對於近期或目前有打算購買房子的準購屋人來說，顯而易見的是，以往只有百分之二甚至以下的低利房貸，中長期而言，勢將成為歷史名詞；縱然政府這一波優惠利率房貸尚有餘額，但補貼利率是這幾波優惠房貸中最少的。因此，未來消費者的房貸負擔將只會增加，不會減少；至於會增加多少，就要看短期內升息的幅度和頻率。

按照這兩年英國的實際發展，該國從去年底到目前為止，大約不足一年的時間，升息七至八碼，結果造成房市由熱迅速轉冷、房價大跌。當然，台灣和英國經濟環境不盡相同，不過由於目前已是全球經濟時代，他國的經驗，仍然值得我們注意。

回歸購屋本質 量力而為

由於短期內，除土增稅減半措施極可能再延一年外，其他政策利多是否持續，尚是未定之天，包括油價、通膨及升息等因素，又都將衝擊影響房市，因此在購屋策略上，當然不能像低利時代一般，必須做些調整。從事多年本地房市研究，擬定多套房地產指數模型的台灣不動產資訊中心研究員楊宗憲就建議，消費者的購屋行為或策略，應該要回歸基本面，也就是回到購屋的本質。

那麼，什麼是回歸本質？就是回到您打算購買房子的初衷，也就是購屋目的是什麼？您最重視的條件又是什麼？購買的產品，是否真正符合自己原先的需求？楊宗憲解釋，就是要避免低利時期，某些消費者因貪圖便宜，買了其實不符合自身需求的物件，或明明沒有足夠預算或財力，只因為銷售單位提供高額低利房貸，或甚至是非理性購屋，看上了美輪美奐的樣品屋，就急忙下訂簽約等等行為。

另外，財政部研擬的擴大稅基，調整房屋稅、地價稅估價方式的草案，基本上則屬於規劃階段，是否能夠在立法院過關，還在未定之天；因此信義房屋張欣民協理認為，這個房地產相關賦稅的部分，對未來一年內的房屋市場，應該還不會造成立即的影響。

不過他仍建議消費者，在購屋策略上要轉趨保守，盡量不要選擇高比例或較長年期的房貸產品，也就是回歸到低利時代之前，一般六成五到七成的銀行房貸比例，同時還款年限也最好在二十年左右。利率上升加上年數過長，負擔就會更加沉重；何況目前市面上的房貸產品，以指數型房貸最多，對利率變動的反應或連動性也最高。

首購族群 注重物件轉手率

由於央行確立升息趨勢之故，未來房市將走出低利時代，三低一高的利多刺激不再；準購屋人可能必須體認，低利率房貸短期內將不復見，低自備、高銀貸比例的可行性也大幅降低。因此，相對保守、回歸本質，是最基本的策略轉變。那麼，對於佔最大需求比例的首購型消費者，有哪些可以參酌的重點？

以近期的新屋（預售為主）市場來看，不只適合家庭或新婚首購的二、三房標準層產品數量大減，連去年大行其道的創意空間小坪數產品，因為市場和非市場面的雙重交替作用下，近期量體大幅萎縮。平心而論，預算或經濟能力較為有限的一般首購族群，目前在新屋市場的選擇並不多，而且愈往台北都會區移動，可選擇標的愈少。

永慶房屋公關研展課經理陳韻如就建議首購客，由於是購買生平第一棟房子，預算，也就是價格，確實是相當重要的因素；但同時也應該注意，購買標的的轉手率要高，也就是要要求物件所在位置的地段價值及生活機能。這主要是因為，首購族未來畢竟會晉身換屋族，因此屆時原居住房屋的變現率不能太低，何況低利環境不再。其實無論是選擇新屋或中古貨，注重房屋轉手率、未雨綢繆，是首購族群最大的課題。

換屋客層 可選擇標的增加

至於預算較高，以換屋為購屋目的的消費者，相對而言就幸運得多；因為建商單方面的評估，使今年第二季以來，北台房屋市場中、高總價換屋產品的比率大增。像是台北市，目前就僅剩下幾個套房個案總價稍低，其餘的，幾乎都是四房四十餘坪以上規劃、總價動輒一千多萬的產品。

換屋型個案量體擴張，正代表著換屋消費者可選擇範圍及標的增加；因此『貨比三家不吃虧』，就是目前換屋族群購屋策略的最高指導原則。

另外，由於建商評估今年第四季開始，房市會受到國會改選及各項政策利多不確定延續等因素衝擊，於是大量在第三季推案。因此，從供給者角度來看，也需要買氣能夠提昇，趕快將產品售出。

由此來看，接下來第四季甚至明年第一季，消費者或釵釦韟n的機會，嘗試拉大議價空間。

投資目的 注意房價波動情形

至於佔市場少數、但最具指標意義的投資客，又應該如何因應後低利時代的房市呢？首先，低利時代以租金繳房貸賺差額的時代，恐怕已跟著終結。按照市場人士及過往經驗評估，未來房市投資之價值，主要是在保值性。

台灣不動產研究中心楊宗憲研究員表示，在房市的需求當中，自住需求的消費者其實變動頻率不大，也就是自住型的需求量不會大起大落；真正容易有大變動的，正是以投資為目的的購屋行為。楊宗憲指出，其實要談房地產的保值價值，先決條件是房價必須不跌；因此如果短期內房價出現大幅下修，那麼房地產保值力必然隨之減退。

依據前文分析，未來房價確實將有變動。事實上，目前的利率調整主要理由是抑制通膨。而這個通膨壓力，究竟是景氣回升、純粹物價上揚，還是油價近期的飆漲使然，尚難斷下定論。不過無論起因如何，從歷史軌跡來推論，結果都使當時的房價上揚。

然而，目前也有讓未來房價出現下挫可能性的力量，那就是潛在的供需失調，也就是供過於求。由於目前新屋市場多為預售案，在這些預售建案尚未完工落架之前，其實還感覺不出實際的大量供給；不過，如果從現在開始，這些新推預售案的銷售狀況不夠好，待其完工後，餘屋量就會悄悄累積。而歷史法則也告訴我們，餘屋量過大，亦將導致房價下修。

因此，投資客也不宜太早認定現在進場購買房地產，絕對具有保值效果。當然啦，投資行為本身，就帶有預測未來情勢的風險性，因此上述建議，僅供參考。

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其實不管策略如何因應、調整，消費者感受最明確的還是房價。以目前來看，房價確實較過往幾年都來得高，未來的非低利環境，更是相對不利於購屋者。而我們也了解，短期未來內，都存在促使房價上揚及下挫的力量和因素。在這些因素互相交替作用下，從現在到明年上半年，房價到底是上是下，實難做定論；何況上一次石油危機，市場並未出現如此龐大的預售案量，目前的經濟面貌，也比過去複雜釵h。

雖然，我們無法預測未來一年內央行升息的幅度和頻率，但它絕對會是影響消費者未來購屋壓力的重要指標。然而，至年底前已推及將推合計約三、四千億的預售案量，如無法在這一年中順利消化至一定程度，那麼明年下半年後，市場供過於求的狀況確將出現！當然，在短期油價持續上揚、通膨壓力逐漸成型之下，未來房價應該也難再出現大幅下修之情形。

房貸在家戶分配之地位及排擠性

根據主計處統計，目前台灣各家戶當中按期繳納的房屋貸款，大約佔所有收入的百分之三十至三十五；也就是說，假設某一家戶月收入十萬元，那麼其中就有三萬至三萬五千元是用在繳付房屋貸款上。這基本上和專家建議，房貸支出負擔不宜超過總收入三分之一的說法不謀而合。

而從央行升息意欲抑制通膨壓力，國際油價飆漲、國內消費者物價指數及躉售物價指數又雙雙上揚，後者漲幅甚至創下近年新高的狀況來看，國內有可能面對高物價時代的來臨。那麼在所有物價都上揚，民眾荷包卻沒有跟著提昇之下，民眾又會怎麼重新調配支出狀況？原來佔約三成到三成五的房貸，是否會因此被排擠，也就是預算或額度減少？

各學術單位和政府相關機關，其實尚未針對此一議題做深入探討；而據了解，台灣不動產研究中心，就正在從事此項研究調查。當然結果如何，目前還不得而知；不過如果排擠效應確實指向房屋貸款，那麼無疑表示，未來的台灣房市又要面臨另外一項隱性的利空衝擊。