九八穩健築底 房市可危機入市？ 說是刺激經濟的整體策略一環也好，特意紓困產業火車頭也罷，九七年底，政府的確陸續祭出一系列和房地產業直接或間接相關的政策利多。 從業者角度，這當然代表著新商機和發展空間，甚至是新的炒作議題；不過無論您是準備危機入市、做避險投資，還是滿足基本的居住需求，仍應以基本供需法則，做為評估揀選標的之依據… 去年底開始，不知是巧合或刻意，政府陸續釋出一系列的新政策，都直接或間接和房地產市場發展相關。十一月底，劉兆玄在和建築業公會相關代表會商後，發表所謂『振興房地產方案』，也就是後來坊間所稱之『八大救市政策』，營建類股聞訊立即反彈。 接著十二月十二日，台灣央行宣佈調降基準利率，且調降幅度達三碼；央行祭出這招貨幣寬鬆猛藥，是希望藉此刺激金融海嘯後轉為極端保守、近乎停滯的資金流動，不過也等於讓房貸利率再降。 以官方版本的優惠房貸利率來說，等於已經降到百分之二以下，直逼上一波房市景氣低點的低利水準。 三日後，另一劃時代的新政策啟動，那就是兩岸大三通啟航，兩岸海空運輸全面正常化，房地產業巴望甚久的兩岸人流、金流話題，終將逐步實現；當然其相關配套還頗繁複，不過起碼是個開端。 再來則是開發型不動產證券化條例通過，未來愛台十二項政策及都市更新，都可透過REITs等證券化模式募集資金。 八大振興房地產方案，先不管其內容適切與否、成效會是如何，至少建照展延及房貸整合協商兩項，確有其『拯救』之意圖。 利率調降，則讓購屋者負擔更為減輕，且因為零利率刺激，定存資金可望重回投資市場，轉向房市。 兩岸三通啟動及開發型不動產證券化放行，到底是利多兌現或出盡？則還有待時間驗證。 總之，上述種種新政先後佈施，無論業者或消費者，都獲得一定程度的幫助。照這樣看，去年底房市買氣應已浮現回溫的跡象。 那麼，市場實況又是如何？有沒有因為降息及政策拉抬等因素，買氣重現？還是負面因素仍未除，致使市況尚難提振？ ● 台北市　零利率刺激 投資盤浮現 去年底台北市地政處公佈資料顯示，九七年十一月北市建物買賣移轉件數僅三七三二件，不但比十月又下滑近一成五，更逼近兩千年網路泡沫、經濟成長停滯時期的低標。 而將此官方數據對照本刊企研室每週假日的市場訪查，則可發現，目前是看屋者仍有，問題在於，真正出手者還是少。 不過地政處的資料，畢竟是落後近一個月的數據；前文提到，央行在上月中緊急大幅調降利率，短期內果真效果立見。 降息當下，就有人評估，保守估算，應該至少會有約四千億資金，從定存流向房市。而據本刊了解，信義區銷售中豪宅「冠德遠見」就表示，上月有持美金定存資金的客戶以現金議價。這代表，的確已有資金回流房市。而北市房市受惠情況應該最明顯；畢竟傳統上一般人想到優質抗跌地段，台北市絕對是首選。 不過就算四千億資金全數回流，真正出手者恐仍有限。一方面，實非所有北市房市商品都有投資避險效果；另外，目前北市平均房價偏高，也仍是不爭事實。 當然，少數精華地區有其地段價值仍將獲得多金族群青睞，做為置產標的。然而那些跟著喊漲的一般產品或個案，面臨需求方實質經濟力下滑等基本面負向因素，基於供需法則，修正情事將勢所難免。 ● 台北縣　低價競爭 重案區開打 根據本刊市調資料統計，九五、九六兩年，台北縣光是預售供給量，就都超過兩千億。 純就總銷金額看，台北縣市差距不大；然將價格考量進來，北縣最高單價的板橋、新店，和北市最低的萬華、文山相去不遠，這意味著，近幾年北縣實際供給戶數，確實是爆量。 金融海嘯以降，房市急凍，台北縣受影響程度不可謂不小，幾個重案區，先後出現削價競爭的情事；其中，以腹地最大的林口新市鎮最早展開。 前期我們提到，數宗成屋案加入十一萬上下的廣告價大戰；上月「紐約上城」更殺出每坪十萬八的區域最低價搶市。 淡水方面，甲山林旗下個案仍持續大量曝光，買氣則是主打低總價套房，並鎖定粉領族的「摩納哥」較佳。大案「台北灣」目前則打出低樓層、面計劃道路戶別，廣告價再下修到十四萬餘。 三重推案大增 就戶數而言，淡水、林口等區量體不小；不過論推案密度和速度，則三重重陽特區絕對拔得頭籌。仗著所謂一橋之隔及北市房市狂飆，該區這兩年推案大爆炸、密集度甚高；特別是臨淡水河岸、有景觀條件的個案，價格急速拉高，使得全區價格呈現價差甚大、異常混亂的情況。 去年第三季末，當地新和廣告自建案以約二十萬左右的廣告單價，開啟當區價格戰的開端；年底則有合康建設個案打出五十萬低自備，及兩年無息公司貸之訴求，加入競爭行列。 相較於重案區上演削價戰，感覺遠在天邊的八里，則似乎有慢慢加溫的跡象。 本刊市調人員調查發現，該鄉舊市區及八里坌地區，都出現港務局人員身分的購屋客；近關渡大橋附近之狹長區域，也傳出中小企業主洽談購置整棟建物的消息。 這些應是台北港即將運作，除從業人員外，相關企業也跟隨進駐，購屋需求於是跟隨浮現。 ● 桃園縣 房貸續縮 以致影響買氣 近兩年受到馬英九及兩岸三通題材激勵，看似全台房市持續發燒。儘管大台北確實也是指標房市區，但媒體報導焦點仍太過集中，才出現這番『假象』；事實是，其實約九五年下半年後，桃園房市就已和前述『假象』逐步脫鉤。 除了利多題材內涵之差別外，北桃房市最大的差異，還是需求面；由於交通路程多在半小時以上，加上林口、三峽等區攔截北客，桃園房市在缺乏多金外地客拉抬下，房市炒作空間有限。 不過行庫前些年驚覺寬鬆房貸授信、風險升高之際，第一個被列管的區域，就是桃園，這也是無可忽略的重要關鍵。 桃園不少區域，目前大樓單價都滑落到每坪八萬，甚至更低，不過買氣仍難提升；除了消費者仍心存觀望、暫緩出手外，行庫持續列管，也是一大障礙。 但目前有些個案能提供高成數房貸，除了建商本身提供短期低利或無息公司貸外，如渣打這類外商銀行持續放貸，和本地行庫相反的操作，也頗值得玩味。 不過市況較早趨緩，相對於大台北去年下半年快速下滑，桃園市況已相對穩定。 而據了解，知名豪宅品牌中悅在桃市中正藝文特區的大型住商開發案，實際反應相當不錯；該案辦公室部分去年中就已進行潛銷，超過三十層樓的豪宅則在興建完工後才公開。 從該案表現看，當地房市發展仍有潛力；關鍵在於，中央對桃園發展的定位，必須確立且落實。畢竟中正藝文特區開發，就曾因為中央政策反覆，而一度雷聲大雨點小。 ● 新竹地區　裁員風暴起 房市低檔整理 相對於桃園的內需市場為主，或大台北需求面結構變異性甚大，要說新竹房市相對單純，雖不中亦不遠矣。 原本應和桃園類似，大體也屬內需型市場的新竹，正因為六十年代啟動的新竹科學園區，帶來新興科技就業人口，而形成現在我們看到，預售產品接受度高、平均單價高過桃園的房市樣貌。 不過新竹房市真的是成也竹科、敗也竹科。金融海嘯後全球經濟衰退，電子相關產品需求大減，竹科首當其衝。一開始先是減少工作天數，接著強迫休假、留職停薪，去年底開始傳出裁員潮，連龍頭台積電也赫然在列。 以往大家稱羨的竹科新貴，如今人人自危，哪還有看屋、買屋、置產的興頭？ 主要靠竹科人支撐的新竹房市，去年第四季市況下滑甚為明顯。雖然受同樣因素影響，大台北、桃園房市仍有來人，只是持續觀望；但新竹房市就真是『等無人』。影響所致，竹市當地知名大牌昌益建設，上月便決定全面暫停旗下個案銷售，一直到元宵後才恢復上工。 另一重案區竹北市，受影響程度同樣劇烈。相對之下，湖口、新豐或竹東南區這些以區域客源為基本盤之房市區，反而仍有穩定買氣。 ● 其他地區　台中市餘屋量最多？ 台灣地區預售屋存在一定市場接受度的情況，在其他國家或地區的確不多見。先不管預售制度本身的疑義，這種特殊的房屋銷售方式，無疑讓政府或研究單位在統計市場供需及餘屋量時，產生一定難度；畢竟預售屋何時誚n，成為真正實體的房屋，沒人說得準。 不過官方單位還是『想』出一套方式，來描述所謂的住宅供需狀況，那就是用新登記戶數，比對建造執照核發數量「被定義為住宅存量」；當前一數據大於後者時，按官方解釋，就是供不應求，反之當然是供給過剩。而此統計最新公佈結果顯示，台北市、雲林縣及高雄縣等區是供不應求區，台中市、桃園縣及連江縣則供給過剩。 看出當中的問題了嗎？單看台北市、台中市或桃園縣，該統計似乎能說明真相。但是，連江縣供給過剩？雲林、高雄縣供不應求？。 要知道，業者在包裝行銷房市商品，絕不只有居住需求一項，當然還會賦予其投資套利的誘因，藉以拉抬價格、創造需求，營造更高利潤之空間。 這是上述數據根本無從呈現的部份，關鍵在於：建設議題。以台中市為例，諸如中科開發、七期新市政區、水湳經貿園區，或剛定案的台中捷運，皆存在想像空間，但換個角度，也是變數。 中市房市到底有沒有供過於求？關鍵還是在於，上述發展及建設能否逐步落實，而這也適用於桃縣等其他所謂供給過剩的區域。 至於所謂供不應求區，是真的需求強勁嗎？該統計除了無法掌握赴外地工作，但戶籍未移出之人口外，未把中古屋交易考量進來，和買賣移轉件數作適當交叉比對分析，也是謬誤所在。 這些年無論自住或投資，產品是住家或店面，只要具備捷運題材，似乎都是東方不敗。 前些時日傳出，高雄捷運通車至今，營運成效不盡理想，可能無法在預定時程內回收成本。也就是說，高捷目前居然是虧損狀態！此一情況，等於高捷議題有開高走低之嫌！ 仗其無可比擬的便捷性，捷運題材近年在大台北房市的確無往不利；同時更是目前實質零利率，資金佈局首選之一。 有限資源 要有效率運用 然而從高捷實例，及木柵或板南線剛通車時，並未在房市面產生醱酵來看，捷運題材效益多寡，仍需視大環境景氣而定，且某區域住民的生活習慣和商業活動模式差異，也會影響利基之強弱。 桃園縣代銷公會理事長范秉豐就指出，以他個人觀察，高雄的商業活動特質，和台北市的高度密集並不相同，加上通勤習慣差異，都可能是高捷營運成效不如預期的原因。不過背後的『政治思考』，也是大問題。 『你有，我也要有』，使得每個都市都誘憭々中腄A高雄、台中等地也都要有捷運。類似的思維，更讓原來設定專屬桃園機場的航空城計畫，在各區立委『爭取』下，變成只要條件允部A台灣所有國際機場，都能進行所謂航空城開發。 台灣蕞爾小島，還無法從全島一致向外的角度論事，居然每一地都要爭資源、拼建設？無論昇平或拮据，資源都有限，必需要做最有效率運用，才能發揮最大效果。 分配無原則 不利未來發展 以此出發，范秉豐認為，目前已動工的機場捷運，就桃園當地所需而言，效果恐怕不比新莊線延伸到桃縣八德等人口密集區，或活用目前台鐵路線。 試問，桃園人到台北市，會選擇目前的台鐵，還是千里迢迢跑到大園或南崁邊陲，去搭機場捷運？范秉豐甚至直言，機場捷運桃園段，很可能步高捷營運不佳的後塵。 我們寄望，包含財政部往後的大面積國有地只租不售政策，或是包含北、桃兩縣，台中縣市爭取升格，都應基於資源最有效利用的原則。否則要是會吵就有糖吃，那麼對區域及房市發展前景而言，反倒是禍，不是福。 說到了禍福，大家現在都認同，去年下半年以來房市景氣急衰，是整體經濟衰退的苦果所致。而照例地，偏空的學界繼續看衰來年房市。 業界看到八大振興政策、兩岸大三通，甚至容積移轉可以繳納代金方式進行等有利因素，則依然相對樂觀，目前最主流的說法是，今年第二季前後即將落底止穩。 來年房市 持續多空交錯格局 那麼，真相到底是什麼？房市交易量其實在去年第三季後就開始坐溜滑梯，且上半年賭馬英九勝選，台灣發展前途無量的投資買盤爆出，因此買氣衰退，是適度修正降溫，實為健康趨勢。 建照展延措施，也的確將使今年預售案量減少。而基於新成屋陸續完工及大環境仍存在不確定性，今年市場將以成屋為主流。 至於房價到底是續跌，還是止穩？真會再下修？筆者以為，由於今年將是買方主導，因此價格面須因地制宜，也就是要看該房市區或個案的需求面而定。 發展成熟區域或優質產品，仍將脫穎而出，價格獲得支撐，下修幅度有限。至於前期供給量過大，且客觀建設條件不完備區域，則行情修正幅度勢必較大。 總經回穩 房市才能否極泰來 整體而言，今年仍將是多空交錯的局面。多的部份，前段已有提及，而當中最具意義、且能短期見效的，還是低利率及兩岸三通。 不過要注意，後者僅對商用不動產較有正面幫助。至於不利面，主要還是通貨緊縮衝擊下，慢慢爆開的失業問題；十號公報是對上市櫃公司產生影響，對一般消費者來說，意義不大。 根據主計處資料，去年十一月台灣總失業人口突破五十萬，單月廣義失業率更已突破百分之六。尤其要注意的是，全球經濟衰退影響下，台灣以往的三大失業蓄洪池也先後消失：一是台商大陸台幹回流，二是研究所招生凍結，三則是創業即失業，因為去年開始，中小企業倒閉數便激增，速度也加快甚多。 近期房市下滑是總體經濟衰退的結果，因此房市要築底回穩，同樣也要靠經濟回溫。 上述利多面的低利率有利資金流動，三通加強兩岸經貿創造雙贏，如果運用得當，確實能逐步紓緩失業潮帶來的衝擊、提振經濟。 總的來說，依然要看主事者如何運籌帷幄；因為目前大環境艱困，有限資源，絕對必須做最有效的分配與利用！ 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare