近年國際油價突破每桶一百美元大關，致使低價能源的時代已成過往。相對環保節能的軌道交通，因此成為近期房市的最強賣點。然而捷運議題過度炒作，使目前捷運車站周邊進駐門檻超高；況且此時物價飛漲、通膨壓力遽增，置產更成為艱辛的任務及過程。轉往台鐵行經區域尋覓適當標的，將是非常時期購屋的明智之擇… 曾幾何時，人們藉由快速道路、高速公路等四通八達的道路建設，不僅便捷地從甲地往返乙地，也更輕易達成往外圍縣市或郊區置產的目的；無論是為了相對低價，或者是為了更大的生活空間。 如中山高為桃園市及南崁地區帶來移民置產者，新店安坑、中和、土城乃至三峽等區，因北二高開通而獲得外客入駐，房市得以急速發展，都是鮮明的例證。 不過，這是油價一公升還是二十元時的光景。投機客炒作也好，第三世界發展導致全球需求激增也罷，近年國際油價確實狂飆；影響所致從台灣到全球都陷入新一波能源危機，通膨壓力遽升和經濟發展停滯。 而在諸多因素交迭下，近期國際油價回穩；專家預估，今年下半年國際油價將在每桶一百至一二○美元震盪。不過石油資源非取之不盡、用之不竭，因此油價仍長期看升。利用公路建設通勤，往相對低價郊區購屋的方式，不再像過去般合情合理。 更省能的大眾交通系統，因此再度獲得重視。而這當中，民國八十年代末期開始營運的捷運系統，近年政府投入最多資源進行規劃建設；基於類似理由，捷運題材亦成為近年房市的當紅炸子雞、銷售常勝軍。 高能源時代 軌道交通紅 然而不可諱言地，如今想要進駐具有捷運概念，也就是能就近方便以捷運通勤聯外的區域，的確門檻極高，一般薪資階級愈來愈高攀不起。 另方面，什麼東西都漲，唯有薪水沒漲，生活所需花費增加，排擠購屋預算，加上長期利率看升，無論具捷運題材與否，對目前有需求的消費者而言，此時要想在發展成熟的大台北都會區購屋置產，的確是非常時期之『不可能任務』。 有鑑於此，我們建議準購屋人，可退而求其次，轉往和捷運類似的台鐵沿線。畢竟和當紅的捷運題材相較，台鐵相對受到忽略，業者利用作為炒作題材頻率及程度相對較低，因此還能以較低的價格進駐置產。 台鐵替捷運 抗高價負擔 接著我們即從房價置高點的台北市核心，也就是台北車站向外擴散，整理了以下幾個房價平易、進駐門檻相對低，且有不少建案可供選擇、比較的區域。當然，這些區域都是台鐵軌道沿線設站區。 一、北市：萬華區萬華站 在土地奇貨可居為首等議題烘托下，地主價格愈喊愈貴，導致價格透明的國有地標售熱絡，標定價屢創新高，才使得近年北市新屋房價，高得讓一般人退避三舍。因此北市境內除最核心樞紐的台北車站外，還有三個車站，但實際上，這幾個車站周邊的房價，也都已相當高。 松山站周邊開發較早，新案不多，可選擇標的有限；南港車站挾著經貿園區，台鐵車站本身及捷運、高鐵三鐵共構之題材，成為北市各台鐵車站中，被炒作程度最高的站區。台北車站也基於雙子星大樓、車站特區開發及都市更新，周邊房價亦早非平易近人。 相較之下，似乎萬華車站周邊房價比較平易。摒除特殊個案，現階段萬華車站周邊新屋行情，約還在四十萬上下水平，算是北市相對低價；加上萬華全區都具都市更新潛質，對預算稍寬裕的消費者來說，是值得考慮進駐的區塊。 二、北縣：汐止、樹林及鶯歌 雖說萬華房價是北市相對低檔，但以三十餘坪估算，千萬以上總價，對一般薪資階級，仍是筆不小的負擔。因此利用台鐵，往房價更低的北縣覓屋，是相對合理的權宜策略。而北縣有台鐵行經且設站區域當中，汐止、樹林及鶯歌三個市鎮，在區域發展、通勤時間及成本等因素綜合評估下，為進駐門檻較合宜者。 ◎汐止市—汐科站、汐止站、五堵站 汐止市眾所皆知，曾因連年水患所苦；十餘年前房價一度跌到剩個位數字，仍乏人問津。不過近年大環境景氣逐漸回溫，針對基隆河水患問題而設計建設，從上游截取分流的員山子分洪道又發揮幼纂A汐止房價因此止跌回升。 時至今日，汐止房價在南港風起雲湧的連帶推波下，已有新案開價超過三十萬一坪；此番光景，確實不可同日而語。不過這樣的水準，和隔壁南港相比，僅一個車站的差距，價格卻差到兩倍上下，確實是可考慮進駐的區塊。 台鐵縱貫線在汐止境內一共設有三個站，其中汐止車站就在商業氣息最濃的大同路、秀峰路一帶。由於業界看好台鐵松山至南港段地下化後，運輸弁鈺N重新抬頭，加上規劃中民生汐止捷運線亦預定在此設站，因此本區是目前全汐止行情最高區域，大約在二十四至二十六萬／坪間。 下一站五堵站，則是已非常靠近基隆七堵區的工業區帶，因此相對價格更低，目前本區行情大約一坪十五萬左右。不過相較起來，最紅的應該是去年底才啟用的汐科站。 雖說當地並非官辦科學園區，汐科站站名仍取自於當地所謂『汐止科學園區』，設站的目的，則是因應近年台鐵之所謂捷運化，因此啟用至今半年餘，仍僅停靠通勤列車之類的區間車。不過，這已足夠每日通勤。另外，民生汐止捷運線預定也有在本區設站；前段提到，開價來到三字頭的個案，就訴求鄰近本站。 ◎樹林市—樹林站、山佳站 除了往東北至汐止外，沿台鐵往南可達的樹林市，也是一目前房價相對低檔的區域。當然這中間還有一個板橋站，不過在新站特區、三鐵共構議題不斷加溫下，該區新屋行情從九二年前還不到二字頭，九三年下半一下子就暴衝到三十餘萬。 接著九四年後，新案再衝上四十萬大關；雖然一度看似缺乏支撐，不過後來卻逐漸站穩四十萬以上單價行情。如今區內唯一銷售中案『史丹佛』，甚至一坪要價五十六萬。這麼大的漲幅，也帶動除溪崑地區以外，全板橋價格持續翻漲，甚至已比北市萬華或木柵地區高；如今進駐板橋，門檻確實不低。 不過只要多坐一站來到樹林市，則價格馬上從三、四十萬降到二十萬以下。沒錯！就是台鐵板橋站下一站樹林站。整體來說，雖然目前有車站周邊個案喊到一坪二十五萬（含裝潢），不過以該區實際行情，則仍在二十萬以下，而且樹林站甚至試辦悠遊卡即可搭車，便利性更高。 而再下一站山佳站，則可看到十五萬／坪的表價，而且這裡還能看到大台北人口稠密區罕見的透天厝，價格也相當平易。另據報導，被列為三級古蹟的山佳站，台鐵局已片面定案拆除重建，但就通勤弁鄏茖央A則並無太大影響。 ◎鶯歌鎮：鶯歌站 山佳站再往南，則是鶯歌鎮。以製陶工業及陶藝聞名的鶯歌，由於鄰近北大特區，加上預計三鶯捷運線可順利定案，一度被業界看好。不過八十年代北二高通車時，三鶯交流道同樣也被業者視為利多。總之這些年來，有關鶯歌的建設發展，一直只聞樓梯響，因此至今，鶯歌房價仍是北縣相對低檔。 以現階段行情來看，鶯歌車站周邊是全鎮行情最好處；畢竟有更便捷的交通聯外，距離商業生活機能不錯的市區也在咫尺內。車站周邊實際行情大約在十五萬之譜，要比樹林山佳車站周邊高些。不過山佳站附近發展較差，鶯歌車站則是位於全鎮發展最佳處；當然往鎮內移動，則確實有價格更低的產品。 三、基隆市：七堵及暖暖區 由以上分析我們可以發現，汐止本身相關建設不多，純粹是受南港漣漪效應拉抬，樹林及鶯歌則更邊陲，區域發展程度也不比汐止，因此目前房價都還在十餘萬／坪左右。而從汐止再往上行延伸到基隆，也可套用類似的思考。基於通勤時間及成本考量，我們建議七堵及暖暖兩區，會是比較合宜的候選區域。 ◎七堵區—百福站、七堵站 台鐵縱貫線在七堵區，共設百福及七堵兩站。百福站位置就在鄰近中山高五堵交流道之百福社區內；至於七堵站，位置則是在基隆商工、七堵國小、明德國中所在地的七堵市區，與百福社區之間有六堵工業區分隔。 由於七堵市區南側地勢較高，開發腹地相對較小，加上百福社區近五堵交流道，因此雖兩個區塊都有推案，但近年百福社區推案相對較集中。不過兩區實際行情則差距不大，成交行情大約在十三至十五萬左右，和兩站之前的汐止站相比，又有每坪十萬左右的價差。產品部份，則以大樓為主。 ◎暖暖區—八堵站、暖暖站（宜蘭線） 同時設有調車場的七堵站再往上行，就進入暖暖區。本區台鐵縱貫線設有八堵站；雖然車站位置是在市區核心，不過由於暖暖舊市區腹地小，發展也早，因此近年鮮少有新案推出，反而是碇內地區近年推案不斷。而離碇內地區較近的，則是再下一站的暖暖車站。 不過，暖暖站並不是縱貫線車站，而是位宜蘭線；因此如選擇暖暖車站為通勤終點，在周邊置產，需注意列車是走縱貫線或宜蘭線（兩條路線列車以八堵車站為分折點）。至於暖暖車站，或說碇內地區房價行情，大致比七堵區再便宜一到兩萬／坪左右。 其實台鐵縱貫線在基隆境內還有三坑及基隆車站，宜蘭線部份往東延伸，也會通到北縣瑞芳。不過論通勤時間，則無論是到三坑、基隆或瑞芳，平均都已在四十五分鐘以上；嚴格論，已非合理的通勤距離，故此處不再多加詳述。 四、桃園縣：桃園市 平均不要四十分鐘，其實就可以從台北車站，搭通勤電車抵達桃園車站；因此儘管感覺上是跨越北縣大片區域，但實際上，搭火車也能通勤桃縣。事實上，早年桃市還未向中山高方向開闢發展前，以火車站為核心的舊市中心區，一度就以鐵道拉攏北客，也曾是行情最佳處。 當然，目前除了中正特區外，桃園其他地區房價成交行情，大多在十三至十五萬左右；可利用台鐵通勤之桃園市前後站地區，現在也是相對低檔區域。而且根據馬政府愛台十二大建設規劃，台鐵捷運高架化會是優先重點建設；而桃園在這部份也早有規劃，相信可以很快上軌道。屆時對區域質感不但有所幫助，房市也可望有所翻轉。 台鐵捷運化 為未來趨勢 近年大台北房市的捷運『瘋』，的確有目共睹。原因當然很多；油價變貴、車輛增多，都增加道路通勤的金錢與時間成本。 相對之下，絕不會塞車的捷運，雖然在通勤成本上不見得省多少，但卻是更符合現代環保概念的交通運輸方式。 因此，才快速取代道路建設，成為房市當中最紅得發紫的利多。 除了捷運外，比高速公路更早負擔起全島交通重責的台鐵，同樣也是軌道建設，無怪乎天下雜誌會用『復古文明』，來形容捷運在台灣造成的旋風。不過不可諱言地，歷史悠久的台鐵，這幾年班車大誤點，服務品質差強人意等問題，無疑使這個百年老店，地位日薄西山。 和捷運相比，台鐵設定的運輸弁鄐ㄓ茯萓P。捷運屬於都會運輸系統，台鐵更著重中長途交通，這從兩者車票定價政策的差異，即可大略看出。 雖兩者都是路程愈遠愈貴，但中程運輸，顯然選台鐵更經濟。明眼人可發現，約台北到基隆，或到桃園的距離，以目前大台北捷運之收費水平推估，未來機場捷運台北到機場，票價可能要到五十元以上。但台鐵台北車站到桃園市，則還不到四十五元；且從台北車站到南港，還比到萬華或松山便宜。 加上愛台十二大建設中，將台鐵輕軌高架捷運化列為重點更新建設，代表台鐵的運輸弁鄍憎荓N更受到重視。綜合以上，只要台鐵逐步改善目前誤點及服務品質的問題，現時以台鐵為題材，沿線尋覓置產標的，應該是物價高漲非常時期的明智抉擇。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare