【案例】 老王將其位於內湖的二樓公寓出租給張先生，租期約定一年，自民國九十三年一月一日起，至民國九十三年十二月三十一日止，租金月付，每月10萬元，押租金20萬元。但小張從六月份開始就以時機不好等等理由拖欠租金，經老王催討多次，張先生都避不見靣，不聞不問。老王一氣之下就寄封存証信函給小張，表達要終止租約。問：老王真的可以主張終止租約嗎？ 【問題分析】 按民法第四百四十條第一項規定，『承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約』；另土地法第一百條第三款並也規定，如承租人積欠租金時，出租人得終止租賃契約。因此依上述規定，房東要在租期屆滿前終止租約時，必須符合下列三要件： 1.房客所欠之租金總額必須在扣除押租金後，仍超過兩個月租金額。 2.房東須發函催告房客於期限內(一般是三到五天)給付租金，並表明若逾期不付，則房東將終止租約。（建議以存證信函方式寄達房客） 3.若房客未於期限內給付租金，則房東即可主張終止租賃契約。 因此，本案建議老王： 1.先確定積欠租金額於扣除押金後是否已經兩個月以上。 2.如果小張有前述情形，則老王應寄發存証信函催告，限小張於收到函後五日內給付租金，並在信函內表示，如果逾期仍不給付時將終止租賃契約。 3.小張屆期如仍未給付租金，則此時老王可以終止雙方的租賃契約，但必須再寄發終止租約的存証信函給小張，並且請小張限期騰空遷離租賃房屋。 4.經發函後小張仍賴著不走，那老王得訴請法院請求小張遷讓房屋，並且請求積欠之租金及損害賠償。經法院開庭並判決勝訴後，老王才即可持判決書向法院聲請點交房屋。 【結論】 在租賃契約屆滿前，房客有違約情形，而房東如果要提前終止租約時，必須依照法定的程序。如果未先催告房客即馬上寄存証信函主張終止租約時，因為程序並未完備，所以，並未達到終止租約的效果，此時房東起訴請求房客搬遷，將可能會遭到法院判決敗訴，此點不能不注意！ Plurk FaceBook Twitter MyShare