{投資}店面包租公包租婆 -

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《 {投資}店面包租公包租婆 》

根據永慶房屋與今周刊、世新大學民調中心共同舉辦之「幸福vs財富指數」大調查顯示，「房地產」已高居民眾選擇投資工具第二名，僅次於定存，其中，最受到青睞的房地產投資產品便是「黃金店面」，佔55.4%。另外，根據今年第一季台灣住宅需求動向季報調查，全國已購屋者基於投資動機而購屋者為20.9%，創近三年來新高，較上季增加3.9%，也較去年同期增加2.4%，顯見民眾對購屋投資接受度有日益提高的趨勢。永慶不動產董事長廖本勝認為，現代民眾對房市的理財觀念，有逐步從購置住宅出租轉變為買店面收租金的趨勢，再配合大陸人士來台觀光政策鬆綁所引發台灣觀光產業的熱潮，將進一步帶動店面收益的上揚，他建議，觀光飯店週邊、精品百貨商圈以及旅遊景點附近等皆是店面投資首選區域，年投報率最高可達15%。 ＊具保值效益店面產品成交熱度加溫成交量較去年成長七成三 在通貨膨脹的隱憂下，具保值效益的店面產品成為房市投資的重要工具；依永慶房仲集團調查資料發現，近5年來，大台北地區店面產品的成交件數逐年增加，民國93、94年的增加幅度分別為7成7以及3成5，而今年1-6月的統計結果也較去年同期上升73.2%，其中，北市以總價二千萬至三千萬店面成交佔22.8%居冠，最受投資人青睞；另外，總價四千萬以上「黃金百貨商圈」、「五星精品商圈」店面成交佔比也高達三成，顯示民眾對於店面的購置，不論是投資轉租或自行開店皆呈現趨熱現象，而「有實力」的投資人更對於黃金店面的高投報率趨之若鶩。從店面的銷售經驗來看投資趨勢，廖本勝分析，過去與現在的店面購置觀念存有很大的差異，過去買方購買動機通常為自用，希望交屋後可立即使用，但近五年來，隨著租金收益明顯大於定存利率，大部分購買者皆以投資收租為目的，反而有承租方的店面才好賣，最好是大型連鎖店承租，能有穩定的租金收益，投資者一買便可坐收租金。 ＊店面投資短長期獲利佳更具節稅弁� 店面投資的目的，除具有保值抗膨的效益外，廖本勝認為，店面投資不僅短期轉手的獲利空間大，長期而言，投資者看好2008年兩岸交流可望解禁，包括開放大陸人士來台觀光政策的進一步鬆綁，以及兩岸直航的開通等，店面產品的長期增值潛力倍受期待。廖本勝並強調，從節稅的角度來看，店面節稅的效應更是不容忽視，只要善加運用，在需要使用遺贈稅時，更能發揮節稅的作用，根據永慶房仲集團資料顯示，大台北地區逾1/3店面投資人，多以「節稅」作為獲利外之主要考量。運用不動產節稅的主要利基，在於不動產的遺產稅計稅方式，乃是以公告現值與房屋評定現值總額計稅，而實際上市價與二者的落差大，因而出現節稅空間，而在各項不動產產品中，又以店面的市價與公告現值的落差最為可觀。舉例來說，退休某甲擁有5,250萬元的現金，這筆現金資產若是沒有做任何節稅計劃，以一般條件假設(家庭成員為一妻及兩位成年子女)，扣除免稅額及其他扣除額之後，死後必須繳納的遺產稅仍高達1,100萬元，但若是這位某甲，在生前將這5,250萬元，拿去購買復興南路一段SOGO百貨後方巷內的大樓店面，店面面積31坪，土地持份3.37坪，總價5,250萬元，(土地公告現值約283萬元，房屋評定現值72.5萬元，總計355.5萬元)，遺產稅以土地公告現值加上房屋評定現值來計算，由於個人免稅額便達7百萬元，因此根本不用繳交遺產稅，與現金資產必須繳納的遺產稅相較，節稅金額高達1,100萬元。 ＊觀光飯店週邊店面行情潛力無窮 至於店面投資的區域建議方面，廖本勝認為，搭上兩岸直航以及開放大陸人士來台觀光的利多便車，短期來說，以大陸觀光住宿旅館或飯店週邊的店面最為看好，大陸觀光人潮可望帶動旅館週邊的店面行情。未來有關大陸人士來台觀光的行動限制解禁之後，可望循香港模式，機場、捷運站、高鐵站、火車站等週邊店面將逐漸延燒。目前台北市飯店密度最高的區域就屬於中山區的密度最高，民族東路、新生北路、南京東路、及中山北路包圍的商業區，飯店、旅館、酒店及百貨林立，再加上又有民權西路、雙連、中山三個捷運站在附近，交通十分便利。特別是中山北路二段國賓、老爺、京華、華泰等飯店林立的晶華精品商圈，店面最為看漲，租金行情約每月每坪6000-12000元。其次，是觀光景點附近的店面，廖本勝表示，大陸人士最喜愛的大台北地區著名觀光景點，如陽明山、中正紀念堂、台北101、北投溫泉、淡水、士林夜市等地週邊的店面行情可望跟著水漲船高。 ＊精品商圈人潮熱店面行情俏 最後，精品百貨商圈的店面，也是大陸人士來台消費最愛。廖本勝指出，從大陸觀光客對奢侈品的消費趨勢來看，特別鍾愛高價的金飾名錶等高消費產品，下手決不手軟。根據過去一年來永慶房仲集團店面成交資料統計，台北市以大安區的店面成交比重最高，佔23%，租金行情約每月每坪12000-15000元；其次為士林與中山區，各佔15-16%；大安區以SOGO百貨為主的忠孝東路四段、敦化南路的敦南仁愛商區店面行情最為搶手，每坪成交價最高可達200萬，租金行情約每月每坪5000-8000元。廖本勝指出，在定存利率依然維持低檔的時期，一些自有資產或現金充沛的投資客，轉而透過投資店面來收取穩定的租金收益，以避免通貨膨脹可能造成的資產縮水；但店面投資仍必須考量投資區域的未來發展性，以及慎選高獲利的承租者，才能有穩定、長期的租金收益。

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