自馬英九三月底確定榮登總統大位後，除了股市慶祝行情外，最受人注目和引發討論的，無疑就是在房市上演的翻轉激情戲碼。 由於預料馬上任後帶來的新氣象，將提振國內經濟頹勢。無論買氣增溫或推案持續爆量，都是這種預期信心面增強的具體展現。然而蜜月行情畢竟是一時；激情過後論市，仍須回歸基本面… 撇開短期現象或市況不談，台灣地區房地產市場自九二年SARS疫情獲得控制後，已算走了近五年的多頭。然嚴格說，這五年榮景當中，真正因為供需變化，也就是市場機制運作法則，而形成的自然景氣復甦上升，大約只有前半段。 換句話說，後半段的多頭，其實是一些和供需較無關聯的因素發酵而造成。這中間包括有，對區域發展遠景的提前反應，可開發建地稀少造成的預期心理，低利率的套利空間，及新能源、通膨危機下保值抗跌的思考等。當然，箇中最強大、最受期待的，還是兩岸三通，乃至於資金匯流入台的想像空間。 選後激情 信心增強使然 而上月市況，顯然就是因為這最受期待的三通議題，在馬英九於三二二確定榮登大位後，大有撥雲見日之勢，幾乎各地區房市，都因此出現火熱市況。 首先，業界也早預料到會有如此熱烈景況，因此三二二當晚，連夜調高表價者大有人在。接著，就是蜂擁而至的看屋人潮、迅速加溫的買氣，以及愈來愈多的房地產廣告媒體篇幅，和蓄勢待發、價格更高的新供給量。 這選後的慶祝蜜月行情，看了讓人驚異，原來本地仍有相當可觀的購買力；同時更再度證明，無論是什麼樣的產業，有再多的分析解讀，到最後，基本面仍等於信心面。過去是缺乏信心才怯於出手，如今局勢明朗，當然要大舉押寶。 不過這般激情熱烈的演出，也無意外地，再度引發對市場未來發展的新論戰。我們認為，現階段就要斷言，馬英九第一個總統任期，台灣經濟及房地產會往哪走，還稍嫌早。然而近期感覺熱到不行的市況，到底是全面翻紅，還是少數特殊產品的火熱銷況，被放大後所產生的漣漪效應？ 這部分疑問，其實從以下各區上月的市況發展，我們已經可以看出些端倪。 ■ 台北市 產品豪宅化 比價效應強 這一年多來，台北市颳起了史無前例的豪宅風潮；不僅在供給量比往年更高，價格漲勢更無可遏抑。這波豪宅價量攀高戲碼，恐怕短時間內還沒有停歇之勢。 現在每坪喊一百二或一百五，已不稀奇。總統選前改為私下議價的亞太會館標售案，選後立即翻盤，重新端上競標桌，而且重開的還是兩岸三地標，底價也從原本的六九億一下抬到一四九億。市場人士預估本案，未來規劃豪宅，很可能喊出史無前例的三百餘萬／坪新高。 台北市的豪宅風，到底有多『瘋』？其實我們不需捨近求遠，拿上月在永康街推出的新案，就足以說明。該案基地僅百坪上下，就打算以全棟石材，單層單戶規劃，推出豪宅來賣，開出表價當然也將是百萬起跳。 該案所在位置，地段價值固然無人能質疑，然而周邊環境商業氣息過濃，規劃豪宅實有商榷空間。如果時空背景換成九五年前，則鐵定規劃中小坪數，甚至套房產品，一樓則一定是店面。由此例看，如今在北市，只能把產品等級刻意拉高，才有機會順銷；這也暗示了，目前到底是哪些人在支撐買氣。 另一個奇特現象也值得玩味。我們知道，北投地區房價在北市仍屬低檔，由於區域屬狹長型，因此大致愈往北，愈遠離市中心區，行情愈低。不過據了解，淡水線關渡站捷運聯合開發案，準備開出五字頭的價格，附近較近河岸的同期新案，也打算比照辦理。 五十萬以上的單價，和近天母的磺溪或石牌地區比，雖還有差距，然同時間復興崗站、忠義站附近新案，開價水平卻還在三十餘萬／坪。這種現象，間接說明了目前北市行情，在豪宅帶動的比價效應搧風點火下，暫已無法用原先的經驗法則來分析了。 ■ 台北縣 外圍區慢熱 呈個案表現 從北投一區的例子，我們看到豪宅風潮之下的新現象。同樣地，豪宅風也早在北縣吹起；板橋新站推豪宅早已不稀奇，中永和地區號稱豪宅，也有區域頂級客源認同買單，甚至三重重陽重劃區也出現六字頭的開價。只能說房市奇相不常有，今年就是特別多。 然而北市還因豪宅熱而房市仍酣，北縣的選後蜜月期，似乎維持時間就短些。以今年度超級指標案「美河市」為例，立委到總統選舉期間，該案屢傳熱銷佳績。不過到上月底，似乎熱潮已有降溫之勢。另一個選後大翻紅的林口，約一個月的激情演出後，目前也算是熱潮暫歇。整體看，屬於特定個案表現才有突出的情況。 除了遠雄「大未來」，在行銷操作奏效之帶動下，仍有熱烈銷況外，區域市場大致回歸到總統選前的趨勢，也就是大坪數換屋，和真正離機場捷運站不遠的個案有較好的反應，其他建案則仍因同質產品量多而反應平平。 整體看，選後北縣市況，是以指標案及特定區域加熱較快，以區域客源為主的地區，則是慢熱的情況。這主要還是因為這類地區預售案的接受度仍較低，無法立即反應市場信心度的變化，比如外圍的蘆洲地區，就是直到上月底，才稍能嗅到選後加溫的氣勢。 ■ 桃園縣 航空城計畫 發展大契機 上月有關桃園地區，最熱的火線話題，無疑就是計畫範圍超過六千公頃，主要涵誚甈F區包含大園、蘆竹及觀音的桃園國際航空城計畫。 根據報導指出，原先桃園縣國民黨籍立委諸公，準備在本立院會期提案闖關，讓計劃條例儘快通過。此舉受到絕對少數的民進黨團杯葛，是意料中事，結果不料連同黨不同區立委也有微詞。最後，該條例已遭擱置，要等到五二○新政府上路後，才會有進一步發展。 桃園航空城是馬英九重要政見—愛台十二建設中的建設藍圖之一。不過這個以境外特區、租稅減免、自由貿易區為核心的計畫，已是現任朱立倫縣長任內，重要的發展規劃。只是礙於經費、相關條例未過及其他因素，而遲遲未能實踐。 桃園航空城計劃至今仍難產，也是近年桃園地區相關利多話題的縮影。其他期望頗高，但最後落空或改絃易轍收場者屢見不鮮。桃市中正藝文特區爭取成為北部流行展演中心未果是一，高鐵桃園車站特區原商展中心規劃胎死腹中是其二。目前比較確定的，則只有桃園捷運系統。而湊巧的是，搶走北部展演中心及商務展覽館地位及預算的，都是北市南港。 從這些發展往例看，過去無論藍綠政權，似乎區域發展均衡的目標，都流於口號。就算北台灣，台北與桃園，都被大小眼看待。有鑑於此，我們實在要呼籲新政府，在取得共識的前提下，讓桃園航空城計畫順利推展。 ■ 新竹地區 分紅制取消 將影響發展 一般在分析區域暨房市發展時，能否吸引足夠區外客源，特別是台北客，往往就是該區房市供給及行情能否有所提升的重要關鍵。而通常，新竹地區實是不具這樣的優勢的。 不過現實情況是，新竹地區或釣捄僎q上不比北鄰的桃園地區多，但無論是平均行情，或是首善區價格，都至少與桃園平起平坐，甚至有超越的情況。高鐵車站特定區就是個鮮明的例證。這除了新竹地區本身特殊的發展條件與背景外，六十年代即在國內經濟發展中扮演重要角色的新竹科學園區，更是幕後推手。 就是因為竹科園區內，擁有高消費力的竹科嬌客加持，造就新竹地區房市特殊的房地產現象與文化。不過最近一項有關高科技產業的新措施，可能間接為新竹地區房市發展帶來新的變數，那就是分紅制度的取消。 竹科人之所以能有強大消費實力，員工直接獲得公司股票，每年因而配股或配息等分紅措施，是非常重要的關鍵。也因此，過去我們常說，一旦股市震盪，新竹房市可能也會跟著打噴嚏，因為竹科人的購買力會隨之出現具體的增減。 分紅制取消後，未來竹科人還會是高收入者，但財富的變化幅度，可能就不如從前。這一方面，可能會直接影響短期竹科人的消費實力，不過長遠看，似乎也可能加強竹科人置產保值的想法及意願。 ■ 基隆宜蘭 區外客有限 未見選後激情 總統選後的激情演出，到底是特殊現象，或是舉目皆然？或陰q台北看到新竹，也不見得能參透。不過如果往東，走來到基隆、宜蘭，則至少可以發覺，還是有區域之別。 大致分析，主要還是現階段的基隆宜蘭，仍缺少吸引大量台北或西部客源的具體著力點。因此儘管選後一片熱絡，但顯然還沒有基隆或宜蘭的份。就基隆來說，由於仍是區域客支撐，加上供給量還不小，因此除非有更多類似基隆碼頭都市更新案之類的重大建設利多具體成型，否則該區房市要整體提升，仍有難度。 宜蘭部份，也得期盼科學園區宜蘭分區儘快塵埃落定，或酗~能有新的話題和消費力支撐。選後的宜蘭整體房市，其實和過去並沒有太大改變；在地品牌仍是最強有力的保證，預售推案接受度也仍低，能賣過三成已屬不易。 如果不是先建後售，則通常銷售半年後就會開始動工，等落成後才會再推出銷售。整個銷售過程，媒體量也不大。比較值得注意的是，原物料上漲及通膨議題，在本地也有發酵之勢，年後不少人就是衝著這個議題出來看屋置產，當然賣方的價格也因此稍有調高。 ■ 台中市 水湳園區計畫 進入公展階段 去年引發話題，還讓港商李澤楷心動不已的水湳經貿園區，台中市政府從上月八號起，已公開展覽該園區計畫草案三十天。說明會也已於上月二十四日召開。 本園區範圍包含水湳機場原址及周邊配合變更範圍，北至環中路、東接整體開發地區單元八細部計畫區、南略以河南路為界、西側緊鄰中山科學研究院、逢甲大學等機構，並與十二期重劃區為鄰。 公展結束後，計畫草案將提送台中市都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會審議，預計今年下半年完成變更審議程序，隔年三月底前完成區段徵收發價作業。 水湳經貿園區規劃案，是由美國普林斯頓建築學院院長史坦艾倫領銜的規劃團隊贏得國際競圖，初步規劃內容，是將大面積綠色開放空間配置在基地中央，形成一貫穿南北的中央公園，促使公園與都市機能融合一體。 公園北側規劃有轉運中心、會展中心、巨蛋體育館、購物中心及國際級飯店，組成多弁鄋爾g貿複合園區。南側則設置台灣塔，與中央公園北端的經貿園區呼應。整個園區將形成三個特色分區，由北而南分別為水岸住宅專用區、文化商業專用區，以及大學城所在的創新研發專用區及文教區。 ■ 高雄市 鴻海允諾投資 高軟地價飆 新任第十二屆總統馬英九在當選後，除了例行的謝票行程外，最受外界矚目的，無疑就是拜訪各大指標重點企業人物的所謂『請益之旅』。而這個演出即轟動的行動，雖然是話題成分居多，不過還是有立即受惠者，那就是高雄市。 請益之旅的第一站，馬英九就拜會了台灣首富郭台銘。最近新緋聞滿天飛的郭董也相當給新總統面子，當場就允諾投資規劃中的高雄創新科技園區，結果當地立即產生『科學園區效應』。 根據媒體訪問該園區主管表示，此消息一傳出，周邊住宅區地價立即應聲上漲，從原來約每坪二十餘萬的價格，倍數暴漲到四十萬／坪以上。 科技園區效應在台灣屢見不鮮，竹科、中科都是典型。同樣地，地方也是看好包括鴻海、大同等機構投資設廠後，帶來的就業人口及消費潛力。此看法當然無可厚非，不過這立即翻漲的地價，不也是近幾年台灣房市炒作的具體縮影？ 市場多空未來 引發新論戰 長久以來，台灣地區由於缺乏成熟的公共議題討論機制，加上始終缺乏具公信力的調查機構，官方數據又是落後指標，因此各議題固然都有正反兩面不同看法，但始終難以凝聚共識，常常流於各自表述的情況。 我們印象中，過去叫多的是業界，喊空的是學者，這是大家熟知的多空論戰，而且的確難有交集。但最近已有部分業者拋出可能炒作過頭的話語，論戰的另一邊，似乎從業界變成了報紙為主的媒體。 這些年媒體自由化，競爭異常激烈。因此置入性行銷愈發常見，且嬝左抪U來愈難和一般報導區分。 而此現象在近兩年房市持續火熱之下，更為明顯，最後才導致空方的學界向媒體開砲。當然孰是孰非，現在難以論斷，畢竟媒體也有相關數據來做佐證。不過或酗W月出現的兩個新發展，能提供我們不同層面的思考。首先，在各機構發布數據，說明房市交易持續增溫之時，同樣是媒體披露的一則報導指出，以土銀為首的國內老行庫，繼前年緊縮房貸後，再度推出新策，準備對過去高成數房貸進行檢討，未來也將趨嚴審核任何不動產相關貸款或融資。 第二則是上月主計處公佈之調查資料顯示，今年前二月實質經常性薪資，與去年同期相較，降幅達一．五二個百分點。這是一九八○年辦理此調查以來，第三次負成長，且為幅度最大者。 申請房貸、利率水準及自身經濟能力，才是多數購屋人是否購屋，以及在哪裡買房的關鍵因素。在央行短期內還不會轉變利率政策的當下，房貸更難貸、成數更低，加上薪資負成長，這些『小消息』，或釦騤茯隻U分析家所重視。 非頂級地段 無支撐力道 上月最夯的房市話題，從媒體曝光量看，誰也不敵那九個來自對岸的地產富豪，颳起的旋風。不管他們來台灣是真的有意長期投資，還是短期操作，也就是所謂的炒樓，媒體瘋狂追逐的情況，也看得讓人瞠目結舌。 而那九個大陸地產富豪也說了，豪宅、商辦和飯店，才是他們中意的標的；也就是，不只選後蜜月行情，從去年開始，真正發燒的，只有具絕對地段的豪宅，與能穩定獲利的商用不動產。這些少數房市產品，也才是資金流入或回歸置產潮當中的真正受惠者。 至於整體房屋市場的發展，則仍需理性視之，也就是要看新政府未來拼經濟的實績而定。 因為唯有廣大準購屋人的購買力都提升，房市才有全面性的健全發展可言。而容筆者再提醒一次，儘管國人對新政府充滿信心，然他們即將面臨的，除了即將爆開的油價帶動通膨壓力鍋外，還有貧富差距持續擴大，所埋藏的社會不安地雷，以及美國經濟衰退引發的全球性衝擊。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw Plurk FaceBook Twitter MyShare