利率─調升速度與頻率

如前文所提，利率因素確實是影響房市榮衰的一項重大因素。然而深入分析，利率的變化和區域行情，其實並沒有直接相關，頂多是稍微影響到建商融資，也就是成本。不過，十人中大概只有不到一人會用現金購屋，絕大多數人還是會向行庫申請房貸來買房子；這時候，利率的影響就出現了。

按照往例，買棟千萬總價的房子，大約有七百萬上下是向銀行借貸，也就是百分之七十的銀行貸款。撇開其他百分之三十不談，這帳面上預借、必需分期攤還的七百萬，最後還給銀行的絕對不只七百萬；至於實際多付多少，關鍵就在利率：房貸利率愈高，最後攤還的本息和就愈高；反之，則愈低。

以這一、兩年的房市復甦時期為例，房貸利率大約在百分之一點五至三之間，這和四、五年前動輒百分之七、八的數字相比，負擔確實減輕釵h。這樣的誘因，讓釵h消費者趨之若鶩，趕忙搶低利進場購屋。而這樣的低利環境，還造就了高比例房貸的現象，甚至還有百分之百銀貸之房市商品出現。

今年十月央行調升基本利率一碼的動作，理論上當然會帶動房貸產品利率值的上揚，其中尤其以近年十分流行、佔所有房貸額度九成左右的指數型房貸商品，受衝擊最直接。因此目前的基本利率上升，或酗ㄦ|影響區域單價，但是您所付的房貸款項，可能正在悄悄增加中。

供給／需求

從基本面或者理論面來看，影響區域房價行情最關鍵的因素，其實是供需。一般我們談的『行情』，是要市場中出現或買賣雙方協議這樣的成交價格，才能稱之為行情。因此，當市場出現大量需求，然供應量不夠時，價格或行情上揚是很自然的，因為僧多粥少；相反地，如果市場供給量大於需求，當然行情就會下跌。

然而，以上的描述是很理想化的，因為實際上行情的確立，並非如此單純；何況，或釣捄僎q能夠計算得出，但需求相對地就比較抽象，實際的『需求』數字，是非常難掌握的。畢竟，房屋的需求不像一般民生必需品一般，可以單純用人口數估算。

因此房屋產品的開價，說實在的，在目前新屋市場資訊不夠透明的情形下，幾乎全由賣方決定，和上述所謂的行情不見得有必然關係；通常來說，這部分是和業者的成本與利潤之考量比較有關係。然無論如何，房價或是開價的數字，仍然是評估區域行情時一個相當重要的參考。

成本／利潤

行情基本上是來自於市場供需，具有絕對的參考價值，但由於房價水準變化莫測，故其正確數值也較難評估。相對地，個案所開的價格，理論上當然是參考過去的區域行情或推案價格。但單就最近一年的房價上漲來看，主因卻不見得來自供需，而是建商的成本利潤考量。

從現階段市場的供給和需求（在此我們暫以人氣，也就是工地來人和成交狀況來推估）來看，嚴格來說並沒有供不應求，也就是促成行情提昇的要素。那麼房價憑什麼漲？最重要的『漲力來源』，是來自於近期建商的購地價格，也就是所謂土地成本增加。對今年各區國有地、重劃地紛紛高價脫標還記憶猶新吧？這些高價，最後還是要由購買的消費者來負擔。

如果再加上去年底和今年初的原物料價格上漲，建商的成本，確實比過去幾年高了很多。在加上『合理』的利潤後，建商開價不漲也難。另外，現階段除了建材和土地成本不斷提昇外，近期央行調升利率的初衷，是希望抑制通膨壓力；而這個物價上漲所形成的通膨，當然會影響任何產業的生產成本。房地產業自然也是如此。

其他因素─油價、股市表現等

除了供需法則和成本利潤考量外，房價也有可能因為其他間接的經濟因素而波動。從以往的歷史經驗來看，油價的漲跌，就會影響房價；上一次七十年代石油危機，房價就跟著所有物價一起飛漲。如今，油價近期屢創歷史新高，無論高油價時代是否來臨，十月初已超過五十美元一桶的原油價格，仍將是影響未來房價變動的重要因素之一。

在某些區域房價的變動，也和股市的表現有些關聯。像是新竹，收入豐厚的竹科人，對當地消費市場的影響甚深；如股市表現不佳，竹科人往往就會暫緩大筆消費，也就是購屋計劃。如果只是短期的股市回檔，影響還有限；要是一年半載盤勢都是慘綠，對於仰賴竹科人甚深的新竹房市來說，由於短期需求減緩，價位回檔的機率就會提高。

以上，我們仔細分析了房價，乃至於整個市場短期未來的可能變化。那麼，面臨這瞬息萬變的房屋市場，準購屋者要如何因應，做出最適宜的抉擇？