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| 《 全台住宅供需大調查 》 |
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北市住宅缺口近9萬戶居冠 建商搶建風潮
中市列「供過於求」首位 餘絀數6萬餘戶
根據內政部營建署資料顯示，至今年7月台灣地區住宅餘絀數近3萬戶，與去年同期3萬6千餘戶相較，縮減約19.12%，顯示全台住宅市場中部份區域雖仍呈現供給大於需求的局面，但整體供需之間有逐漸走向平衡的趨勢。分區來看，全台住宅市場「供不應求」居冠地區為台北市，住宅缺口達近9萬戶；而台中市則為「供過於求」的首位區域，住宅餘絀數為6萬餘戶。
永慶房仲集團總經理廖本勝表示，住宅餘絀數為住宅存量數與家庭數戶比較後的結果，可顯示出區域住宅市場的供給以及需求狀況。從今年7月為止的住宅餘絀數來看，大台北生活圈中除台北市仍處於高度「供不應求」的局面之外，包括台北縣、基隆市以及桃園縣等區域，其住宅的供需「供過於求」現象均較為明顯，並皆名列全台前五名。
資源豐沛人口搶進 北市住宅高度「供不應求」
根據永慶房仲集團統計顯示，全台住宅市場中呈現高度「供不應求」的首位為台北市，至今年7月，台北市的住宅存量數為84萬8441戶，但家庭戶數卻高達93萬7865戶，兩者相較顯示台北市的住宅缺口為8萬9424戶。
廖本勝認為，台北市為全國首善之都，各項行政資源豐沛，工作機會相對多元，吸引外來人口移入，導致人口戶數高度集中，呈現每年增加的趨勢，至今年7月止，台北市戶數的年增率為0.68%，但台北市能供土地開發的區域已趨近飽和，雖然預售的推案量仍呈平穩成長，但始終趕不上戶數的增加，因此顯現出高度「供不應求」的局面。
依永慶房仲集團統計，今年1至7月，台北市平均成交單價為每坪32.7萬元，與去年同期相較，成長了16%；廖本勝指出，台北市房價在供給量追不上供給量的狀況下，價格持續飆高，但成交量卻因賣方持觀望心態、買賣雙方議價差距拉近不易的情勢下，減緩成長幅度。
容積率管制實施 建商搶建 南部供需趨平衡
廖本勝強調，依過去經驗來看，住宅餘絀數達5萬戶以上時，住宅市場供需失衡的狀況較為明顯，因此，南部地區包括雲林縣、高雄縣市、台南縣等，至今年7月，住宅餘絀數的「供給不足」狀況在全台排名位居前五名之列，但差距戶數皆僅1萬6千至2萬4千戶之間，供需失衡的情況並不算嚴重，但也不易因此而大幅帶動房價的起漲，根據永慶房仲集團統計，雲林縣、高雄縣市、台南縣等四縣市，今年1至7月平均成交單價皆未超過10萬元。
但值得觀察的是，於民國88年，高雄縣市以及台南縣的住宅餘絀數皆超過5萬戶以上的缺口，但近年來有逐漸縮小差距的趨勢。廖本勝分析，台灣於民國88年推動全面實施容積率管制後，曾引發一波建商搶建的風潮，導致從這個時點起，住宅存量數大幅增加，讓南部地區的住宅餘絀逐年縮減，朝趨於平衡的態勢。
北、桃縣餘屋過剩 導致房市供需失調 交通建設為其去化動力
不過，相對而言，北部地區的台北縣以及桃園縣，於民國88年還呈現住宅高度「供給不足」狀況，住宅缺口分別為8萬3千餘戶以及4萬2千餘戶，但經過一波的搶建風潮，至今年7月止，住宅餘絀數分別達5萬5千餘戶以及5萬3千餘戶，皆呈現嚴重「供過於求」的情況。
廖本勝指出，屬於台北市衛星城市的台北縣以及桃園縣，人口戶數逐年呈現快速增加的趨勢，因此受惠於需求擴增的利多因素，再加上全面實施容積率管制措施，吸引建商一波一波的進駐搶建，而種下近5年來餘屋過剩，導致房市供需失衡的主因；但北縣因平均房價比市區便宜一半以上，以及捷運網絡逐步貫穿主要都會區域，對住宅存量去化來說，將有所助益；另外，隨著高鐵通車日期的逼進，也促使桃園高餘屋量獲得去化的出口。
�咫互魽B高鐵利多 帶動房市搶建潮 中市呈高度「供過於求」
另外，至於位居全台住宅「供過於求」首位的台中市，廖本勝表示，近年來，在中科、高鐵等利多推波助瀾下，台中房市熱度持續燒旺，建商積極投入佈局，尤其台中七期重劃區，以及經國、美術園區等綠園道區，成為台中住宅的推案重心，在建商搶建風潮不減的情況下，台中市今年7月止的住宅存量數達41萬3千餘戶，但家庭戶數僅35萬1千餘戶，住宅餘絀數達6萬1千餘戶，「供過於求」的情況特別明顯。廖本勝表示，台中市房價在餘絀數量不減的情況下，要高漲確實不容易，但未來隨著科學園區帶來更多的就業機會，帶動人口數增加，才能使得台中市的量體獲得快速去化的機會。
從整體的住宅餘絀數來分析，廖本勝表示，北、中台灣地區除台北市之外，多呈現住宅「供過於求」的情況，當地房市雖不至於產生強大餘屋、成屋的賣壓窘境，但影響未來房價大幅揚升的空間；至於南部地區，雖多呈現住宅缺口，但幅度不大，仍不易產生拉抬房市的力道，與以往相較，為逐漸縮小缺口差距的趨勢，預估房市前景仍呈現價量平穩的態勢。
資料來源：內政部營建署網永慶房仲集團整理
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