| 《 低利時代步入尾聲─房地產保值功能，建案訴求新寵 》 |
| 來源：新聞來源：住展雜誌 |
十月一號，央行正式調升基本利率一碼。 此舉不但宣示國內貨幣政策的轉變， 以及物價上揚通膨上升的高度可能性； 對於房地產市場來說， 更是後低利時代的開端。 在目前房市推案大幅增加， 買氣卻沒有相對提昇的情形下， 緊接而來的第四季，將是 未來房市發展走向的關鍵時期……
跟九月又是風災又是豪雨的情形相較，『光輝』十月似乎風平浪靜釵h。雖然第一、第三週仍是陰雨綿綿，不過由於傳統民俗月結束，因此十月來到，建商推案和報紙廣告量都有相當程度的提昇；甚至低迷酗[的人氣，十月十號當週也有一定程度的回升。
但是真正讓市況稍稍產生變化的，說起來並非天氣，也絕不是光輝十月的鋒芒，而是十月一號央行正式調升基本利率的決策。正是因為央行這個出乎大多數人意料的升息動作，使得國內經濟局勢丕變；受到利率變動影響不可謂不小的房地產市場，當然也出現了些變化。在預期房貸利率即將上升之心理下，一些原本蟄伏的消費者於是重新進場……
低利時代告終 行庫大搶房貸市場
雖然目前各行庫，還未全數跟隨央行升息一碼，調升其存放款利率；但是在房貸商品上，其實比央行更早一步進行調整。目前的報章雜，誌多半報導各行庫為了搶佔房貸市場，仍紛紛推出低利房貸；不過這些新房貸商品，實質上也已不是過去一年多來，低利時代所謂之固定房貸。
這些起始利率甚至不足百分之二的『新』房貸商品，其實還是屬於所謂機動利率，或是『指數型』房貸商品，因此所標榜的低利率，頂多適用繳款期前三或五年；往後的房貸利率，還是會隨基準利率變動。以目前的發展來看，當然是逐年房貸利率愈來愈高，每年需繳的房貸額，也會愈來愈沉重。
從房貸利率的角度出發，即使您符合青年首購或優惠利率房貸的條件，其額度也已有限，事實上早在央行確定升息前，民眾的購屋壓力，就已慢慢增加。從這點出發，未來民眾購屋時，這個選擇房貸商品的部分，絕對需要多加留意。
土地標售續熱 原物料成本再上揚
此次比社會預期略早的升息動作，央行所持主要理由，在於抑制已經成型、但尚未造成壓力的通膨現象。那麼，實際上的情形又是如何？以國內歷年的狀況來說，由於缺乏天然資源，因此國際原物料價格對國內各產業的影響甚鉅。而這幾個月來漲幅和漲勢最明顯的，首推國際原油。
說起來，目前每桶超過五十美元的原油價格，已算創下歷史新高。而對於未來油價會升或降，各界說法不一，所持理由及切入點也不太相同。但以目前情勢看來，九月份國內躉售物價及消費者物價指數都已紛紛上揚，其中前者漲幅更達到百分之二十二以上。因此長期來看，或釭姣鸙黹吨W無法定論，但短期間物價上漲的壓力確實存在。
另外，原物料價格繼去年底後，亦再度出現上揚情況；油價短期內也述居高不下；上週土銀位於信義路三段，大安森林公園對面約八百餘坪之住宅用地（現址目前為土銀員工宿舍），更以平均每坪二四五萬元的天價脫標，再加上目前國有地標售熱度持續，以及高鐵五大車站特定區土地本月開始標售。這些現象，都說明了短期內，建商營建總成本仍將居高不下，未來房價還具有進一步向上蠢動的動力。
預售案量放大 產學未來看法不一
當然，會造成近期房價持績上揚，，主要在於建商仍看好未來一年內的房市景氣，不認為好不容易恢復的景氣會這麼快結束，所以繼續高價購地。不過一向和業界思考點不盡相同的學術界，則有完全不同的解讀。
基本上，學界的分析模式並非採取成本與利潤關係，而是供給／需求法則。根據本刊市調資料，今年到目前為止，預售案量供給額已超過三千兩百億；如再加成屋約一千五百億，則今年度至十月中為止，供給總量已接近四千八百億，較去年全年供給量四千四百餘億更高。
其實，今年以來由於市場生態不同以往，乃預售案量大增（目前為止，今年預售案量已佔總供給額之百分之六十九）的情形；所以學術界認為，目前或麥棆囓H感覺到供過於求的狀況，然現在預售階段無法賣出的房子，一年後變成新屋，餘屋壓力就會出現。
在供需失調之下，再加上通膨壓力、油價上揚，都能削弱民眾消費力甚至地區經濟發展，因此房價將難以維持現狀。以美國目前房市走下坡的狀況來說，正是因為房價攀高，然經濟景氣因油價而難以提昇，民眾購屋壓力加重，購屋行為延緩，最後迫使房價下修。
究竟誰說的正確，其實並不重要。未來的不確定性，加上全球化經濟體系牽一髮動全身，因此要斷言房價未來是漲是跌，實言之過早。後低利時代來臨，消費者最好還是適時修正購屋心態或策略才是。
房地產保值弁� 重新獲業界重視
比起低利時代的『以租金抵房貸賺差額』的投資手法，來到後低利時期，房地產投資手法當然必須改變；銷售一般住家產品，自然也不能再訴求三低一高、輕鬆購屋。
後低利時代的特色，其實在於物價上漲、消費者購買力相對下降。這時候，錢放在銀行雖然不至於愈放愈小，但真正讓錢保持價值、甚至變大的方法，還是投資。而其中，房地產商品又最具保值性，這也正是從目前開始，建商或代銷業者最好把握的訴求點。
不過未來的房地產狀況，就真的像業界所稱，『絕對』具有保值性嗎？其實關鍵，還是在於房價；如果房價穩定甚至上揚，才有談保值或投資的空間；然而，要是房價下跌，別說保值了，那根本就是被套牢。因此，並非後低利時代開始，就等於房地產具保值性；追根究底，還是房價的變化，決定房地產的保值程度。
從目前的經濟局勢來看，利率變動幅度及其調整頻率，直接影響的是購屋的壓力，也就是每一期的房貸負擔；而殷鑑歷史，油價上揚則等於房價起漲。不過同樣地，未來潛在的供需問題已慢慢浮現，且歷來油價上揚，幾乎都導致經濟成長的減緩。如果民眾荷包沒有跟著變厚，那麼房地產需求面，還有可能進一步降低。
無論局勢未來如何發展，它絕對是複雜、無可預期的，因此民眾進場購屋時，最好還是回歸本質、保守以對。除非真正完全符合自己需求，不然還是貨比三家；畢竟現在個案多，選擇本來就多元。
Plurk
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