北市『預售』天堂 預售屋將主導房價 帶領中古房價上漲 北縣『成屋』天堂 預售與中古價差小 購屋選擇性多 根據經建會95年第1季最新調查，台北市預售屋銷售比重逐年增加，所佔比重由93年第3季的4.8%快速增加至今年第1季的23.9%，短短的一年多來，預售屋銷售比重已經快速增加將近五倍，連帶使得台北市民的沉重的購屋負擔邁向新的高峰，房價年所得比從上一季的8.9倍躍升至本季9.5倍，因而創下歷年新高。永慶房仲集團表示，另外從近二年預售與新成推案概況與目前成交市況預估，未來台北市除中古屋外，預售屋將取代新成屋，成為台北市第二購屋主流，且預售屋將主導未來台北市的房價趨勢；另外，台北縣目前則仍以中古屋及新成屋為主力，但從中古與預售價差來分析，只要餘屋去化順利，未來預售市場仍具潛力。 北市預售熱 預售規模日益擴大 新成屋推案則日益縮減 北縣預售多去化不易 多轉為成屋銷售 新成屋成為北縣推案主流 近年來由於北市房價居高不下，預售市場規模日益擴大，根據永慶房仲集團統計建商推案金額由91年544億一路躍升至到94年2,110億元；跟91年相比，光94年一年的市場推案規模，預售屋規模就足足成長了4倍；此外，每年預售屋推案規模都近乎倍數成長，直到94年成長幅度才稍微趨緩，但即使趨緩94年的推案金額也高達2,110億元。 反觀台北市新成屋市場，每年推案金額卻急速輾轉直下。據永慶房仲集團統計，91年新成屋市場總推案金額為853億，92年受到SARS疫情影響，部分預售屋銷售不佳，轉戰新成屋銷售，使得92年新成屋總銷金額略增為996億元。但此後，到了93年，新成屋推案隨即萎縮了將近一半，僅剩下474億元。94年，萎縮的量幅度更大，整整萎縮掉近三分之二，僅剩下172億元。到了今年五月為止，幾乎沒有什麼新成屋案，總推案金額僅50億元，永慶不動產董事長廖本勝表示，由於預售產品買的是「地段」與「未來」，而北市購屋族的購屋能力、以及對於高價購買預售屋的接受度頗高，且在北市推案粥少僧多的情況下，釵h推案根本等不到成為新成屋，在預售時便銷售完畢，因此，推估今年台北市預售屋可望創下歷年來新成屋最低推案金額。 另外，台北縣方面，根據永慶房仲集團統計，預售屋推案金額在93年到達高峰，為1,934億元；94年為1,790億元，比93年略減144億元，但反觀今年1-5月，台北縣預售市場推案金額已經高達去年的85%，推案金額已達1,526億元。廖本勝認為，台北縣購屋民眾購屋心態較北市保守，偏好「看得見」的產品，普遍對於新成屋的接受度較高，因此，預售屋的銷售情況並沒有台北市來得熱絡，且這些區域多集中在林口、三峽等超級推案區，當預售情況不如預期，多轉往新成屋市場銷售，從台北縣歷年來新成屋推案金額來看，規模都在400億以上，顯示台北縣預售去化不易下，轉往新成屋的規模逐漸成長中。 廖本勝分析，根據成交數據來看，近年來台北市預售屋熱度從未真正降溫過，幾乎呈現供不應求的局面，建商推案必賣，留到新成屋市場來賣的產品有限，是新成屋規模大幅萎縮的主因。反而台北縣預售屋原本供給量就大，區域去化情況不理想下，再加上北縣蘆洲、泰山、新莊等重劃區如火如荼的進行中，市場供給量更是有增無減，在去化速度緩慢的個案只能繼續轉往新成屋市場來銷售，預估目前一兩年內，台北縣購屋主力仍然是以新成屋為主。 北市新成屋多大坪數高總價個案 一般民眾買不到、買不起 根據永慶房仲集團統計，今年1-5月台北市新成屋市場，新推個案多半為市中心大坪數高總價住宅，平均推案單價為每坪47萬元，平均推案坪數為68坪，多屬高總價個案，購屋門檻相對較高，對一般民眾來說壓力較大。廖本勝分析，在新成屋推案量驟減且高總價產品居多的情況下，預測未來台北市購屋趨勢，將只剩下中古跟預售屋兩者，新成屋所佔比重將逐漸下降；換句話說，一般民眾想在台北市買新成屋，要不是沒新成屋可買，要不就是新成屋總價太高，以一般民眾的購屋能力來說，想入主北市，精選中古屋成為不二法門。 北市土地有限 預售與中古價差大 每坪價差高達11.5萬 北縣供給量大 預售與中古價差小 每坪僅差1.1萬元 根據永慶房仲集團的統計，目前台北市預售屋平均推案單價為每坪44萬元，中古屋平均成交單價為32.5萬元，兩者差距高達11.5萬元。反觀台北縣與售屋平均推案單價僅21.7萬元，中古屋為20.6萬元，兩者僅差距1.1萬元。 廖本勝分析，台北市兩者價格會有如此高的差距，主因在於供給面建材及原物料價格上漲、市中心可用土地日漸稀少的影響，導致預售屋市場推案價格不斷竄高；需求方面，台北市所得水準高，在物價上漲的壓力，及市場低利環境刺激下，為避免錢越存越薄，紛紛選擇抗跌性高的市中心，進場購屋保值，因而促成北市預售屋與中古屋兩者的價格差距日漸擴大。北縣則不然，原本精華地段如板橋、新店等土地開發已經逐漸飽和，而林口、三峽、樹林這些地區原本推案量就大，再加上蘆洲、新莊、泰山新興的重劃區正在進行中，未來，北縣整體供給量將更進一步放大，因而造成台北縣預售與中古屋價差逐漸縮小，也使得北縣購屋產品類型較為多元。 預售屋價格將主導北市房價趨勢 進一步拉抬中古屋價格漲勢 新成屋為目前北縣購屋主流 但未來預售屋將大行其道 最後，廖本勝表示，就目前市況來看，目前由於大家普遍看好未來2008及三通的激勵下，中古屋惜售風氣日熾，屋主心態較高，而買方心態則趨於保守，買賣雙方議價空間有逐漸拉大的趨勢。再加上供給面受到建材、原物料、鋼筋、水泥價格全面上漲、及市中心可用土地日益稀少的影響下，台北市預售屋價格必將再創新高。台北市購屋民眾在對預售屋高攀無望，及預售與中古屋兩者價格大幅差距下，可轉向考慮中古屋產品，未來也預期台北市房價將由預售屋主導價格趨勢，帶動中古屋房價向上提升。 台北縣則正好相反，廖本勝表示，由於過去供給量過大，使得房價向上拉台的力道受到餘屋去化速度的限制，未來平均房價漲幅有限，預估要等到成屋去化幅度增加後之後，房價才有向上提升的動力。不過，北縣房市在中古屋與預售屋價差逐漸縮小之際，偏好住新屋的民眾建議可以考慮台北縣如板橋、新莊、泰山、蘆洲等地區的預售屋及新成屋來進場。 Plurk FaceBook Twitter MyShare