人民的基礎生活， 不過就是食衣住行， 但是現在已經來到， 沒有什麼不漲的新年代； 營造成本更是節節攀升， 房市呈現房價欲小不易的盤勢了。 迎接二○○八年來臨的最後一季，終將在漲聲四起中劃下句點，食、衣、住、行、育、樂，在第四季繼續飆升，打開新聞，每日報導的焦點，就是某一類的民生用品又要漲價了，行政院主計處在十一月初公佈的物價年增率，甚至創下十三年的新高，狂飆到百分之五點三四。 這是油價準備上衝百元大關前，民生物資的反應之一，台積電董事長張忠謀日前更在媒體公開預測，認為明年的油價可能會繼續上漲突破百元關卡，進而在每桶一百美元至兩百美元之間游移。 我們寧可相信這是較為悲觀的預測，試想，現在油價不過是由每桶五十多美元上漲至近百美元，社會的承受力便如此脆弱；如果真的如預期，油價繼續上漲到一百五十美元或是更高，民眾生活將如何自處？屆時，所有所謂的「合理性」論述，將被拋出腦後，眾人關心的，勢必將移轉到，「如何因應」的新議題上。 在這一場關鍵性的變動中，房地產當然不會缺席。 物價漲是國際趨勢 跟去年比較起來，其實台灣今年前三季的CPI（消費者物價指數年增率），和其他亞洲國家相較，其實並不算低，從成長率來看，台灣僅次於中國大陸高居第二（見附表一）；但是十月份的CPI卻大幅上揚，學者研判主要是因為從八月到十月的連續颱風，使得蔬果類價格高漲。 另一個原因則是國際大宗蔽咻瘙※的式A主計處表示，年初到十一月，小麥價格翻漲一點六倍、玉米及黃豆漲約七成，大宗蔽型狴龑銃i口的台灣，自然是無法自外於這波原物料的洶洶漲勢。 中央研究院經濟研究所則表示，蔬果價格的翻揚還算不難解決的問題，隨著農委會的調節措施及天候漸趨穩定，價格自然會平穩下來；但其他包含食、衣、住、行等各類民生用品價格水漲船高，卻是具有「僵固性」，一旦上揚，就很難再往下調整，也就是說，這波漲幅的『作用』，是在『墊高基值』，這才是長期看來最值得憂慮的問題。 另一位台大經濟系教授陳添枝也認為，這一波物價上漲跟往常的通貨膨漲不大一樣，主要是由於全球產品的供需雙方劇烈調整，造成過程中價格大肆波動的情況。陳教授認為這反映了一個新時代的來臨，他建議大家應該要有新體認，學著改變現在的生活方式，去適應新的時代，而不能只仰賴政府扭曲市場機制，或是濫施補貼政策。 是的，如果價格上漲並非季節性因素，而是結構性因素，那麼價格的「僵固性」就會愈明顯；簡單地說，就是日後價格下跌的機率愈小。基於產業屬性，房地產更可歸類於「高僵固性」的產業，比較其他產業，短期的價格波動率算是偏低的，只是波動影響的金額較龐大。 土地成本換算房價 台灣都會區房價在這幾年內大幅飆漲，直直向上攀升，尤其以精華所在的台北市及台北縣最為明顯，新推建案房價漲幅大約都有三成至五成；但是相對於區域的家戶所得，在同一時間內當然是追不上房價。問題是，所得追不上房價，究竟是房價的問題，還是所得的問題。 房價的結構主要是由成本及利潤所構成，剖析房價的合理性，就得要看看，是推案的成本增加所致，還是因為建商獲取「超額利潤」，才導致房價節節攀升的。 房價究竟是如何計算的呢？永慶房屋代銷部協理王財旺表示，一般成本中以土地所佔成本比例最高，台北市約可佔六至七成，台北縣約為四成至六成。 以台北市住三（建蔽率為百分之五十，容積率為百分之二二五）土地為例，一坪土地約可建三坪建坪，包括陽台、梯間、屋突、機房、地下室停車場、停車獎勵等，以及其他可爭取的容積獎勵。 也就是說，如果土地購入成本每坪一百二十萬元，每建坪中的土地成本約為四十萬元，每坪造價約十二萬至十五萬，所以營建成本（土地加建物）就大約要五十二至五十五萬元，若再加上廣告銷售成本（含人事及管銷約百分之十），經營利潤約一成至兩成，底價大約在六十二萬到六十八萬左右，開價就約在七十萬至七十五萬之間。 以台北市中山區龍江路乙案為例，二○○六年八月底以每坪約一○一萬購入住三土地，隔年二○○七年二月，便以每坪七十萬元開價銷售，這樣的價格是否合理？以住三容積率換算的土地及建物成本約為每坪五十萬元，管銷及利潤若以兩成計算，成交底價約為六十萬出頭，加上一成左右的議價空間，因此七十萬的開價並不為過。 其實從土地成本換算房價，雖然有跡可尋，但是實際上並不如想像中簡單，因為其中夾雜著複雜的可用容積，包括使用分區混合（例如一塊建地整合住三、住三之一，或是為特定區用地有特別的容積規定），或是都市更新容積獎勵、容積移轉等等，真正很單純以一般使用分區興建者其實反而少見。 再以今年下半年最熱門的內湖五期重劃區為例，今年七月初土地標售再度創下新高價，容積率為百分之二二五的一般住宅區，若以其中最高價每坪一一八萬換算，如果建物每坪造價設定為十五萬，並根據一般非特別的容積獎勵計算，排除容積移轉，未來這塊地的預售案每坪開價約在六十至六十五萬之間，應該算是最為合理的。 土地建材成本高漲 所以從超額利潤來看，顯然建商並沒有佔到便宜，根據建商購地成本換算，其實目前台北市預售屋開價並沒有不合理；當然有部分財力雄厚的建商，早早就已經買好地在養地，隨著時間先後不一，購地成本差異很大，當然是愈早買愈便宜。 因此若是以這兩年的購地成本，評估目前開價，顯然並沒有價格過高的問題，至於更源頭的土地價格，這就更難討論了，畢竟土地買賣的市場，掌握在極少數人手中，寡占市場原本便沒有太多合理性的討論空間。 若從營建成本的角度來看，建商反而可能是受害的一群，王財旺協理表示，包括鋼筋、水泥這些原物料，只要上漲一倍，每坪成本大約就會增加兩萬至四萬元。 從二○○五年年底，每公噸鋼筋價格約一萬三千多元，到二○○七年十一月，每公噸價格已經上漲到兩萬零五十元，而且還不斷飆升中，兩年漲幅高達百分之五十，再加上中國大陸水泥價格飆漲，帶動台灣水泥行情，第四季水泥價格醞釀由每公噸兩千一百五十元，上漲到兩千四百元，漲幅高達百分之一一點六，預拌混凝土也是蠢蠢欲動。整體算起來，這幾年原物料價格上漲，反應在預售屋及新成屋的行銷單價上，大約為一成左右。 王財旺並表示，除了原物料價格上漲之外，工資成本增加也是大問題，過去的臨時工每天行情大約是一千元，這幾年由於營造工程多，工人不好找，價格普遍上漲到一千五百元到一千六百元，有時磚工一天兩千元都還找不到人，工資成本增加一半以上。而且不少好師傅都已經轉往大陸發展，好人才難尋也是一大問題。 適應高房價時代來臨 嚴格說起來，這波房地產價格上揚，真正的關鍵點還是在土地價格飆漲，土地成本是墊高房價的主因。在市場供需的角力中，土地買賣算是另一個層級，一般消費者不易觸及，直接關聯性也不大，但是受到的影響卻是最深遠的。 誠如台大經濟系教授陳添枝的說法，當「僵固性」高的物價上漲已經成為事實時，接下來的重點，已經不是去討論成因為何，而是應該要積極尋找出路，思考要如何適應現在的外部環境。 房價高，面對這個事實，想要繼續住在市中心區，就得要有新的財源，來平衡新增支出；如果沒有新財源，就只能犧牲時間換取空間，往市郊或外縣市，換取同樣生活空間品質，找一個看好的潛力區，以長期自用等待增值，在等待同時積極累積自身的財富，迎向下一波，只要有準備、有計畫，有屋的距離並不遙遠。 更多房地產文章，請參齒礄i雜誌318期 Plurk FaceBook Twitter MyShare