今年下半年起的本地房市，呈現和過去一年來完全不同的狀態；那就是推案量，尤其是預售部分持續擴增，但市場人氣卻不見起色。在年底國會改選前的一個(11)月，本地房市又會呈現怎樣的變化？未來的房市，又會如何發展？

年關將屆，又適逢三年一度的立法委員改選；按照道理來說，目前我們的社會，似乎應該正『熱鬧滾滾』才是。確實，如果看到11月底大直美麗華購物商場開幕當天的盛況，還是會驚嘆國人的消費實力。那麼，我們關心的房市，在上個月又有怎樣的變化或演進？

其實，3月底總統選舉後爆發且持續數週的聚眾滋擾情事，理應對年底的房市造成一定影響；不過從目前來看，真正受到影響的，只有選舉本身，因為本屆立委改選的選情異常冷清。相對地，原本估計會受拖累的房市，在供給量上則仍然持續攀高。

11月續推500億 供給再擴大

根據住展雜誌市調統計資料顯示（請見附表），11月到第三週為止，北台灣各地已經釋出共近350億預售案量，加上成屋，已衝到500億關卡。

其中一個值得關注的現象是，今年11月的『每戶平均總價』，已來到一千萬以上之譜；這個數字，一則是房屋單價上揚造成，二則可能是產品坪數放大所致。總而言之，無論原因為何，對於房市仍以首購族市場而言，對產品的實際去化來說，都不算有利情況。

如把計算基期擴大至下半年（7月開始），那麼到11月底止，北台灣預售案已釋出近2,200億，佔目前全年預售量體的五成七以上；加上成屋，則逼近三千億大關。而93年還剩一個月，預售案卻已超過3,800億，與成屋之1,700億合計，早已超越去年4,400餘億之量體。這數字雖不到『天文』水準，但回到前年，以當時的景氣推估，絕不會有人相信，兩年後北台全年推案量將突破六千億大關。

銷售成績小幅升 市況仍平淡

我們現在知道今年北台案量大爆炸的事實，也了解這是因為眾建商趕搭這波十年來難得一見的暢旺景氣，快速搶地推案所致；11月釋出案量雖有小減，但仍屬高水平，這都是供給面的實況。那麼需求面，又呈現怎樣的情形？

基本上，如果單從附表二今年1~11月兩欄來看，雖有11月新案加入，但除基隆及北縣外，各區預售銷售率都超過五成，成屋銷售則更高些，顯示11月市場反應並未繼續下滑。不過，這是今年全年度的銷售率。

從附表二第二主欄位之銷售率數值中，則可發現，來到下半年，無論預售或成屋，都只能用『慘』字形容；最高銷售率，居然是北市的預售案45.6%。如前所述，我們知道今年下半年的供給量，佔今年11月止五千餘億供給額約五成五之比例；以目前積弱不振的銷售數字來看，房市供給過剩的疑慮和隱憂，確在逐漸成形中。

整體而言，成屋銷售率普遍在五成五左右，預售方面則各區差異甚大。其中，近年一直以成屋為推案主流的桃園，今年量體不僅預售案量超過成屋，連銷售率也是預售稍佳，這是相當值得注意及玩味的地方。

年底現暴量行情 去化待考驗

而根據住展雜誌調查之預報工地資料顯示，今年最後一個月，也就是12月，可能還有300~350億左右的預售案量將推出；加上成屋，絕對將破400億大關。而以目前每推出一億預售案量，大約只能消化平均四千萬的速度來看，今年結束後，將浮現約1,500億（預估下半年預售案量至少2,500億）的潛在餘屋量，而且這個數字只計算到下半年，還不含成屋部分！

從前段的估計來看，光是今年下半年，就將產生約1,500億的預售潛在餘屋量；而這些餘屋，是否在明年能加速去化？當然，先決條件是，至少在明年上半年期間，目前持續擴大的供給量能夠趨緩，這些『舊案』才有去化空間。

另外，價格因素當然也是重點。而以今年下半年各家建商購地仍踴躍，成本居高不下來看，價格下修或供給量減少的機會，其實都不大。最後在購屋環境方面，雖然陳水扁已宣示低利優惠房貸將視需要續撥（一般咸信就是會再續撥的意思），但國際利率的翻揚和通膨壓力無法扼抑，預料央行明年仍將進一步升息，因此民眾購屋負擔仍會逐步增加。

平心而論，明年市場的去化狀況，不僅攸關這波景氣是否持續，同時更直接影響明年下半年後房市，是否再現過去低迷時代的餘屋賣壓。而從以上分析結果來看，明年的本地房市，勢將面對一條充滿荊棘險阻的道路！