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| 《 投資套房獲利的六個機會 <上> 》 |
| 來源：資料來源：住展雜誌 |
六、不要投資貸款比例太高的套房
釵h套房產品打著百分之八十五、九十，甚至更高的銀行貸款，甚至還可以搭配預借現金卡，看起來似乎不需要投入什麼錢，就可以輕鬆擁有投資機會，這在廣告上是極具吸引力的。同時，因為自有資金投入的少，所以，在廣告上還可以將不高的租金，以類似變魔術的手法，包裝成每年可以高達百分之六、八，甚至有高到百分之二十的租金報酬率，這些對於釵h投資者，自然會產生「致命的吸引力」，但是卻因部分銷售業者故意忽略了有關利率、賦稅、維修、空置等因素的考量，故常使投資者到交屋時投資夢碎，成為無法脫手的負擔。
為什麼會導致這樣的結果呢？主要原因有二類：一類是如果銀行貸款比例過高，銀行的風險是很大的，銀行為了降低貸款風險，有的銀行對於太小坪數的小套房不予貸款（目前幾乎大多數的銀行，對於十二坪以下的套房都沒有太高的貸款意願），或是實際給予的貸款成數很低，遂易造成投資人貸款的不確定風險增加！可是為什麼有些建設公司還敢打出高成數的貸款承諾呢？
因為，他們通常和某些銀行達成一些合作，例如透過公司的一些回存，或是多提供一些擔保，使得銀行在交屋時願意搭配高額貸款，可是當交屋之後，那些安排沒有了，銀行為了自己的安全，投資者自然成為無助的羔羊，任人宰割了。
如果房價能持續創高，上述的問題還不嚴重，但當房價下跌時，銀行自然會快速的以擔保品價值不足，而要求投資者還錢或是增加擔保品，這也是釵h套房投資者在景氣不佳時，不得不斷頭折價賣出的主要原因，但因不景氣時不易脫手，所以自然就成為了「金拍屋」、「法拍屋」的主要供給者。
另一類原因是因為銀行貸款成數高，該社區內投資客的比例一定高，甚至有投資客一次購買十戶、二十戶的亦多有人在，相對地，因自用客的比例較少，到了交屋之時，大量的投資客如果還未將套房出售獲利，必然會產生資金壓力。於是乎，必然會盡一切手段找釵h方法和建設公司爭執，甚至抗爭，以拖延交屋時間（因為一交屋就要開始支付高額的銀行貸款利息），這些抗爭，往往即使會犧牲整個社區的形象，他們亦在所不惜。
太高貸款 具有風險
另一方面，如果租不掉，投資客一定會拖延搬入時間，甚至以各種手段欠繳或不繳管理費，使得社區的管理必然會因費用不足，而導致管理品質下降，這兩者對於社區的整體形象與價值都是極大的傷害，而造成這種傷害的原因，多來自給予太高貸款成數的承諾。
因此，我們可以大膽的說，銀行貸款比例愈高的個案，其後管理品質愈不易維持，投資風險自然愈高。
就投資環境而言，目前台灣房地產市場持續景氣時間已超過二年，仍然不衰的主要原因有二：一是低利率；二是物價上漲壓力。
展望未來，至少在可預見的半年之內，低利率的情況應該會繼續維持；物價上漲壓力也不會減少，因此，投資環境顯然並未改變，也就是說，房屋市場景氣的現象，至少還會持續一段時間。
慎選產品 順利獲利
就套房投資而言，如果利率上升，對其不利；物價上漲壓力減緩對其也不利；但因短期內皆不易發生，因此，在可預見的未來，套房市場的活絡仍然是可以預估的。就市場面觀察，北台灣二○○六年套房推案量，較去年增加百分之二十，金額約四百十億元，雖較二○○五年的三百四十五億元及二○○四年的二百七億元都明顯增加，但應該還會有更多的套房產品進入市場。
房地產投資基本上是沒有風險的，但是，如果不在投資前用正嚝隉A自然易遭套牢。因此，在大環境有利於套房投資之時，為了避免未來環境改變所造成的投資風險，投資人對好套房的選擇能力一定要加強，才能掌握目前這個千載難逢的環境，順利投資獲利。
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
系列：
投資套房獲利的六個機會 <上>
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