二○○八年一開春，房地產業便陸續從個案現場傳來好消息，立委選舉的結果似乎是一顆定心丸，政治紛擾降低，使得立委選前蟄伏的買氣逐漸出籠，各區域的指標個案看屋人潮再度湧現。 即便因為剛過完年，報紙廣告還沒大舉進場，各工地現場門庭若市的熱況，已經讓銷售現場不斷增派人手接待，準備好好迎接睽違已久的買屋客戶，大小建商更是緊鑼密鼓地準備著總統大選後，年度大波段的三二九黃金檔期。 總統大選後的房價究竟是漲是跌，大家都關心，而環顧國內外的經濟環境大勢，顯然還是以走向房價趨漲的態勢，主要是因為台幣升值、建築原料上漲、交通建設帶動等因素，預料將有效支撐房價上揚；還有通膨引發的購屋保值、開春市況回穩，以及台股後市看好等因素。 一、房價上漲趨勢趨明朗 房地產第一線之所以對今年第二季房市普遍抱持樂觀，顯然是已經在年後感受到市場蠢蠢欲動的買氣，有信心在今年的第一個旺季，不會是由供給方唱獨角戲，畢竟業者的信心，主要還是來自於客戶的反應。 現場第一線顯示進入加溫期，其實不是沒有理由的，對於一些敏銳度高、具有購屋經驗的民眾來說，已經從經濟面的訊息，嗅到房價可能持續上漲的氣氛。 首先是台幣的大幅升值，吸引國際熱錢流入台灣賺取匯差利潤，台幣兌美元的匯率，從去年第四季便開始蠢動，去年九月台幣平均兌換一美元大約在三十三元，到二月下旬已經升值到三十一．五元左右，升值幅度約四．五％，而且後續還持續看漲中。 這些熱錢除了因為匯差的吸引力之外，股市更是一大誘因，相較於亞洲其他國家股市，台股顯然因為政治因素的干擾，而沒有反應出「正常」的漲幅，未來補漲的想像空間十足，意味著這些熱錢只要時機來臨，轉進股市的機率大增。外資在股市中的投資比例已經高達三成，只要外資認同台股，台股回到常軌的期望值得期待。 股市與房市的連動性自不待言，根據過去經驗，股市獲利後最多約莫一季左右的時間，便會反應到房市，帶動房市的需求及房價上漲。如果再加上總統大選後，兩岸關係逐步開放的利多加持，二○○八年成為另一波房價起點的機會大增。 另一個支撐房價的主要因素是原物料的上漲，鋼價從二○○五年底的每公噸一萬三千元，一路飆漲到今年二月中近三萬元，漲幅兩倍多，這樣的漲幅反應到建造成本上，至少讓預售屋或興建中的新成屋房價成本上漲五％至一成。 最後公共建設的完工啟用，也是支撐房價、甚至是帶動房價上漲的主要原因，例如捷運內湖線將在明年完工通車，新莊線及信義線也預計將在二○一○年至二○一二年之間完工通車；還有松山線、環狀線、機場線等，也計劃陸續將在二○一三年左右完工，將台北縣市整個串連起來，通車時只要外部經濟環境沒有意外，捷運周邊房價勢必還有一波反應，推升房價邁向黃金期。 二、通膨引發購屋保值潮 從過去經驗來看，通膨一直是購屋的主要需求之一，幣值趨貶的狀況下，購屋成為保值的重要管道。 去年以來，受到國際原物料上漲的影響，國內的物價指數年增率（CPI）持續維持在高檔，從去年九月以來，已經連續五月都維持在三％以上（二○○八年一月為二．九六％），之前CPI年均值在三％以上，那已經是一九九六年的十一年前，預計今年還會維持在高檔。 日前成為新聞話題焦點的麵粉價格，也是飆漲到令人難以置信的價位，與去年年初相較，竟然上漲了將近三倍，業者叫苦連天，糕餅業者在去年一年歇業者超過六百家。 麵粉漲價所反應的，並不只是麵包變貴或大小縮水的單一問題，麵粉是一項基本性原料，日常飲食中有二分之一的食物都跟麵粉有關，如果連這麼基本性的原料價格都已如此飆升，其他相關性物資的漲幅已經不難想像。日常生活必需品的價格一點一滴在上揚，顯現的是，相同貨幣所能兌換的物質愈來愈少，日復一日地侵蝕著你我的「可支配所得」，無形之中錢慢慢地變「薄」。 包括國際油價也站上每桶百元的大關，若是以二○○三年每桶不到三十美元的角度來看，實在很難想像，在二○○八年後這種基本油價竟然會上漲到九十三元，整整上漲三倍多；同樣的心情看待五年後的油價，也酗W漲到每桶兩百美元都不足為奇。 所以，若初步以「最糟」油價來評估未來每桶兩百元油價的時代，想像一下屆時的房價，會是一個怎樣的光景？超高油價時代房價會比現在漲多少，恐怕還難以斷言，但肯定是不會比現在的房價低。 三、房市開春後買氣回穩 春節前一季的房市，市況慘澹，一來是因為去年全年都會區房價，都處在「高檔整理」的狀況，反應三年來漲多拉回的格局；二來是因為選舉紛擾，加上股市重創，使得購屋意願低落。 根據營建署公佈的「住宅需求動向調查」資料顯示，去年第四季的房價信心指數，甚至比二○○三年SARS期間還要來得低，除了幾個大型指標建案之外，其他個案現場幾乎是門可羅雀，連台北市區精華地段買氣都沉寂下來。 但是在開春之後，市況大幅好轉，不僅台北市區買氣回籠，板橋市也是熱鬧滾滾，幾個捷運站議題的個案都是人潮川流不息，連非假日也能佔滿一半接待中心，逐漸恢復到去年正常時期的人潮量。 這樣的狀況不僅出現在熱銷區，連台北縣市以外的區域，也開始熱絡起來，像是中壢、平鎮一帶，整體市況也比年前好很多，人潮回流顯示購屋信心已經逐漸恢復，即便股市仍有起落，但是民眾購屋的意願已經陸續浮現。 雖說去年全年處在高檔整理期，買氣及人潮不若前年旺盛，但是上半年的表現其實還不錯，尚可延續前一年的氣勢；但是在去年八月起受到全球股災的衝擊，以及立委選舉的干擾，造成自住型買方觀望，才會使得買氣受到影響。 今年開春後的看屋人潮，可說是一種「遞延購屋效應」，將去年下半年原本有意購屋的買氣，延宕到年後進場，若是總統大選前沒有重大意外事件，選舉結果又能符合多數民眾的期待，那麼這股買氣就有機會接續下去，順利推升房市景氣。 四、股市上揚將成為引爆點 台股投資民眾最大的無奈，在於台股「漲未跟漲、跌猛跟跌」，因此才不得已將投資的資金轉往海外基金。未能跟漲的主因，主要還是繫於政治的不穩定性，政府經濟政策遲遲未能跟上國際潮流。 當國際熱錢紛紛轉往中國大陸投資之際，政府卻將台灣封鎖在意識形態之中，眼睜睜地看著東亞各國的股市大發利市，股價紛紛以倍數成長，讓東亞投資民眾荷包滿滿，有能力去對抗國際性的輸入型通膨；台灣卻在政治因素的牽絆下，股市漲幅趨緩，一九九○年的股市高點，到現在都還是望塵莫及，造成民眾及企業面對國際的輸入型通膨中，顯得十分脆弱。 這樣的窘況是有機會在二○○八年改變的，台灣企業的獲利能力全球有目共睹，大部份外資分析師皆認為，台股在政治陰影之下嚴重被低估，只要能簡甈F治的陰霾，逐漸開放兩岸相關政策，是大陸人民來台觀光也好，或開放大陸人民來台購屋條件也好，只要持續開放的腳步，台灣經濟就有更好的機會，匯入台灣的熱錢就有可能會轉戰股市，房市也會跟著再度揚升。 類似的想像與期待，不知在多少民眾的心中想過千百回，不是沒有機會，只等待時機到來。 中國大陸經過十多年的改革，經濟能力迅速改善，尤其是沿海一帶，消費能力大增，中國大陸甚至已經躍升為全球精品消費的第四大國。台灣的物價與房價，對大陸中高所得者而言，短短五、六年，從遙不可及演變為唾手可得，這與大陸股市在近年快速飛漲不無關係，由此可見股市投資成果對經濟能力影響之鉅。 二○○三年這一波，房市內需大舉浮出，都會區房價狠狠漲了四至五成，但那是跌深後的反彈現象，嚴格說起來，在同一時期股市並沒有大漲，二○○三年七月到二○○六年十二月，房市買氣最強盛的時段，台股溫和地約從五千點漲到七千點。 二○○八年這一波，環境已大不相同，台灣房地產要走出內需、走向國際，今年絕對是一個很好的起點；對房價而言，又何嘗不是呢！ 更多房地產文章，請參齒礄i雜誌321期，訂勳M線：02-8797-3579 Plurk FaceBook Twitter MyShare