經過金融海嘯襲擊後，台灣房市演出急凍現象；不過農曆春節照常開張的接待中心，據聞乍現久違的高人氣。 此一人氣回籠，到底是短期效應，還是房市築底回穩的開端？綜合目前趨勢，止跌應是確定之事，然由於前景仍是多空交錯格局，要真正緩步回溫，仍要看台股何時真正反彈、經濟何時復甦。 而適度的價格配合修正，可能是贏取消費者青睞的最有效方法… 資本主義市場之商品價格，實非單一因素所決定。理論上，供需面是自由競爭經濟下，左右價格的最重要因素；同等量體的供給，碰上強勁需求時，因為奇貨可居，價格自然上漲，相反地，當需求減緩時，商品囤積產生庫存壓力，價格遲早會面臨向下修正的壓力。 實質面部份，成本利潤觀點則是舉足輕重。商品製成，牽涉到釵h原料與人力，這層層因素堆疊起來，就是最粗淺的成本因素；而商人產製、運銷商品，也得獲得一定的報酬，這就是所謂的利潤。成本加上利潤，也是現代市場經濟，商品定價時，一個重要的基礎。 需求冷卻 降價風吹起 實際運作上，供需及成本利潤觀點，是相互交疊，且透過所謂市場機制及環境變化，而有輕重比例的微調；做為最複雜、最高額的房市消費，自然也是從這樣的基礎出發。而顯然地，去年九月雷曼兄弟倒台，引發金融海嘯連鎖效應後，包含台灣在內，全球各地房市商品的價格，確實浮現價格修正的壓力。 景氣面之影響，國人面臨薪資實質負成長、物價居高，甚至失業危機等實質或信心面威脅，無論自用或投資房市需求面，從去年總統選後的最高點快速滑落，需求面瞬間冷卻。 舊曆年期間乍現的熱潮，則主要是春節期間歸國華僑、台商造就所致。在年後需求面回歸本地、自用的情況下，降低房價求刺激買氣的策略，愈來愈多業界先後採用。這個趨勢，對將展開的三二九檔期，及全年房市，都將有一定程度的牽引作用。 以下我們就來看看，各大行政區房市，農曆年後的調價實況，今年度展望又是怎樣？ ■ 台北市 降價風吹起 區域仍各異 回顧上一波台灣房市多頭，後半段熱度的持續延燒，其實並非全面，只有台北市還出現明顯的房價漲勢；精華地段的中山、大安、信義區，原本將有兩百萬單價的豪宅現身，連內湖也冒出開價百萬的個案。 這波過熱的多頭行情，到底是誰撐起高點買盤？目前仍是眾說紛紜。不過可確定的是，金融海嘯後，這群人不是財富也受傷，不然就是信心全散、觀望心起。在需求面回歸自用角度的現實下，北市的修正幅度自然甚為明顯。而根據本刊觀察，目前銷售中個案不多的北市房市，年後終於也吹起降價風潮。 單價一度狂飆到六、七十萬，甚至更高的內湖，現階段已『降溫』至四、五十萬；原本喊出三位數字的大安區「永康」，目前表價也降到九十萬／坪以下。豪宅部分，信義計畫區「台北信義」平均開價還在一五○萬／坪之高檔，不過「冠德遠見」及「謙華」，年後成交價也多少有讓步，目前成交價都已修正到九字頭。 年後北市精華區新案價格的確有小幅修正，不過由於都市更新仍緩不濟急，在有堅實需求基本盤下，未來再大幅下修的機率並不高；倒是北投、文山這種之前大喊補漲的郊區，或大同、萬華之類因都市更新議題熱而出現價格哄抬的區塊，價格修正情況會較明確。 ■ 台北縣 捷運線底定 房市及時雨 近幾年台北縣房市供給量持續膨脹，幾個推案量較大的區塊，去年第四季起，就明確出現價格修正的情況。像林口新市鎮、北大特區、三重重陽特區及淡水鎮，雖然區內仍有個案堅守原價，但無可諱言地，價格戰也早已打到煙硝味瀰漫，甚至已到有些疲乏的程度。 純粹從供需角度看，未來台北縣勢必還要歷經一段盤整期。不過如果眼光放遠，幾個將有捷運建設挹注的區域，不啻為可選擇進駐的區塊。 首先是環狀線。這條重要性不言可喻的路線，在九五年底北縣市決定共同籌建後，全案終於撥雲見日。從目前新店線大坪林站開始，經雙和、板橋、新莊至五股工業區，全長超過十五公里的第一階段施工路線，將在今年九月開工，預計通車時間為一○四年。分南及北環段的第二階段路線也啟動規劃作業，已於上月舉辦三場公聽會，徵詢地方意見。 另外，規劃中的民生汐止線、萬大中和樹林線等，也都在近幾個月陸續傳出定案等相關消息。民汐線在地方立委爭取下，汐止段部份將以高架方式優先動工，萬大樹林線則是被列入捷運局今年推動定案、動工的目標路線之一。 相對之下，最明朗的還是甫舉辦北縣段土建工程開工儀式的機場捷運。這條聯絡北市與桃園機場的捷運，北市及桃園段已在去年動工，上月則是總經費一○三億的北縣段正式施工。機場捷運北縣段為三重經新莊、五股、泰山，預計一○二年中通車，隔年十月則是全線啟用，屆時從台北到桃園機場僅需三十五分鐘。 ■ 桃園縣 建設啟動 進場好時機 媒體對學界人士大空頭說法的擴大解讀，的確使得九五年後，僅有少數個案及小區域還出現相對緩和價格漲勢的桃園，成了遭受無妄之災的區域。去年下半年以來，桃園地區也出現消費者七折下殺、亂砍價的情事。不過金融海嘯衝擊是不分區域的，桃園消費者自然也受影響。因此，年後桃園也出現小幅價格修正的情況。 ■ 不過和北縣一樣，在政府擴大加速公共建設之下，桃園也會成為明確受惠的區域。前面提到的機場捷運，不僅對北縣新泰五股地區幫助頗大，已動工且延伸到中壢市區內的桃園段，也將使中壢與大台北的距離具體縮短。 而說到了中山高，經常使用該公路桃園段的朋友應該都有體會，這段路程由於行經內壢和楊梅幼獅工業區，大型運輸車輛頻繁進出，因此經常出現壅塞情況。不過幾年後，這樣的情況可望獲得紓解、改善，因為當地人引頸企盼的五揚高架，終於在舊曆年前定案。 根據經建會發布之消息，是期望將工期縮短至三年內，在一○一年底完工通車。 最新定案的，則是八德擴大都市計劃。這個趕在去年底辦理公聽會，年前正式通過的都計案範圍，主要以鄰近鶯歌的八德舊市區為核心；該計畫除了讓八德及鄰近區域獲得新發展契機外，主要也是為桃園捷運路網鋪路。 ■ 新竹地區 需求結構變 短期續盤整 至今仍餘波盪漾的金融海嘯，儘管源頭來自房地產（美國次貸），不過由於房地產仍具高度內需色彩，因此包含台灣在內，所受到的影響，實屬間接性。 只不過單看新竹地區房市，則衝擊仍相當直接；因為風暴後需求大減，導致新竹地區產業命脈｜電子業之訂單大衰退。不要說是薪資減少或無薪假，有的竹科人甚至飯碗不保。人心惶惶之下，無怪乎房市急凍的程度超過其他區域。 不過這樣的衝擊力道，目前似乎有慢慢退散的跡象。根據報導，農曆年後竹科廠商接獲急件訂單的情況大增，原先可能一週放兩天，甚至更多的無薪假，因此多已取消。據傳，包含鴻海等大廠商，為因應這些急單，還開始逆勢徵才。 無可諱言地，短期內，新竹地區房市還無法回到過去那種竹科購屋客動輒六、七成，自用、投資買盤兩相宜的榮景。保守估計，上半年為止，恐仍以內部需求為主，因此區域房市還將有一段盤整時期。不過如同股市，台灣電子業榮衰一向也是景氣面的先期指標，一旦竹科產能恢復，當地房市將再獲進展的動能。 ■ 基隆宜蘭 區域型市場 變動程度低 年末傳統淡季加上金融海嘯餘波，多雨的基隆約從去年第三季末後，就幾乎回歸封閉型市場形態。近期持續釋出媒體的「普羅旺世」，儘管年節期間有台北客前往，不過一方面，其過路、觀光意味頗濃，再者也多半存有撿便宜的心態，因此實際成交狀況很少；反而年後回歸區域客為主後，有順利成交的消息傳出。 雖說如此，今年度基隆地區最大案，仍然鎖定台北客源，這是位於安樂區長庚醫院附近的「陽明山莊」。目前該案尚未正式公開，不過年節期間即以『全國最大紅包』為題，打出報紙廣告，負責銷售的甲山林廣告，也已在捷運南港線昆陽站附近設接待中心，接受客戶預約。 宜蘭縣方面，年節期間照例仍是不少北部人選擇遊憩的地方，因此北宜高大塞車情況繼續上演。最指標的雪山隧道段，有時時速甚至在二十公里以下。 不過由於春節期間，頭城交流道只准大客車使用，使得小汽車得取道下一個交流道下高速公路，這反倒使宜蘭等區意外撿到房市來人。只是不消說，畢竟這些人是去觀光遊憩，就算走進接待中心，實際上也無真正購買意願，因此多半是所謂的無效客。 和基隆「普」案類似，無論是礁溪或宜蘭其他區域，是在年節後，真有意願購置的消費者才逐漸現身。礁溪部份，仍是台北客為核心消費群，較受歡迎的也還是挑高溫泉套房；其他區塊則還是內需為主，價格異動情況有限。 ■ 其他地區 鄉林喊降價 影響應觀察 儘管興建速度超快，旗下有近二十張建商執照的寶佳機構，不僅每年都有穩定推案，更因多採中低價位、先建後售路線，符合多數普羅階級的消費能力及需求，因此近年在北台灣房市，始終佔有一席之地。無獨有偶地，南台灣房市也有一個類似的品牌，那就是京城建設。 根據本刊特派市調人員親赴當地調查了解，以高雄縣市來說，京城建設及其他同體系品牌之推案數，幾乎就佔當地新案總數的六至七成。不僅如此，和當地一般約十二至十四萬／坪的普遍行情相比，京城旗下建案硬是便宜好幾成，經常打出十萬以下價格搶市。整體來看，除了少數如美術館周邊區域，平均房價較高外，京城建設的『市佔率』，確實相當驚人。 至於台中，這幾年雖然靠七期和中科議題炒熱，不過包含七期及美術館周邊，主要也是因台北客南下投資目的置產，才造成前些年的價格飆漲；其他地區，其實仍是內需市場，價格和上述區域存在相當落差，一些低價區之開價行情，甚至還在十萬／坪上下。 而年後最值得關注的，還是來自台中的鄉林建設，大動作宣佈降價的消息。上月底鄉林董事長賴正鎰高調宣佈，三二九檔鄉林新推預售案「鄉林新月灣」，開價將從原本的十五到十六萬一坪下調到十三萬／坪均價。媒體解讀賴董此舉，不啻為當地房市投下震撼彈。 無可諱言地，歷經設局官員喝花酒風暴及競選北市建商公會龍頭失利後，賴正鎰近來多以工商建設研究會理事長身分發言，做為鄉林建設舵手，行事則相對低調釵h。而這次他喊出降價，不僅後續效應值得觀察，同時也是業界第一人，仍具有一定的指標意義。 降價策略 拉抬買氣最有效 稍早法國里昂證券，對台灣今年GDP負十一％的駭人預測值，相信多數人還有點印象。而上月十八號，主計處將今年台灣GDP成長率預測下修到負二．九七％之歷來最差水準，可說是遲來的實情，對國內房市或整體發展，則可謂是短空長多。此話怎講？ 根據本刊市調人員訪查，二月第二週信義房屋大動作發布降價之消息，是部分地區個案認為短期人氣緊縮的原因；不過也有個案指出，主計處GDP預測值一公佈，隔天就有客戶明白表示，現在不是看屋、買屋的時機，婉拒下訂或簽約。 要說主計處預測值讓房市一夕之間風雲又變色，人氣再度急凍，也實在有些言過其實，然如上述說法屬實，則再度證明，目前市場買氣難提振，主要還是信心面問題。這無怪乎價格下修，成為現階段創造逆勢佳績的最有效方式。 官方GDP預測值如成真，那就代表今年整體景氣要真正反彈復甦，機率微乎其微；不僅對房市，對人民消費力、整體產業經濟發展，都不是太好的消息。尤其主計處的預測值，還是把擴大內需政策及消費券預期達成的成長目標先行計算進去，而且還是假設今年第四季，台灣經濟就會復甦。 景氣衝擊 失業率怕升高 不過反過來說，這也代表政府真正意識到，台灣經濟難在短期內復甦的事實。包含擴大內需公共建設、消費券及其他政策，都是針對此一情況而推出；如能落實執行，長遠來說，也是社稷之福。 然而，眼前的險阻還是存在。首先要面臨的，就是台灣經濟倚重的出口貿易大幅衰退，及全球景氣衝擊下，失業率恐將再攀高的問題。 政府施政 還得面面俱到 首先是利率。央行二月中再度調降基準利率，不僅政策房貸利率再創新低，一般行庫房貸平均利率水準，也降到接近百分之二的超低水平。除了房貸戶負擔再減輕外，理論上也將持續刺激停滯的資金重新流動，保值性強的房市商品，可望雨露均霑。 不過對照今年景氣展望，一些認為投資型產品，如商辦或店面將受惠的說法，則還有待時間驗證。 另外，儘管基準利率持續下調，但行庫也不可能坐視利潤薄如紙的困境不管。事實上，各行庫早已調整可自行定奪的『加碼利率』。於是乎，未來一般行庫的房貸產品，不僅授信持續嚴格、成數限縮，利率可能也是降無可降，新貸戶實質利率還可能增高。 這無怪乎上月十六號正式上路之『青年安心成家專案』在內的政策優惠房貸，民眾要搶著申請。 不過就算申請到政策優惠房貸，就真的『安心』嗎？包含購屋民眾在內，全民要面臨的，還有景氣及需求仍處衰退期之下，實質消費力降低，甚至失業之威脅，這當然會直接導致法拍屋激增、房市行情滑落。台北縣政府為救助失業者，上月中就拋出紓困房貸戶的議題。 如果是幫助失業房貸戶延繳房貸，避免走入逾放階段，其茲事體大，不僅牽涉龐大經費，也有資源分配公平與否的疑慮。而且上述紓困方法，和解決失業者居住問題，是完全不同面向之議題；前者其實是救房價、救房地產業，後者則是社會救助及社福問題。 雙率下調 效應應續觀察 至於雙率之二的匯率持續貶值，則是因為台灣經濟發展仍以出口為主要導向，貨幣貶值確實有利於出口商降低成本、提升競爭力。不過相對地，進口物資面對成本上揚壓力，又醞釀一波漲價風。 台灣缺乏天然資源，釵h物資需仰賴進口；能源如此，小麥等民生物資更是如此。 在幣值續貶救出口的同時，民眾消費力恐怕又會倒退。很簡單，同樣是一桶四十美元的國際油價，台幣貶值，則國內油價恐怕還是得漲。雖然壓力程度上不像去年此時，但景氣面也是此一時彼一時，是否再度造成消費及購屋力排擠，值得持續觀察。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare