對大部分購屋人來說，最難以抉擇的，大概是選哪個區域；特別是對第一次買屋的消費者而言，更是頭痛的習題。就算是換屋或投資置產，也難免會碰到類似的兩難。『到底該選哪』這個購屋大哉問，在此經濟動盪之際，尤其關鍵。有鑑於此，本文針對自住目的之首購及換屋，推薦值得進駐的區域… 是豪宅開價屢創新高，形成狂潮般的比價效應也好，或是房市始終不缺利多題材支撐、炒作也罷，在銷售方極力營造及媒體大篇幅報導下，大家的印象都是，這幾年房價漲幅極大；雖然不如年初國際油價飆漲速度之快，不過漲幅確實也讓一般受薪階級大呼吃不消。 仔細揀選 仍有合理價格 然而，這絕非本地房市的真實全貌。事實上，真正算得上房價飆漲的，僅是部分地區、部分個案的個別情況；扣除台北市及大台北一些有利多題材哄抬的區域，其實仍有進駐門檻合理、區域機能也在水準之上的區域。 對現階段有居住需求的消費者來說，只要行有餘力，購買仍比租賃要更加踏實、划算；因為目前利率水準還在合理水位，租屋則毋寧是短期之計。不過話說回來了，目前不少區域房價的確有些高不可攀，在此時間點，選擇那個區域進駐購屋置產，就變得更為關鍵。 有鑑於此，本刊企研室特別根據各項客觀條件，以首購及換屋目的為準，給您最直接的建議。購屋到底買哪裹？看下去便知分曉！ 【說明】 以下購屋區域建議，主要根據某區的核心條件，即交通、生活機能、環境品質等三大要素做基礎評比，且以現狀為評估基準。學區保值性及未來發展則列為附加價值部分，重要性在前述三要項之下。 首購 基於首購族預算有限，我們再以總價六百萬為大致區隔。六百萬為分隔基準之來源如下：以一般雙薪家庭月收入約十萬，三分之一繳付房貸，目前民營行庫約百分之三．五之利率水準，二十年期房貸，估算之可負擔總價約略值為六百萬左右。 壹、預算六百萬以下 深坑鄉—北市近在咫尺 環境清幽 就在北市文山區隔壁的北縣深坑鄉，在信義快速道路通車前後，曾有一波話題炒作風潮。不過後市發展證明，該快速道路議題並未發酵；深坑鄉於是成為曾經炒熱，如今被遺忘的偏僻部落。 不過畢竟距離北市極近，取道二高之三甲聯絡道到北市辛亥路，只需五分鐘車程，同時環境清幽，是知名的北台灣觀光勝地之一，具有離塵不離城之特質，因此仍不失為首購目的消費者可考慮的區域之一。 由於腹地不大，加上成本因素，因此近年深坑房價仍悄悄漲到十八萬／坪上下之水準。進駐本區，六百萬預算綽綽有餘。不過要提醒的是，由於進入深坑市區動線仍狹隘，因此尖峰時間仍易壅塞。 泰山—進駐門檻低 利多未發酵 由於對外交通主要仍須仰賴五股交流道，區域發展腹地也有限，十八甲重劃區已開發大半，因此近期這波大台北房市價量揚升，泰山並未明顯跟著起舞，目前平均成交行情還在每坪二十萬以下，成為經費有限購屋人可負擔的選擇之一。 當然泰山房價相對持平，發展時間早，街廓市容老舊，中山高五股交流道又經常壅塞，也都是原因。十八甲重劃區開發密度，也有偏高之嫌；由於區域內畫定商業區之比例偏高，住宅大樓興建櫛比鱗次，不少建物棟距過小，影響居住品質。 本鄉與新莊交界區，規劃有塭仔圳重劃區，將是北縣未來重要的發展據點之一；另機場捷運也行經本鄉東側並設兩站。但塭仔圳重劃區至今開發時程遙遙無期；二省道高架工程同樣基於經費問題，通車時程延宕。 北大特區—大學城規劃 未來名校加持 橫跨三峽、樹林的台北大學特定區，是台灣第一個以大學城為開發概念的重劃區。九三年北縣土地標售政策，吸引大型建商進駐開發，房市發展瞬間加速。另在樹林柑園國中任職期間，辦學成效卓著的王秀雲校長，在此處籌辦桃子腳完全中小學，不少家長慕名而來。 不過三鶯線定案時程未決，油價高漲後，靠二高通勤之有利因素稍褪，加上北大全面遷入時程也一再拖延，因此本區固然出現二十餘萬的高價位，但實際房價漲幅已有限，部分大樓個案成交價甚至修正到每坪十三萬以下。 不過為加強誘因，北縣祭出容積獎勵政策，原本低密度開發之初衷因而破滅。據地方人士透露，本區重劃初期，下水道等公共建設，仍是以低密度社區標準施做，因此未來大量人口移入後，對區域質感可能會造成相當衝擊。台北大學全面遷入時間不明確，對區域發展也有一定影響。 交通上，目前僅能仰賴三鶯交流道，仍有壅塞問題；利用土城線則須靠接駁公車，效果仍有限。三鶯線則因路線規劃經大漢溪造成環境衝擊，而始終無法定案。 樹林市—萬大捷運線啟動 前景可望 本市柑園地區部分被納入北大特區範圍，使全樹林市近年推案量大增。然真正屬樹林地區推案則仍相對有限，房價也還是北縣相對低檔。雖目前房市價量不高，不過與樹林市有關的捷運萬大中和樹林線已初步定案，因此房市後市可期。 除樹林市區外，和板橋交界之溪崑地區，由於和板橋市區有一定的地理屏障，生活圈事實上屬於樹林市範圍，因此房價未比照板橋近年漲幅，平均價格仍在二十萬／坪以下，也是經費有限首購客可考慮的區塊之一。 林口新市鎮—英式重劃 機場捷運拉抬 和北大特區同為九三年北縣重劃地標售要角的林口新市鎮，不僅是全台第一個重劃區，更是採英式概念，中央為商業區，周邊住宅區環繞，愈往外密度愈低之規劃，區域重劃理念相當具有典範意義。 本區發展利多如機場捷運、司法園區等近幾年先後到位，因此房市後勢強勁。在機場捷運拉抬下，本區鄰近交流道地區房價已站穩二字頭，還有個案開價跳上三十萬以上。不過本區仍有十餘萬單價的大樓或透天產品，進駐門檻合理。 本區發展現況不錯，雖同樣有容積獎勵，但區內住一、二用地比例不低，因此開發密度不至過高。然屬台地地形的林口，入冬後仍易起霧，且過去發展歷程，負面紀錄不少；除已開工之捷運外，政府之開發承諾，實仍存在不確定性。 另外，由於設站點之差異，機場捷運對龜山段較有實質幫助；亦即未來大量人口進駐，區域交通仍可能出現壅塞。而由於待開發面積仍大，加上區域公共建設進度緩慢，本區目前部分個案開價，實無合理支撐，未來房價仍有下修機會。 淡水鎮—捷運線通勤 景觀加分 和北市北投區無實質隔閡的淡水，因景觀條件而成為北台灣重點房市區域。八十年代末期淡水捷運開通後，則提供更便捷的聯外動線選擇。 部分開發商以淡水河出海口景觀第一排為訴求，刻意塑造休閒不動產印象，拉高價格，因此造成區域房價落差極大。上一波景氣高點，就有個案開出四字頭價格，近期更有個案以景觀豪宅為名，開出六字頭天價。 本鎮北側還有大面積待開發之淡海新市鎮，推案量不小，因此如仔細挑選比較，仍可找到價格相對合理的產品。淡海輕軌捷運目前仍未定案，因此購屋人亦可避開上述區塊，在紅樹林或竹圍站附近尋找合適標的。 桃園市及蘆竹—大樓產品物美價廉 身為桃園縣首善之區的桃園市，及交流道另一側的蘆竹南崁地區，過去一向能夠吸引一定比例的北部客源南下置產，關鍵因素就是利用相對低價，以通勤時間換取更大生活空間之概念。 不過近幾年，中山高及二高前一交流道之林口及北大兩區大量推案，價格又相當，攔截不少南下北客，致使含本市及南崁北客大減，市況趨緩。 然而之後北大及林口房價衝高，使桃市又有相對低價優勢。目前除中正藝文特區周邊及少數標榜區域豪宅案價格較高外，含大有特區在內，桃市及南崁大樓產品平均房價，都在十二至十四萬／坪之水平。另外由於機場聯絡道新闢大竹交流道，當地單價僅十萬出頭左右的大樓產品，也可列入考量。 新竹市郊—低單低總 機能充足 由於房市買盤中竹科園區員工比重頗高，新竹地區房市一向以竹科內企業營運狀況，乃至台股興衰馬首是瞻。近年由於道路建設路線完工，加上具有重劃遠景，竹北市一躍成為當地重點房市區，原首善區之新竹市則相對遜位。 不過根據實際觀察，竹北地區，特別是當地稱為三期的高鐵特定區，抱持投資置產目的的購屋人不少，加上各開發商策略不一，因此不僅價差持續擴大，造成行情紊亂，產品規劃也出現劇烈Ｍ化現象。 對一般家庭首購族來說，無論從產品選擇、區域機能或價格穩定之角度，交通條件類似的新竹市郊，都會是比較穩當的選擇。目前在香山及南寮地區，都有單價在十萬上下的大樓產品，等於三百餘萬就能輕鬆進駐。 貳、預算六百至一千萬 汐止—南港下一站 機能完備 如要選出近期北市房價狂飆的代表區域，南港絕對榜上有名。而南港房市火紅，也帶動隔壁的北縣汐止跟著起舞。不過畢竟是北縣市之差，民生汐止捷運線又尚未定案，本區房價自年餘前上攻三字頭後，就缺乏支撐力道。目前個案平均單價視座落位置，約二十到二十六萬不等。 民生汐止捷運線實已接近定案階段，加上汐止本身整體條件不差，聯外交通相當便利，兩大高速公路在此交會，因此只要避開開價高於區域行情過多的個案，仍有不少標的，適合手頭稍稍充裕的首購族群購買。 中和市—捷運加持 區域機能優 約和板橋線部份路段同時通車的中和支線，具體拉抬了雙和地區房市。不過永和發展近乎飽和，在土地短缺題材炒作下，近年房價飆升速度極快。同樣有捷運題材，區域機能也相當完備的中和，就成為相對合理的進駐選擇。 除中和支線外，大致規劃定案的環狀線，是中和下一個可期的交通利多。目前雖有大型捷運共構案拉抬價格，不過本區合理房價每坪仍應在二十二至二十七萬之間，差異視區域相對位置交通條件及質感而定。 另外，九三、九四年推出之大批預售工業住宅，這些年陸續完工後，北縣工務局採取須繳納代金，才准變更地目、取得使照之處理方式，預料區域房價，也可能受到影響。 三重市—一橋之隔 北市客新歡 由於早期移民多落腳三重，發展密集度高，卻又缺乏事前妥善都市規劃，因此造成本區市容窳陋。不過近年捷運新莊線、蘆洲支線先後開工闢建，都市更新又帶動市容重建想像空間，三重房市突飛猛進。另外，重陽橋畔的重陽重劃區，更提供了房市開發的新舞台。 約九五、九六兩年，受到北市核心區房價飆漲所帶動，僅一橋之隔的三重市，吸引不少被北市高房價排擠過來的北市客，房價於是跟著飛漲，市區臨捷運站及重劃區河景戶，一度有四十萬以上開價出現。 不過新政府上任後，諸多內外部因素衝擊，市況開始下滑，加上區域推案量大，故呈現供需失衡的情況，目前在重劃區內已經有個案降價，平均行情大約在每坪二十一至二十五萬之間。以三十餘坪估算，總價約在七百餘萬，尚屬合理價位。 新莊市—副都心加捷運 機能可期 從台北市的內湖、南港等區，到北縣三重、林口，都是因捷運而起的房市重量區，新莊也不例外。尤其上新莊地區除新莊線外，還有機場捷運及環狀線在副都心附近交會設站，使得該區成為板橋新站外最具發展未來性的北縣區塊。 基於捷運議題，加上北市房價狂飆的帶動效應，上新莊房價一度有每坪上攻三十萬的氣勢。然目前市況回檔，加上僅機場捷運動工，新莊線通車時間又因樂生院遷移爭議而持續延宕，副都心開發更遲未展開。在各項利多話題均出現疑慮下，短期房價支撐力道不足，進駐門檻也有下降情況。 基於發展未來性及價格支撐，仍建議購屋人，應盡量選擇副都心或捷運站周邊之標的為宜。 土城及蘆洲市—捷運便捷 進駐門檻相對低 北縣土城和蘆洲市，是另外兩個因捷運而起的房市區。不過兩區不同的是，蘆洲在捷運議題發酵前，還有南港子重劃區為房市舞台，土城在捷運通車前，房市則幾乎是乏善可陳。 無論如何，捷運題材發奶]好，土地短缺也罷，土城及蘆洲市近年新案開價行情都來到二十餘萬的歷年最高水平，使現階段兩區的進駐門檻，都超過六百萬。 土城目前已可利用通車至永寧站的捷運線直達北市，蘆洲則要等蘆洲支線及新莊線通車，不過交通方面仍相對無虞，仍是預算較多之首購族可列入考慮的區域。 不過，蘆洲及土城市區都有市容凌亂的問題。蘆洲南港子重劃區雖號稱重劃，然零散開發的情況，近年仍十分明顯，有損重劃之名；土城的最大問題則還是工業區發展帶來質感較差之包袱，以及堪稱燙手山芋，不知何時遷往何處的看守所。 換屋 國際金融經濟局勢受到美國信貸危機再度大引爆而持續看壞，更誘發全球股災，加上物價等其他因素拖累，目前國內消費信心已跌至谷底；平心而論，無論是單純換環境，或是要長期置產，避險保值應該才是現階段換屋的較佳理由。 因此在換屋部份，我們傾向不預設預算限制，而是在基本機能外加強區域地段等附加價值部分之評等比重，選出以下幾個建議換屋的區域。當然幾乎毫無意外地，都仍以台北市核心區域為主。 大安區、信義計畫區—不敗燙金地段 交通、生活機能、環境品質，甚至明星學區，大安區無一不優；就是因為各項條件不僅在水平之上，甚至都是上上乘，因此大安區無疑是全北市，甚至全台灣房價最抗跌、保值性最佳之房市區。而如果撇開行政區藩籬不看，則堪稱全台政經樣板發展區塊的信義計畫區，則是最名貴房市區塊。 因為都市更新緩不濟急，加上新政府採大面積國有地只租不賣的新政策，因此北市精華區地價房價都愈飆愈高。眼見成本持續墊高，一般換屋族群也難負擔，於是建商將坪數進一步放大，提升建材等級，規劃豪宅級產品，藉以訴求金字塔頂端客層。 在此時空背景下，目前要進駐大安區仁愛敦南地段或信義計畫區，門檻都動輒以億計。不過仔細尋找，仁愛路周邊巷弄或是台大、師大周邊區塊，都還是找得到單價相對稍低的標的；永康街一帶，也偶有訴求新生國小學區的小坪數產品。 中正區—政治中心 抗跌力強 基於前段類似理由，中正區之仁愛路二段，以及政經特區愛國東西路一帶規劃之豪宅案，也都曾躋身百萬單價之林。整體而言，中正區也算優質地段、抗跌性夠，區內中正國中更堪稱全北市升學率最高之明星級國民中學。 不過不像大安區，僅有臥龍街及通化、臨江街一帶單價較低，中正區相對平價的區塊不少；包含和平西路、牯嶺街一帶，汀州路及環河快速道路附近，都還能找到單價總價稍低的產品。 大直—豪宅新聚落 機能完備 大安區仁愛敦南名人巷，及現在歸屬信義區，國父紀念館逸仙路附近，算是北市最早期的豪宅聚落，信義計畫區則算晚近後起之秀；而大直地區和信義計畫區，則算相似時間崛起。 由於鄰近內科，具基隆河景觀，又有美麗華購物中心為核心的商業地帶，大直也將出現百萬級豪宅。從近年房市發展歷程看，大直無疑也是抗跌、保值力極高的區塊。 天母─外僑群居 質感頗佳 台灣房市始終是地段價值至上，因此信義計畫區或大直地區這類商業氣息濃厚的地區，因地段優於一切的前提，能成為豪宅聚落。換到國外，則情況可能稍有改變。 因此儘管近年捷運徹底改變北市的商圈版圖，以往熱鬧非凡的天母商圈，如今人氣不再；不過就基本的生活機能及環境品質來看，士林天母地區仍算上乘。而且由於美國及日僑學校都位在此處，外僑群聚，也形成當地特殊的區域氣息。 桃園市中正藝文特區—桃縣首善核心 信義計畫區已成為全台北市乃至全台的樣板發展區域；相對地，桃園縣則當然要看桃園市發展新核心區域之中正藝文特區。 雖然桃園縣政府還在縣府特區原址，不過按照規劃，中正藝文特區確是朝桃園縣經貿中心的目標發展。看好此一遠景，本區周邊近年發展速度飛快，有目共睹；尤其這些年全桃園市況趨緩，幾乎惟獨本區範圍周邊維持一定價量水準，中悅、麗寶等知名建商都推出代表作，附近店面行情更是水漲船高。 只是，中正藝文特區之所以稱『藝文特區』，原本是要爭取北部流行展演中心在此落腳。不料最後爭取未果，本區展演用地於是只能暫做臨時展演場地之用，商業區的招商計畫也因此未有實質進展。本區確是桃園當地最佳換屋地段，不過仍應以產品力及建商品牌優劣為選擇指標。 衡量能力 慎選區域及標的 近期不少房市研究機構紛紛發表調查指出，近半年油價上漲、信用風暴愈演愈烈、股市遭熊吻，使得房市投資客比例大降，首購客已成目前的市場消費主力。 無論是資金有限、或被套牢也好，套利空間縮小，甚至價格可能回檔也罷，房市投資客確實縮手。一般民眾也因物價上漲，購屋能力亦受到排擠、縮減，但基於基本的居住需求，實際退場者相對有限，才造成目前看到的所謂比例提昇。事實是，自住，特別是首購目的消費者，始終都是存在，且有一定數量的。正是因為如此，本文鎖定的潛在參考族群，也是有堅定需求的自住目的客層。 而無論是選擇哪個區域，消費者仍應先衡量自身需求及經濟能力，估算出能穩當負擔的總價範圍，才能真正買到符合需求且價格合宜的房市產品。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare