基礎建設落實更勝房貸補貼 -

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《 基礎建設落實更勝房貸補貼 》

經濟內憂加外患，導致信心崩潰，台股上沖下洗，股民持續失血。繼油電雙漲，開啟物價漲勢壓力鍋後，九月期間台灣社經局勢益加嚴峻；而無論是投資客全面退場也好，自住需求者尚力有未逮也罷，近期房市低檔盤旋，無疑也是SARS以來最差時刻。不過換個角度看，最壞之景況其實不過如此。趁此擴大內需預算執行之際，建構紮實的公共建設基底，才是穩定房市及整體發展的唯一良策！在有關投資商品或市場分析中，『基本面』這個詞常被提及；所謂基本面，一般不外乎是市場發展、供需、價格等本質性因素。然從上月全球及台灣股市表現看，則證明了心理層面，即大眾對未來信心之強或弱，才是最真格的基本面。上月初，馬英九接受國外雜誌專訪時首度坦承，到本屆總統任期止，『六三三』，也就是經濟成長率六個百分點、失業率降至百分之三以下、國民年所得三萬美金的競選支票將無法兌現。政策作多難抗金融利空雖馬隨後改口，說是認知上的差距，不過國內股民信心仍舊崩盤，台股連跌五天；迫使新政府做出立即反應，祭出證交稅減半徵收半年之決策，股市才止跌。政策牛肉跳票造成的信心決堤好不容易平息，怎料不到一週光景，更大的超級利空再度襲擊。美國歷史最悠久的金融機構之一｜雷曼兄弟，美國時間九月十五日宣佈破產，當日歐美股市全數狂瀉，堪稱全球股市黑色星期一。隔日也重擊台股，當日急挫近三百點，六千點失守。雖政院及央行立即放出紓困策略，讓股市暫時止跌，不過中長期來看，全球金融仍將邁入盤整衰退期。產業火車頭之房市，在這波『百年僅見金融風暴』的襲擊下，自然無法置身事外。原本房市業界寄望藉著九二八檔啟動，重整旗鼓、推案強銷。豈知世事難料，接二連三的超級大利空，讓亟待振興的國內經濟困境雪上加霜、投資及消費信心進一步潰散，釵h大案因此再敲退堂鼓。不過在股災爆發前，房市來人確曾小幅提升。而且這些重新出籠的看屋客，不再只看熱鬧，而是願意出價。然深入分析則發現，這些看屋客是想趁機撿便宜。因為他們往往一出價就是七折，甚至更低的情況。房市兀鷹現形趁機撿便宜這些大幅砍價看屋者，大略是眼見房市低迷一段時間，預料賣方可能不再堅持價格，因此先砍價再說，藉此試探賣方的態度是否動搖。然歷史經驗顯示，面臨利空衝擊，房市、房價的反應，比股市慢得多。這波房市低檔，也是油價回歸市場機制後才開始，因此評估至少到今年底，價格還不會有全面性鬆動。新屋市場買賣兩方的價格認知拉鋸戰，還會持續一段時間。面對困頓，政院祭出的一連串救市政策，對房市有何意義？目前各區還有那些有望提升發展的公共建設？各區域上月市況及未來走向又如何？請看以下分區報導。 ■台北市■ 軸線翻轉終於實現？房市業界一般咸信，如股市表現不佳，通常會波及房市。近期投資客比例大降，股市影響房市之程度逐漸減退。不過在內湖及南港，此一影響則似乎仍在。南港經貿園區的「甲子園」就表示，開案初期反應頗佳，不過之後受股災牽連，退戶率突而升高；此說法其實透出，南港投資買盤比例仍不低之訊息。而上月中，台北最後一個平交道走入歷史，南港、松山連成一氣，這對兩區的商機當然有一定幫助，不過住宅部份則早在價格上提前反應，因此相關意義有限。之前超級高調的豪宅案，也轉趨觀望保守，除了兩大超豪宅「文華苑」、「敦南苑」超低調外，大直「豐澤」、「墨香明水」等原本要開出百萬單價的豪宅案，都表示將延後進場，實際開價也可能落在百萬以下。北市東區傳統及新興地段，近期房市似乎有回檔趨勢，老舊的西區萬華則似乎相當熱絡。因為個案有限，且具都更想像空間，加上又有大案強銷、炒熱氣氛。馬英九任市長時期倡議之『軸線翻轉』，似乎真在北市房市顯現。只是事實真是如此嗎？雖內政部大放都市更新容積獎勵，不過本質上，都更之時間成本仍高，四大公辦更新案之金融特區，還有可能從目前的華光社區轉移到信義或南港區，加上備受矚目的廣慈博愛院BOT開發案也在信義計畫區旁。從這些發展跡象研判，『軸線翻轉』恐將繼續維持『口號』狀態。 ■台北縣■ 淡北高架開趨勢倒車還記得蘇貞昌任閣揆期間，到淡水大灑建設利多嗎？當中最重要，也讓當地民眾及推案建商、銷案代銷最樂的，就是輕軌捷運。上月交通部邀集各部會及北縣政府討論此案，卻出現多數人最不願看到的結果。根據報導，由於北縣不接受交通部提出的經費分攤比例，輕軌捷運計畫極可能破局。然而更詭異的還在後頭；才隔幾天，交通部和北縣不顧另一端北市反對，執意興建登輝大道至關渡大橋的淡北高架快速道路。馬政府不是大力鼓吹節能減碳嗎？還提出全台自行車道倍增計劃。結果一頭否決真正節能的捷運，另一邊卻讓淡北高架強行過關。據了解，是因為淡北高架已被列入愛台建設中，今年如不執行預算，來年再列機率大降，因此才如此急就章。類似的決策或程序瑕疵問題，也在新店小碧潭爆發。事情是當地地主質疑，捷運局當初是以交通用地名義徵收私有地，但如今聯合開發案「美河市」卻大賣景觀高價住宅。最新發展是，內政部以徵地過程違反程序正義原則為由，要求北市捷運局必須提出當時與地主協商的相關證明。此事表面上是地主爭權益，但實質上是因為「美」案藉由河岸景觀、捷運站訴求，墊高房價，初期市場反應亦佳，才讓地主有想分杯羹的意圖。而上述種種，更突顯相關單位規劃與執行面上的巨大落差；其他諸如新莊副都心計畫開發牛步、施工中捷運再度延後通車，本質都類似；最後受害或無福消受的，往往都是基層老百姓。 ■桃園■ 公共建設亟待啟動桃園房市由於區域利空及外部因素雙重夾擊下，近年市況下修情況明顯。而此一發展，也導致直銷房屋的比例愈來愈高。從最早的平鎮南勢、山仔頂一帶，逐漸蔓延到中壢龍岡、楊梅甚至八德等地。根據觀察，這種堅持要正名為『直效行銷』之售屋方式，是先接洽滯銷個案，再轉由業務以直接抽成方式銷售之；潛在買家則是從其他案場拉人，與到街坊主動邀客看屋兩大類，近期當然以後者比例較高。在市場低迷階段，直銷模式很能拉高人氣；不過這幾乎是亂槍打鳥的集客方式，成交比例非常低。無論如何，桃園房市直銷的勢力範圍愈來愈大；對照來看，直銷與傳統代銷之間勢力之消長，或閉O一種檢視當地市況好壞的另類指標。不過現階段桃園房市的最大問題，不是直銷模式打亂行情，而是能帶動區域發展的大型開發或建設相對缺乏，導致就業人口薪資水平較低，房市自然難以提升。由此看，攸關幾乎整個大桃園的航空城計畫，事關重大。而雖說擴大內需將航空城計畫列為優先項目，不過目前為止，提升區域房市之效果則還未顯現。根據本刊市調實地了解，區域客對此議題早已麻痺疲乏，且客運園區至今仍荒蕪一片，因此只要航空城還在紙上談兵，當地市場就難回溫；類似的情況，也在高鐵桃園車站特定區等區塊上演。而據當地業者所得消息，當地公共建設將在本月陸續啟動。我們衷心期盼，這是讓桃園真正實質發展的開端。 ■新竹■低價產品異軍突起前文提到，最近投資客紛紛退場，也使股市房市連動性高的現象出現變化。類似情況，是否也在原先股房連動性超高的新竹房市浮現？如從價差看，相對低價區域或個案，表現確實較好。先前之熱門區域竹北高鐵特區，近時人氣、買氣都有衰退情況，除議題熱度減退外，部份個案價格愈開愈高也是原因。相對之下，新竹市郊香山、南寮地區的相對低單、低總價產品，銷售成績便相對突出。南寮「煙波行館」採取無樓層及景觀價差，一律十一萬單價的銷售策略；低價加上景觀，果然吸引不少基層竹科人。不過這是否代表竹科人購屋行為轉趨保守觀望？觀察不同的區域，結論恐怕各異。除竹北房市轉冷外，稍遠的竹東也受到些頃v響，購屋客源中，竹科客比例明顯降低。在區域人士變成消費主力之下，目前幾乎只有新成屋還稍有買氣。但是如果把視界轉回新竹市，情況則又不大相同。除了市郊低價產品表現不俗外，分為關長及光埔兩塊的『關埔重劃區』，也浮現一定買氣，甚至竹市目前還可見相當比例，三至六成不等的投資客。然仔細分析發現，表現較佳者仍屬相對低價，這代表原本多金的竹科人，也開始以價格為首要考量。 ■宜蘭■風災過境突顯寙陋挑個中秋佳節襲台的不速之客辛樂克，其滯留兩天餘之怪異路徑，是帶來超大雨量的原因之一，然台灣全島基礎公共建設質量的陳年舊痾，依然是釀成淹水、斷橋的人禍。除了媒體大肆報導的廬山溫泉區外，宜蘭地區也是受創嚴重的焦點區域之一。礁溪五峰旗風景區設施及聯外道路被沖毀、五結等區則傳出淹水及腰之災情。還記得北宜高通車時，政府及民間對宜蘭的高度期雀隉H結果是，北宜高通車超過兩年，卻仍未真正替地方帶來什麼具體提升，反而是因為可以當天往返，衝擊當地觀光飯店業商機。如今風災襲擊，更顯出之前對宜蘭之哄抬，有多諷刺。宜蘭最迫切需要的，並不是聯外高速道路，也不是竹科園區擴增，而是最基本，與民眾身家安全直接相關的基礎建設。 ■其他地區■ 捷運風潮方興未艾雖然建構期間產生交通黑暗期，不過無論區域發展、商機、房市行情等，通車後的捷運，都是超級吸票機。無怪乎近年大台北房市捷運議題大發燒；北從桃園，南到高屏，每個西部縣市，都在爭取捷運建設。除大台北外，目前唯一已有捷運通車的，就是南台灣最大都市高雄市。上月中，東西向的高捷橘線通車，和紅線正式構成十字路網。雖然試乘及正式營運階段仍傳出小意外，不過瑕不掩瑜，有北市捷運發展之優良前例在先，高捷房市利多才要啟動。甚至台南市也希望，至少讓高捷延伸到該市。無論捷運或都市更新，目前為止都只獨善大台北；基於現實等因素，桃園以南和東部地區仍難雨露均霑，這無疑讓區域發展失衡雪上加霜。光是在各區闢建科技園區，恐怕是不夠的；擴大內需如能妥善規劃，則將有助於改善此問題。新政府上台後，擴大內需、愛台建設經常掛在嘴邊，而開放博弈產業也是熱門話題。不過民間腳步總走在前面；沉寂一段時間的賴正鎰，上月中以新成立工商建研會理事長之名，舉辦『台港澳三通新商機』論壇，邀集兩岸三地富豪考察團探詢相關商機。其中最讓媒體感興趣的，是澳門賭王何鴻燊之子何猶龍的說法。他公開表示，一旦台灣當局解禁相關法令，他就會選擇金門或澎湖之類離島，投資開發結合娛樂、博弈、飯店之綜合渡假村。不過賴正鎰本人的說法也頗值得玩味：他認為，台灣房市將在第四季買氣回溫。之前曾意氣風發的鄉林建設董事長賴正鎰，因公司涉嫌設局市府官員喝花酒疑雲，及台中會展中心BOT案，遭市府片面解約，而暫且淡出台灣房市。此時賴正鎰冒出此說法，是配合港澳富豪之說法，還是不甘寂寞？應該是兩者皆有吧！優惠房貸實為短線策略是提振景氣，危機救市，還是兌現政策支票？無論真正目的為何，政院上月宣示一千四百億擴大內需預算，在年底前須全數發包完畢，另提撥一八○九億作為振興消費之用。對房市最具影響的，則是央行增撥兩千億優惠房貸額度之措施。這次優惠政策，將貸款額度全數提高一百萬，台北市額度因而成為三五○萬，其他地區三百萬，房貸利率補貼後則降至二．九二五％。內政部房貸方案利率是二．七六七％，最高可貸二二○萬，一生兩次、兩百萬零利率之青年安心成家專案，則將提前於十一月啟動。對於現階段有實質購屋需求的購屋人來說，這當然是好消息；且幾家負責的公營銀行，近日已接到不少有意轉貸民眾之詢問電話。不過補貼政策的實質意涵及結構，是用全體納稅人的錢，來補貼相對少數、仍有消費能力者。然台灣的稅基中，所得稅比例過大，財富重分配弁鄐ㄨ𢡟C因此優惠房貸在內的任何補貼政策，毋寧都是炒短線。尤其此房價高檔時刻，加碼政策房貸，不見得能減輕購屋民眾負擔，還可能被譏為與民營行庫爭利。金融風暴始於房市泡沫破上月的全球金融風暴，絕非偶發事件，而是去年美國次貸風暴以降，一連串信用危機未爆彈的先後引爆。國內知名經濟學家劉憶如就在經濟日報為文指出，幾年前美國房市快速加溫，房貸過度寬鬆、擴張，導致泡沫化，接著再包裝為各類證券投資商品，讓全球市場共同承擔風險，才是這次全球金融大蕭條的禍首。台灣的確沒有次級金融機構承作的相對高風險、高利率房貸，畢竟台灣房市規模過小，此類產品並無商機。不過九三至九五年，台灣行庫房貸審核過於寬鬆、核貸成數高，卻也是事實。這和目前美國信用壞帳的本質，其實是雷同的。近年行庫雖開始警覺而緊縮相關業務，但之前放出的高成數房貸額度，在民眾實質經濟力衰退及利率緩升之下，類似風險仍逐漸提高。這從法拍或其他逾放屋數量近年緩步增加，可茲證明。因此，美國信貸危機的前車之鑑，我們仍須引以為戒。況且稍早發布的房屋自有率已超過八成八，加上今年很可能會繼民國九十年後，再度出現年度失業率高於經濟成長率之情況，現階段薪資也還在持續負成長，政府祭出實無新意的優惠房貸補貼來支撐買氣，實非良策。真正正確的藥方，是紮實建構基礎公共建設。先保障民眾最基本的身家安全，進而檢討修正產業發展大方向，提升國家競爭力、民眾信心及消費力，才是救房市、拼經濟之不二法門。這點沒做好，那麼再怎樣鬆綁、開放，奉投報率為唯一圭臬的陸資、外資，也不會投入這個『基本面』有問題的市場。更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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