金融海嘯持續發威，愈來愈多跨國投資機構傳出財務危機；然與其說是信用風暴方興未艾，不如說是短期投資、消費信心潰散。 事實上，真正實質的利空，已有逐漸鈍化之勢。 此外，因憂心經濟發展遲緩，國際原物料價格已見下滑，利率也屬低檔；換個角度看，成本已逐漸有所鬆動，現階段反而是消費者可以開始進場，物色合適標的、適當進行議價，試探賣方底限的最好時機… 美國政府大概沒想到，尊重市場機制，放任雷曼兄弟破產，會引發如此慘烈的骨牌效應；甚至連被我們視為建構亞太營運中心效仿對象的冰島，也成為此次風暴的震央之一。在歷經二、三○年代經濟大蕭條、一九八七年美股崩盤，及九一一世貿大樓攻擊事件以來最深的道瓊指數跌幅後，歐美上月連續大動作展開救市措施。 歐盟國祭出總規模超過一兆歐元的紓困案。歐美央行同時更聲明，將無限量供應銀彈，給任何有需要的商業銀行。美國政府為挽救每況愈下的金融狀況，至今則已砸下超過二點九兆美元，國內馬政府也持續挹注官方資金拯救股市。 姑且不論這些救市措施成效如何，由於憂慮經濟下滑，國際原油及原物料價格出現下滑情況，年初物價及通膨壓力已見緩和。然一連串先後引爆的金融危機，已讓人們喪失信心，消費意願低迷。 房市買氣墜 信心失落所致 國內當然也是受此情況影響；股災牽累，投資客資金被套牢，難以轉向避險性較佳的房市，一般自住目的者可能是實質購買力縮水，或預期房價將持續下落而仍觀望心態；種種因素下，房市買氣才會直直落。市場氛圍和年初及總統大選結束後的盛況，確實漸行漸遠。 然而我們必須要說，總統大選結束後的房市高檔，其實也非理性市況。正所謂期待愈高、失望愈大；當時的高點買氣並非基本面因素真的大好所致，而是對未來投下百分百信心票。 而要說新政府成效不彰也好，說是『生不逢時』，上任就遭遇各種巨大窒礙也罷，目前國人對未來信心也確實是跌落谷底。百業蕭條、房市豈有獨走的能力？如果買雙鞋能刺激景氣救經濟，那我們真要籲請閣員來買房！ 儘管不少指標大案推出時程一延再延，不過也有些個案仍如期推出銷售，也有個案祭出些非常時期的另類行銷策略，甚至還出現最具體的降價舉動來刺激買氣。當然一些有關區域的發展與建設，也都還在進行。以下我們就深入來看看，各區哪些個案有特殊表現，有需求的消費者，又應該注意哪些地方。 ■台北市　相對低價案 表現不俗 是地段價值不敗，是始終不缺建設利多，亦或是有利話題從未間斷，從九二年SARS期間到今年初，台北市核心精華區房價漲勢，確實早就追過了一般人的購買力成長速度。因此在台北市置產，特別是購買新屋，早已成為少數人的專利。 這樣的消費結構，自然也使北市房市受到近期金融海嘯影響最為直接。這些多金客並不缺房子住，購屋多半是中長期投資或財富規劃、避險避稅之目的。遇上此次股災，無論失血與否或程度多少，他們當然更續持觀望。而最直接受到影響的，是那些開價較高的標竿級個案。 不過值得玩味的是，這些相對高價案附近的相對低價案，雖然實際價格仍不低，但卻表現不俗。這不僅證明，北市現階段房價仍算有支撐，也代表消費者持續認同北市核心區的地段價值。 而上月北市房市相關的最大條事件，無疑是信義計畫區A10地上權標售案之結果。雖然有些意外地，僅有新光、富邦兩家壽險金控集團搶標，富邦最後得標的三十六點七七億也不算高，且對此案之脫標，各界看法多空分歧，甚至同時標售的另兩塊土地，都是流標收場。不過A10低空脫標，仍說明以下事實。 一、信義計畫區仍獲青睞，是非常時期避險的優良地段；二、僅剩少數大企業，而非一般建商，還有購入北市大型基地的財力。不過A10畢竟是地上權，同區廣慈博愛院BOT開發案，或酗~是真能測出北市房地產，特別是住宅市場餘溫的探測器。 ■台北縣　區域客市場 個案表現 無疑地，部分地區是確有題材可炒作烘托，再者也是北市高房價推擠，不少購屋客外移北縣，使得近年不少地區，房市都是價量齊揚格局。不過六月後金融海嘯及股災，造成房市結凍，北縣也算受到不小影響，僅有少數幾個大規模指標案，還能靠媒體大量曝光和舉辦活動造勢等方式，來維持一定人氣。 不過論買氣，則還是低價產品比較有看頭。之前因機場捷運而一度話題十足的林口新市鎮，目前銷況相對最佳的，是兩個廣告價十一萬／坪的個案；北邊的淡水紅樹林一帶，也是單價二十萬／坪以下的個案表現較好，連之前開出相對高價的淡海指標案「台北灣」，也祭出十五萬單價的廣告戶來衝買氣。而負責銷售的甲山林，目前該區銷售中個案，更全數打出低自備交屋的訴求。 雖說現階段市況不理想，不過北縣還是有些題材值得期待。首先是麗寶和北縣上月中正式簽訂BOT契約，啟動在漁人碼頭的觀光旅館開發案，並將打造一座高度超過百米的景觀塔。雖說淡海輕軌捷運仍難產，不過這宗開發案，依舊替地方發展乃至於區域房市，帶來一些新活力。 另外還有兩項重大與北縣有關的交通建設，一動工、一定案。動工的是土城捷運頂埔延伸線，定案的則是中山高五股至楊梅高架路段。其實兩者都延宕一段時間，如今塵埃落定、意義非凡。捷運效益就不須再多贅述，五楊高架則對北縣及桃園地區的交通運輸，有絕對正面的幫助。 ■桃園縣　走出低檔 緩步反彈 前段提到的五股到楊梅段高架道路，大致是將目前十八標工程，也就是中山高汐止到五股高架路段，繼續延伸到楊梅。不過規劃時考慮可能對周邊環境造成衝擊，因此到上月中經建會有條件定案之前，其實也是一波三折。 這一波三折，也頗能形容近年桃園房市。在大台北房市仍酣之際，桃園房市即因短期供給量過大、媒體受限等負面衝擊，而出現修正情況。不過現階段區外客已全面變成房市消費稀有動物，前幾年歷經下修期的桃園房市，現階段反而有否極泰來、緩步回溫的跡象。以往都在內湖投資興建廠辦的皇鼎建設，南下桃市投資推案，應能應驗上述的論述。 有趣的是，皇鼎這個桃市舊市區個案，定價策略是沿用大台北建案方式，也就是有所謂樓層價差，樓層愈高、單價愈貴。不過就本刊市調人員觀察，當地消費者其實並不太喜歡高樓層戶別，因此實際上當地銷售單位或建商在訂價時，中間樓層往往會比高樓層高。 另外，同區在地建商璟都建設新案「天王的家」，取此案名也有學問。原來是綜藝新天王吳宗憲入主璟都，成為該建設小股東，於是新推個案理所當然，出馬代言促銷。姑且不論這種另類代言會不會成為新潮流，至少就製造話題而言，是成左滿C ■ 新竹地區　竹市市場 相對穩健 金融海嘯之利空衝擊，近來已有所鈍化跡象；美聯準會前主席葛林斯班就認為，美國房市業已築底完成，出現正向訊息，巴菲特更跳出來喊話說，目前正是危機入股市之時刻。然而對消費力與股市榮衰息息相關的竹科人來說，或野╪憭援|未完全恢復；而最直接影響到的，就是投資買盤始終佔有一定比例的竹北房市。 這幾個月來看，竹北幾乎已不復過去幾年的盛況；現階段少數幾個銷況尚可的個案，有些是在地品牌，長久經營建立口碑，擁有不少死忠的客戶，再不然就必須是如「捷寶新世紀」這種特殊地段及規劃，否則，低價就成為唯一的順銷法寶了。而竹科人置產投資暫時縮手之下，竹北房市可能要等到明年，北科大重劃區土地釋出，才會出現新話題顯現。 而新竹市因為未如竹北市一般，一直有重劃開發等話題支撐，加上竹科人嚴格論也不算區外客，因此現階段以新興的關埔重劃區及郊區為首，當地房市表現仍相對穩定。這從上月豐邑建設在關埔的第一宗個案正式公開，且開價高達二十六萬／坪，就可大約看出業者對當地市場的信心。 不過關埔還有新鮮感，加上離竹科園區近，因此目前還算熱門；只要有新案出現，都會引來附近『好奇』的眼光；開案初期人氣鼎旺，但這並不代表買氣也高。整體來說，竹市也是以長久在地經營的品牌，及香山、南寮低價個案表現較佳。 ■基隆宜蘭　內需支撐 受影響小 平心而論，大台北和新竹地區房市，的確是受近期金融及信心危機風暴衝擊甚深；桃園則因為以內需及新成屋為市場主流，因此受影響相對輕微。類似的情況，也在基隆及宜蘭地區看到。 基隆的確因為大環境景氣趨緩之故，一些原本預計下半年進場的指標案有所延宕。不過，也有個案逆勢操作；去年進場的「普羅旺世」就重新釋出媒體，準備大舉曝光，這主要是該案的溫泉會館已經完工，因此不僅不擔心入冬後，當地進入傳統房市淡季之影響，會館還能做為最新賣點。同區陳年舊案「水美」也再釋出新戶別銷售，同樣打出低價訴求，且還有海景。 宜蘭之情況也頗類似，就算北宜高已通車有段時間，宜蘭房市還是內需市場、新成屋為主，因此不僅近期受金融海嘯衝擊極為有限，就算五二○後市況突而冷卻，當地人氣、買氣變化也相對不大。 唯一的例外是礁溪。仍以溫泉套房為區域產品主流的礁溪，由於價格相對高、產品特殊，房市消費主要需仰賴外地人士，特別是北客。因此現階段買賣雙方，確實仍有不小的價格認知差距，銷況要比同縣其他地區差。 ■ 其他地區　中科特區禁建 短空長多 房市轉冷、建商標地意願及財力下滑，在中部地區也可嗅到。台中市府於上月底舉行大坑．子區抵費地共五十八筆標售，雖然標出了十一筆地、金額五點三億，市府方面認為成績尚可；不過此次標售脫標率百分之十八，不但是該市土地標售以來最低紀錄，脫標的十一筆中，也有九筆是投出標單即得標，這都顯示市場的觀望氣氛仍濃。 不過對中部房市及區域發展來說，最大條的消息卻是中科特定區禁建。負責中科特定區開發的台中縣建設處上月九號宣佈，該特定區即日起禁建，為期兩年。 由台中縣市都委會審核通過、行政院核定的這個禁建令，適用範圍東起中山高速公路及大雅都市計畫區、台中市中清路乙種工業區，南至台中市西屯路以北農業區，西以台中港特定區計畫邊界為界，北則到清泉崗機場南側中清路，總面積達三千一百公頃。至於特定區當中已規劃完成者，則不受禁建令限制。 建設處代處長賴英錫說明，禁建是為未來特定區整體開發及公共建設時，相關徵地作業能順利進行。而禁建令前發出的各項開發執照，則需重新向縣市政府核備，審查合格後發給繼續施工野i後，才能繼續開發。該處調查估計，受到影響的開發中案件約有五十件。 短期來看，特定區禁建，自然會讓有意開發的民間業者有巧婦難為無米之炊的窘境。然而只要政府方面確實落實整體開發的承諾，等禁建結束後，其實業者反而有更具體的題材可利用，因此這未嘗不是一短空長多的發展。 轉為內需市場 市場修正展開 從下半年開始，我們確實開始聽到市場景氣下滑、個案緩推的訊息，然而真相到底是什麼？讓數字說話，無疑仍是更接近事實的方式。 從附表中，我們可以清楚看到幾個事實。第一、雖桃竹供給戶數也減幅可觀，然真正推案急速減縮的，只有台北縣一區；以目前推案速度估算，和去年同期相比，北縣今年下半年供給衰減幅度可能高達千億。近幾年北縣一直都是供給最大量之區域，銷售個案也灑出最多媒體促銷；在能見度和曝光率較高下，自然容易被放大檢視。 再者，至少從產品平均總價看，幾乎沒有一區是下降的，甚至桃竹更甚為明顯，在戶數供給下降甚多下，單戶平均總價反而更拉高。這當然很可能是產品坪數規劃放大所致，但也意味著，成本尚未鬆動、房價仍居高檔，業者只有拉高消費等級，訴求少數消費力仍夠的頂端客層。 總之，目前多數地區幾乎都已轉為以區域客為主、內需之市場格局，而從桃園多數地區及礁溪以外的宜蘭實例來看，因為沒有大幅炒作的條件與空間，價格及市場之波動反而都相對較小。因此儘管現階段確實是市場修正期的開端，不過換個角度，也是市場穩定築底之必要途徑。 稅改建議種種 影響房市深遠 除了基本面供需之變化外，幾項稅務相關的發展，其實也可能對未來房市造成影響。賦改會的幾項結論，一是調降遺產贈與稅，二是提高薪資個人標準、殘障及教育扣除額，三則是建議調低自用住宅租稅優惠的面積上限。 遺贈稅率調降，被多數業界大老認為，能吸引在外台資回流，有助房市回溫；不過同時也有會計師指出，此措施可能讓房地產原本避節稅、財務規劃的積極弁酯飢C或喪失。這樣來看，遺贈稅率調降到底對房市是利還是弊？實仍有待時間檢驗與觀察。 至於調高免稅扣除額，當然對民眾的消費力提升，是有消極性幫助的；理論上也對房市買氣，有間接的刺激作用。不過前段我們已提及，目前房市在內的消費蕭條，物價看回不回自是原因，但信心面的極度缺乏才更是關鍵因素。減稅當然聊勝於無，但實質能刺激多少消費，也是未定之天。 此次稅改與房市相關的重點在於，賦改會提出將現行千分之二自宅用地優惠地價稅率，及一人一生一次出售自宅土地千分之十優惠稅率制度中，符合條件之一的土地面積上限，也就是都市區三公畝的限制下修，減半為一點五公畝之建議，也就是從現行約九十坪減半到四十五坪。 賦改會當然有其『專業』與『事證』來做成此建議，不過一方面都會區不少豪宅土地持分，根本不足四十五坪，中南部都會區價格甚低的獨棟透天厝，卻可能輕易超過這個數字。這樣看來，不是另類的劫貧濟富？更別說這樣的建議，難免不會讓人感覺，有挖東牆、補西牆的嫌疑。 三低一高賣點 得注意真相 現階段整體看，在消費力或意願降低下，低價自然成為最受歡迎的條件。我們的確看到訴求低單價、低總價，低自備及高銀貸的個案不少，加上為刺激資金流動，各國央行都在降息；九二、九三年間讓市場買氣大起的『三低一高』，的確有復辟之勢。不過除了低利外，其他二低一高，其實都是有內情的，消費者必須注意。 首先，不少個案雖是調降表價，讓總價或單價降低，但底價仍未鬆動，這等於只是限縮議價空間。另外也有一些案例，是利用消費者看不見的操作手法，也就是玩除法遊戲，讓單價降低，實質總價則沒動。 這類方法多半是將車位面積納入計算。這時候，銷售總坪數增加，除下來單價的確也下降了；不過，您卻是花較多錢買車位，事實上沒有真撿到便宜。 至於高銀貸，對照行庫的限縮成數，其實中間有不少是建商自行加碼，祭出公司貸來補足不足的貸款成數。而低自備則更不用說，只是將還款壓力延後，消費者還是必須明白，天下沒白吃的午嚏F現在輕鬆，未來負擔當會愈來愈重。 危機入市 選適當標的 因此實質上，買賣雙方價格認知上仍持續進行拉鋸。不過反過來說，就如同股市跌深、危機入市的道理一般，現在其實已是進場選屋的良辰吉時，更何況房地產，還有無可取代的保值避險價值。 且根據趨勢變化與供需發展，未來營建原物料成本下降的機率不低。這也等於說明，未來價格確有小幅鬆動的機會。現在，消費者其實就可根據自己的需求和能力，開始挑選合適滿意的標的；碰到真正能夠負擔且價格合理的物件，也絕對不需遲疑。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare