多空交錯下房市乍現三月春 -

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《 多空交錯下房市乍現三月春 》

與農曆年後相比，三月房地產市場的人氣指數，的確明顯攀高。分析箇中因素，政府低利率策略奏效，逼出量體驚人的民間游資外，主要還是去年上半年還居高的房價，陸續出現降價、修正的情況。而由於買氣跟隨提升，新利多題材也浮現，因而又現『惜售』之說。然而，政府拼經濟的實績，仍是房市何時否極泰來的觀察指標… 轉瞬間，二○○九年第一季已過去；扁珍肥皂劇上演不止，世界棒球經典賽失利，范蘭欽事件鬧得滿城風雨。時節雖已入春，台灣仍是多事之秋。最基本的民生議題，情況又如何。進出口貿易、薪資所得與零售消費額、貧富差距、失業率及GDP等經濟相關數據，仍現衰退；上任將屆一年的馬英九，如今之民調不滿意度，已追上他當選時的得票率。經濟台灣，看來也還沒走出金融海嘯以來的愁雲慘霧。不過同時間，卻真的有『春燕』飛來。三月台股從綠油油變成紅通通，指數站穩五千點並持續上攻，對岸安利直銷旅遊團的大陣仗，更使兩岸開放前景看來一片大好；更重要的是，產業火車頭房地產業出現築底回溫、緩步復甦的跡象，這個跡象，就是久違的人氣。三月春乍現久違人氣一系列經濟指標或數據，呈現的其實是上月或上上月的過去式，只能算再度說明，過去消費市場景氣的低檔盤整。而儘管土洋法人對房地產後市看法歧異，不過年後看屋人數量增加、買氣提升，是不爭的事實。近幾年房市價量漲勢，確實只出現在某些特定地區；但話題暈染的效果，卻是全面性的。加上過去國人平均薪資水平成長有限，近期更是實質負成長，因此金融海嘯後投資客退場，全由自用者支撐房市需求面；這時，價格就成了左右買氣高低的主要因素。年後更多地區及個案的具體降價，自然是人氣加溫的主因。除此之外，一些利多因素也慢慢浮現。首先，央行為刺激資金流動而採取貨幣寬鬆政策，不但將原本為避險而封存的民間資金逼出，也造就了更低的房貸利率條件；無論從中長期置產投資或自用角度，都是強大的誘因。另外，兩岸開放政策更明朗、壽險業投資不動產資金鬆綁，優惠房貸擬再加碼及擴大內需建設逐步發包施行，都有助於房市景氣提升。下面的分區段落中，我們將介紹各區域近期的市場實況，包含價格、人氣買氣大致的變化狀況，或對區域發展有長遠助益及影響的新議題。台北市市場反應Ｍ型化具體上月底有報導寫道，台北市百萬單價的豪宅地段有縮減情況；這當然和信義計畫區太子建設「台北信義」，實際成交單價約『僅』百萬左右有關。前幾年北市刮起豪宅『瘋』，在比價效應推波下，的確出現次級地段開出頂級價格的不正常現象。不過目前來看，僅剩信義計畫區、仁愛敦南名人巷維持豪宅地段之身價，建國南路、仁愛路口的「宏盛帝寶」則仍是豪宅代名詞；至於「文華苑」能不能取而代之，相信將是豪宅市場的新話題。高價豪宅以外，就要看相對低單、低總價產品的表演。文山區「氧樂多」以三十出頭萬的單價、七五○萬總價買兩房為號召，就創造近期罕見的高人氣。當然北市這陣子最夯的房市話題，還是「皇翔RICH」的『原價買回』。這個正式名稱為『信心購屋專案』的策略，算是一個行銷創舉，雖被同業視為一步險棋，但短期仍達到預期效果，不但推出首週來人倍增，客戶出價意願提高，和業者之間的價格認知差距也縮小不少。但進一步了解，原價買回策略已隨時間拉長而效果遞減。實際下訂者，則是自用及散戶投資者居多。至於這個信心專案，會不會真的推廣到皇翔建設其他銷售中之個案，就得看靠引爆話題所造就的訂單，能否被催化為實際的簽約了。台北縣指標建商降價跟風將起？相較於北市由於銷售中個案不多，降價風潮不甚顯著，北縣由於近年推案量持續擴張，因此去年底到現在的促銷或降價動作，感覺就明顯釵h。分區來看，從去年底的林口、三重，目前漸漸擴散到淡水、泰山、蘆洲及北大特區等。這些區塊的特點，都是近年推案量較大、位置又嫌邊陲。而從品牌角度，則寶佳建設為箇中代表。以推案集中，範圍較小的三重重陽特區為例，去年原本是新和大動作降價搶市，年後則是寶佳加入戰局，同時其他地區的寶佳體系推案，也都有調降價格或推出優惠專案。由於寶佳在北縣的推案市佔率不低，預料此舉將會對北縣後市產生一定影響。幅員廣大的台北縣，要成汀媑坅峊螻傍@意往單價稍低，區域發展還未臻成熟的外圍區域移民，交通建設還是關鍵。上期本單元提到了民汐線汐止段已初步定案，上月最新消息則是，二月底環評已過，本月送中央複審確認後即可定案，預計民國一○七年完工。另外，台北港正式啟用後，不但帶動八里地方之發展，北縣政府更重提淡江跨海大橋之建設計畫。就淡水或淡海新市鎮來說，交通還是發展之關鍵；但目前相關話題，除非是如上述汐止捷運這種已定案者。否則，地方首長改選在即，因此保守視之，是比較正確的態度。桃園縣利多尚未發酵房市盤整中如果論區域，降價情況最為全面化的，還是桃園縣。不過本縣近期房價修正的幅度不大，畢竟不少地方之前供給量不小，因此去年就出現修正，目前已是貼近成本價格。以品牌來說，豪宅專家中悅機構，則是仍堅守價格的少數之一。有關桃園未來的發展，除了升格議題外，最重要的還是航空城計畫。本刊之前曾發現，大園當地消費者對航空城利多話題，多持視而不見之態度；畢竟當地相關之話題炒作，不是一、兩天的事。八德擴大都市計劃，從詳細內容看，確實是在為航空城計畫的實現打底。雖然新定案的八德擴大計劃是縮水版，不過計畫內設置捷運站用地，卻意義重大。這條捷運，是貫穿此區及桃園市區的捷運綠線；該線還預定進入桃園國際機場，與藍線及機場捷運接軌。計畫內容更提及了北市捷運路網中，還在評估階段的三鶯線；按照規劃，三鶯線將在八德與綠線交會。地方首長即將改選，往好的方向想，朱立倫將會在卸任前拼出些成績，為接下來的宦途打好基礎；不過相對的也代表，只要尚未真正定案，上述一切開發方案還有變數。短期來看，一些供給量大的區域，仍將面臨修正盤整壓力，桃園又是以成屋為主，因此壓力會更明顯。除了捷運這一軌外，代表台鐵的另一軌，也將為桃園地區帶來新話題。楊梅鎮富岡地區，未來將有原本位於松山的台鐵車廂機廠遷入；如同台北港替八里帶來新需求，當地預計也會有台鐵員工進駐，代表的就是新的購屋人口。另外，徵收機廠用地所發放的補償金，也會為當地產生新的購買力。新竹地區樂觀預估下半年緩升溫上月二十一日，各大報都以顯著篇幅和標題，登出台灣科技業龍頭之一的台積電，取消無薪假的新聞。對岸家電下鄉政策造就的急單效應，不僅短期內讓台灣出口貿易猶如久旱甘霖，對新竹房市來說，也是樁好消息。去年以來，受到電子業需求大減，裁員、無薪假衝擊，當地房市人氣急凍。如今龍頭品牌取消無薪假，至少在信心層面上，絕對有正面意義。之前本單元曾介紹，竹北當地最新的重劃地—台科大重劃區。原本該區將在竹市關埔地區後，成為全新竹下一個指標房市區。而受到景氣影響，當地推案時程延後；目前據了解，最快下半年可望有新案啟動。而這當然是代表，區域房市浮現否極泰來的契機。基隆宜蘭兩岸通樂透？仍屬內需市場大陸安利直銷旅遊團一時造成旋風；報章新聞可見他們到處大手筆消費，甚至高調對應，但是您大概沒特別注意，他們是從台灣東北端的基隆港登台。上月中台北港正式啟用後，基隆的發展定位問題再度浮上檯面。表象上看，無論地方態度或中央政策，都希望基隆港及基隆市轉型發展觀光產業。以現狀來看，除了相關建設必須再進階外，聯外交通還是一大問題；因此，最近基隆人又在積極爭取捷運。捷運能有效疏運大批人潮，改善交通，但是對當地房市來說，還是杯水車薪；人們要真的願意遷居基隆，或當地房市價量有所提升，還須從生活機能及環境品質做徹底改善，才是根本之道。說到觀光，對基隆來說，是要努力打拼的目標定位；對宜蘭而言，則是現階段最重要的經濟活動。北宜高的開通，徹底改變了當地的觀光事業生態；至於政府積極引進陸客來台觀光，是否會為當地帶來新的機會？至少從各飯店業者紛紛進軍礁溪設新據點來看，是有期待空間的。不過觀光歸觀光，當地房市之問題，和基隆類似，還是基礎建設質量不夠。區外客源進駐與否，對地區發展來說其實有好有壞，而目前仍只有礁溪房市有這個能耐。然而年後，礁溪房市也出現價格認知差距現象，台北客狂砍價，區域消費者又不愛溫泉套房，使得當地房市有人氣，但缺少買氣。從上述各區上月的市場實況來看，包含中南部在內，降價效應都明確浮現，那就是市場重見久違的高人氣。而大約是看到這底部反彈，甚至復甦的蛛絲馬跡，房市賣方的態度又有變化。永慶房屋發言人黃增福就表示，相較於今年初，三月市況已有明顯好轉；就中古屋市場來看，大體上是以低單低總價產品表現較佳。黃增福指出，價格鬆動是人氣提升的關鍵因素；不過來人重新出籠、買氣增溫後，賣方的價格守勢又再度浮現。來人增利多現惜售風悄然起類似的情況，也在新推案市場看到，根據觀察，目前仍持續有個案或區域價格繼續修正，不過也已有業者改持惜售心態。這樣看來，未來有可能再出現新一波價格認知拉鋸戰和觀望氛圍。從賣方角度，來人倍增代表潛在的成交能量，心態上自然篤定釵h；前面提到的利多議題先後浮現，也是他們態度轉強的重要因素。分析近期利多話題，無論實質面如何，至少讓業界產生酗[未有的安定感。不過不久前才有『今年是買方市場』的預測；那麼需求面這邊，又有什麼趨勢？根據行政院消保會上月公佈之資料，不動產交易居各類消費糾紛之首，當中又以預售屋契約爭議比例最高。這個數據比例，背後其實潛藏逾放危機。最新公佈失業率五．七五％、受波及人數，關廠失業人數等都再創歷史新高。這個數字，及民眾薪資水準，或貧富差距數據，都將是房貸違約率會不會提高、逾放屋是否激增的觀察指標。因此就目前趨勢看，以法拍屋為首的逾放不良資產，將無可避免，是影響來年房市發展及行情的關鍵因素之一。拼經濟見效房市築底真指標而真正面對解決的方式，還是要回歸政府所謂拼經濟的實際成果。畢竟要解決可能的房貸違約及逾放問題，除了先解決民眾失業，更要從厚植人民經濟力的方向，及改善貧富差距著手。這不可能光靠減稅達到，產業發展定位等國家級策略更是關鍵。諸如國土利用規劃檢討、擴大內需公共建設，不只要做，大方向都得正確，經費要花在刀口上。知名建築師世界宗教博物館前任館長漢寶德倡議，要趁此非常時期，積極從生活品質角度，改善台灣社會面貌；日籍趨勢大師大前研一也建議，台灣政府應揚棄以產業發展為思考核心的舊政策思維，改以增進人民生活福祉為起點。而這才是使國人荷包滿滿，願意購屋、投資的根本之道。回歸現實，今年房市在自用目的當道下，學區及捷運將會是購屋置產法則中，唯二之不敗定律。無論您是買來自用或置產，抓準上述兩點就對了！量縮策略奏效　台中房市來人倍增買氣持續醞釀近年台中房地產隨著整體房市發展蓬勃，焦點更集中在七期、八期為首的大坪數豪宅產品，除了區域當地的需求之外，七期更吸引了投資客、北客，甚至是陸客等區外族群前來購屋。也正因為話題焦點幾乎都鎖定在七期的光環，使得台中市其他地區以及其他產品，包括首購或是一般換屋住家，無論是數量、價格及話題性上，都遠不及七、八期的規模，相對案量也小，因此台中市基本住宅需求一再被壓抑醞釀。景氣走跌這一年來，台中房市也受到不小的衝擊，七期、八期的中高總價個案更是首當其衝，買氣凍化。台中建商在公會的呼籲下，以量縮整理策略消化市場浮額，以今年三二九檔期大約僅有一百億〈原本預估達四百億〉，去年同期可是高達七百億。也就是說，今年三二九檔期案量大幅縮減，僅有去年的七分之一。推案量縮減後，中高總價住宅案暫時從市場上淡出，反而是首購自用型住宅案成為新焦點。三房首購型個案工地的來人大幅增加，其中以新成屋或是即將完工的基本住宅個案最明顯。如北區的「勝美學」、「歐夏蕾」，一週來人均可達三十至五十組。西屯區以首購、首換族群為主的住宅案，林維港麗 –「美麗進行曲」，湧現看屋人潮；另外，親家建設新公開的「時上TOP」，累積近一個月來人量已達兩百組以上，看屋人數以驚人速度成長，另外從網站上亦可嗅出買氣增溫的熱況。根據住展房屋網最新統計，台中市南區、西區及北屯區，平均每個個案的平均點噯①A都在三百次左右，這已經是台北縣板橋市及三重市的水準，台北縣這兩區均投入大量媒體，吸引買方上網看屋，台中市在個案及媒體量縮減的現況下，能醞釀這樣的市場買氣實屬不易。看屋人潮雖然出現，但是目前客戶信心度仍稍嫌不足，雖然購屋需求仍存在，真正要下手購屋時，仍會躊躇觀望，提出的價格亦與賣方有落差，回籠次數也因而增多，顯現成交比例的下降。然而，市場實際需求的明顯反彈，使市況已比年前改善釵h，著實為沉寂的市場注入一股暖流，出現市場好轉的徵兆。高雄市興起首購市場「房價七折說」原本是去年針對台北縣市少數區域，以及少數個案價格過高的學者建言；但是卻嚴重波及中南部房地產市場，讓業者苦口難言，餘波盪漾至今，讓高雄市半數以上交易陷入遲滯。其實，相較於北中南三大都會區，高雄市的市場買氣算是目前最活絡的，平均每個個案每週的看屋組數高達三十至四十組；但是成交件數並未同步成長。主要是因為客戶前去看屋時，「撿便宜」的心態濃厚，而且深受媒體報導「房價七折說」的影響，紛紛向個案現場大砍價，買賣之間的價格認知落差擴大，造成成交速度緩慢。高雄受影響最大的莫過於豪宅型產品，無論中古屋還是新成屋，豪宅交易都呈現鈍化。主要是因為買方普遍認為前一波豪宅漲幅最為明顯，因此現在對豪宅出價十分「嚴苛」，出價普遍都在開價的三成左右。再加上原先北客購買的豪宅產品退戶多，中高總價住宅產品的買氣急凍。包括幾個單價三十萬以上的新案、高美館區第一排豪宅、以及澄清湖別墅等等，買氣都尚未解凍，少數新案甚至傳出財務危機。但是除了中高總價住宅之外，一般店面倒是逐漸出現長線投資的買盤，趁機進場搶便宜。各區零星傳出總價三千萬以上店面成交喜訊，而且買方大多以區域客為主，有區域客支撐市場，房價可望逐漸趨於穩定。目前市場反應最好的產品，應該算是三房首購型住宅，總價約在三百至四百萬之間，搭配「青年安心成家專案」，可享兩百萬兩年免息優惠，目前不少個案都打「超低自備」訴求，自備款五十萬以下，房貸約五十萬至一百萬，本息月繳五千元，繳息不到兩千元，就可以輕輕鬆鬆買到一間新房子。產品不多也是市場熱絡一大主因，近年來高雄豪宅話題不斷，建商推出的產品，也大多以百坪以上大坪數，或是區域創高價豪宅為主軸，三房型首購產品不多見。碰上這波低總價潮流，首購產品反而受到青睞，客戶願意出手的成交價大約在十至十二萬之間。更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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