「守舊」是阻礙進步的最大包袱，歷史上，每次遭到大困難的時期，通常就是人類進步最快的時期，為人們會被強迫丟棄舊思維，而不得不接受新思維，不能調整的人都會成為歷史的灰燼。 因此，每一次的困境都造就了投資觀念的進步，財富也有了重新分配的機會，人類進步的軌跡也因此形成。 金融海嘯雖然引爆了全世界的不景氣，但也正是一個強迫全世界的人們不得不丟棄舊思維的絕佳時機，可以說全世界正面臨一次類似「工業大革命」、「文化大革命」後的「投資大革命」，有些過去曾經是成左爾g驗，會被快速捨棄；相對地，一些新的思維與作法，將成為投資舞台上的新主角。 台灣目前貸款總額已近三十兆元，儲蓄率快創下廿年的新高，保有現金的風險正不斷昇高，但大多數人還認為「現金是王」，在這種環境下，如果希望成為勝者，以下四個新的思維，投資人不可不知！ ■ 第一　區位的最新指標是「租金」 以往常聽人說投資房地產的指標就是「區位、區位、區位」，但區位（location）的「指標」是什麼？大多數人並不知道！區位指標會隨著環境的變化而改變，在住宅數量普遍不足的時候，區位的指標是「人多」，那裡人多，那裡的房屋就會漲價！例如在改革開放後的大陸，要判斷那裡房價會漲？只要看那個都市人多。 但當住宅自有率超過百分之六十以上時（環境改變），區位的「指標」就會變成「稀有」，那裡的貴氣重，那裡的房屋就會漲。 例如台北市的中山北路、陽明山、天母、仁愛路，都曾引領過一段時間的房價風騷。當環境如果再變化為已經供過於求時，區位的指標就變成了「租金」那裡有人租？那裡租金高？那裡的房價就會漲！例如這幾年信義計畫區的興起，就是典型的代表。 不迷戀過往地段 過去幾年，釵h投資人根據過去的經驗，還在「人多」（如台北縣）或「貴氣」（如天母或新重劃區）的地區大量購屋，但在景氣受挫後，才突然發現環境已經改變，投資的舊觀念（舊指標）已成為套牢自己的最主要原因！ 同樣地，在兩岸三通後，有釵h人憧憬大陸人會來買台灣的房地產，尤其認為會購買山明水秀，風景良好的地區，也是犯了同樣的毛病（舊觀念），要知道第一波大陸人來台灣是來賺錢，而非定居！所以，他們會租那裡？或是那裡會有人租？才會是他們認為最好的區位。 如果還迷戀自己房屋附近的人多；或是地段過去的光輝，而不考慮未來是否容易出租？勢必掌握不到獲利的機會，而會被傳統的「區位」觀念埋葬。最新的「區位」觀念將改變成「租金是王！」 ■ 第二　建築物的生命在「維護」 所謂「一枝草，一點露」，以前我們常聽人說孩子不怕生多，認為孩子只要生下來了，自然會有長大的辦法。 這也是一種舊思維！在不景氣時，孩子生得愈多，不但無法養活，可能還會讓本來可以存活的小孩，因資源分散而無法存活。 建築物也是如此，景氣時有釵h建設公司大量興建房屋，動輒以造鎮、造城的方法，大量生產，認為「沒有賣不出去的房屋，只有賣不出去的價格！」所以認為房屋只要誚n了，遲早會賣出。 但在不景氣的環境中，這樣的舊觀念就不易成奶F（因為只有少數地點最好的房屋，才具有這種特性）。 在不景氣時，購買量降低了，人們只會集中購買最會增值的房屋，而量大的社區、屋多的地方、尤其是新的重劃區或是開發區，由於四週還有釵h空地尚未開發。 因此，基於供給量多就不易漲的經濟原理，增值性自然不足。（但在景氣時，釵h人卻有相反的思維，常認為在空地多、推案多的地區，房價才有漲的機會！） 有經驗公司很少 過去，釵h房地產投資失敗的重要原因，就是因為社區進駐率太低，導致不容易有增值的機會。而量大的社區或新重劃區、開發區由於供給量大，住戶進駐率勢必不高，投資獲利機會自然不高！ 進駐率要高的機會，就在「維護」。前一陣子有釵h銷售成左澈堮袕ㄔ揖X「酒店式公寓」（Serviced Apartment）的廣告，所訴求的其實就是好的「維護」水準包括了硬體（建築物內、外觀的維護保養）與軟體（飯店級的居住服務），這種商品說起來容易，實際上成左瑣鷛|很小，因為擁有這種成斥g驗的公司極少！ 為什麼呢？因為過去大部分建設公司的定位是在「興建」房屋，這種觀念造成至今仍很多人分不清楚建設公司和營造公司有何不同（例如分不清基泰建設和基泰營造是二個完全無關的公司）？ 政府政策爭議多 因此，對於交屋後的服務，不但缺乏經驗，還缺乏觀念，甚至有很多建設公司認為，當錢賺到後（完工交屋），應該要很快地將公司結束（即所謂的一案公司），以免後患無窮。 在這種思維下，還要對客戶進行「長時間又賺不到錢的服務」，他們認為顯然是一種不智的行為。 尤其目前政府的政策又不鼓勵表現好的建設公司，例如對永續經營的建設公司不公正的公交法、消保法、公寓大廈管理條例與各種稅法都只規範責任而沒有鼓勵。 自然導致「劣幣驅逐良幣」的結果，造成大多數的建設公司只將注意力放在可以多爭取多少容積？然後低聲下氣的挨到房屋誧鼠寣A馬上拍屁股走人。連公司都可以結束掉，這種將責任避之猶恐不及的心態，怎麼會去找個大麻煩（長期維護）呢？ 在這種環境下，自然產生了「破屋理論」，房屋從交屋後的第一天開始，品質就只有愈來愈差（破）！因為社區的品質往往由水準最差的一位住戶所決定。 也由於大多數的社區都無法滿足真正居住者的需要，人們才必須不斷地築「夢」，想找到一個不受破屋理論魔咒影響的房屋。 「因為痛苦，所以逐夢；因為逐夢，所以價高！」因此好的建設公司所推出的預售屋，每每造成人們瘋狂的搶購，其實就是因為品質維護良好的建築物極為稀有，而稀有的商品價格自然會居高不下。這也是造成台灣的預售屋價格遠高於中古屋的重要原因。 在不景氣的環境下，投資人終於了解，建築物的生命在於「維護」，讓社區品質不受破屋理論的魔咒影響！那一家建設公司「願意」而且「能夠」提供長期品質維護良好的社區，自然是稀有珍寶！矛盾的是，在不景氣的環境下，釵h公司紛紛裁員、縮編，而在此時能夠反其道以提昇「維護」水準為職志的公司自然是鳳毛麟角。 因此，在投資前，先確定房屋過去及未來的維護水準，已成為投資者是否跟得上「大革命」腳步的重要指標！ ■ 第三　房屋的最新價值在「品牌」 過去，房地產投資人過度迷信於區位，過分相信自己的直覺，常會聽到人們說：「管他那一家建設公司貌漫衎峞A只要地點好，就可以投資！」這種觀念在房屋已經成為「商品」後，也將成為舊思維而被淘汰！ 建設公司超過四十年的發展，商品經驗已經逐漸累積，有的公司著重於大量製造，以製造業低成本的方法貍衎峞F有的公司著重於短期回收，每個建案都有不同的股東，以低風險的方法貍衎峞]遇到景氣不佳時，股東就將房屋分分後各自處理）；有的公司以貍苳l為副業，只要找到地，景氣不錯就推一批，景氣不好就休息幾年，反正主要是賺土地錢；當然也有釵h建設公司，專注本業，不斷改進產品，累積經驗。 這些採取不同策略建設公司的房屋誚n後，就會產生極大的商品差異，例如管理費用的差別（不同社區的管理費用可差到一倍以上）；電費的差別（不同社區電費負擔可以差到好幾倍）；健康水準的差別（不同社區的電磁波差距可有數十倍）……這些差別在房屋還不是商品時，不會凸顯！ 品牌價值勝價格 但當房屋變為商品後，所有支出都會成為租金負擔的一部分，使用者都會將其列入決定是否租用？或購買的重要指標！ 因此，在這一波金融海嘯後，人們將發現建築物的「品牌」價值已經愈來愈重要！事實上，不但房地產如此，所有只要不是被政府刻意保護的企業，未來都將被迫進行赤裸裸的「品牌」價值戰。因為任何商品，如果沒有品牌，只靠價格競爭，都將在這一波世界性景氣衰退中滅頂，不論過去有多麼輝煌的歷史與民Z。最好的例子是電子業，發展了近四十年卻多未建立品牌，當全世界性經濟緊縮之風一起，就毫無招架之力，釵h應聲而倒。 要如何判斷品牌價值呢？景氣時，釵h公司無限延伸自己的商品，例如擅長做錶的公司，也開始做筆，甚至做皮件；同樣地，擅長遞t房的公司也開始推出豪宅與酒店式公寓，也有曾在最佳地區誑X最高級房屋的公司，又跑到台北縣甚至更遠地區的重劃區購買土地（以為還可以賺到大錢），這些舊思維在不景氣時就會遭到很大的風險。 不景氣時，品牌建立只有向上升級一條路！因為沒有消費者會購買「每況愈下」品牌的商品，所有投資人都希望所投資商品的品牌，可以愈來愈有價值，而只有不斷能夠升級品牌的商品，才會成為投資對象。 由於建立品牌必須不斷地將商品「升級」！因此廣泛的生產必須減少（例如不論在什麼地區、什麼房屋都貌漱膝q，較不易建立品牌價值），與定位無關的生產也要減少（例如地點要愈選愈好，房屋要愈遠U高級，房價要愈來愈堅持，才能建立品牌價值），因為唯有升級，才可能創造品牌價值！ 在不景氣時，因為賠錢的比例高，人們將更慎重的選擇商品。目前釵h極富盛名的建築師及營造公司，由於案源減少，也開始爭取較小型的案件，導致市場業務已有向少數有品牌公司集中的現象，這將使得中小型較無品牌公司（或商品）的生存機會將愈來愈難！ 最新的投資思維是判斷建設公司的房屋，未來是否會愈遠U高級？（如地點、設計、施工品質，及管理維護）。還是飄浮不定？只有房屋會愈遠U高級的公司，當每一次有新屋推出時，就是您房屋增值的機會！如果無法判斷，最好能夠放棄投資。 ■ 第四　房地產獲利機會在「保有」 當利率水準不斷降低後，有穩定租金收入的房地產「價格」必然會愈來愈高（目前美國債券尤其是房地產抵押債券已經開始搶手，正是在反映這種現象）！因此，將好的不動產在任何一個時間點出售都將是不智之舉，尤其房地產是耐久財，價值不會因折舊而減損，是最適合「保有」而非「出售」的商品！ 以往台灣的建設公司採取「出售」為主要獲利模式的最主要原因是銀行經營觀念的落伍，銀行將建設公司視為短期加工業，不願意貸與較長期的資金，通常在三到五年內就強迫收回貸款。 難保有好的資產 在資金支援不足的情況下，建設公司們不得不忍痛將最好的房地產出售（愈好的資產，才愈易賣出），不但造成所謂的「破地理論」，新開發的「土地」品質愈來愈差（破）；更導致建設公司不論過去如何賺錢，都無法累積成財力雄厚的公司（因為好東西都賣掉了）。 因此，自然沒有能力「保有」好的資產，以獲得最大利益（這也是造成愈有歷史的建設公司，獲利能力反而愈差的原因）；相對地，反而是預售屋的購買者常常可以因此獲利！ 以日本為例，其建設公司的資本都極為雄厚，自然可以擁有從開發、施工、管理（經營）及保有的一系列機會。因此，對於好品質的土地（原料），可以採取先建後售，甚至只租不售的方式以獲得最大利益，如此才可以跳脫破地理論的魔咒。可惜在台灣，這種機會是缺乏的！ 銀行與企業發展 當政府開放市場後，釵h國外的私募基金、外資銀行、甚至不良資產公司都曾在台灣大賺一筆（可悲的是台灣的銀行反而願意大量借錢給外資），這些本是台灣的銀行支持台灣的建設公司可以賺到的錢，卻因為銀行的舊思維，造成外資可以在台灣大玩賺錢全拿，賠錢則一走了之的遊戲，這實在是一種台灣企業發展的悲哀。 所謂「天助自助者」，怨天尤人，於事無補，對投資人而言，最具體的作法，就是要將所有資產儘可能地換成募資能力（而非將現金存在銀行），然後將最大募資成果，換取「保有」收租型房地產（income property）的機會！ 只要能夠「保有」最好的房地產，就會是這一波財富重分配下的贏家！如果還是死守著鈔票，死抱著不會獲利的商品，除非是已經七、八十歲的老人，否則就是一種危機。 在二○○九年，各種型式的現金代用券如消費券、食物券、房租券、教育券、糧票等，勢將傾巢而出，在觀念上。其實就是回到「以物易物」的時代，大量使用現金代用券的好處是交易會透過市場完成，有利市場發展，更可創造就業。但這種以物易物的作法，雖然可以活絡經濟，但並無法讓投資人獲利！大家一定要瞭解，能夠真正獲利的新思維是「保有」資產而非「買賣」商品。 百年難見的契機 所謂「大破大立」，百年才碰得到的危機，其實也正是百年進步的契機，台灣的房地產早已經有了供過於求的情況，台灣的住宅早已經成為「商品」，可是過去由於環境安逸，使國人的舊觀念可以不必改變。現在百年難見的金融海嘯來了，百年難見的世界性經濟不景氣來了，危機強迫我們丟掉包袱與不得不成長，這是百年難見的「投資大革命」誰能快速調整投資思維，誰就能致富！ 再提醒大家一次，如果過去的觀念永遠是對的，人類就不會進步；如果觀念的調整是容易的，就不會有財富重分配的機會。而今年正是百年難得一見的機會，祝大家投資順利！ 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare