二○○三年正式完工交屋後，「信義富邦」和「信義之星」為台灣的住宅市場開啟了豪宅風， 一陣豪宅旋風襲捲全台，經過四年多的引領風騷後，在二○○八年遇到百年難得一見的全球性金融海嘯，市場氣氛為之一變，在豪宅光芒褪色後的二○○九年，所謂「江山代有能人出！」那一種住宅會趁勢而起，再領風騷呢？ 隨著金融海嘯所引發的經濟衰退與通貨緊縮的陰影，再加上受到世界性的環保與省能節源的主流思想影響，一種去除浮華，重視弁鄔坁漲n宅「健康宅」已逐步浮出檯面，勢將成為下一波住宅市場的主角，投資人必須快速瞭解「健康宅」，方能確保投資獲利，以下五點是選擇「健康宅」時不可不知的重要觀念！ 景觀有多遠，房價就會有多高 所謂「百萬豪宅，千萬景觀！」在同樣的區位（location）裡，那一幢建築物的景觀好，其價值必然就會較高。景觀的好壞要如何判斷呢？「海濱尚有逐臭之夫」，所以景觀的美醜，見仁見智，因此，判斷景觀好壞的指標，基本上必須服從所謂的「登高望遠」原則；能夠看得到愈遠景觀的住宅，其價值就愈大。 有些高樓住宅，頂樓的價格可以是樓下的二倍以上，就是這種原則下的產物，因為景觀愈好，通風、採光自然就好，居住其內，自然可保全家健康。所以在可預見的未來，可以看得愈遠的景觀住宅，其價值就愈大。因此，投資人一定要瞭解，在住宅數量已經有嚴重供過於求現象的台灣，擁有「一般」住宅已經愈來愈不稀奇（有時甚至還會成為包袱），擁有「稀有」的健康住宅才是值錢的標的！ 要特別注意的是，通常景觀好的住宅，多在郊區，而在「區位是王」的原則下，郊區住宅的景觀是不值錢的（因為供過於求）。市區裡的景觀才值錢（因為相對稀有）。如果能在市區擁有好景觀（看得愈遠）的住宅，其未來增值潛力才會驚人。 我曾說過，即使在全國首善之區，豪宅林立的信義計畫區裡，能擁有好景觀的住宅也不超過二十％，可見都市內好景觀是多麼的稀有，其價值自然不言而喻。 花園有多美，房價就會有多高 所謂都市，就是用水泥驅逐了泥土，當都市發展得愈成熟，都市裡的綠地就會愈少，所以內造花園就成為住宅社區的重要價值支撐。要如何判斷花園有多美呢？其指標有三；一是能借；二是能多；三是能大。 所謂能借，是指借景優於造景！如果住宅周圍有美麗的大花園，而在設計上又能夠將其融入在社區規劃之內，即所謂的「借景」，就是最上品的住宅。 世界上釵h價格很高的住宅都在都市內大公園的旁邊（如美國紐約的中央公園、台北的七號公園和國父紀念館等），其周圍的房屋價格都能居高不下，就是借景成左漕狺l。 所謂能多，就是花園數量愈多愈好，中國古代造園藝術中，常會創造所謂的「一處一景，處處是景」，就是在受限制的住宅範圍之內，透過住宅設計儘可能創造最多的景點，希望每一處看到的景象都可以不同！如果創造成央A住宅的價值就可以大幅提高。 例如，大門有大門的景、車道有車道的景、中庭有中庭的景、後院有後院的景、圍牆有圍牆的景，如果一個社區中能有愈多處「景」的設計，其價值一定大於景點少的社區。 所謂能大，就是花園的面積應儘可能的「擴景」而不要畸零分散，因為「大」本身就是稀有。 設計多用心就美 我們常可以看到釵h大型的改建眷村或是國宅社區，其所留出的中庭面積甚大，有非常好的條件，可是在設計上卻未花心思，造成畸零分散，浪費了優秀的資源條件，自然也影響了房價。 相對地，釵h私人建設公司的開發案，中庭面積可能遠比不上國宅社區，但卻用心規劃，創造出整體規劃的「秘密花園」，其房價自然高不可攀。 公有社區，往往非地不如人，乃設計理念與用心程度差之甚多，遂造成房價之差異。 愈能夠借景，愈能夠多景，愈能夠擴景的設計，人們居住其內，不但視覺舒服，更可因空氣良好，而能洗滌身心，自然可保全家健康，但更重要的是，不論再好的建築物的價值都會因時間而折舊，只有花園會因時間而增值，即使在睡夢中，花園的價值都在增加（因為植物都在不斷增長）。因此，只有健康宅會隨著花園的愈來愈美而不斷增值。 呼吸有多順，房價就會有多高 「有病治病，無病強身。」是健康宅的重要幼臚坐@！因此，如何讓房屋會呼吸，就成為住宅設計上的重點，以往釵h豪宅設計師缺乏經驗，常說「有錢人是不開窗戶的！」但隨著各種能源價格的不斷高漲，以及各種健康相關知識的發達，釵h人才驀然回首的發現台北市「屋內空氣品質比屋外差！」─不開窗就等於慢性自殺，已成為住宅設計的常識。 所以，以往所謂豪宅的配備，如大面積的密閉窗戶，大噸數的空調系統，以及大面積的地下室VIP室與健身房的設計，在可預見的未來，都將成為住宅價值的殺手。 一種新的觀念，一種能創造健康的住宅設計觀已逐步成為主流，那就是要讓建築物自然的呼吸，減少對空調的倚賴。 例如地下停車場可以不用複雜的空調設備，就可以和戶外空氣的新鮮度和溫度接近；例如樓梯及電梯間都有開窗的設計，使得風和光都能自然流通，而不會使人感到氣悶與不舒服；例如房屋內每一間房間（包括浴廁），都能有空氣對流及氣窗的設計，而不必不斷地吸入污穢或是有異味的空氣；例如整個社區的公共空間（包括lobby）和儲藏空間也能有自然通風通氣的設計，可以不用空調；例如健身房和運動空間都可與花園相通，而可以透過窗戶的開啟，自在的在其內運動、流汗，而不致產生一面運動，一面吹冷氣的慢性自殺行為。 健康是居住的基本需求！這種會呼吸的住宅，才能使住在其內的人能自在地呼吸，而每天要在家中至少十二小時的人能夠自在的呼吸，自然能獲得健康！而能夠提供全家健康的住宅必然會成為二○○九年的主流住宅。 彈性有多大，房價就會有多高 所謂「大富三代，才知吃穿！」以往豪宅風興起時，釵h有錢人尚不知好住宅為何物？總以為面積大就是豪宅，於是紛紛以誑j堡的心態設計房屋，只重外觀，犧牲弁遄C 但當住戶住進去才發現，大坪數的房屋，如果缺乏設計經驗，會導致屋內常常在大白天也要開燈，不論天熱、天冷都要開空調，甚至在屋內就像住在動物園，路人可一覽無遺的看入屋內（因為窗戶太大、太低）。釵h室內隔間要更改及移動也都十分困難（因為窗戶太大，室內牆不易移動），慢慢地他們才真正瞭解，住宅應該是給人住的，而不是讓人看的！ 一些缺乏經驗的建築師，從未住過豪宅，甚至還缺乏機會進入豪宅瞭解其內部設計之優缺點，只能由雜誌中的照片或是建築設計得獎的作品中「想像」豪宅。他們並不了解，能獲得建築設計獎項的建築物，大多是公共建築，例如美術館、車站、學校、紀念館或是辦公大樓、商場…，這些建築大多不是讓活人們「居住」的住宅。 因此，常造成所謂的「一獎它邪U骨活I」往往每一幢得獎建築設計的背後，可能都會造成釵h人因住得不舒服而生病或抱怨。 格局座向可調整 似乎從沒有人會有疑問，為什麼購買價格如此高的住宅卻不能隨心所欲的做一些改變？連買一輛價格可能還抵不上一間廁所價錢的汽車，都還可以隨心所欲的換顏色、換坐椅、換玻璃、開天窗，為什麼花了幾千萬，甚至上億元購買的房屋卻不能隨心所欲的開窗？更改隔間？甚至能和樓上或樓下的格局或外觀不同？ 我們也常聽到有些人參觀過所謂的豪宅後，批評說，為什麼看起來只像高級國宅？就是因為缺乏彈性！如果什麼都不能調整，豪宅就和國宅沒有分別！因為每個人對於健康的需要不同。 所以，一幢好的健康宅應該是可以提供住戶隨心所欲的調整彈性，即達到所謂「量身訂作」的水準。當建築師們知道讓居住者能夠隨心所欲調整的住宅才是頂級住宅的時候，他們才真正開始懂得住宅的設計，他們也才能開始昇華自己的專業。 真正專業的建築設計不是讓客戶依「設計者」的想法生活（最常聽到的說法是，大師設計必屬佳品！）而是能提供「客戶」隨心所欲的生活！ 專業不足的人往往將專業當成拒絕成長的擋箭牌，大量與實用弁鉦皜`的設計，自然限制了使用者的彈性，未來能讓使用者彈性愈大的住宅，其增值潛力就愈大。 例如在中東已經設計出可以讓住宅大樓的每一層樓都可以自在地360度旋轉，愛朝那個座向就朝那裡，就是這種觀念的具體實踐。未來，可以任意調整房屋的隔間與弁遄B任意調整開窗的位置、任意調整建材與設備的型式，甚至任意調整房屋的高度與座向，都必然會成為健康宅的重要項目，因為提供「彈性」本身就是稀有的價值。 管理成本有多低，房價就會有多高 安全的居住環境和貼心的服務品質是每一位住宅使用者的基本夢想，重點是要付出多大的代價？ 沒有經驗的建築師設計出的房屋，可能會不只有一個社區大門，車道也可能和大門遙不可及，各戶進口的門廳也可能不止一處，這些都會導致保全及服務人員的增加，因而提高了管理費用支出。 沒有經驗的機電技師設計出的房屋，可能會讓七、八十坪的住宅就必須用到十噸以上的重型空調，造成不論多麼強調空調設備的變頻與省電，住戶付出的電費都會十分高。 還有些技師設計出密不透風的社區lobby，甚至地下室還規劃出無法自然通風的VIP室，造成動輒數十噸的空調或抽風設備被設計置放在社區之內，以後的保養、使用與更換的代價自然都會十分驚人。 更可怕的是，因為設備太大和太多，所以又必需提供高電壓的用電（380/220V），造成每戶之內都必需放置一個變電器，對於健康自易造成長期的危害。 台灣的各種專業「師」們，多是考照後即可執業，在缺乏實務經驗，甚至有的還年輕到缺乏生活經驗之下，所設計出的住宅自然容易與住戶的真正需要脫節。 一個有經驗的技師，可以讓地下室即使深挖至五、六層，仍可不用大量的抽排風設備，透過空氣的自然流通使地下室和戶外的空氣新鮮度和溫度接近；他們也可以使社區的lobby幾乎可以不用任何空調設備，就可以符合居民的需要；他們也不會讓大噸數的空調設備佔據了大部分的後陽台，還使居民每月必需花費數以萬元計的電費，他們更不會讓每戶內裝上變壓器，影響住戶的健康！更可怕的是類似的設計，還常常讓花了大錢居住在豪宅中的人誤以為居住品質良好，其實生活品質卻可能還比不上普通四、五樓公寓的水準。 因此，管理成本的多寡不僅是浪費與否的問題，它已成為一種指標！如果一個社區的管理費用愈高，通常代表社區整體設計的不良，與健康水準的不足。 在有釵h豪宅社區標榜每月每坪管理費二百元起跳，甚至高達三百元（有的還不含公共水電費）其實只是反映該社區不但浪費，還不適合健康的人居住。 管理成本低絕不是用犧牲生活品質來達成，相反地卻是一個檢驗社區設計品質的指標。例如只用一個保全員，就代表整個社區的出入口只有一個，所有的人與車都必須由單一出入口進出，社區的安全水準自然容易會是頂級的。 例如社區大廳不用空調設備，就代表了社區大廳的通風採光設計優良，人們出入其中，一定健康舒適；例如健身房可以不用空調，就代表了健身者在運動中可與外部自然空氣對流，可以呼吸到最佳新鮮空氣，而不是一面運動一面吹冷氣，容易引起筋骨病痛；例如住宅中電費可以大量降低，通常就代表其住宅至少有三面以上採光通風，每天有自然對流的空氣，必然會帶來家庭的健康。 風調雨順 健康宅 中國人常說的風水，講得就是「風調雨順」，用白話些來說，就是「風」可以自然流通，「水」也可以順利排除；而傳統上住宅興建者所謂的「遮風避雨」，基本上是違反風水觀念的！因為用大量的混凝土阻絕了風，遮斷了雨，通常也會同時犧牲了健康。 所以，愈能風調雨順的住宅設計，各種管理成本自然就低，而健康的分數自然就高，住宅的價值自然也就不言而喻了。 過去曾有人說「貧者因書而富，富者因書而貴！」未來必會調整成「貧者因（健康）屋而富，富者因（健康）屋而貴！」沒錢的人因為擁有好的健康宅，而必然會富有；富有的人也會因為擁有好的健康宅而健康長壽，並能成為人們羨慕的對象。 隨著社會進步與經濟持續發展，住宅設計也在不斷地進步，雖然每一次的進步都必須付出釵h痛苦的代價，但台灣住宅水準不斷地在提昇也是事實（這也是預售屋價格為何遠超過中古屋的原因）。 住屋有健康才贏 今年隨著豪宅風的褪色，健康宅已躍向舞台焦點，未來能創造高價、能主導流行的一定是能夠省能節源、注重環保並能永保全家健康的健康宅。 「謀時不如趁勢！」大家不要只將注意力放在價格的漲跌，或是公設比的大小上，所謂「山不在高，有仙則靈；屋不在大，有健康則贏！」要能夠掌握趨勢，快速擁有稀有的健康宅，就一定能使大家在住宅投資上，立於不敗之地！祝大家投資順利！ 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare