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| 《 {投資}預售屋投資專題報導<上> 》 |
| 來源：住展雜誌 |
隨著預售屋的購屋糾紛增多，再加上以銷售成屋為主的仲介公司持續鼓吹中古屋（成屋）的優點，市場上彷彿認為中古屋（成屋）即將可以取代預售屋的地位，而成為房屋市場的主流，甚至有些建設公司為配合此一趨勢，亦計畫逐漸採行「先建後售」的策略，放棄預售屋的推出 ......。
在這樣的市場環境之下，釵h投資人不僅開始懷疑，為什麼預售屋的價格還是高於成屋？是否成屋真的是較佳的購屋選擇？預售屋的投資優勢是否已經消失？
五種投資優勢
事實上，我們可先從了解預售屋的競爭優勢著手，再來判斷預售屋是否仍具投資潛力。預售屋的投資優勢大約可以分為五種：
第一個優勢：是「新」的優勢
中國人對於「新屋」有一種特殊的偏好，大多數人如果能力野i，總是喜歡買一幢全新，沒有人住過的房屋，這種心理層面的偏好，從未消逝。
除了心理層面的原因外，新的房屋（預售屋）事實上也提供了較新的實體性的價值，如：較新的建材、較新的設備、較新的規劃、較新的產權登記方式與較新的管理方式。雖然「新的」並不一定就比舊的要好，但是人們對新流行的建材、設備、規劃、產權登記與管理方式，總有較高的接受程度，而相對於成屋而言，預售屋永遠具有「最新」的優勢，這種優勢會隨著流行趨勢的變化速度愈快，而愈加明顯。
第二個優勢：是「訂作」的優勢
購買成屋就像購買成衣，基本上它是一個已經作好的東西，如果不合需要，想要更改一下格局或設備，都必需大費周章，所費不貲。
但購買預售屋就像訂做衣服，我們在製造之前，都可以配合自己的需要，對於格局、建材、設備及規劃方式，可以用「變更設計」的方法，事先加以調整。甚至，也可以事先透過室內設計師的參與，將房屋興建與室內設計作一氣呵成的聯繫。使興建完成的房屋，完全符合自己的需要，免去所有更改麻煩，並可節省釵h不必要的浪費。
這種「訂作」的優勢，只要是購屋者對於個性化、差異化生活追求傾向的增加，就會愈加明顯！
第三個優勢：是「選鄰」的優勢
在傳統的中國社會裡，人們是集居的，總喜歡與家人、宗族、親戚與朋友們住在一起，享受既安全、又溫馨的群居生活。
但隨著都市化與工業化的發展，由於工作與就學的關係，人們不得不離家背井的居住在陌生的都市之內，造成人與人之間的疏離感不斷增加，常常是住在樓上與樓下，或是左鄰與右舍的人彼此連姓什麼也不知道，更不要說是守望相助了。這樣的里鄰環境使得大多數的都市人既無安全感，又缺乏群居的溫馨。
為了改善這樣的環境，釵h兄弟與姐妹、父母與子女、親戚與朋友，又開始希望住在一起，彼此照顧，重新建立那種既安全又溫馨的生活方式。但是要買到好幾間可以相互接近又可彼此照顧的房屋，對於成屋而言，是困難的，因為要有釵h房屋同時出售的機會是小的。
相對地，預售屋就有這種優勢，不論需要多少間，不論希望如何聯結，預售屋都有較大的彈性。因此，只要這種需要的強度增加，這種優勢就會更加明顯。
第四個優勢：是「付款輕鬆」的優勢
一般而言，購買成屋的價款，在二個月內都必須付完，但對購買預售屋而言，其價款可能可以在二到五年內分期付完，而且只需付總價款的百分之二十~四十（剩下的是交屋時的貸款）。
因此，如果房價相同，則對於一個較缺乏現金能力的購屋者而言，買預售屋自然是具有較大的吸引力。同時，對於「付款輕鬆」而言，利率是一個重要的影響因素，如果利率水準不高，則購買成屋與預售屋的差異就小，相對地，如果利率水準愈高，則預售屋的此項優勢，即會更加明顯。
第五個優勢：是「高報酬率」的優勢
如果房屋的漲價幅度相同，則預售屋的投資報酬率至少是成屋的三倍以上，至多可到十倍！
怎麼說呢？因為對預售屋而言，在購買後的三至五年內，其所投入的資金至多只為購屋總價款的百分之二十~四十，因此，如果房價漲了，就會產生甚大的槓桿效果，導致較高的報酬率。
相對地，對成屋而言，因其所有屋款皆須在二個月內完全投入，因此，它的槓桿效果較小。
不但如此，由於房地產的交易，有甚高的交易成本（如契稅、土地增值稅、所得稅等）這些都將使買賣成屋的報酬率更加減少。相對地，這些交易成本對預售屋的買賣而言，都不存在。兩相比較，就更加凸顯預售屋高投資報酬率的優勢。
當然，這個優勢必須在房屋價格會漲的前提之下，否則，即無報酬率可言。
除了上述五項優勢，預售屋還有些
較次要的優勢，如可貸款的比例較高，與貸款機會較大等。由以上的分析，可以發現，預售屋的競爭優勢不但不會隨著社會進步而降低，反而有愈加增強的情況。因此，如果我們武斷地判斷，認為預售屋的競爭優勢已經消失，將可能會失去獲利機會！
延伸嬝炕G預售屋投資專題報導<下>
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