今年度台灣房地產市場的氛圍，明顯和過去兩三年大大不同； 農曆年過後，雖北市一波百萬單價豪宅，繼續撐起景氣大旗， 但在話題熱度降溫後，客觀條件丕變，造成之購屋環境大不如前之效應， 已逐漸顯現在第二季之後的實際市場之人氣與買氣上。 上月雖新內閣再釋相關利多，但利率又再度調升，增加市場變數。 在相對渾沌的局勢演變下，恐怕需從基本的供需及產品條件論斷， 才能更清楚評估未來的市場大勢… 假設光看上個月的房地產市場，顯然前半個月的梅雨季，扮演了相當『重要』的角色；就因明顯受到隨時傾盆而下的雨勢影響，各區市況不如預期。不過來到下半月，梅雨鋒面遠離，加上端午節四天連假；成為帶來人氣的正面能量，市況確實轉佳。 不過，當我們把觀察時間拉長，就會發現，今年以來持續下滑的市場人氣、買氣，天候絕對只是短期負面因素。原因眾說紛紜，無非是房價漲太快、漲太多，供給量短期釋出過大，造成稀釋效應，或是銀行意識到近年房市過熱，開始緊縮相關業務，致使房市投資客暫時退場等等。 不過市場的逐漸降溫，或麥椄O讓數據來說話比較好。以下，我們就從這三年北台灣四大行政區的房市供給量，對照年度銷售率，來說明市場趨勢。 北縣供給持續擴大 大致看到各區的銷售率狀況（參見表一、二），雖然九六年之數據資料，銷售基期僅約半年，和前兩年度基期為一年，其實不能等量對照。不過，實際銷售成績的回檔確也是事實。 而市場反應轉淡，理論上當然會影響市場供給釋出的速度。我們看到，今年上半年大多數區域，房市新供給量都較往年全年數據之半數還要少，其中又以北市預售及桃園成屋市場衰退幅度最明顯，唯一例外的則是北縣。 儘管結算至上月中為止，北縣今年度供給量之整體銷售率尚不到三成，但約半年之供給量，卻已超過前一年年度供給的百分之五十以上。如果此趨勢不變，展望下半年，北縣今年度推案量勢必續創新高，部分地區甚至還有一波房價漲勢，當然市場人氣買氣也就很可能進一步被稀釋。 至於其他地區，北市房價短期內恐怕還不會出現回檔，而由於短期價格認知上，供給與需求兩方尚有差距，市況應是維持平盤機會較高。至於桃竹或基隆、宜蘭，近年其實供給量及房價並不如大台北地區般暴漲；在價量齊揚但幅度相對溫和下，產品力之強弱，應會成為反應好壞的關鍵指標。 台北市 精華區市況穩定　郊區價格認知拉鋸 和第一季百萬單價豪宅案領風騷的情況不同，上月乃至於第二季的北市房市，大體上呈現市中心區穩定，郊區話題及供給不斷，但市況有待觀察的景象。 就市中心區來看，中正、中山、大安、信義等區情況都相當類似；在建地愈來愈稀少下，物以稀為貴的道理，房價很難在短期內向下修正。尤其最近幾次，連小塊基地標售，脫標價都仍屢創新高；因此雖去年支撐買氣的投資客比例稍減，但多數行庫並未對北市房市進行房貸緊縮，因此大致來看，市況還能維持平穩。 而包括北投、內湖、南港及文山區這些相對仍屬邊陲的北市郊區，北投區的石牌和新北投兩大區塊房價差距愈拉愈大，其實就是北市房市目前發展之縮影；內湖和南港則仍各有利多支撐，不過由於短期房價漲幅太大，近期在供需雙方價格認知拉鋸之下，市況其實並不十分理想。 至於去年度被業界認為最有補漲實力的文山區，在幾個指標案的帶動下，看似煞有介事。不過文山區幅員不小，各區地段價值其實有一定差距；目前來看，所謂補漲，恐怕還是只有在少數個案成立。 而下半年北市最受矚目的，還是豪宅；畢竟現在地價、房價攀高，就時下流行的M型社會發展來看，北市恐怕還是要靠豪宅來拉抬話題。根據本刊掌握資料，今年下半年信義計畫區內，確實將有一坪要價一五○萬的豪宅現身。 台北縣 郊區供給擴大　入夏來人可望提升 和台北市恰巧有些類似，第一、二季的北縣房市，似乎也是主角換區做做看。年初時，我們還看到包括板橋新站特區，新店市區等地段較佳之行政區，推出不少指標案，曝光度絲毫不亞於北市豪宅案。 然來到第二季後，首先看到的是北大特定區房市開始加溫，接著林口新市鎮也逐漸出現新一波指標推案。上述之精華區在指標案銷售步入尾聲後，反而不再具高度話題性。觀察這兩個九三年重劃地標售的兩大要角，雖然時間點略有先後，不過房市實際演變卻算類似。 當年的土地標售，在限時及大面積開發容積獎勵刺激下，確實短期內出現龐大供給量，但之後也形成稀釋及賣壓。 近年，區域建設漸臻成熟，加上大台北精華區高房價造成的排擠效應，這兩區買氣明顯回溫。而就過去幾年往例論之，入夏之後，來人應該還會有進一步之提升。 另一個愈來愈熱的房市區，則是與北市士林區僅重陽橋一橋之隔的三重重陽重劃區。這個原本是做為二重疏洪道拆遷戶安置用的重劃區塊，由於鄰近北市，又靠淡水河，再加上大台北土地短缺議題熱度未減，目前北縣推案密度最高的區塊，大概非本區莫屬。 在這些近期供給量較大之區域中，比較需要注意的是，林口今年以來推案，明顯已有往文化二、三路間商業區帶集中的趨勢；而該商業區塊當中的扶輪公園周邊，更儼然成為當地大坪數、相對高價大樓產品的集散地。此一發展，對當地房市會造成什麼樣的後續影響，值得觀察。 桃園縣 媒體攻勢北上　主動拉攏區外客 我們知道，各行庫或其他放款單位，察覺近年房市在投資客大舉進場支撐之下，泡沫化疑慮逐漸浮現，因此開始緊縮房貸相關業務。目前除了對特定人士如投資客進行更嚴格之篩選，甚至完全停止相關申貸業務外，最大的改變，就是將申貸區域分級。而這樣的發展，上月逐漸在桃園地區看到預期『效果』。 根據本刊市調人員實地調查了解，桃園縣多數地區，甚至首善之區桃園市也在內，在行庫明顯緊縮房貸業務之影響下，使得過去支撐區域房市買氣，三低條件之一的低自備條件不復存在。 事實上，經過深入探訪後更發現，不僅貸款成數不再如過去般高，連核貸難度也增加，這使得不少收入較少或相對較不穩定的首購族，申請不到房貸。在幾次碰壁後，不少消費者乾脆就不再看屋。再加上原本就被緊盯的投資客退場，區域房市人氣自然受到影響。 雖說市況趨緩乃非戰之罪，當地銷售業者仍要適時改變策略。目前來看，最明顯的變化應該是釋出北部版報紙廣告的個案增加，而且所在之區域分布更廣。過去我們比較熟知，會北上打廣告拉北客的桃園房市個案，不外乎來自桃園市或南崁。 不過近來，除上述兩區外，包括八德、中壢、大溪、觀音等區，都有個案釋出北部版報紙廣告，上月甚至還有平鎮山仔頂重劃區和龍潭地區建案都加入此陣容。由此，至少就媒體策略看，不少桃縣個案已從過去被動等待，轉為主動出擊曝光 詳看全文 Plurk FaceBook Twitter MyShare