三、要投資具有長期品牌之建設公司的套房 在台灣雖然號稱有上萬家的建設公司，但是真正知道建設公司應該扮演何種角色的，可能不到三十家，知道後又願意長期去扮演正確角色的建設公司，應該不會超過十家。 大多數的所謂建設公司，都只是扮演土地開發商的角色，他們辛苦的找到土地，然後快速的規劃好後銷售給消費者，當錢回收後，大多數的公司多認為此事已了，又忙著去開發新的土地了，有時為了避免日後的麻煩，通常還會換一個公司名字，好一點的是在交屋後還會對購屋者做一些短期的售後服務，就認為已經是非常盡責任的建設公司了。 這其實是一種極不正確的觀念，因為類似的經營行為，一位富有的地主、一間有能力的營造廠、一間很會銷售的代銷公司，都有能力做好上述的事務，建設公司還有什麼樣的生存空間呢？ 當建設公司將其產品當成商品，只希望快速將它交給消費者，把錢收回來，並不再負擔責任，這種行為在會計學上叫做「風險的移轉」，類似的行為，必然會使得商品價值不易長期增值。 我們的政府官員，雖然不希望產生劣幣驅逐良幣的結果，卻規定了釵h嚴格的規範，「管理」有品牌的建設公司，「管理」上市的建設公司，因為它只管得到好公司，壞的公司他不願管，也無能力管，於是對建設業者而言，才會產生「沒有政策就是好政策」的心聲。 因為無法區分好壞，又無法協助及獎勵好的建設公司，自然會產生「劣幣驅逐良幣」的現象，表現愈好的公司被「管」得愈嚴，可是和它競爭的差公司，卻什麼都能做，因此自然導致大多數的建設公司不願意長期做「好學生」，購屋糾紛自然層出不窮。 而套房交屋後的管理品質，是會影響投資收益的最重要因素，因此，選擇一個長期具有好品牌口碑的建設公司，是極為重要的事情。 四、要投資真正願意參與經營之建設公司的套房 在台灣，大多數的房地產是以「零售」的方式銷售，也就是說，一幢建築物是用切豆腐的方式，割成一戶一戶出售，這是讓房地產價值不易大幅增加的首要原因。當我們把一幅名畫、一串珍珠、一輛名車，切成好幾個部分出售時，它的投資價值是增加了？還是減少？自然是減低了！房屋亦是如此，當將一幢房屋切割零售時，通常就代表了這幢房屋已失去了它的最主要投資價值。 為了要保持每一幢建築物的最低價值，政府用公權力介入私有產權，頒行了「公寓大廈管理條例」，希望透過多數決的方式，決定公共事務，以免建築物價值快速消逝。但是，因為立法方向的錯誤，導致各建築務之內，產生多數欺凌少數，強者欺凌弱者的現象，自然產生劣幣驅逐良幣的結果，有能力的居住者紛紛搬出，使得大多數社區的居住品質日漸下跌，自然也失去了投資的價值。 這種現象，大多數的建設公司都曉得，但因多著重於短期獲利，因此導致不是沒有經營能力，就是沒有經營意願的情況。於是乎，所有的經營理念都成為銷售房屋時的宣傳口號，例如什麼「飯店式管理」、「商務酒店式經營」、「villa式、分時（time sharing）式經營」……，在銷售時喊得震天乍響，但到了交屋時，就丟給管委會，說是依據政府「公寓大廈管理條例」的規定，建設公司即使想好好管亦是有心無力。 如果投資這種套房產品怎麼會有未來？它如何會有投資潛力？多是一場春夢罷了！ 如果有一家建設公司，有經營過飯店、商務酒店或出租公寓（service apartment）的經驗，也願意代為經營若干年，甚至還願意保有部分產權，以彰顯其好好管理與經營的決心，投資類似的套房產品，才會有成母穨Q的機會。 五、要投資真正的「純套房」社區 由於一般人對套房的定義是不清楚的，所以常誤認為小坪數房屋就是套房。於是乎，現在有些投資人，將好學區的房屋購買後，再將其隔成數間，加幾間廁所，以出售或出租的方式獲利。 這種投資方法，看似輕鬆，其實隱含著極大的投資風險，因為不合法的隔間，基本上就是一個不安全的產品，住在其中的使用者，其衛生、安全都會有極大的風險，如果發生了意外，所有權人要擔負極大的法律責任。 其次，在產品設計上，一間好的套房產品，基本上是採光面愈大，價值愈大，但是釵h套房個案受限於基地條件，因此面寬多不足，釵h套房採光面不足三公尺，甚至有的還只有一個窗戶，類似的套房，不但增值力極為有限，住在其中還極易產生精神方面的疾病。 除了室內，就社區而言，如果不是純套房社區，則社區內大、小坪數雜陳，則必然會產生鄰居間對公共事務觀點的衝突，甚至產權之間的爭議，這些衝突與爭議，都會產生極大投資風險。 因此，不論就安全、衛生、健康、產權、管理各方面而言，一個真正套房社區的產品才會有升值空間，否則只會帶來無窮的麻煩，這是在投資前不能不加以注意的。 系列： 投資套房獲利的六個機會 <上> 投資套房獲利的六個機會 <下> Plurk FaceBook Twitter MyShare