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| 《 {第299期}台灣各地房市趨勢<下> 》 |
| 來源：住展雜誌 |
■基隆市--摩天新案登場 房市緩步加溫
從九二年開始的這波景氣復甦，不可諱言地，讓釵h原本深處谷底的區域房市終見曙光，近幾年房市發展大翻身，更不乏房價上衝新高水準者。不過這中間，也有市場榮景早夭的例子，那就是最北端的基隆。
回顧最近這五年的基隆房市，曾經陸續出現發展新彗星，包括九二、九三年期間的深澳坑重劃區，及九三年下半年之後的大武崙地區。前者因為距離發展成熟市區距離稍遠，配套交通動線又遲遲無法成型，短期大量推案找不到足夠外援，因此買氣很快由盛轉衰。
可由中山高基金交流道聯絡，距離北市較近的大武崙，供給量則沒有暴增情況；但由於發展腹地有限，個案規模不大，難以釋出足夠媒體，吸引大量區外消費者支撐。加上九三年下半年，短期天候因素、豪雨成災，基隆整體房市買氣提昇不易。不過區域房市，目前似乎有撥雲見日的態勢。因為當地出現一個規模足夠造成話題的新案，那就是位於基隆市區，總銷達二十二億的「東方帝景」。
本案開價每坪二十五萬，乃基隆地區近年來的新高單價，頂樓部分更是要價每坪三十萬；樓高三十一層，共規劃二七○戶可售，七成以上為套房產品，預計年底可全面完工交屋，接待中心則是設在第十七層。無論本案未來市場反應如何，基隆房市已經因此注入新話題刺激，人氣面有望再度提升。
■台中地區--投資熱潮乍現 利多效應持續
如果比較房價漲幅，曾經真正跌落谷底的台中房市，幅度鐵定要比北台灣更高。然而台中房市行情，是從每坪五、六萬的超低檔起跳，加上更具潛力的發展前景，以台中市為首的中部地區，平均房價水準追上桃竹，甚至北縣水準，並非不可能。
以台中市來說，中科於九三年成立後，吸引知名科技業大廠進駐，帶來大量就業人口，台中房市熱度自然快速上升。另外，高鐵雖只在烏日設站，但站區旁的鎮南休閒商業區內，六十米聯外快速道路已動工，台中縣市聯絡高鐵動線儼然成型，高鐵效應還將持續擴大。
另外，從前年開始，中部房市投資目的的購屋行為，比例也在逐漸提高。根據了解，台中房市的投資行為趨於兩極化，一是偏好購買七期重劃區內大坪數豪宅，另一則是『酒店式住宅』。
以豪宅做為投資標的已算十分少見，然『酒店商務式住宅』，過去也是台中地區不常見的房市產品。而無論是高價豪宅，還是低總價商旅住宅，基本上還是基於中科效應所致，使投資客看好這兩類產品的未來增值力。
至於投資客的結構上，大致上有一定比例是年輕的外來客，且不乏來自大台北者；當然，也有釵h區域客跟隨進場。目前這類個案中最有名的，莫過於在台北報紙版面積極釋出廣告的「鄉林夏都」。
■南部地區--消費實力漸增 房市潛力倍增
我們都知道，『到台北來打拼』，是每一個人的夢想。確實，大台北地區貴為首善之區，工作機會多、生活水準高，無怪乎成為每個台灣人力爭上游的終極目標。然而這樣的既有觀念，似乎正逐漸轉變中。
台南科學園區和幾個將開幕的南部大型賣場，將提供最少三萬個以上的就業職缺，南台灣工作機會，正以近百分之十五的速度成長中，再加上相對低物價、低房價；根據一項調查統計，超過七成在北台灣打拚的遊子，計劃回南部就業，形成一股『異鄉遊子』回鄉打拼的風潮。
根據某人力銀行調查，相較於北台灣地區工作機會的負成長，南台灣則呈現反向高速成長，無論是傳統產業、資訊或休閒服務業的工作機會，趨勢都雷同。這樣的狀況，很可能在五年十年後，讓目前台灣的經濟發展結構徹底改變。
再以消費能力以及年收入來分析，南台灣人民的收入不斷增加中，從每戶平均年收入不到百萬，爬升到去年的一百一十萬元﹔全台只有台北市和新竹市比高雄多，且高雄收入成長幅度更位居全國之冠，可見高雄人愈來愈富有。
收入提昇，南台灣的消費能力當然逐漸追上北台灣主要城市，這從四處可見的百貨公司與大賣場，就能看出。現階段而言，大概唯一還沒趕上北部地區的，就是房地產市場的發展。從這個角度看，目前整體房價水準仍低的南部地區，未來房價補漲的機會絕對存在。
房貸壓力緩增 三低走入歷史
四月份各區房市，在投資客的帶動下，出現近期難得一見的高買氣。然而這波投資客的心態，與九二年那一波投資客帶動房市買氣的情形不同；當時乃是三低，也就是低利、低價及低自備的三重誘因，投資客率先嗅出後大舉進場，才有之後的全面暢旺買氣，及景氣快步復甦。
而這一波投資客搶進，則顯然是搶房貸利率低檔的尾盤；當然油價高漲，房市保值議題再起，也是原因之一。不過投資客購買力再大，還是少數；廣大的自用型房市消費者，面臨的又是什麼？
根據內政部不動產資訊中心三月底公佈的調查結果，去年第四季整體購屋者房價綜合信心分數，創二年半來新低；民眾對長期房價信心偏弱，購屋負擔已攀升至六．九倍的歷史新高，且國民所得未明顯增加。長期而言，這對需求面當然有負面影響；房價在供過於求的可能趨勢下，下修可能性大增。
如今利率『終於』再度調升，或陶怐韙@個月內，一般銀行房貸利率大幅調升的機率有限，然中長期利率仍然是上揚態勢，百分之三以下房貸利率將不復見，民眾的購屋負擔，也隨之將呈等比級數方式成長。因此我們實際看到的，是某些個案銷況奇佳，但整體來看半數以上個案，反應仍是差強人意。
而與此同時，我們好像又聽到一些業界知名大老，暢談兩岸經貿及觀光利多，對未來房市的正面影響；甚至連台北市房價每坪將達一百五十萬的說法，都已正式出現。兩岸相關利多，確實對國內經濟面具有一定的正面刺激；我們也認同，如果政府真的開放大陸人士來台置產，精華區房屋單價，確實有大幅上揚空間。
只是，當這一切成真之時，充其量也只是代表國內房屋市場，需求面的消費力差距愈拉愈大，也就是豪宅愈來愈貴，貧富差距愈來愈大。但本地房市不可能只有豪宅一種產品，在需求方購買力逐漸減低的情形下，審慎樂觀看待未來房市，是比較正確務實的態度。
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