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| 《 下半年房市「先蹲後跳」10大趨勢指點迷津 》 |
| 來源：文章來源：住展雜誌 |
住展雜誌發佈今年上半年最新市場報告，北台灣今年上半年推案的個案數有531個，與去年上半年的518個相當，從產品類別來看，今年上半年預售屋的推案戶數為15,185戶，較去年同期的預售屋22,342戶減少了32%，顯示去年與今年的預售屋推案產品出現重大變革，訴求大坪數換屋客層與豪宅產品的比例大增，雖然戶數減少了，但推案金額卻增加了。
新成屋方面，今年上半年的推案戶數為16,494戶，較去年同期的14,521戶，增加了13.6%，顯示新成屋供給有再上升的壓力，其中大部份集中於台北縣與桃園地區。
從總推案量來看，去年上半年的總推案金額為3,842億元，今年上半年的推案金額為4,248億元，推案量成長了10.6%，顯示今年總統大選營造出兩岸和緩的氣氛，看好後市的開發商機增加，使推案量亦同步成長。
市況顯示，今年上半年推出個案的坪數，普遍較去年放大了，不再是以推出低總價的小套房為主，這與放款金融機構，對投資性小套房的貸款成數降低有直接的關係，建商於是轉進推出換屋型的產品，甚至是豪宅。
對於去年不是推豪宅就是推小套房的兩極化市況，今年上半年的推案結構已獲得改善，超大坪數的豪宅、中大坪數的換屋型產品與低總價的小套房都有，這才算是正常的房屋市場。
推案產品的結構上，台北市市中心，精華地段的豪宅推案風潮仍銳不可擋，但在南港與萬華區的一些指標個案，包括南港合肥公司的「甲子園」、大同公司的「明日世界」，與萬華區的「萬囍」等案，不再是以規劃百坪以上的豪宅為主力，而是以50至80坪的坪數為主力，抓的是換屋客層。這種以換屋客層為訴求的個案，下半年將成為市場推案的主流。
當然，今年上半年，台北縣市市中心的套房推案依舊不少，但受到銀行對套房案緊縮銀根的影響，銷售的市況已大不如前，銷售的時間拉長了，一次買多戶的投資客也已較少見。
從新成屋的推案總金額，可看出房屋市場供給的大小，去年上半年新成屋的可售金額為1,364億元，今年的可售金額則為1,596億元，較去年同期增加了17%，顯示今年北台灣新成屋的供給比去年重些，這些供給，主要分佈在台北縣的林口、三峽、淡水，桃園的桃園市與中壢市。
今年上半年，一般建案的銷售時間較去年同期時間再拉長，以一個20~30億元的預售案而言，去年大概三個月就賣完或結案開工了，今年的銷售時間則要四個月左右，較去年同期銷售期再拉長了一個月之部A顯示上半年出來看屋的有效客戶減少了，銷售期自然拉長，下半年預估仍將沿續這種走勢。
單純從銷售率來看，去年上半年的平均銷售率約45%，今年上半年銷售率則較同期再掉了5%，約40%，這種情況從四月與五月的住展風向球也可以看出，建商一頭熱的開高價強銷，然購屋者卻平淡以對，銷售率自然不會太理想。
2008年全台三大都會區推案量預估將超過1.4兆元，其中北台灣的推案量為一兆元左右，較去年的推案量9,221億元，成長一成左右，顯示房市的推案量呈現「溫和放大」，並未出現爆量推案的過熱現象。
住展彙整了O八年下半年房市推案的脈絡與走勢，加上馬總統當選後政經局勢的發展方向，歸納出O八年下半年台灣房市的10大推案與發展趨勢，住展研發長倪子仁說：
一、 O八年推案量將高達1.4四兆元 : 從今年北台灣上半年的推案量4,284億元來看，今年下半年的推案量預估將與上半年相當或更多，主要為馬總統上任後，全力推動兩岸關係的進步，並可能放寬陸資與陸客來台投資房地產，看好後市的建商增多，北台灣全年將有一兆元的推案水準，台中都會區約有3,000億元的推案量，高雄都會區則有1,500億元的推案量，所以預估O八年的推案量，將朝民國八一年的歷史新高點1.4兆元挺進。
二、 大台北房價持續挺進 : 台北市O八年Q1預售屋房價站上62.3萬元新高點，台北縣預售屋房價也同時站上26.9萬元高點，預估O八年下半年台北縣市的平均房價，仍將呈現溫和的上揚，平均漲幅在5~10%之間。至於台中市與高雄市的房價，以高檔盤整居多。
三、豪宅推案依舊火紅: O八年的豪宅市場，仍會是台灣三大都會區的推案亮點，特殊地段的特殊產品，仍會不斷的有創新高的預售建案推出，加上總統大選後，兩岸三通的腳步加快，豪宅會是受惠者之一。
四、房貸利率上升壓力增大 : 為了抑制通膨，O八下半年的房貸利率，仍將出現緩步上揚的走勢，自然會對購屋者的壓力增加，下半年恐將達到四%的水準。
五、房價補漲區域 : 下半年台北市房價將出現補漲的地區，包括南港區與文山區，加上老舊市區的大同與萬華區，在O八年下半年將出現較大幅度的補漲行情，預估漲幅約在一至二成之間。台北縣補漲的地區，將出現在新莊、蘆洲、三重等地區，預估漲幅約在一至一成五之間。台中市七期新市政中心推案雖仍火紅，但房價要再攀升的機率並不高，以高檔盤整的個案表現為主，惟八期與十一期重劃區，將出現補漲的空間，值得注意。
六、商用不動產看俏: 總統大選後的兩岸敵對氣氛和緩下來，以台北市、台中市與高雄市為主體的商用不動產市場，勢必開始活絡起來，A級的辦公大樓、全省科技園區內的廠辦市場，會是最大的受惠者
七、餘屋賣壓增、影響預售屋市場 : O六至O七年推案量大的地區，在O八年下半年將出現交屋的高峰期，這些地區包括，台北縣的板橋、 淡水、林口、三峽…….，台中市的七期重劃區與高雄市的農一六區與左營地區。
八、台北市持續出現移民潮 : 購屋壓力指數愈來愈高的台北市，近年出現每年一萬多人的人口外移，這些人以往台北縣遷移為大宗，台北縣的林口、三峽、新店、淡水、中和與新莊地區，下半年將有為數不小的新移民進駐。
九、議價空間拉大 : 建商在B級區段，開出A級區段房價的現象，在O八年上半年有增加的趨勢，此舉將使下半年房價的議價空間進一步再放大，台北市約有一至一成五的議價空間，台北縣則可能拉大至二成左右，至於中南部的議價空間則在二成至三成，不過這些個案仍限於B級地區為主。
十、都市更新案緩不濟急 : 雖說O八年度都更案的手續會更加簡便，但對建商而言，仍會是緩不濟急，特別是公權力在都更案的執行上，仍會令釵h建商為之疑慮，都更案只會是個看到在炊煮、卻遲遲不見成熟的政策而已。
O八年下半年，台灣正處於一個極為特別的環境中，在需求面，碰到三O年來最大的通貨膨脹壓力，消費者手中的現金面臨不得不買東西的壓力；在供給面，各種原料成本的大幅增加，逼得房屋價格水漲船高。而學者疾呼的房市泡沫化說法，已對目前的房市成交狀況產生影響，至於是否會對下半年的購屋者持續產生觀望的影響，則有待時間再觀察。
96、97年上半年推案一覽表
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