五二○新政府上任，政策利多似將逐步兌現；然股市跌多漲少，及油電雙漲帶來，即將爆開之通膨壓力，顯然壓過市場對新政新氣象的期待，上月市場因此持續瀰漫觀望氣氛；住展房市風向球燈號亮出綠燈，來客及成交換算分數，更創今年舊曆年以來的新低點。 背負著萬民期待的新政府終於走『馬』上任，就房市來說，該是利多話題先後到位，逐一實現的開端。那麼，到底五月份台灣地區房地產市況變化如何？從本刊甫完成的五月份住展房市風向球結果中，透出了一些值得注意的訊息。 首先看到總分及燈號。五月住展房市風向球總分為43分，比四月大幅下滑10分，燈號來到代表”復甦安全”燈號綠燈的最低分，更離到代表衰退注意的黃藍燈僅有1分之差。原因究竟為何？從六大指標換算分數的變化情況，我們看到一些蛛絲馬跡。 燈號黃藍燈 下修另有蹊蹺 總分下滑，燈號變成衰退注意的黃藍燈，如果仔細分析會發現，當中供給方看法變化相對有限；市況變化及風向球分數下降，主要是買方行為造成。 先看代表業界動態的推案及廣告量。和三、四月相比，推案量稍顯減少，預售及成屋新案量換算分數分別為8分與7分，都較四月的分數下降，表示，五月份建商推案的動作，已有縮手之情況。 廣告量方面，則繼續欲小不易的格局。雖換算分數比四月份略減2分，不過比較近期趨勢，16分則還是高檔。對照同月推出新案量減少的情況，這段期間持續打出報廣強銷者，應該是以在市面上銷售一段時間的舊案為主。 代表買方看法及行為的來人及成交組數，則呈現下滑幅度更劇的狀況，五月換算分數分別為4及2分，雙雙創下今年舊曆年以來的最低紀錄。代表買賣雙方看法交鋒的議價率，則變化不大，換算分數維持在7分。 為何出現業界推案動作縮手，及買方看屋、成交量大幅縮減的情況？是四月底學界泡沫論持續發威？還是賴幸媛出任陸委會主委，為兩岸開放及陸資來台平添變數？就本刊觀察，上述兩者都是容易歸咎的表象因素，事實則另有蹊蹺。 且讓我們把時間拉回總統選後，本地股房市在馬英九大勝的激勵下，在四月初衝上高峰。然離正式就職、權力交接之五二○愈來愈近，政策面不確定性也逐漸浮上檯面，賴幸媛事件僅是冰山一角；在此脈絡下，新政府上任，反而是利多話題出盡，一切回歸基本面的起點。 通膨新話題 賣方看好後市 當然，還有大家萬般不願意，但都已有心理準備的油電價格解凍，及隨之而來的物價上漲、通膨壓力所造成的衝擊。此連鎖效應之發酵，讓買方對未來之不確定感日益加深，觀望氣氛愈加瀰漫，由信心撐起的選後買氣於是崩解。 五二八新政院無預警調漲油價，雖然幅度比預期小，但也已造成一定衝擊；台股受到國際油價狂飆、股市震盪所影響，五月份開高走緩，也間接影響房市買氣。而上週政院祭出的兩年零利率兩百萬優惠房貸，就算財源有著落，就算能拉抬買氣，也是明年才實施，談效應顯現，言之過早。 　 然賣方短期推案的縮手，僅是暫時按兵不動，業界對中長期，仍是看多的。一方面，當然來自於媒體量持續高檔，再者，議價空間仍未鬆動，也是因為類似的心態而出現的結果。不過，這自然也是買方持續觀望的另一原因。 油電雙漲對多數人來說，當然是『痛』，且可能是購屋需求趨緩的主因之一。但這個因素，同時也是業界短期持平，長期看好的理由。因為物價飆漲，房地產商品抗通膨的特質，再次被突顯，這會是未來房市銷售最重要的訴求之一。 只是，姑且不論房市產品在前所未有的高油價時代，是否還有強大的抗通膨實力，就目前台灣社會的財富結構，買屋抗通膨一事，已變成少數階級的專利；對多數人而言，所有生活所需花費通通變貴，抗通膨實非首務；如何量入為出，熬過這段苦日子，才是王道。 物價壓力掀 供需認知拉大 就這樣，政策落實的不確定性瀰漫，影響信心層面，以及買賣雙方對置產抗通膨，對同一現象不同解讀，形成的認知落差之下，我們看到五月份住展風向球，出現了燈號下跌，且需求面下滑幅度高於供給面的情況。 事實上，買賣兩方的認知差距，未來還可能進一步拉大；原因在於，業界除了繼續強打抗通膨議題外，物價上漲也代表成本墊高，這將會是新案房價持續上攻的最大理由。加上不少暫緩推出之新案，預料六、七月仍將陸續進場，屆時供給量仍欲小不易，且集中大台北地區，多為中高價位產品的情況，會更明顯。 政府明年以愛台十二建設為施政重點，此舉固然有擴大內需，進而帶動經濟發展的目標，但也代表原物料還會隨之加乘上揚；五月底的國共吳胡會，及接踵而來的大陸房市參訪團，則將繼續為兩岸三通之火熱話題增添新柴。而這些發展及鋪陳，也將使賣方繼續抱持多頭看法，短期內議價率，因此難以擴大。 然而同時間，多數人薪資水平還未能同步提升，物價壓力卻已如排山倒海。負擔最重的購屋需求，恐怕得暫緩或擱置；上季住宅需求動向調查結果就顯示，打算長期租屋者超過24%，創下調查以來新高。 　 綜合以上態勢，短期內來客及成交組數，應該不容易回到三、四月的高水平，供需兩方看法及行為還會繼續呈現分歧。 97年1~5月六大指標換算得分數與燈號對照表