房市進入關鍵期 利率蠢動引發投資熱 個案表現落差拉大 在各界又期待又怕受傷害的心情下，央行終於在上個月宣佈升息半碼；或野悕鬋虪d風暴的掩說A加上已有預期心理，這次的調升利率感覺上並沒有造成太多的話題。 不過從近期房地產市況的現象來看，利率的變動對房市影響仍大。而接下來，最新的兩岸利多，將成為未來房市的最熱話題︰時節正式進入九五年第二季；本地房地產市況，也終於進入關鍵期。 我們知道，從去年第三季開始，房市市況走軟的趨勢就愈發明顯。當時，我們可以把轉差的市場反應，歸咎於年關將近、年節影響；然而目前，這些因素都已遠去，萬眾矚目的房市檔期，供給面表現也不如預期。這近三年來的景氣復甦，力道終於漸退；一個全新的局面，正在逐漸形成中。 當然，上面的描述，是從比較宏觀、從拉長的時間軸線來看。短期來說，本地房市又出現哪些變化或現象，值得我們密切注意？央行自九三年來的第七次升息，對房市當然具有最直接的影響。 搶低利抗通膨 投資客狂搶進 以大台北地區來說，是以低總價的套房產品銷售反應最好；至於桃竹地區，則顯然是店面產品的反應，遠好於一般住宅。這具有投資價值的房市產品，在上個月大賣的現象，其實正與央行調升利率有絕對關聯。 大家都很清楚，國內利率的水準，大致還是跟隨美國的腳步；而近年來美國聯準會已經多次調升該國基準利率，目前利率水準已逼近五％。儘管央行調升國內利率的幅度與腳步，尚不及美國聯準會，但民間的預期心理仍存在。不過，如果按照常理，央行調升利率之後，房市投資客應該會減少才是。 之所以出現反常現象，在於儘管央行自前年以來七度調升利率，然而攸關眾多房貸戶的房貸利率，卻沒有完全跟隨這般的調升腳步。官方的政策性優惠房貸，由於是跟著郵局利率走，因此『正常』調升；一般民間銀行，由於評估房地產景氣大好，擔保品風險較低，於是這幾年來持續祭出低利率房貸，搶食市場大餅，因而造成一般銀行房貸利率，反而低於政策優惠房貸利率。 而這次央行調升利率，政策優惠房貸利率正式衝破百分之三大關，加上近期雙卡風暴，導致銀行原先最仰賴的消金業務大幅縮水，因此一般預料，硬持續到目前的低利率水準，短期內勢將結束。觀察敏銳的房市投資客，為了搶進掌握最後的相對低利，因此才大手筆購置投資性商品。當然，國際油價持續飆漲，通膨疑慮增加，也使投資客搶進房市求保值。 展望今年下半年的本地房市，短期間內房貸利率應該還不會大幅調升；畢竟在消費金融業務大比例縮減下，為了彌補所遺留下的獲利空間，銀行必然轉而進攻房貸市場。 這樣的狀況，還會讓一般房貸利率不致一次調升太多。但中長期來看，房貸利率仍會持續揚升；而房貸對消費者所造成的負擔，絕對高於房價上揚。這也就是我們為何認為，現階段為房市發展關鍵期的最主要立基點。 那麼，各區域上月實際的市況如何？接下來將推的新案和趨勢，又有哪些？ ■台北市--套房熱潮持續 新舊案交接期 這波房市檔期市況確不如預期，但由於業界已有預料，因此北市房市，大致上算是處於新舊案交接時期；短期內市場的買氣，則幾乎是靠套房產品支撐。我們甚至可以這麼說，年後由於北市缺乏新推大型指標案製造新話題，套房產品成為最近一季以來北市房市的焦點所在。 大直地區，是這波套房熱賣潮的焦點區域之一。位於美麗華生活圈內的「大直Desire」及「菁棧」則是代表個案。「大」案公開約兩個月，一期部分已銷售一空，位於接待中心之二期也已開放選購。稍晚公開、開價稍低於「大」案的「菁棧」，也已有六成的銷售成績。 中山區中山北路、林森北路一帶，近半年來也持續一直有套房推案出現；本區套房推案規模都比較小，基地大約都在百坪上下，產品規劃甚至不乏十坪以下的迷你套房。最新個案包括七條通範圍內的「Viva Star」、「國際有約」及「長安宴」等。另六月在本區華泰飯店旁，還有同類新案「華漾」將推出；本案特殊點在於建物低樓層規劃飯店，中、高樓層才是套房產品。 除套房低總價產品外，北市另一產品趨勢，則還是中、大坪數換屋路線的個案。其中，在信義聯勤標售案的帶動下，大安區瑞安街一帶，短期內將有不少新案釋出。近信義路之建國南路巷內，有七十及七十五坪雙併規劃之「筑丰美學」推出，另安東市場周邊，「惟瓦第瑞安」則將原有規劃改為更大坪數之九十及一一○坪產品；同區，國泰建設則將於六或七月，推出換屋新案。 至於過去一年來，房市推案相當熱絡的內湖及南港，短期內熱度似乎有些減退。內湖目前僅靠東湖地區幾個個案撐場面，華固建設位於民權東路六段圓環旁的新案，要等年中才會推出。 南港部分前期推案「力麒村上」，目前僅剩較大坪數產品；新指標案，則是位於重陽重劃區總銷二十億的「慾望城市」。另宏普建設則在研究院路區域推出「中研上哲」，開價達每坪三十二萬，高出過去本區一般行情不少。 Plurk FaceBook Twitter MyShare