油價下跌之後，本以為最嚴酷的經濟考驗已經過去了，終於可以喘口氣，卻被緊接而來的前第一家庭洗錢風暴，再度打入另一波谷底。我們寧可認為，這回真的是利空出盡了，最壞不過如此。換個角度想，這樣的衝擊事件發生在房地產的淡季，也是好，將所有不利市場的利空事件，都在淡季爆發完成，旺季來臨時，應該就可以比較平順了。 台灣經濟這陣子走得很辛苦，慘遭內外夾攻，國際局勢的巨浪才稍歇，國內政局風暴又起，一波未平，另一波又來侵襲，再好的體質體力都會被耗盡。 油價上漲的通膨壓力，令國內經濟幾乎窒息，可難想像五年前油價每桶不到三十美元，去年年中上升到七十三美元，已經是天價行情，今年最高攀升到一百四十六美元，任何一個國家都無法承受這樣的漲幅。 就在逼近政府及人民忍受度滿水位的高檔，好不容易油價開始回跌到一百一十元左右價位，讓嚴峻的經濟局勢終於得以舒緩，稍微喘一口氣，股市股價慢慢從谷底攀升。 豈料在八月中卻又爆出陳前總統的洗錢案，訊息焦點再度拉回到最不願見的政治議題，再次點燃兩黨惡鬥的戰火，台灣人民莫不搖頭興嘆，這究竟是利空出盡的結束，還是另一場惡夢的開始。 外部環境的變化，市井小民無法改變，也無可選擇，只能跟著潮流起起伏伏，儘可能躲過浪頭，尋求傷害的最小值。因此很多資金都在觀望，物價上漲對購屋意願有影響，但並沒有真正侵蝕財務能力，最大的因素，還是在於潛在買方，對時局保持觀察心態，在沒有明朗化之前，不願貿然進場。 觀望的不只是需求方，供給方對後市也是持保守態度。例如台北市中山區大灣段大案，原本預計在今年三二九檔期推出，但是眼看時局持續混亂，可能會延後推案。 而敦化北路上的焦點大案「文華苑」，也是『不見人下樓』，應該也是卡在景氣未明的尷尬狀態，畢竟『對』的案子，不該選在『錯』的時機推案。基本上，從這些大案進場的時機，可以嗅出一些景氣走勢的端倪。 台北市　地產龍頭佈局中長線 台北市應該是這波反轉中衝擊最大的，相對於之前豪宅對房價的高度信心與期望，在股市與國際經濟衰退的前提下，落差自然突顯出來。 畢竟台北市的中高總價價位住宅，向來都是以換屋族群及投資客為主，在購屋信心跌落的現況下，豪宅產品銷售受到嚴苛考驗，再加上遇到傳統鬼月淡季，市場買氣普遍反應不佳。 放眼目前台北市中銷售一枝獨秀的產品，還是以小基地單層單戶的產品，所受的影響最小，分布在大安區及中正區等，以十戶以下為主的小型建案，在這波不景氣中表現亮眼。 不可諱言的是，原本預計在農曆七月之後推案的大案，不少建商開始觀望，或是在開價部份小幅修正，回歸理性的市場面。 其實開價修正對房市來說是健康的現象，屢創區域新高的狀況，通常都是在景氣上升波段中才能成立；目前景氣趨於觀望，在此種氛圍之中，價格修正才能吸引真正有意購屋的買方前來看屋。 目前利空訊息遠多於利多，買方期待降價的心態濃厚，事實也證明，只要開價能接近買方期待，個案還是能獲得買方認同，只是從整體銷售時間來看，比過去大約增加將近一倍。 八月初傳出遠雄人壽以總價一百二十九億，取得信義計畫區A1約一千四百多坪土地，每坪土地成本接近七百萬。業界預估，三年後完工每坪售價可能會上看一百三十萬至一百四十萬，再加上上月國泰建設分別買下信義聯勤及台北大學旁的大面積土地，可見國內建設業龍頭積極為中長線佈局，短期內雖然買氣不振，但是未來長期景氣十分看好。 現在關注的焦點，都在於今年最後一個大檔期九二八，只要外部經濟環境好轉，購屋信心逐漸回復，以及中山區大彎段及信義區的超級豪宅都能如期公開，台北市一定會是第一個走出低迷的區域。 台北縣　區域客源已漸成主流 台北縣房市榮牴P區外客息息相關，幾個重案區都是以區外客為主，諸如林口、三峽、淡水、汐止，區外客的比例大約在七成以上；即便一些市區像是三重、中永和、新莊等，區外客的比例也曾高達五成左右。 區外客比例偏高的風險，在於買氣較不穩定，景氣好壞時落差較大，現況顯然是回歸到區域客市場，不少區域的外來客源比例都在下降，民眾跨區購屋意願低落。 從區外客市場轉變為區域客市場並不是不好，只是對該區房市有調整作用，主要差別在於價格打底。過去五年來一路飆高的房價，都是隨著區外客的接受度在定價，區域內真正想買屋自住的民眾，往往是『望價興嘆』。 房價經過這幾年的波動之後，區域買方應該都已經接受房價高漲的事實了，近期整體經濟景氣又不佳，區域買方進場想撿便宜的意願應該會比較高，因此現在只要出現『比較便宜』的價位，區域客應該都挺捧場的。長期來說，現在藉由區域買方將房價築底，對該區來說，未來才會更有機會再將平均單價往上推升。 整體來說，台北縣明年利多不少，包括升格直轄市，更名為『新北市』，預料屆時統籌分配款會比現在多出數倍，有利地方建設。 另外新莊副都心的新消息也是不斷，五年內將有九個北縣的部會，將會遷移到新建的『中央合署辦公大樓』，將有一千八百名員工進駐副都心。 副都心佔地一百多公頃，東起思源路、南到中原路、北至中山路，西與新莊溫仔圳銜接，除了辦公大樓之外，還有國家電影中心將進駐，據聞房價已經上看每坪四十萬元。 目前緊鄰副都心唯一個案的推案單價為二十八萬，新莊新案的區域行情約為二十五至三十萬，藉由副都心的議題，想要把房價推升到四十萬，漲幅在三成以上，恐怕還要多加好幾把勁。 桃園縣市　促銷戰企盼關愛眼神 大桃園房市一直都很依賴台北客，最主要是首購族群，在相對低單價、低總價的優勢下，吸引總價五百萬以下的客群。 但自從三年前林口及三峽興起後，大桃園地區的好景不再，再加上前兩年銀行開始緊縮房貸，對仰賴高銀貸的地區影響很大，桃園地區首當其衝，買氣頓時鈍化，這種劣勢甚至延續有兩年之久。 這波景氣殺下來，大桃園地區就繃得更緊了，因為台北客持續縮減，來看房子的民眾有減無增，三個月下來，建案現場已經備感壓力，像在八德地區，有些建案已經開始推出以原價送裝潢及車位的促銷活動，寄望能藉此活絡市場買氣。 嚴格說起來，提升贈送物品的附加價值，也算是一種降價模式，只是成本比較好掌控，目前這種狀況還算是零星出現，尚未普遍，若是逐漸趨於普遍，就可以領略到市場買氣真的是進入『嚴峻』的狀態了。 高鐵概念股的退燒，使得大園航空城一帶買氣消退；但伴隨三通效應的興起，預料在陸客往來台灣逐漸增加的前提下，鄰近桃園機場的區域，還是能重拾投資客關愛的眼神。 新竹縣市　期待新議題發酵帶動 新竹的客源向來穩定，大多是以竹科工程師為主，因此包括竹北市、竹東地區，有竹科客的支持，再加上台北客湊一腳，近年的反應都不錯。 建商眼看房子好賣，難免興起調價念頭，一些大型的中高總價個案，今年下半年與年初相較，平均開價大都上調一成左右，原本看好馬英九當選效應，可以延續高鐵通車的議題，因此才會如此樂觀看待後市。 但是事與願違，整體景氣反轉直下，相對突顯出建案調價的不合理性，在竹北看屋的民眾自然大幅減少，買氣下降，不但調高後的價格受民眾排斥，甚至還傳出有個案退戶達兩成的狀況，對竹北來說，現況是個大考驗。 竹東的市況也是不理想，但至少一些訴求低單價及低總價的產品，區域客都還挺捧場的，只要再加上一些促銷活動，都會帶來有效買方。 基本上新竹地區遇到的問題，跟台北縣是頗為類似的，只要開價能回歸理性常軌，不要賺取太多超額利潤，基本的區域民眾都還是可以接受的。 新竹房市的客源不虞匱乏，但是一直面臨供過於求的邊緣壓力，因此新推出的產品，不斷往高總價、高單價推進，以期區隔市場，但是高總價住宅必須仰賴投資客帶動，如果投資客按兵不動，整個市況就會凍結了。 高雄縣市　科技業帶動房市崛起 當全台房市都因景氣驟降而備感壓力時，高雄房市的表現反而呈現相對穩定，主要是因為這三年的房市走揚，對高雄來說，主要的貢獻還是在於供給十分有限的豪宅。 也就是說，這三年全台都會區房價飆升之際，高雄真正有上漲的，嚴格說起來只有豪宅，將一般豪宅從每坪十六至十八萬的價位，拉升到二十五萬上下；對其他三房及四房的住宅來說，價格變動不大，以大樓來說，每坪單價還是維持在十萬一萬至十三萬之間。 因此當其他區域的價位開始受到考驗時，高雄受影響的僅是買氣的問題，而沒有房價下跌的憂慮。 當然在經過這三年台北投資客的洗禮之後，高雄推案產品的結構也產生一些變化，形成長期的隱憂，也是難以避免的，最明顯的就是北高雄。 這幾年議題的焦點都集中在北高雄，北客鍾愛的區域也是在此，中高總價的個案在去年達到高峰。以鼓山區為例，去年總價在一千八百萬至兩千萬的透天產品，佔總推案的三成，替代過去以一千兩百萬至一千五百萬的主流價位位置。 受到景氣反轉的衝擊，北高雄今年上半年大樓已經出現小坪數產品，分食三房總價能力不足的客源，北高雄產品往兩極推動的區域愈來愈明顯，中間型約六百萬左右的產品，可能將面臨挑戰。 但是隨著鴻海集團南下投資南高雄的新議題興起，北高雄顯然有『利多出盡』的危機，中高總價的供給量有過剩之虞；而南高雄透天產品則維持在『量縮價揚』的好光景。 另外值得一提的是，日前傳出科技大老英業達創辦人葉國一準備進軍高雄房地產市場。看好高雄房市的前景，葉國一將跟國揚實業侯西峰合作，以合建分售的方式，在苓雅區興建每坪超過五十萬元的豪宅，總銷金額近九十億元，預計十一月開始銷售，民國一百年交屋，這將是高雄房市今年第四季最受矚目的大事。 其他地區　跳脫的產品銷售率佳 除了這些一級戰區之外，其他區域的房市市況與景氣就無太大關聯了，像是基隆及宜蘭等地，市況本來就相對顯冷，因此落差不大。 反倒是基隆地區，因為正值暑假強銷期，前去基隆遊玩的觀光客，反而成為主要的客源之一，對於房地產業最為忌諱的農曆七月，感受不到壓力。 類似這種非一線區域，大環境景氣好的時候，買屋的人會多個兩成至三成左右；但是景氣一下滑，買氣萎縮幅度可能達五成以上，市場買氣很難凝聚，卻很容易潰散。 但是只要產品有特色，地點沒有明顯瑕疵，還是會受到矚目，像是位在安樂區的「六六行館」，將總價規劃在一千五百萬至一千八百萬之間，吸引不少汐止、南港及內湖的買方，相對於當區的總價，顯然親切釵h，雖然位在基隆地區，但還是鄰近縣市交界，六月中推出以來，目前已銷售近四成，算是這波不景氣中很另類的了。 寄望鬼月過後新氣象 經常有人在問，為何房地產市場有九二八檔期？其實那只是給淡旺季一個區隔，從淡季走向旺季的開始，九二八也就是『進入旺季』的代名詞，就像四百公尺賽跑，在最後一百公尺的衝刺，為後段留下完美句點。 今年當然也不例外，即便整體局勢不佳，但是仍有不少建商積極在第四季推案，認為鬼月之後的時局會逐漸好轉。 整體架構就是如此，但就區域來說，似乎南部的利多訊息多於北部，主要還是高雄港市開發議題持續發燒，從鴻海將進駐高雄軟體園區、葉國一南下輕瘋[豪宅，到高港的『自由貿易港區』計畫等等，明年又有世運會在高雄舉行，為高雄注入一波又一波的新能量。 這波景氣的回升，也雪|從南部往北部推送也說不定呢！ 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare