先不論立委及總統選後，本地房市大演慶祝行情；其實從去年開始，房價漲風就似乎有不可扼抑之勢。而且不僅是住宅房市，連前些年有些沉寂的商用不動產，也快速加溫。 這背後，是真有支撐的強大力道，還是有人為哄抬炒作的情事？房價不斷上漲的背後真相，到底是什麼？ 翻開近期報章媒體，和房地產相關的新聞及消息，幾乎清一色都是交易暢旺，市場熱絡的觀點。這樣的景象可歸因於立委及總統選後信心面恢復，必然的激情慶祝行情。而相較之下，另一趨勢，延續的時間似乎更長，那就是房價漲勢。 且讓我們回到去年，或前年此時，市場人氣、買氣高低起伏、冷熱不一，但有一個現象，幾乎是這波景氣回升以來，唯一尚未逆轉者，那就是房價上漲不止。 都會區新案價格漲勢兇猛，已成為茶餘飯後的街坊話題。正當大家還在為大安區敦南仁愛名人巷，出現百萬單價豪宅而驚歎不已時，才過不到一年光景，士林天母、信義計畫區，都已出現一坪喊價超過百萬的新豪宅，今年中山北路官道，也開始爬上百萬單價之列。 房價上衝未止 中泰賓館改建案，單價已準備喊上兩百萬；南港輪胎變更開發案的住宅部份，據稱單價沒有百萬不賣。亞太會館標售案，總統選後更是瞼X無比高姿態，現在盛傳，可能最後標脫價格會超過兩百億；如果成真，等於比去年原本設定的七十億標售底價，跳升近三倍。 北市之外，同樣熱鬧非凡。板橋、新店早已出現開價五十萬／坪以上個案，三重重陽重劃區出現六字頭價格，汐止有建商喊到近四十萬。桃園市、竹北市也都出現開價三十萬／坪以上個案。 不僅是住宅，商用市場也開始大躍進。以主流的辦公室來說，去年時常傳出整棟售出的消息，且收購價格都創下歷史紀錄。 另外，以台北一○一大樓為首，北市辦公室租金也開始上漲。據稱一○一新約租金，將上看每坪四千新台幣；北市商用市場大地主國泰及新光等集團，也都已調高新租賃契約的租金價格。 買家持續支撐 單從價格看，無論住宅或商用房市，確實是一片欣欣向榮。只是對一般薪資階級來說，一坪百萬已遙不可及，遑論兩百、三百萬。 對辦公室承租戶而言，如果本業獲利不夠或不穩定，恐怕也只有另尋地點之途，更慘者則是關門大吉。 然而建商敢開高價，除了看好後市外，其實也是確有買家支撐所致；辦公室房東更是算得精，評估認為未來將會供不應求，於是先漲租金。那麼，他們調高價格的背後，到底存在怎樣的支撐力道？當中的真相又是什麼？ 外資加碼房市 港商戴德梁行薛惠珍協理指出，國內近幾年商用房市迅速由冷轉熱，主要還是外資的挹注。薛惠珍分析，以中國為首的亞太地區，整體發展前景，受到佈局全球之歐美資金青睞，而美國次貸風暴持續延燒的結果，也是外資逐漸分散資金到亞太地區的另一因素。 而在這些外資眼中，台北只是亞太地區的二線城市，在上海、東京、香港及新加坡等國際級城市之後。會在這一、兩年開始進入台灣市場，一方面是持續分散投資風險，再者也的確是看好馬英九當選新任總統，使兩岸關係走向新局。 薛惠珍指出，目前進入台灣尋覓、收購不動產的外資大約有兩大類，一是私募型基金，另一則是壽險業投資部位。前者比較可能採取短期買賣，賺取價差的模式，後者則持較為中長期的投資態度。 不過不管那種外資形式，主要仍以穩定投資報酬率為最大考量，而非單價或價差。而這也是外資選擇商用不動產，而非住宅的最大原因。 負責台北一○一招租作業的仲量聯行趙正義總經理則認為，以供需面，也就是目前北市Ａ級辦公室空置率的變化來解讀此狀況，可以看出另外的端倪。 趙正義指出，過去幾年由於經濟狀況確實不太理想，且台北一○一竣工一下子提供大量供給，因此北市Ａ級辦公室的空置率一度拉高。不過之後，一○一招租情況逐漸轉好，北市Ａ辦新供給釋出也近乎停滯，使空置率又迅速下滑。 跟據仲量聯行最新統計，今年度北市Ａ辦的空置率已在十％以下，扣掉興建中但以預約承租出去的少數新量體，則實質空置率更低，預估會在百分之五以下。 除了供需層面外，資金需求也是外資考量進軍台灣投資商用不動產的關鍵。趙正義指出，外資機構進行任何資金調度分配，都必須仔細評估撰寫報告；如果認為該地區不動產投資報酬率低於定存利率，則他們根本不可能考慮投資。台灣相對於其他地區的利率水準仍低，也是外資著眼的重要因素。 外資出手原則 除了供需展望及利率低水準外，台北市Ａ級辦公室目前的租金水準仍是亞洲城市中偏低，也是外資認為有獲利空間的原因。目前最高的香港，每坪租金平均一萬四千元台幣；和台北水準最近的上海也要三千八，北市目前平均值則是兩千五。 因此一旦台灣新政府上任，落實開放鬆綁政策，必定重新吸引更多企業在台設立據點。北市Ａ級辦公大樓因此將供不應求，租金行情自然上漲。仲量聯行預估，今年北市Ａ級辦公大樓租金將有八到十二個百分點的漲幅，明年則將再上揚一成五到兩成。 至於次級者，如Ｂ、Ｃ辦，或內湖、南港等地的廠辦，其實也有成長機會。 薛惠珍指出，北市Ａ辦多數都被國泰、新光、富邦等本地金融大家族握有，外資要介入收購，難度較高；部分Ｂ、Ｃ辦的產權則較複雜，投報率也偏低。而內湖等地區之廠辦由於產權相對單純，業主多半不是房地產本業，因此反而成為外資青睞的主要目標。 像之前BenQ售出總部大樓，再售後回租的例子，就是相當流行的收購模式。雖然這類商用不動產名為廠辦，不過主要是所在地目為工業區之故。就租金收益投資報酬率的角度看，其實和一般純辦公室並沒有太大差異。 趙正義則認為，基於節省成本及活化管理效率的考量，未來企業設置辦公室的方式，將會朝向行政管理總部設在Ａ級地區，實際執行及物流部份則放到外圍地區的模式。因此，外圍地區廠辦產品也會受惠。而受到跨國企業排擠影響，本國企業轉往租金較低之Ｂ、Ｃ辦的比例，應該也會提高。 不過他也提醒，商用市場前景光明的先決條件，都在於未來馬英九政府切實落實選前承諾的政策，且不僅是兩岸三通而已，而應該要從全球視野的宏觀角度，重新定位台灣在全球經貿版圖的地位。 比價心態使然 商用市場的活絡，顯然是外資分散投資部位、尋求穩定的投資標的，及看好馬英九上任後台灣經濟情況好轉，商用市場需求提升等因素交織的結果。 那麼動輒百萬單價的豪宅，和各區喊出區域歷史天價的情況，又是什麼因素在支撐？ 這些年住宅房價不斷上揚，我們其實也已聽到不少理由，包括精華區完整土地逐漸開發殆盡，通膨時代的保值需求，以及原物料上漲等等。 薛惠珍認為，國內建商規模以中小型居多，對他們而言，開發及銷售住宅產品，要比商辦產品容易。且近期住宅房市確實比較熱絡，基於獲利回收速度的考量，建商推出住宅的比例因此偏高。 比如，評估其實較適合做商用開發的建地，這幾年的確都是推豪宅產品。如此發展，自然容易使住宅房價拉高。 薛惠珍透露，近期有外資也開始嘗試收購土地，並與國內建商合作興建住宅的方式，投入國內不動產市場。 精華地區地價高，加上原物料飆漲，房價因而墊高，似乎相當合理。不過自由市場機制的可貴就在於，價格決定因素不僅來自成本與利潤，也有需求面因素。 商用市場中，收購方用租金受益角度來推算價格的模式，換到住宅部分就難以適用；因為台灣住宅租賃市場並不活絡、健全，行情更是紊亂無標準。 目前住宅市場的開價準則，除了成本利潤外，還有比較法。 趙正義就認為，目前大台北房價整個往上飆漲，並不全然是需求支撐，而是來自比價效應。 具有不可取代條件的物件，確實可能有其支撐點。不過如果屬於一般規劃的新案開價，或中古屋轉手價格，也跟著比照辦理，就有值得商榷的空間。 趙正義認為，近期住宅市場的比價結果，很容易造成泡沫化，加深未來回檔修正的疑慮。他說，香港目前確實有每坪喊到四百萬台幣的超頂級豪宅，然香港的GDP是台灣的兩倍多；由此推估，北市豪宅如喊到一坪兩百萬以上，顯然就失去合理的支撐點了。 什麼人來買單 我們不否認，某些具有極特殊，無可取代地段優勢的基地，開發商敢開出超高價賣豪宅，仍有脈絡可循。近期不少豪宅或高價產品，就有台商、華僑買單。另外，這些年固定有一小群本地金字塔頂端客源到處置產，也都是北市房價持續墊高的支撐因素。 不過筆者要提出的觀點是，頂峰客層的購屋力及思維，和一般購屋人完全不同。舉例來說，這群人就沒有房貸不能占收入三分之一的警戒線；一般人買房一定要向銀行貸款，但這群人當中，直接捧著現金買屋者，也不在少數。 高消費力者看的不只是單價，還有產品力和地段價值，甚至是能否成為身分地位表徵等等。因此，能獲得他們認同者，確實僅限於市場中的極少數稀有產品。另外，造就這波買氣的台商、華僑，及未來可能來台置產的對岸人士，也都屬於這類高消費力族群。 優質產品才有支撐 而之所以現在感覺，幾乎每個地方、每個建案、每個物件價格都在漲，比價效應持續發酵是其一，媒體放大報導少數特殊案例的月暈效應，也「奶ㄔi沒」。「此時不買，以後房價還會更高」的氛圍，於是瀰漫開來。 然理性判斷，真正具支撐力道的，只有具絕對性地段優勢，或獨特產品力者。而百萬豪宅附近的二、三十年中古屋，或以區域豪宅自詡，然開出偏離區域行情太多，及供給量仍大之區域，未來價格實有修正的空間。 戴德梁行與仲量聯行觀點 A、B、C級辦公室如何區分？ 台北一○一大樓除了是台北市，乃至於全台灣的地標級建築外，其實也是國內A級辦公室的龍頭。不過辦公室似乎各處都有，到底什麼樣，或是哪裹的辦公室，才夠格稱做A級辦公室？整體來說雖然大原則類似，不過各商仲機構在細部上，還是有不同的解讀。 來台駐點時間頗久的港商戴德梁行，原則上是採取地段論。薛惠珍表示，隨著北市政經中心東移及一○一大樓落成，信義計畫區是當然的A辦地段，且是居首位。而除了座落位置外，大樓建物品質，設備、設施及管理良莠，租戶狀況等條件，也都在考量之列。 近年在商仲界能見度愈來愈高的仲量聯行，取決A辦的原則則稍有不同。趙正義表示，該機構主要是以辦公大樓本身所提供辦公室樓地板面積、質量，及建物設備的先進程度為主要評選基點。由此標準看，只要具有發展前景，其實目前的B級地段，理論上也有可能現在就出現A級辦公室。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare