不過下面這則消息，則仍暗示，竹北房市要恢復年前榮景，還需要點時間。去年傳出熱銷即結案，桃園豪宅建商中悅建設南下首作「捷寶新世紀」，據了解上月又重啟銷售。無論這是當初熱銷說法並非屬實，或是後來訂戶退訂的比例不低，該案重新進場銷售，多少仍反映出區域市況之好壞。 ■ 基隆市　暖暖麗寶大案 即將登場 近兩個月台灣股房，吹起兩岸開放議題之風潮，不過東北角的基隆地區，此時卻猶如化外之地；從第一季至今，基隆地區不僅缺乏新進大案造勢，原先如七堵或安樂區大武崙地區一帶還有部分區外客，後來區外客比例也都持續下滑。 以第二季來說，雖然天候狀況穩定，當地個案來人狀況也有提升，不過由於幾乎縮回為內需型市場，在區域客及賣方對價格認知仍有相當差距的情形下，成交基本上仍處遲滯狀態。 當然，政府重新啟動的都市更新題材中，基隆港碼頭暨火車站更新案，還是進度較快者，北市捷運延伸至基隆，地方人士也還在極力爭取。 不過從年初甲山林大案「陽明山莊」之後又暫停潛銷的情況看，短期內基隆房市仍缺乏提振能量。千呼萬喚始進場，使用執照已經申請送件的麗寶建設暖暖區大案，會不會是拉抬基隆房市的重要力量，值得注意。 宜蘭部份，情況和基隆算是類似；雖然仍屬觀光資源重地，不過區域房市則尚無任何因陸資或陸客觀光題材而拉升的情況。另根據本刊市調人員了解，由於當地地價仍比戴德梁行開出的價格要低，因此上月中該行當地土地標售全數流標，實為意料中事。 景氣劇烈波動 買賣認知拉大 最近一般升斗小民一定會覺得，台灣經濟景氣情況，有些難以參透；從股房市場來看，國內似乎又是欣欣向榮。然而最近油價連番漲，雖然官方物價數據顯示台灣仍有通縮疑慮，但與民眾消費息息相關的民生物資，卻仍是漲的居多。多數民眾的主觀認知，還是什麼都在漲，當然房價也不例外。 此外，官方失業率雖緩步下降，不過民眾主觀感覺，工作還是難找；社會新鮮人的起薪，更倒退到六年前水準，無怪乎民眾觀感上認為景氣並未好轉，國內經濟之基本面仍相當嚴峻。 近來台股震盪，自是資金行情，來得快去得也快的特質造成。房市最近又出現的兩岸開放題材及風潮，目前來看，當然也是資金題材，形成我們現在看到半年之內市場景氣出現劇烈波動。至於陸資需求面的兌現及實質程度如何，很快即知分曉。 最近種種跡象顯示，北市個案間的比價風潮再起。 儘管全台平均房價看似不高，購屋痛苦指數並不比其他地區高，然而大多數準購屋人的主觀認知才是王道；對一般市井小民來說，眼看所有政府資源建設仍集中大台北，無論是主觀認知或客觀情勢，想躋身成為台北市民的心態仍舊存在。而很顯然地，買賣雙方對價格之認知，又有開始拉大的趨勢。 區域客為台中房市主力 台中：豪宅市場下半年點火 三月以來延燒的股票及房市，不斷激勵市場買氣，整體房地產市場表現可圈可點。台中市區幾個結構建構中的工地，工程逐漸進入最後階段，近期內就可以陸續交屋，配合各行庫推出的優惠房貸，將更提升消費大眾購屋的意願。 如北區進化路上規劃大戶三、四房的「四季麗景」，訴求全新完工，成交有不錯表現；另外如南區的「森悅」、「陽光多瑙河」等成屋個案，單價相對較區域行情有競爭力，區域客接受度高，合理的單價、總價，訴求即可交屋入住，這幾個月來都有穩定的銷售成績。 而最新公開的總太「品精誠」，共分二期，基地位於五期正市區，規劃為換屋型的產品。一期為成屋，位於大忠街、精誠十七街口；二期為預售，座落於大墩十一街、精誠路口。由於市區推案一直不多，加上總太建設的品牌，此案甫公開，就有很強的「吸睛」效應，單價在十六萬至十八萬之間。 台中豪宅市場也是蓄勢待發，七期不斷在蘊釀買方能量，聯鉅大案不斷往北部媒體做行銷宣傳；八期的「陸府觀止」開始潛銷，一戶平均大約是一億，建商看好台中未來豪宅市場潛力，銷售狀況成為市場指標。 觀察台中整體市場的個案來人數，已經慢慢趨於穩定，不像第二季的看屋人潮及購屋需求暴增，現在市場上首購及換屋型的成屋產品銷售的速度，算是穩定成長，價格也還在合理範圍，未來景氣如持續好轉，台中房價將有再上漲的空間。 台中縣市升格的話題，捷運綠線今年將要動工，以及已經報請內政部的中區舊市區都市更新計畫，再搭配銀行優惠房貸有前二階段二%以下的利率，有效降低購屋者負擔，增加購屋意願。 政治、經濟面及交通利多頻傳，持續為房市加溫，若能走過短期震盪，延續到今年九月，第四季開始，台中市場有機會「重返榮耀」。 高雄房市節奏明快 高雄：下半年行銷將掀熱潮 六月的高雄房市，跟春夏交接的天氣一樣不穩定，跟著股市小幅起伏震盪；但是這樣的狀況，預計在下半年後會逐漸穩定。 高雄在三月至五月，過了一個豐收的春天；但是自六月起，由於股市出現漲多拉回，購屋意願些微降溫，市場來人較五月份大約減少一成，成交還是以低單價、低總價的市區兩房產品較受青睞，三房以上的換屋型產品尚未形成主流。 三月以來，先行復甦的是首購市場，連續兩、三個月的熱銷，甚至有些個案已經開始調漲單價，最高者每坪調漲到一萬五千元，漲幅將近一成；而接下來的下一棒，顯然將由豪宅大案接手。 其中京城建設位在愛河畔的「京城凱悅」，總銷售金額七十五億元，預定明年初完工，預計九月正式公開；國揚建設位在漢神百貨對面的海景摩天豪宅「國硯」，總銷九十億，下半年即將正式登場。這些大案進場後，對高雄房市的能見度有一定的幫助。 高雄市近兩個月房屋成交量顯著增加，四月份買賣移轉戶數有兩千多戶，五月份買賣移轉戶數維持在兩千戶水準。這是繼二○○八年七月份以來，首見的回升現象。 高雄將在本月中旬舉辦世界運動會，屆時將有眾多國家選手及媒體進駐高雄，有助於高雄國際知名度的提升。再加上鴻海已經正式進駐高雄，預料將陸續帶進上下游廠商，對高雄創造的經濟效益可期。 今年房市景氣走勢雖然不甚明朗，但是高雄的房地產節奏卻頗為清晰。從第二季的首購進場打底，中古成屋換屋市場支撐，緊接著七月的世運會強力放送行銷拉抬知名度，到九月份的指標豪宅大案進場，顯然整個下半年高雄房市的市場聲量，將是這幾年來最響亮的，惟實際成效仍待持續觀察。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare